Гражданский кодекс часть 1

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Ефимовой Л.А., при секретаре Пинигиной Ф.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Окружной администрации города Якутска к ФИО1, ФИО2 о сносе самовольной постройки,

УСТАНОВИЛ:

Окружная администрация г. Якутска обратилась с иском к ФИО1, ФИО2 с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что на земельном участке с кадастровым номером № с видом разрешенного использования «под магазин», принадлежащем ответчикам на праве собственности, возведено двухэтажное нежилое здание, расположенное по адресу: ____, эксплуатируемое под сауну «Баня на дровах», ночной клуб ___ и бар разливных напитков «Рыба пила». Земельный участок расположен в территориальной зоне «П-4». По итогам осмотра выявлены следующие нарушения: объект имеет признаки нарушения градостроительного законодательства в части отсутствия разрешения на строительство (реконструкцию); объект имеет признаки нарушения земельного законодательства в виде самовольного занятия неразграниченного земельного участка, смежно стоящего с земельным участком с кадастровым номером №; объект имеет признаки нарушения земельного законодательства в части нецелевого использования земельного участка; согласно правилам землепользования и застройки ГО «город Якутск», утвержденным НПА Якутской городской Думы от 25.12.2013 №169-НПА, объект возведен в нарушение требований к отступам от границ земельного участка, а также в нарушение максимального процента застройки в границах земельного участка. Просит признать самовольной постройкой объект строительства – двухэтажное нежилое здание, расположенное по адресу: ____, эксплуатируемое под сауну «Баня на дровах», ночной клуб «VSTAFF» и бар разливных напитков «Рыба пила», обязать ответчиков за свой счет в месячный срок со дня вступления решения в законную силу снести самовольную постройку, в случае неисполнения предоставить истцу право снести объект самовольной постройки, с последующим возложением расходов на ответчика.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 исковые требования поддержал, пояснил о том, что спорный объект возведен без получения разрешения на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено, объект расположен с нарушением требований к отступам от границ земельного участка и с нарушением максимального процента застройки в границах земельного участка, ответчики самовольно заняли участок площадью ___.м., смежный с земельным участком под кадастровым номером №, используют участок не по целевому назначению.

Представитель ответчиков по доверенности ФИО4 в судебном заседании просила в удовлетворении иска отказать. Пояснила о том, что спорное двухэтажное нежилое здание и земельный участок, на котором он расположен с кадастровым номером № ответчикам на праве собственности. Земельный участок сформирован из двух участков с кадастровыми номерами №, площадью ___ кв.м., и №, площадью ___ кв.м. Ответчики приобрели право собственности как на земельный участок, так и на строение – нежилые здания, расположенные на этом участке общей площадью ___ кв.м. по адресу: ____, на законных основаниях и по тем правилам и нормативным актам, действовавшим на момент приобретения ими такого права. Ответчики используют свой земельный участок по целевому назначению, эксплуатация одновременно под магазин, бытовые услуги и развлечения не нарушает вид функционального использования зоны «П-4». Считает, что истцом не представлены доказательства в обоснование исковых требований. При этом истцом выдано предписание об устранении нарушения в виде использования земельного участка площадью ___ кв.м. без правоустанавливающих документов со сроком исполнения до ____ 2022 года, что ответчики и намерены сделать. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что ответчики ФИО2 и ФИО1 являются собственниками земельного участка с кадастровым номером №, площадью ___.м., находящегося по адресу: ____, дата присвоения кадастрового номера ____.2014 года, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под магазин, вид, номер и дата государственной регистрации права – общая совместная собственность, № от ____.2014 (выписка ЕГРН от ____.2022 года №, свидетельство о государственной регистрации права № от ____.2014).

Земельный участок с кадастровым номером № сформирован из земельных участков с кадастровыми номерами № и № (кадастровый паспорт земельного участка от ____.2014 №).

