Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ардатовой Е.А. к ООО «Магистрат», АО «ИНТЕКО» о возложении обязанности привести жилое помещение в соответствии с проектом и передать его, взыскании неустойки, штрафа, денежной компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Ардатова Е.А обратилась в суд с иском к ООО «Магистрат» о возложении обязанности привести жилое помещение в соответствии с проектом и передать его, взыскании неустойки, штрафа, денежной компенсации морального вреда, указав, что между ней и ответчиком ЗАО «Интеко» влице ООО «Магистрат», действующего на основании Агентского договора № от и Доверенности от , удостоверенной К.Т.А., временно исполняющей обязанности нотариуса г. Москвы Д.Я.И., зарегистрированной в реестре № в лице Директора департамента экономики и финансов ООО «Магистрат» Б.В.В., был заключен договор№долевого участия в строительстве апартаментов с проектной площадью кв.м., в том числе лоджии площадью кв.м.

Апартаменты приобретались для личного пользования и проживания. Всоответствии с договором апартаменты были полностью оплачены в размере

руб.

истицей по электронной почте было получено уведомление о готовности объектов ГОК «» к передаче. В уведомлении указано, что суммарная площадь апартаментов по БТИувеличилась до кв.м., в том числе площадь лоджии составила кв.м., к уведомлению был приложен поэтажный план этажа секции «». При изучении плана установлено, что в проект без ее ведома и согласия внесены изменения,существенно нарушающие ее законные интересы.

При заключении ДДУ предусматривалось наличие между её лоджией илоджией соседних апартаментов места общего пользования для размещения блоков кондиционеров. На данные обстоятельства при заключении договора обращал внимание менеджер по продажам, демонстрируя рекламный проспект с проектом, кроме того данный факт нашел свое закрепление в приложении №к договору №от , подписанному истицей и ЗАО «Интеко» в лице агента ОOO«Магистрат».

Ликвидировав без ее согласия место общего пользования в лоджии, ответчик лишил ее возможности установить кондиционеры в соответствии с проектом и необоснованно увеличил общую площадь апартаментов за счет места общего пользования между лоджиями, требуя за это внесение дополнительной платы на сумму рублей.

истице было отказано в выдаче ключей от апартаментов на том основании, что ею не была внесена дополнительная плата за дополнительную площадь. В связи с чем, истица считает, что ответчик незаконно препятствуетвладению принадлежащими ей апартаментами №в ГОК «», лишив возможности там производить ремонт и проживать.

В соответствии с п. 6.2 договора застройщик обязан передать объект28.06.2017 г., но не позднее 23.02.2018г.

Согласно п. 6.5 договора застройщик вправе передать досрочно объект.

Свое намерение передать объект досрочноон изложил письменно, пригласив истицу наподписание акта приема-передачи апартаментов.Указанное имущество должно быть передано в момент его готовности и передано истцу в день его подписания.

Истец считает, что в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ застройщик нарушил срок передачи объекта долевого участия, в связи с чем, с него подлежит взысканию неустойка за период с 15 ноября 2017 года по 30 ноября 2017 г. в размере 676948,53 руб., штраф 338490,17 руб., а также в денежная компенсация морального вреда в размере 20000 руб.

Впоследствии истец требования увеличила, в окончательном варианте просила обязать ответчика передать ей, Ардатовой Е.А. апартаменты № в ГОК «» находящиеся по адресу: . Привести лоджию в соответствие с проектом согласно приложению № к договору № от .Взыскать с ответчика ООО «Магистрат» в пользу истца Ардатовой Е.А. неустойку (пени) в размере 4287340,50 руб.; денежную компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., штраф за нарушение прав потребителей в размере 2143670,25 руб.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве соответчика на основании определения Советского районного суда г. Тамбова от 20 декабря 2017 г. было привлечено АО «ИНТЕКО».

В судебное заседание Ардатова Е.А. не явилась, просила дело рассмотреть в ее отсутствие.

Представитель истца по ордеру адвокат Анохин В.С. иск поддержал по тем же основаниям, дополнив, что согласно плана расположения объекта, являющегося неотъемлемой частью Договора участия в долевом строительстве, трассировка стен произведена только внутри апартаментов, трассировки между лоджиями нет. Площадь лоджии при заключении договора определена по металлической перегородке, которая на момент обмеров БТИ никуда не переносилась, полагает, что ответчик необоснованно включил техническую зону кондиционера в площадь лоджии. Просил взыскание производить с ответчика АО «ИНТЕКО».

