Гражданский кодекс часть 1

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе: председательствующего судьи Двирнык Н.В., при секретаре Борель Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО9 к Индивидуальному предпринимателю «ФИО11», ФИО10, о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

05.10.2017 года ФИО9 обратилась в суд с указанным иском, мотивируя его следующим. Истица обратилась в агентство недвижимого имущества «ИП ФИО11» с целью подыскания квартиры для приобретения. Агентством истице предложена квартира № в доме № корпус № по <адрес> с ремонтом и мебелью стоимостью 3600000 рублей и общей учитываемой площадью 40,6 кв.м. 21.08.2017 года сторонами заключен договор задатка. Истцом передано 210000 рублей, из которых 105000 рублей по условиям договора получено ФИО10, 105000 рублей переданы агентству недвижимого имущества «ИП ФИО11». В дальнейшем истице стало известно, что квартира имеет меньшую учитываемую площадь, а именно 36,4 кв.м.. что значительно увеличивало стоимость квартиры за 1кв.м площади (разница составляла 372414 рублей). Кроме того, ответчик уклонялся от предоставления истице копий правоустанавливающих документов на квартиру, что исключило бы намерение истца ее приобретать. Это было связано и с тем, что ответчиками включительно до 29.09.2017 года не была описана мебель в квартире, которая также составляла стоимость квартиры. 11.09.2017 года истицей в адрес ответчиков направлено требование о расторжении договора задатка. 15.09.2017 года в адрес истца агентством направлено уведомление о проведении сделки купли-продажи квартиры в помещении нотариуса ФИО4 на 29.09.2017 года на 14.30 часов. При этом истицу уверили, что общая учетная площадь квартиры, указанная в договоре задатка, соответствует правоустанавливающим документам. В указанный день истица со своим представителем прибыли к нотариусу ФИО4, куда также прибыли ФИО10 и представитель ИП «ФИО11». В представленных ответчиками правоустанавливающих документов и кадастрового паспорта следовало, что общая учетная площадь спорной квартиры составляет 36,4 кв.м., что не соответствовало площади, указанной в договоре задатка. Кроме того, не была предоставлена опись мебели вышеуказанной квартиры, которая составляла ее стоимость. В связи с чем, истица отказалась от оформления договора купли-продажи квартиры и потребовала возвратить денежные средства, переданные в качестве залога. Достигнуть дополнительного соглашения об уменьшении стоимости квартиры сторонам не удалось. Поскольку дополнительное соглашение о всех существенных условиях договора сторонами не заключено, предварительный договор сторонами не заключался, переданные денежные средства по мнению истца являются неосновательным обогащением ответчиков. Кроме того, агентство не исполнило свои обязательства и согласно п. 7.1 договора задатка несет ответственность на основании Закона «О защите прав потребителей». Просит взыскать с ИП «ФИО11» в ее пользу денежные средства в размере 105000 рублей, штраф 52500 рублей, а всего 158000 рублей; взыскать в ее пользу с ФИО10 денежные средства в размере 105000 рублей.

