Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «ЮИТ ДОН» о признании недействительным одностороннего передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ по договору долевого участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа.

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратилась в суд с заявлением указывая, что во исполнение договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с АО «ЮИТ ДОН» должна была получить в собственность нежилое, офисное помещение, расположенное на первом этаже многоквартирного дома по <адрес> в <адрес>, общей площадью 45, 10 кв.м. Истец полагала, о том, что место положения офиса, будет соответствовать его расположению согласно приложению № к договору. Разрешение на строительство №RU№, выдано «Департаментом архитектуры и градостроительства <адрес>» ДД.ММ.ГГГГ Проектная декларация размещена ответчиком 25.02.2015г. на сайте <данные изъяты> в сети Интернет.

Однако, ФИО1 по окончании строительства, стало известно, что строительство объекта ведется вопреки условиям договора и проектной документации, что привело к несоответствию офиса условиям п. 1.1 договора, согласно которому офис должен быть расположен на 1-м этаже многоквартирного жилого дома, в то время как офис возведен ответчиком в цокольном этаже многоквартирного жилого дома, по адресу: <адрес>, что значительно ухудшает его технические характеристики.

В качестве описания характеристики первого этажа, истец исходит из определения приведенного в п. 2.3. ФИО5 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» актуализированная редакция СНиП 31-01/2003 «этаж первый» это нижний надземный этаж здания, п. 2.1 указанных Правил определено что надземный этажа это этаж с отметкой пола помещения не ниже планировочной отметки земли.

Поскольку фактически офис расположен частично ниже уровня земли, то истец указывает о том, что офис расположен в цокольном этаже, что не соответствует условиям договора долевого участия в строительстве, и создает в силу пп. 3 п.1 ст. 9 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» основания для отказа истца в одностороннем порядке от исполнения договора долевого участия, и в силу п. 3 ст. 7 этого же закона, полагая о существенности недостатков объекта долевого строительства, требовать возврата оплаченных денежных средств.

В этой связи, ссылаясь на изложенное истец в уточненной редакции иска просит суд признать недействительным односторонний передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ по договору долевого участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между АО «Юит Дон» и ФИО1, взыскать с ОА «ЮИТ ДОН» в пользу ФИО1 денежные средства в размере 1804000 рублей, проценты за пользование денежными средствами в размере 896617 рублей 88 копеек, компенсацию морального вреда в размере 100000 рублей, штраф в размере 50 % от взысканной судом суммы.

В суде представитель ответчика по доверенности АО «ЮИТ ДОН» возражал против удовлетворения иска, поддержал письменные возражения на иск, указав о том, что при заключении договора разрешение на строительство №RU№, выдано «Департаментом архитектуры и градостроительства <адрес>» ДД.ММ.ГГГГ Проектная декларация размещена ответчиком 25.02.2015г. на сайте www.yitdon.ru в сети Интернет. Дом принят в эксплуатацию, что подтверждено разрешением ДАИГ на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Чертеж архитектурного решения подтверждает планировку расположения офиса с частичным углублением ниже уровня земли, однако, такое обстоятельство не является критерием для выводов о расположении офиса в цокольном этаже, поскольку согласно п. А. 3.1. (абз.3) ФИО6 СП 160.1325800.2014, при размещении здания на участке с интенсивным уклоном первым надземным следует считать этаж с отметкой пола помещений выше наиболее низкой планировочной отметки земли. Помещения, примыкающие к наружной стене, у которой планировочная отметка земли выше чистого пола, следует считать заглубленным.». Также в письменных возражениях указано о том, что недостатки офиса, описанные экспертом ФБУ ЮРЦСЭ МЮ РФ, не являются существенными, поскольку не препятствуют использованию офиса, поэтому оснований для удовлетворения иска не имеется.

Дело рассмотрено в соответствии со с. 167 ГПК РФ, в отсутствие ФИО1 извещенной надлежаще.

Выслушав сторон, допросив эксперта ФБУ ЮРЦСЭ МЮ РФ ФИО4, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований исходя из следующего.

Судом установлено, что в заключенном ДД.ММ.ГГГГ году договоре долевого участия в строительстве, объект который истец имела намерение приобрести в собственность согласно п. 1.1., это нежилое помещение, офисного назначения, расположенное на 1-м этаже объекта, имеющее N 1, с характеристиками, указанными в п. 1.2 договора : общей площадью, включая площадь помещений вспомогательного использования №,10 кв.м., помещения: N1.10, площадью 2,06 кв.м., №.11, площадью 5,29 кв.м., N1,12, площадью 2,97 кв.м, N1.13, площадью 13,80 кв.м, N1,14, площадью 17,69 к.в.м, N1,22, площадью 3,29 кв.м.