Представитель ООО «Магистрат» о дне и времени слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель АО «ИНТЕКО» о дне и времени слушания дела извещен надлежащим образом, в ранее поданных возражениях на иск указал: из договора долевого участия в строительстве дома не вытекает, что пространство для установки кондиционера является общим имуществом, зона для установки кондиционера предусмотрена проектной документацией, прошедшей экспертизу. Решение реализовано на объекте. В лоджии полезная площадь отделена от зоны для кондиционера перегородкой из окрашенной оцинкованной стали. Соседние лоджии разделены стеной, а именно трассировкой газобетонными блоками СКЦ высотой 300 мм., то есть по проекту стены до стены потолка нет, однако граница между соседними лоджиями обозначена пеноблоками 300 мм. и предполагается, что собственник вправе возвести стену по трассировке до потолка либо принять иное решение. Собственник также (при желании) может демонтировать металлическую перегородку и использовать зону кондиционера иначе (если кондиционер не нужен). В некоторых помещениях металлические перегородки не установлены, однако могут быть смонтированы по заявлению собственника. Таким образом, зона между металлической перегородкой и трассировкой не предназначена по проекту для обслуживания более чем одного помещения в объекте. Указывает, что при таких обстоятельствах, отнесение зоны для размещения индивидуального кондиционера к общему имуществу ничем не обосновано. По обмерам БТИ, техническая зона кондиционера определена в составе лоджии. Граница между 2-мя лоджиями проходит по трассировке газобетонными блоками, данное решение принято кадастровым инженером в процессе обмеров, что полностью соответствует проекту. Металлические (демонтируемые) перегородки на поэтажном плане не обозначены ввиду их не капитальности, что также полностью соответствует проекту. Фактически по результатам обмера помещения, площадь апартаментов увеличилась на 1,17 кв.м., с кв.м. до кв.м. (менее 5 %) от общей площади. В соответствии с условиями Договора участия в долевом строительстве № от стороны согласовали возможное изменение общей площади объекта на основании обмеров БТИ (п. 3.4., 3.4.1., 3.4.2.). В случае такого изменения стороны обязались осуществить перерасчёт стоимости помещения без внесения изменений в Договор. Изменение фактической площади объекта на величину не более, чем 5 % допускается Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ст. 9).Полагают, что требование о передаче помещения является необоснованным, поскольку срок передачи объекта - 23.02.2018 г., который на момент обращения истца с иском в суд, ещё не наступил. По этим же основаниям считают необоснованными требования о взыскании неустойки.

По условиям Договора участия в долевом строительстве № стоимость помещения рассчитывается как произведение суммарной площади помещения на стоимость 1 кв.м. = руб. При этом, суммарная площадь помещения определяется как сумма общей площади объекта и площади летних помещений без применения понижающих коэффициентов. Как следует из Пояснительной записки, проектная документация была откорректирована в части не касающейся перегородок, отделяющих зону установки кондиционера и в части, не касающейся перегородок между лоджиями в помещении.

Суд, с согласия представителя истца считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявленного иска.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что между истцом Ардатовой Е.А. и ответчиком ЗАО «Интеко» в лице ООО «Магистрат», действующего на основании Агентского договора № от и Доверенности от , удостоверенной К.Т.А., временно исполняющей обязанности нотариуса г. Москвы Д.Я.И., зарегистрированной в реестре № в лице Директора департамента экономики и финансов ООО «Магистрат» Б.В.В., был заключен договор№ долевого участия в строительстве апартаментов спроектной площадью кв.м., в том числе лоджии площадью кв.м. по строительному адресу: (фактический адрес комплекса - ).

Согласно п. 2.1 договора Застройщик (ЗАО «Интеко») обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Комплекс и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию комплекса передать объект участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную настоящим Договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию комплекса. Объектом является апартамент, имеющий следующие проектные характеристики: условный номер , секция , этаж - , номер на площадке - , количество комнат - , проектная площадь апартаментов - кв.м., проектная площадь летних помещений - (балконов, лоджий и пр.), входящих в состав апартамента, без учета понижающего коэффициента, проектная суммарная площадь апартамента - кв.м.