В судебном заседании истица иск поддержала, пояснила следующее. Она имела намерение купить квартиру и ее сыну порекомендовали риелтора ФИО11. Оказалось, что ФИО11 проживает с ней в одном доме, и она обратилась в агентство ФИО11. Ей была предложена для приобретения спорная квартира, которую она посмотрела с выездом на место, ей она понравилась, поскольку кухня была совмещена, в квартире находилась мебель. После чего истица посмотрела квартиру еще раз и дала согласие на оформление задатка. Данный задаток был оформлен в присутствии ФИО10, ФИО9, ФИО5, ФИО6, ФИО10 (матери) и представителя ФИО7. В этот день истице правоустанавливающих документов не предъявили для обозрения. Во время осмотра квартиры все правоустанавливающие документы передавались ФИО6, в том числе план квартиры. Иных документов предоставлено не было. Площадь квартиры при ее осмотре истицу устраивала. Ей также понравилось переоборудование квартиры: кухня была вынесена на лоджию, последняя совмещена с балконом. Однако данное переоборудование надлежащим образом оформлено не было, в связи с чем, истица просила оформить все надлежащим образом и внести сведения в технический паспорт на квартиру. После заключения договора задатка ФИО5 сказал ей, что объявление о продаже спорной квартиры размещено на сайте в интернете, где указана площадь квартиры по кадастровому паспорту 36,4 кв.м. Истица ответила, что если площадь, указанная в кадастровом паспорте, не будет совпадать с площадью, указанной в правоустанавливающем документе, то она не будет приобретать данную квартиру. Однако ФИО11 успокоила ее и уверила, что в правоустанавливающих документах и в договоре задатка площадь квартиры совпадает. Истица попросила предоставить ей для обозрения правоустанавливающие документы на квартиру, однако ей ответили, что они в работе, и она сможет ознакомиться с ними через 3 дня. Через 3 дня ей снова не предоставили никаких документов, в связи с чем, у нее появились сомнения. Через 5 дней она снова пришла в агентство ознакомиться с документами, которые ей также не были предоставлены. После чего она пошла к нотариусу ФИО8 и показала ему договор задатка, нотариус разъяснил ей, что договор задатка не имеет юридической силы, поскольку не указаны условия, предусмотренные ст. 554 ГК РФ. При этом нотариус нашел объявление о продаже квартиры на сайте в интернете, где указанная квартира была выставлена за 57000 долларов США, но сумма была указана в рублях. После нотариуса она сразу пошла к ФИО11 и рассказала все ей. Однако Симонова объяснила, что документы оформляются и чтобы она не переживала. После чего она пришла к адвокату, который попросил у нее правоустанавливающие документы. Однако поскольку ФИО11 ей данные документы не предоставила, она не смогла предоставить документы адвокату. Адвокат составил письменную претензию. На претензию было вручено ей уведомительное письмо с предложением заключить сделку купли-продажи квартиры. После того как основной договор подписан не был, на следующий день она в офисе с ФИО5, ФИО10, ФИО6 договорились о скидке в пересчете на площадь 36,4 кв.м. Заключение сделки было назначено по соглашению сторон на 03.10.2017 года. В этот день она с сыном приехали в офис, где были ФИО11 и ФИО5, и ей предложили скидку только тысячу долларов США. На эту скидку истица не была согласна и договор подписан не был.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что 11.09.2017 года истица обращалась к нему с просьбой оказать юридическую помощь по сделке купли-продажи квартиры, и он составлял претензию в адрес агентства. Он также присутствовал у нотариуса при попытке оформить договор купли-продажи спорной квартиры. Ознакомившись с правоустанавливающими документами, оказалось, что площадь квартиры, указанная в правоустанавливающем документе и договоре задатка, отличается от площади, указанной в кадастровом паспорте. ФИО5 сообщил, что возможно обсудить вопрос о скидке. В этот день договор не был подписан, поскольку хотели обсудить вопрос о скидке за недостающие 4 кв.м.

В судебном заседании представитель ответчика ИП «ФИО11» пояснила, что истица дважды ознакомилась с квартирой, ей были предоставлены правоустанавливающие документы, технический паспорт на квартиру, кадастровый паспорт на квартиру. Копии документов истица не просила, поскольку была ознакомлена с оригиналами. Все документы для сделки были готовы. Однако еще во время заключения договора задатка она объясняла, что часть денежных средств находится у нее в Португалии, и она уверяла, что сможет до подписания основного договора получить эти денежные средства и оплатить стоимость квартиры. Все существенные условия договора были согласованы. Никаких претензий по площади квартиры ею не высказывалось. Настаивала на том обстоятельстве, что основной договор не был подписан ввиду отсутствия у истицы полной суммы денежных средств стоимости квартиры.

Выслушав стороны, исследовав доказательства в деле, оценив их в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлены следующие обстоятельства и соответствующие им правоотношения.