Судом установлено ДД.ММ.ГГГГ ДАиГ <адрес> выдал АО «ЮИТ ДОН» разрешение на строительство многоквартирного дома по <адрес> в <адрес>, с количеством этажей 11-14. встроенных помещений подвала, пунктов проката №, 2, приемного пункта химчистки. (л.д.233, 1 том).

Разрешением ДАИГ <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по <адрес> в <адрес>, введен в эксплуатацию, (л.д.64, 1 том). Техпаспортом многоквартирного жилого дома составленного на ДД.ММ.ГГГГ год подтверждается размещение офисного помещения № на первом этаже многоквартирного дома (л.д.245, 1 том).

ДД.ММ.ГГГГ АО «ЮИТ ДОН» получило претензию истца в которой указано требование расторгнуть договор долевого участия в строительстве, выплаты ей 2504000 рублей, поскольку расположение офиса в цокольном этаже, противоречит условиям договора долевого участия в строительстве, в связи с чем, истец возражает против принятия объекта в собственность. Кроме возврата денежных средств внесенных во исполнение договора о долевом участии в строительстве 1804000 рублей, истец просила выплатить проценты, размер которых на ДД.ММ.ГГГГ составляет 700753 рубля 54 копейки. (л.д.26, 1 том).

ДД.ММ.ГГГГ истец получила односторонний передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ АО «ЮИТ ДОН» в котором указано о передаче истцу нежилого помещения № состоящее из комнат №, 22, 23, 24, 25, 26 (ранее обозначенное по договору под №), расположенного на первом этаже многоквартирного дома по <адрес> в <адрес>. (л.д.30, 31).

Истец не отрицала размещение разрешения на строительство №RU№, выданного «Департаментом архитектуры и градостроительства <адрес>-на-Дону» ДД.ММ.ГГГГ и проектной декларации 25.02.2015г. на сайте www.yitdon.ru в сети Интернет.

Суд полагает, что истец имела возможность ознакомиться с чертежом архитектурного решения многоквартирного дома по <адрес> в <адрес>, с целью фактического определения места расположения первого этажа, учитывая, что визуальный осмотр местности позволял установить естественный интенсивный уклон земельного участка. В суд ответчик предоставил чертеж архитектурного решения, (л.д.62, 1 том) на котором желтым полем, обозначено углубление офиса истца ниже уровня земли с 0, 600, 0, 680 м до 1, 180 м, что подтвердила в суде эксперт ФБУ ЮРЦСЭ МЮ РФ ФИО4

Поскольку при рассмотрении дела возникли вопросы, требующие специальных знаний, то в соответствии со ст. 79 ГПК РФ, суд назначил по делу судебно-строительную экспертизу.

Заключением эксперта ФБУ ЮРЦСЭ МЮ РФ от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что нежилое помещение в <адрес>, приобретенное ФИО1 по договору от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует техническим характеристикам указанным в договоре, поскольку его общая площадь составляет на дату осмотра 46, 7 кв.м, и не соответствует указанной в договоре площади 45, 10 кв.м., установлено в офисе четыре помещения, в то время как в договоре указано о шести, что имеет место из-за отсутствия перегородок внутри, что установлено техпаспортом составленным на конец строительства ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 234-250, 1 томе), вопреки чертежу на начало строительство (лист 4, план первого этажа, лист дела 62, 1 том), помещение офиса ниже уровня планировочной отметки земли, углублены на 1, 25м до 0, 90 м при высоте 2, 80м, расположены в цокольном этаже, что не соответствует договору от 22.04.2015г., где указано о том, что истцу передается помещение офиса расположенное на первом этаже. Высота горизонтальных путей эвакуации в свету, т.е. высота расположения низа козырька от уровня бетонной площадки входного узла в помещении составляет 1, 96 м, что не соответствует требованиям п. 4.3.4. СП 1. 13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», согласно которым высота горизонтальных участков путей эвакуации в свету должна быть не менее 2 м. Отсутствие тамбура при наружном входе не соответствует требованиям п. 4. 24* СП 118.133330.2012* «Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009». Помещение офиса имеет недостаточное естественное освещение, что не соответствует п. 10.2.7 «Санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.4.3359». (л.д.32, 2 том).

В уточненной редакции иска, после проведения экспертизы ФБУ ЮРЦСЭ МЮ РФ от ДД.ММ.ГГГГ, истец ссылаясь на несоответствие фактически возведенного офисного помещения, договору долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, именует недостатки офисного указанные в заключении эксперта, существенными, поскольку офис фактически расположен в цокольном этаже, в то время как истец при заключении договора исходила из расположения офиса на первом этаже, считает такой недостаток неустранимым, поэтому полагает о своем праве в силу ч.3 ст. 7; ч.2 ст. 9 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», п. 2 ст. 475 ГК РФ, в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от ответчика возврата денежных средств и уплаты процентов.