Проектная суммарная площадь объекта является ориентировочной. Окончательная площадь объекта с учетом проектной площади летних помещений без применения понижающих коэффициентов) будет определена после сдачи Комплекса в эксплуатацию и получения данных по результатам кадастровой деятельности и закрепляется сторонами в Акте приема-передачи объекта. Частью 3 вышеназванного Договора участия в долевом строительстве была определена цена договора и порядок расчетов. Так, стороны договора пришли к соглашению, что цена договора определяется как произведение суммы общей площади объекта и площади летних помещений без учета понижающего коэффициента на стоимость 1 кв.м. площади объекта равной руб. (п.3.1) на момент подписания Договора цена Договора определяется как произведение проектной суммарной площади объекта и стоимости одного квадратного метра площади объекта и составляет рублей. При этом цена договора может быть изменена сторонами без подписания дополнительного соглашения, в случаях предусмотренных п.п. 3.4.1 и 3.4.2 Договора (п. 3.2).

Согласно пункту 3.4 при заключении Договора стороны принимают во внимание допускаемую строительными нормами и правилами возможность некоторого расхождения в размерах проектной суммарной площади объекта определенной в соответствии с проектной документацией, которая взята сторонами за основу для расчетов по Договору, и фактической площади объекта по результатам кадастровой деятельности, включающей в себя площади помещений объекта, в том числе площадь летних помещений объекта (лоджии и др. без учета понижающих коэффициентов). В случае, если фактическая площадь объекта будет отличаться от проектной суммарной площади, цена договора определяется (уточняется) сторонами расчетным путем в соответствии с пунктами 3.4.1 и 3.4.2 настоящего Договора без необходимости дополнительного согласования сторонами и составления дополнительного соглашения к настоящему договору (поскольку изменением условий договора не является).

Если в результате окончательного определения площади объекта фактическая площадь окажется больше проектной суммарной площади объекта, цена Договора увеличивается на стоимость квадратных метров, составляющих разность между фактической и проектной суммарной площадью объекта (пункт 3.4.1).

Кроме того, сторонами были определены сроки и порядок передачи объекта строительства: окончанием периода, в котором застройщик был обязан передать, а участник принять объект было определено 23 февраля 2018 года (пункт 6.1).

В силу части 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) (Далее Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Этим же законом предусмотрен порядок и основания расторжения договора участия в долевом строительстве.

Так, согласно ст. 9 вышеназванного закона участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Действительно, в приложении № к договору № от было определено пространство для установки кондиционера, однако, по мнению суда, из данного приложения не следует, что указанное пространство является общим имуществом, зона для установки кондиционера предусмотрена проектной документацией, прошедшей экспертизу. Решение реализовано на объекте. В лоджии полезная площадь отделена от зоны для кондиционера некапитальной перегородкой из окрашенной оцинкованной стали. Соседние лоджии разделены стеной, а именно трассировкой газобетонными блоками СКЦ высотой 300 мм., то есть по проекту от стены до стены потолка нет, однако граница между соседними лоджиями обозначена пеноблоками 300 мм. и предполагается, что собственник вправе возвести стену по трассировке до потолка либо принять иное решение.

Собственник также (при желании) может демонтировать металлическую перегородку и использовать зону кондиционера иначе (если кондиционер не нужен). Таким образом, зона между металлической перегородкой и трассировкой не предназначена по проекту для обслуживания более чем одного помещения в объекте, доступ в указанную зону, как пояснил представитель истца, возможен только через лоджию.

При таких обстоятельствах отнесение зоны для размещения индивидуального кондиционера к общему имуществу ничем не обосновано. По обмерам БТИ, техническая зона кондиционера определена в составе лоджии. Граница между 2-мя лоджиями проходит по трассировке газобетонными блоками, данное решение принято кадастровым инженером в процессе обмеров, что полностью соответствует проекту. Металлические (демонтируемые) перегородки на поэтажном плане не обозначены ввиду их не капитальности, что также полностью соответствует проекту. Доказательств обратного суду стороной истца не представлено.