21.08.2017 года между ФИО10, ФИО9 и ИП «ФИО11» заключен договор задатка, согласно п. 1.1. которого Продавец ФИО10 обязуется продать, а покупатель ФИО9 обязуется купить недвижимое имущество в виде жилой квартиры с ремонтом и мебелью, общей площадью 40,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, принадлежащей продавцу на праве собственности, при условии выполнения принятых на себя обязательств в соответствии с договором после его подписания. Согласно п. 1.2 договора объект находится в собственности Продавца на основании договора купли-продажи и выписки о праве собственности № от 25.07.2013 года. Согласно п. 1.3. договора агентство обязуется оказать покупателю и продавцу возмездные услуги по организации и проведению сделки купли-продажи объекта.

В соответствии с разделом 2 договора задатка на момент оформления договора о задатке продавец обязуется предоставить копии правоустанавливающих документов на объект.

Согласно с разделом 4 договора задатка стороны договорились о том, что основной договор купли-продажи объекта будет заключен до 30.09.2017 года, при этом объект продается за 3600000 рублей, что эквивалентно 60000 долларов США. Цена является окончательной, фиксируется в долларовом эквиваленте и изменению не подлежит. Расчет по сделке, его форма и порядок детально прописывается в договоре купли-продажи у нотариуса по согласованию сторон (с учетом того, что 50% суммы сделки находится в Португалии) и окончательно производится в размере 100% суммы, указанной в п. 4.1 настоящего договора (за исключением суммы задатка) при получении выписки о праве собственности на имя покупателя у нотариуса, что оформляется нотариальным заявлением от продавца о полном расчете. Подачу документов и регистрацию перехода права осуществляет нотариус.

Согласно раздела 8 договора задатка передача мебели, оборудования и техники, находящейся в квартире, производится по акту приема-передачи, подписанному сторонами в день подписания документов у нотариуса.

11.09.2017 года ФИО9 обратилась к ответчикам с требованием о возврате суммы задатка по тем основаниям, что договор не отвечает требованиям действующего законодательства.

15.09.2017 года истица получила от ФИО11 предложение о заключении основной сделки купли продажи спорной квартиры.

Основной договор сторонами не заключен.

Данные обстоятельства установлены судом, подтверждены доказательствами в деле, сторонами не опровергаются.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ч.1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Оценивая соглашение о задатке от 21.08.2017 года, суд приходит к выводу, что оно содержит элементы предварительного договора, поскольку содержит условия, позволяющие установить предмет, срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (Определение Верховного Суда РФ от 28.06.2016 года № 37-кг16-6).

В исковом заявлении истица указывает, что договор задатка не является заключенным, поскольку сторонами не достигнуто соглашение о всех существенных условиях договора, а именно в части площади квартиры. Кроме того, истцу не предоставлены копии правоустанавливающих документов на квартиру, не описана мебель и техника в квартире.

Вместе с тем, данные доводы являются необоснованными.

Так, общая площадь <адрес> в правоустанавливающем документе – договоре купли-продажи квартиры от 25.07.2013 года, заключенного между ФИО1 и ФИО10, указана 40,6 кв.м.

В заключенном сторонами договоре задатка общая площадь квартиры указана 40,6 кв.м. Кроме того, согласно п. 1.2 договора задатка объект находится в собственности Продавца на основании договора купли-продажи и выписки о праве собственности № от 25.07.2013 года.

Таким образом, сторонами в договоре задатка указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Указание в кадастровом паспорте общей площади квартиры 36,9 кв.м. не имеет правового значения для дела, поскольку данная площадь указана на основании п.5 ст. 15 ЖК РФ без учета балкона, лоджии.

Согласно п.5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В свою очередь, при определении предмета договора задатка стороны руководствовались о характеристиках спорной квартиры, имеющихся в правоустанавливающем документе - договоре купли-продажи квартиры от 25.07.2013 года, заключенного между ФИО1 и ФИО10, что непосредственно указано в п. 1.2 договора задатка.

Кроме того, следует отметить, что истица в судебном заседании неоднократно заявляла, что она дважды осматривала квартиру и ей она очень понравилась, подходила площадь квартиры. Она желает ее приобрести и до настоящего времени, однако по стоимости, уменьшенной на стоимость 4-х квадратных метров квартиры.