На основании решения Якутского городского суда РС(Я) от ____.2006, декларации об объекте недвижимого имущества от ____.2013 ответчики приобрели право общей совместной собственности на двухэтажное нежилое здание, расположенное по адресу: ____, в виде торговой галереи площадью ___ кв.м., инв.№, лит. А, А1, I, II, торговой галереи площадью ___ кв.м., лит. Б, а также склада площадью ____ кв.м., (решение Якутского городского суда РС(Я) от ____.2006 по делу №, свидетельство о государственной регистрации права № от ____.2013, свидетельство о государственной регистрации права № от ____.2013.,свидетельство о государственной регистрации права № от ____.2013.).

Истец обратился в суд о сносе указанного нежилого здания, мотивируя тем, что данный объект является самовольной постройкой, поскольку возведен в отсутствие соответствующих разрешений на земельном участке, не отведенном для данных целей, с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как следует из представленных материалов, ____.2021 Управлением муниципального контроля Окружной администрации г. Якутска проведена внеплановая проверка соблюдения земельного законодательства на земельном участке, расположенном по адресу: ____, с кадастровым номером №, площадью ___ кв.м. Согласно обмеру земельного участка его площадь составила ___ кв.м. Земельный участок площадью ___ кв.м. используется на праве общей совместной собственности. На земельный участок площадью ___ кв.м. отсутствует правоустанавливающий документ. На самовольно занятом участке расположена часть двухэтажного нежилого строения.

____.2021 Управлением муниципального контроля Окружной администрации г. Якутска в адрес ФИО2 вынесено предписание № об устранении допущенного нарушения земельного законодательства путем оформления правоустанавливающего документа либо освобождения земельного участка в срок до ____.2022.

Согласно справке об объекте, имеющем признаки самовольной постройки, от ____.2022, составленной ведущим специалистом сектора градостроительных разрешений и мониторинга застройки МКУ «Аппарат Департамента градостроительства и транспортной инфраструктуры» Городского округа «Город Якутск» ФИО5, во исполнение п. 1.2 протокола рабочего совещания по сносу объектов самовольной постройки на территории ГО «город Якутск» от ____.2022 № произведен осмотр двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: ____. При осмотре установлено, что на земельном участке с кадастровым номером №, площадью ___.м., который имеет вид разрешенного использования – под магазин, принадлежащем на праве общей совместной собственности ФИО1 и ФИО2, возведено и эксплуатируется двухэтажное нежилое здание. При визуальном осмотре было установлено, что объект эксплуатируется под сауну «Баня на дровах», ночной клуб ___ и бар разливных напитков «Рыба пила», о чем свидетельствуют рекламные вывески на фасадной части здания. Объект имеет видимые подключения к сетям электроснабжения, газоснабжения и водоснабжения. Согласно проекту планировки и межевания территории квартала «13» городского округа «город Якутск», утвержденному распоряжением №1960р от ____.2016, объект полностью расположен на земельном участке, учтенном под строительную промышленность, объекты транспортной и производственной инфраструктуры. Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «город Якутск», утвержденным нормативно-правовым актом Якутской городской Думы №169-НПА от ____.2013, земельный участок расположен в территориальной зоне «П-4» – производственная зона, предназначенная для размещения объектов коммунального, производственного, транспортно-логистического и складского назначения, объектов инженерной инфраструктуры IV-Vклассов опасности.

По итогам осмотра, должностным лицом установлено, что двухэтажное нежилое здание возведено в нарушение ст.51 Градостроительного кодекса РФ в отсутствие разрешения на строительство, объект имеет признаки нарушения земельного законодательства в виде самовольного занятия неразграниченного земельного участка смежно стоящего с земельным участком с кадастровым номером №, что является нарушением ст. 7.1 КоАП РФ, имеет признаки нарушения земельного законодательства в части нецелевого использования земельного участка в нарушение ст. 8.8 КоАП РФ, в нарушение правил землепользования и застройки объект возведен с нарушением требований к отступам от границ земельного участка и к максимальному проценту застройки в границах земельного участка.

В силу части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Из буквального толкования данной нормы права следует, что постройка является самовольной, если она возведена на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; без получения необходимых разрешений либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

П. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Из абз. 2 п. 26 этого же постановления следует, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. Только в этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, из содержания вышеуказанных положений закона следует, что для приобретения права собственности на самовольную постройку необходимо наличие двух условий: принадлежность земельного участка лицу, осуществившему возведение самовольного строения, которое не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом; никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Как установлено судом, право собственности ответчиков на спорное нежилое здание зарегистрировано в установленном законом порядке, не оспорено, земельный участок, принадлежащий ответчикам также на праве собственности, расположен в зоне «П-4» и используется в соответствии с разрешенными видами использования.

Согласно разъяснениям п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

В таком случае следует установить обстоятельства, на основании которых постройка, право на которую признано в установленном законом порядке, не может быть сохранена. Распределение обязанности доказывания в соответствии с правилом, установленным частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в данном случае производится с учетом того, что истцом предъявлены требования о сносе объекта недвижимости, государственная регистрация прав на который произведена в установленном законом порядке.

В силу положений ст. 222 ГК РФ снос постройки является крайней мерой гражданско-правовой ответственности и применяется только в случае наличия существенного нарушения прав и охраняемых законом интересов, наличия реальной угрозы жизни и здоровью лица, обратившегося за защитой нарушенного права и иных лиц.

При разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении необходимо установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. При рассмотрении дела о сносе самовольной постройки бремя доказывания факта нарушения прав и законных интересов сохранением самовольной постройки возложено на заявителя.

Между тем, помимо доводов об отсутствии соответствующих разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, истец каких-либо данных о том, что спорный объект недвижимости, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке, существенно нарушает градостроительные, строительные, противопожарные, санитарные либо иные нормы и правила, не привел, доказательства этому не представил. Доказательств того, что сохранение данного объекта создавало бы угрозу жизни и здоровью граждан также не представлено.

Следует принимать во внимание, что сведения о фактах, содержащиеся в справке должностного лица, применительно к положениям статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не являются обязательными для суда и не освобождают соответствующую сторону от обязанности по доказыванию тех обстоятельств, на которые она ссылается в обоснование своих требований.

При этом установлено, что спорный объект расположен в соответствии с разрешенным видом использования, то есть в соответствии с проектом планировки и межевания территории квартала «13» городского округа «город Якутск», утвержденным распоряжением №1960р от 21.11.2016, Правилами землепользования и застройки городского округа «город Якутск», утвержденным нормативно-правовым актом Якутской городской Думы №169-НПА от 25.12.2013, согласно которым бытовое обслуживание и предпринимательство отнесено к основным видам разрешенного использования в территориальной зоне П-4.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие ст. 12 ГК РФ.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.

Согласно п. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота (не только собственников, но и иных лиц).

Снос двухэтажного здания ввиду явного превышения стоимости здания по сравнению с защищаемыми муниципальным образованием правами, приведет к существенному нарушению баланса частного и публичного интересов. Исходя из конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, избранный истцом способ защиты должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав или законных интересов, либо публичных интересов. Вместе с тем, способ защиты прав истца, как снос возведенного строения, не соответствует допущенному ответчиками нарушению.

Истцом не доказано и в ходе настоящего судебного разбирательства не установлено, насколько избранный истцом способ защиты прав соответствует допущенному ответчиком нарушению, заключающемуся в осуществлении строительства без необходимого разрешения и возможно ли устранение данного нарушения без сноса объекта. Кроме того, как следует из представленных документов, в адрес ответчика было вынесено предписание об устранении допущенного нарушения в части самовольного занятия земельного участка площадью ___ кв.м. со сроком исполнения до ____ 2022 года, из пояснений представителя ответчиков следует, что ответчики намерены устранить допущенное нарушение. Истцом не доказано, какие затруднения или препятствия создает для истца самовольное занятие ответчиками спорного земельного участка, также истец не предоставил суду доказательства, свидетельствующие о том, что самовольным занятием ответчиками земельного участка площадью ___ кв.м. нарушены права третьих лиц.

Принимая во внимание совокупность представленных доказательств, пояснения сторон, изложенные нормы закона, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Окружной администрации города Якутска к ФИО1, ФИО2 о признании самовольной постройкой объекта строительства – двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: ____, и обязании снести самовольную постройку – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) через Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня изготовления в мотивированном виде.

Судья Л.А. Ефимова