Фактически, по результатам обмера помещения площадь апартаментов увеличилась на 1,17 кв.м., с кв.м. до кв.м. (менее 5 %) от общей площади. В соответствии с условиями Договора участия в долевом строительстве № от стороны согласовали возможное изменение общей площади объекта на основании обмеров БТИ (п. 3.4., 3.4.1., 3.4.2.). В случае такого изменения стороны обязались осуществить перерасчёт стоимости помещения без внесения изменений в Договор. Изменение фактической площади объекта на величину не более, чем 5 % допускается Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ст. 9).

Таким образом, суд приходит к выводу, что в данной ситуации произошло уточнение фактической площади объекта по результатам кадастровой деятельности, включающей в себя площади помещений объекта, в том числе площадь летних помещений - лоджии, а не изменение площади объекта путем присоединение мест общего пользования.

В силу ст. 290 Гражданского кодекса РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В связи с чем, доводы истца об отнесении зоны для установки кондиционера в составе его лоджии к местам общего пользования ошибочным.

По условиям Договора участия в долевом строительстве № от стоимость помещения рассчитывается как произведение суммарной площади помещения на стоимость 1 кв.м. площади объекта = руб. При этом, суммарная площадь помещения определяется как сумма общей площади объекта и площади летних помещений без учета понижающих коэффициентов.

Поэтому, по мнению суда, в данном случае не имеется, предусмотренных законом оснований, позволяющих участнику долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Таким образом, суд приходит к выводу, что пространство лоджии, предусмотренное проектом для установки кондиционера истца не предназначено для обслуживания более чем одного помещения в объекте и не является общедолевой собственностью.

Капитальная стена, отделяющая зону кондиционера, отсутствует ввиду того, что такие стены проектом не предусмотрены. Изменение фактической площади помещения по результатам обмеров БТИ полностью соответствует условиями Договора и требованиям вышеназванного закона.

Как следует из Пояснительной записки, проектная документация была откорректирована в части не касающейся перегородок, отделяющих зону установки кондиционеров, и в части, не касающейся перегородок между лоджиями в помещении, в связи с чем, суд полагает, что требования истца о приведении лоджии в соответствие с проектом согласно приложению № к Договору удовлетворению не подлежат, поскольку в указанной части изменения в него не вносились.

Согласно ответа комитета государственного строительного надзора от проект гостинично - офисного комплекса с апартаментами и автостоянкой имеет положительные заключения негосударственной экспертизы с учетом вносимых корректировок, которые лоджий не касались.

С учетом того, что договором срок передачи объекта был определен 23 февраля 2018 года, суд полагает необоснованными требования истца о взыскании неустойки за период с 15 ноября 2017 г. по 20 февраля 2018 г., поскольку неустойка в силу ст. 6 Закона № 214 ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Договором окончательный период передачи объекта истцу был определен 23 февраля 2018 года, а также п. 6.5 была предусмотрена возможность исполнить обязательства по передачи объекта досрочно в любой день по своему усмотрению. В связи с чем, суд полагает, что срок передачи застройщиком объекта - апартаментов нарушен не был.

С учетом того, что судом не установлено нарушений прав истца застройщиком - АО «Интеко», оснований для удовлетворения требования в силу ч. 6 ст. 13, ст. 15 Закона РФ от 07 февраля 1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» о взыскании штрафа и компенсации причиненного морального вреда не имеется.

Поскольку ООО «Магистрат» не являлся стороной договора, а выступал в качестве агента по поручению от имени и за счет застройщика - ЗАО «Интеко» совершал юридические и иные действия, в том числе действия по привлечению от имени застройщика денежных средств участников долевого строительства. По сделке, совершенной им с третьим лицом от имени и за счет застройщика права и обязанности возникали непосредственно у застройщика (п.1.1.8 Договора). В связи с чем, предъявление исковых требований к данному ответчику необоснованно и удовлетворению не подлежит.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отказе Ардатовой Е.А. в удовлетворении заявленных ею исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 233-235 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Ардатовой Е.А. к ООО «Магистрат», ЗАО «Интеко» о возложении обязанности привести жилое помещение в соответствие с проектом и передать его, взыскании неустойки, штрафа, денежной компенсации морального вреда отказать.

Ответчик вправе подать в Советский районный суд г. Тамбова заявление об отмене этого решения в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: Елохова М.В.

Заочное решение в окончательной форме изготовлено 27 марта 2018 г.

Судья: Елохова М.В.