Необоснованными также являются доводы истицы о том, что ответчиками не выполнено обязательство о передаче истице копий правоустанавливающих документов на квартиру.

Согласно раздела 2 договора задатка на момент оформления договора о задатке продавец обязуется предоставить копии правоустанавливающих документов на объект.

Таким образом, в договоре задатка не указано, что продавец обязуется предоставить истцу копии документов, а кроме того, данные копии документов должны были быть предоставлены во время оформления договора задатка, то есть до его подписания.

Подписание истцом договора задатка свидетельствует о том, что условия договора задатка сторонами соблюдены.

Оценив в совокупности доказательства в деле, пояснения сторон и показания свидетелей, данные в судебном заседании, суд приходит к выводу, что основной договор купли-продажи спорной квартиры не заключен в связи с необоснованным отказом ФИО9 его заключить.

Так, истица указывала в судебном заседании, что она отказалась от заключения договора купли – продажи квартиры, поскольку площадь спорной квартиры отличалась от оговоренной площади в договоре задатка, а кроме того, ответчиками не предоставлена опись мебели, находящейся в квартире, во время попытки заключения основного договора.

В части площади квартиры судом указано выше о необоснованности таких заявлений истца.

В судебном заседании допрошены свидетели, как со стороны истца, так и со стороны ответчика ИП «Семенова Оксана Викторовна».

Свидетель ФИО2 показал следующее. Он является сыном истицы. Пояснил, что о заключении сделки ему было известно. Квартира приобреталась для матери за ее личные денежные средства. Старший брат дал половину денег на приобретение квартиры. На сайте Авито было указано, что стоимость спорной квартиры составляет 57 тыс долларов США, квадратура 36 кв.м. Его матери предложили квартиру за 60000 долларов США. Истица сказала, что будет разбираться с этим. С претензией о расторжении договора задатка она обратилась 11.09.2017 года.

В судебном заседании свидетель ФИО3 сообщил следующее. По поручению ИП Симонова он оказывал услуги по оформлению сделки между сторонами. Истице была подобрана спорная квартира. До этого истице было показано примерно 5 вариантов квартир, которые не подошли истице. Спорную квартиру для осмотра истица посетила дважды и квартира истице понравилась, в связи с чем, она заключила договор задатка, передав денежные средства. При подписании договора задатка присутствовал продавец с оригиналами правоустанавливающих документов, кадастровым паспортом на квартиру, истица, он, ФИО11. Были проверены все оригиналы правоустанавливающих документов, для обозрения эти документы были предоставлены истице. При этом истице было разъяснено, что в кадастровом паспорте площадь указана без учета балконов, поскольку по действующему законодательству площадь балкона указывается отдельно. Она согласилась на совершение сделки. Все справки для оформления сделки были получены: справки об отсутствии коммунальной задолженности; об отсутствии зарегистрированных в квартире лиц. Продавец квартиры дважды приезжала на сделку из Украины. При подписании сделки истица сообщила, что у нее на руках не полная сумма денежных средств, необходимых для приобретения квартиры, поскольку часть денежных средств находятся в Португалии, в связи с чем, в договор задатка было внесено указание об этом. Агентством данная квартира выставлялась на сайте в интернете за 60000 долларов США, площадь квартиры была указана 40,6 кв.м. Какая стоимость квартиры была указана другими агентствами в интернете, ему неизвестно, так как квартира могла продаваться другими агентствами. За неделю или две до сделки истица сообщила, что она не может получить денежные средства из Португалии, но она найдет деньги. Спорная квартира действительно была перепланирована, однако это не являлось препятствием для сделки, а сама перепланировка устраивала истицу и какие-либо требования по этому поводу она не выставляла. В день совершения сделки пришли обе стороны, истица пришла с адвокатом, однако сделка не состоялась, поскольку у истицы денежных средств не хватало для совершения сделки. Была предложена скидка в размере одной тысячи долларов США, однако истица не согласилась заключить договор с данной скидкой, поскольку она хотела скидку примерно на 370000 рублей. С сыном истицы ФИО2 также велись переговоры о том, что не хватает денежных средств для приобретения спорной квартиры, данные разговоры свидетелем записаны на диктофон. Агентство предложило сыну истицы ФИО2 помочь быстрее продать земельный участок, выставленный им на продажу, чтобы помочь матери купить квартиру, на что последний согласился. Однако земельный участок продать не удалось. Все разговоры с сыном истицы записаны свидетелем на диктофон. Отсутствие денежных средств было основной причиной незаключения основного договора купли-продажи, не смотря на то, что агентство пыталось помочь любыми путями. Деньги из Португалии истица не смогла получить из-за нарушения истицей, с ее слов, миграционного контроля. Как пояснила истица, если она поедет в Португалию, то она не сможет вернуться раньше, чем через полгода из-за нарушения ею миграционного контроля. 03.10.2017 года приехал второй сын истицы из Киева, который сказал, что если будет скидка 10%, то они приобретут квартиру, в другом случае у них не хватает средств. Поскольку продавец не соглашалась на скидку более тысячи долларов США, договор купли-продажи заключен не был.

В судебном заседании первоначально на вопрос суда о наличии у истицы необходимого количества денег ФИО9 заявила, что деньги из Португалии для оплаты квартиры она получила. После дачи показаний свидетелем ФИО5, ФИО9 частично их подтвердила, заявив, что действительно она не смогла выехать в Португалию за денежными средствами, в связи с чем, часть денежных средств в размере 15000 долларов США ей передал старший сын из Киева. Остальные денежные средства она также могла найти. Подтвердила также, что ее младшим сыном на продажу был выставлен земельный участок сына, за счет чего также предполагалось погасить стоимость приобретаемой квартиры.

Доводы истицы о том, что основной договор не был заключен, в том числе, поскольку ответчиками не предоставлена опись мебели в квартире, также являются необоснованными.

Так, согласно раздела 8 договора задатка передача мебели, оборудования и техники, находящейся в квартире, производится по акту приема-передачи, подписанному сторонами в день подписания документов у нотариуса.

Основной договор сторонами не заключен, в связи с чем, акт приема-передачи квартиры и мебели сторонами не подписывался.

Сама истица в судебном заседании не опровергала, что дважды осматривала квартиру, а в судебное заседание предоставила для приобщения к делу опись мебели и оборудования, находящегося в <адрес>, подписанный ею 21.08.2017 года.

Кроме того, в самом иске истица рассчитывает стоимость квартиры, деля цену квартиры в договоре задатка на площадь квартиры, без учета стоимости мебели (л.д. 2 предпоследний абзац).

При таких обстоятельствах основной договор спорной квартиры не заключен сторонами по вине истицы.

Переданная на исполнение договора задатка от 21.08.2017 года денежная сумма в размере 210000 рублей является задатком, в связи с чем, суд отказывает в удовлетворении иска в части признании данных денежных средств как суммы неосновательного обогащения ответчиков.

Согласно ч.2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Разделом 3 договора задатка предусмотрены условия удовлетворения интересов сторон из суммы задатка. Согласно п.3.2 договора при отказе от сделки стороной покупателя сумма задатка передается продавцу.

С учетом указанных положений, сумма задатка по договору передается продавцу и требования о взыскании задатка не подлежат удовлетворению.

Кроме того, судом не установлено оснований для привлечения ИП «ФИО11» к ответственности, предусмотренной п. 7.1 договора задатка, а также ч.6 ст. 13 Федерального закона «О защите прав потребителей».

Суд отказывает в удовлетворении иска в полном объеме, полагая такое решение разумным, взвешенным и справедливым.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО9 к Индивидуальному предпринимателю «ФИО11», ФИО10, о взыскании денежных средств, отказать.

Решение суда в окончательной форме составлено 19 января 2017 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд РК в течении 30 дней со дня вынесения решения суда в окончательной форме через суд первой инстанции.

СУДЬЯ Н.В.ДВИРНЫК