Частью 1 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее закон) Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 2 ст. 7 вышеназванного ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. Из указанной нормы следует, что отступления от условий договора, приведшие к ухудшению качества объекта и иные недостатки, дающие право инвестору отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, должны делать объект непригодным для использования.

Согласно ч. 3 ст. 7 закона в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9, п. 3 ч. 1 ст. 9 данного федерального закона.

Законодатель прямо не определяет, что следует понимать под "существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства". Однако при рассмотрении настоящего дела, суд полагает возможным исходить из того, что под таким нарушением следует понимать такие нарушения требований, которые привели к существенному ухудшению качества объекта долевого строительства либо в результате которых объект долевого строительства стал непригоден для использования по назначению.

Однако, при рассмотрении дела истец не оспаривала того, что земельный участок по <адрес> в <адрес> имеет естественный уклон. По мнению суда на стадии заключения договора долевого участия истец имела возможность ознакомиться с проектной документацией, где на чертеже указаны обозначения допускающие расположение первого этажа ниже уровня земли с 0, 600; 0, 680 м. до 1, 180 м. в месте расположения офиса истца. Фактически как установил эксперт ФБУ ЮРЦСЭ МЮ РФ от ДД.ММ.ГГГГ помещение офиса ниже уровня планировочной отметки земли, с 0, 90 м до 1, 25м. Истец мотивировала существенность недостатков офисного помещения, указанием на то, что планировала хранить в таком помещении личные вещи, но в связи с углублением офисного помещения, вход в него будет осуществляться путем устройства ступенек, что образует неудобства, снижает ликвидность объекта и уменьшает его рыночную стоимость.

При таком положении, оценивая установленные судом обстоятельства по делу, а также оценивая по правилам ст. 67 ГПК РФ, доказательства предоставленные сторонами, суд приходит к выводу о том, что фактическое расположение офисного помещения с углублением ниже уровня пола с 0, 90 м до 1, 25м, не опровергает нахождение офисного помещения истца на первом этаже многоквартирного дома, что соответствует договору долевого участия, поскольку согласно ФИО6 «СП 160.1325800.2014» Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» п. А. 3.1. (абз.3) ФИО6 СП 160.1325800.2014, при размещении здания на участке с интенсивным уклоном первым надземным следует считать этаж с отметкой пола помещений выше наиболее низкой планировочной отметки земли. Помещения, примыкающие к наружной стене, у которой планировочная отметка земли выше чистого пола, следует считать заглубленным.». Проектной декларацией от ДД.ММ.ГГГГ, которая прошла экспертизу ООО «Единый центр строительства» установлено расположение офиса истца на первом этаже. Выводы эксперта ФБУ ЮРЦСЭ МЮ РФ, с указанием на определение первого этажа, как надземного, а определение цокольного этажа, как этажа с отметкой поверхности пола ниже планировочной отметки земли не более чем на половину, приведенные в п. 3.32, и п. 3.36 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная версия СНиП 31-01-2003» сделаны без учета естественного уклона участка земли, в то время как «СП 160.1325800.2014» предусматривает возможность определения этажности с учетом такого обстоятельства.

Иные недостатки офисного помещения указанные экспертом ФБУ ЮРЦСЭ МЮ РФ, по мнению суда, невозможно квалифицировать как существенные, поскольку, они не исключают возможность эксплуатации офиса. Истец не предоставила доказательств, и не привела обстоятельств, подтверждающих невозможность использования офиса в силу недостатков указанных экспертом ФБУ ЮРЦСЭ МЮ РФ.

Из материалов дела не усматривается, что отступления от условий договора и выявленные недостатки привели инвестиционный объект к ухудшению, которое сделало его непригодным для использования.

Учитывая, что вопросы одностороннего отказа от исполнения инвестиционного договора регламентируются ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а обстоятельств, предусмотренных ст. 9 названного Федерального закона, предоставляющих инвестору право в одностороннем порядке отказаться от исполнения инвестиционного договора, не установлено, суд приходит к выводу, что оснований для применения последствий одностороннего отказа от исполнения договора не имеется, поэтому в иске надлежит отказать.

Поскольку суд не установил оснований для удовлетворения требований о недействительности одностороннего передаточного акта, то оснований установленных ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" для удовлетворения требований о взыскании в пользу истца стоимости долевого участия, процентов, штрафа, компенсации морального вреда не имеется.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд полагает возможным взыскать с истца стоимость явки и допроса в суде эксперта ФБУ ЮРЦСЭ МЮ РФ в размере 2972 рубля, о чем заявила в суде эксперт ФИО4 и предоставила квитанцию на оплату.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Отказать ФИО1 в удовлетворении требований в полном объеме.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФБУ ЮРЦСЭ МЮ РФ 2972 рубля.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд <адрес> в течение месяца после вынесения судом решения в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: