Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Рамонского муниципального района Воронежской области к Жиляевой Анастасии Николаевне о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Рамонского муниципального района Воронежской области обратилась с иском к Жиляевой А.Н. о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 277500 кв.м. с кадастровым №..., расположенного по адресу (имеющего описание местоположения): <.......>, с видом разрешенного использования: «Для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции», по цене 2144000 рублей, на условиях, содержащихся в проекте договора купли-продажи. Иск мотивирован тем, что 20.03.2018 года истцу из Департамента имущественных и земельных отношений поступило извещение Жиляевой А.Н. о намерении продать земельный участок с кадастровым №... по цене 2144000 рублей. По результатам заседания комиссии 28.03.2018 года принято решение реализовать преимущественное право приобретения Рамонским муниципальным районном Воронежской области данного земельного участка в соответствии со статьей 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В связи с этим администрация муниципального района письмом от 10.04.2018 года № 126-11/1246 уведомила Жиляеву А.Н. о намерении приобрести в собственность земельный участок и направила для подписания проект договора купли-продажи земельного участка и акт приема-передачи к нему с предложением предоставить подписанные документы в срок, не превышающий 15 дней с момента получения акцепта. В установленный срок от ответчицы подписанные документы не поступили. Таким образом, ответчица с апреля 2018 года уклоняется от заключения договора купли-продажи.

В судебном заседании представитель истца – администрации Рамонского муниципального района Пономарева Л.Р. поддержала требование иска по изложенным в нем основаниям, в письменных пояснениях дополнительно указала, что из статьи 12 Конституции РФ следует, что органы государственной власти и органы местного самоуправления самостоятельно и независимо друг от друга осуществляют принадлежащие им права и исполняют возложенные обязанности. Исходя из смысла и содержания статьи 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», процедура реализации преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения уполномоченными на то органами определяется законом субъекта РФ. Законом Воронежской области «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области» закреплено, что такое преимущественное право имеется как у правительства Воронежской области, так и у органов местного самоуправления, на территории которых расположены продаваемые земельные участки. Следовательно, администрация Рамонского муниципального района обладает правом на приобретение земель сельскохозяйственного назначения в преимущественном порядке, и это право, с учетом приведенного положения Конституции, осуществляется самостоятельно. В целях исключения конфликта преимущественного права Воронежской области и точно такого же преимущественного права муниципального района в статье 33 Закона Воронежской области закреплено, что Воронежская область. имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, а в случае отказа уполномоченного органа государственной власти от приобретения в собственность Воронежской области данного земельного участка – муниципальное образование для покупки такого земельного участка в муниципальную собственность. Процедура реализации преимущественного права на уровне Воронежской области предусмотрена постановлением правительства Воронежской области от 06.04.2011 года № 264. Из названия и текста этого нормативного акта следует, что он регулирует только взаимодействие между исполнительными органами государственной власти, в частности между правительством Воронежской области и департаментом имущественных и земельных отношений. Этот порядок регламентирует не всю процедуру реализации преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения, а только ту часть, которая касается органов государственной власти. Дальнейшее рассмотрение извещения о продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения органом местного самоуправления выходит за пределы данного порядка. Какие-либо нормативные акты, предусматривающие особую процедуру рассмотрения таких извещений органами местного самоуправления, на территории Воронежской области или Рамонского района Воронежской области не приняты. Соответственно, рассмотрение этих извещений, поскольку не установлено иное, осуществляется в общем порядке, то есть по правилам Федерального закона «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации». По мнению ответчика, процедура рассмотрения извещений о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения имеет единый срок, распространяющийся и на правительство Воронежской области, и на администрацию муниципального района. Однако данная позиция не соответствует смыслу преимущественного права покупки этих земельных участков, то есть духу закона. Срок принятия решения органом местного самоуправления на реализацию имеющегося права не может быть поставлен в зависимость от срока рассмотрения этого вопроса иным органом, поскольку это может привести к ущемлению прав органа местного самоуправления. Так, исходя из позиции ответчика, в случае превышения правительством области срока на рассмотрение извещения или, допустим, при задержке либо утрате на почте извещения, направляемого в администрацию муниципального района, муниципальное образование вовсе лишается преимущественного права на приобретение земельного участка, что не основано на законе. Из положений пунктов 1 и 2 статьи 435 ГК РФ следует, что офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом. Применительно к настоящему спору, оферта считается офертой с момента поступления в орган, уполномоченный на принятие решения о реализации преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения в муниципальную собственность – в администрацию муниципального района, поскольку акцептовать оферту, не полученную адресатом, невозможно. Следовательно, направление 10.04.2018 года ответа на извещение, поступившее в администрацию муниципального района 20.03.2018 года, было законным и не привело к нарушению срока на ответ, а потому администрация муниципального района не утратила права на акцепт поступившей оферты о продаже земельного участка.

Ответчица Жиляева А.Н., будучи надлежащим образом уведомлена о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. В письменных возражениях ответчица указала, что оферта продавца сохраняет свое действие в течение 30 дней с момента поступления извещения уполномоченному органу до момента отказа от покупки или получения в письменной форме уведомления о согласии на сделку. Предложение о приобретении участка было получено правительством Воронежской области 22.02.2018 года. Соответственно, согласие на покупку должно было поступить в письменной форме не позднее 24.03.2018 года. Однако истец только 10.04.2018 года направил ответчику комплект документов. После того, как ответчица не получила в установленный законом срок согласие на покупку участка, она приняла решение отказаться от его продажи и продолжать использовать его по целевому назначению. То, что в адрес истца извещение поступило только 20.03.2018 года, не имеет правового значения, так как никакими актами не предусмотрено увеличение 30-дневного срока на рассмотрение обращения собственника. Кроме того, Порядок взаимодействия исполнительных органов государственной власти Воронежской области при реализации Воронежской областью преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Воронежской области, утвержденный постановлением правительства Воронежской области от 06.04.2011 года № 264, с точностью до дня распределяет время на рассмотрение обращения заявителя органом власти субъекта федерации и муниципальным органом власти.

Представитель ответчика Жиляевой А.Н. адвокат Текутьева Ж.И. в судебном заседании иск администрации Рамонского муниципального района не признала, поддержала доводы письменных возражений ответчицы, дополнительно пояснила, что администрация района не является самостоятельным субъектом преимущественного права покупки земельного участка, поскольку такое право возникает у нее только в том случае, если правительство Воронежской области откажется от приобретения участка. Продавец не обязан направлять в администрацию района никаких извещений. В случае отказа правительства области право на покупку переходит к администрации района, но в рамках одного и того же извещения, одного и того же предложения, одной и той же цены, соответственно, и в один срок.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит исковое требование администрации Рамонского муниципального района Воронежской области не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

На основании пункта 2 указанной статьи продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

Согласно пункту 3 статьи 8 названного Федерального закона в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Жиляева А.Н., будучи собственником земельного участка с кадастровым №... из земель сельскохозяйственного назначения для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, расположенного по адресу (местоположение): <.......>, направила в правительство Воронежской области и департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области извещение о намерении продать земельный участок по цене 2144000 рублей, которое было получено правительством Воронежской области 22.02.2018 года, а департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области 26.02.2018 года.

Письмом от 15.03.2018 года (исх. № 52-17-3853з) департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области известил Жиляеву А.Н. об отказе от приобретения земельного участка в собственность Воронежской области, дополнительно сообщив о том, что ее извещение направлено в администрацию Рамонского муниципального района для принятия решения о покупке земельного участка в собственность муниципального образования либо об отказе от покупки.

Сообщение о рассмотрении извещения Жиляевой А.Н. о продаже земельного участка из департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области поступило в администрацию Рамонского муниципального района Воронежской области 20.03.2018 года.

Письмом от 10.04.2018 года (исх. № 126-11/1246) администрация Рамонского муниципального района Воронежской области уведомила Жиляеву А.Н. о своем согласии на приобретение ее земельного участка в муниципальную собственность на предложенных условиях в порядке, предусмотренном статьей 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», направив ей проект договора купли-продажи и акта приема-передачи.

Жиляева А.Н. от подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи земельного участка уклонилась, посчитав, что администрацией муниципального района пропущен установленный законом срок для дачи ответа на извещение о продаже земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Закона Воронежской области от 13.05.2008 года № 25-ОЗ «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области» при продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, имеет Воронежская область, а в случае отказа уполномоченного органа государственной власти от приобретения в собственность Воронежской области данного земельного участка - муниципальное образование для покупки такого земельного участка в муниципальную собственность.

Пункты «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации предусматривают, что в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами, а также земельное законодательство.

В соответствии с частью 2 статьи 76 Конституции Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.

Как указано выше, пунктом 1 статьи 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Из буквального толкования данной нормы следует, что только один орган может реализовывать право преимущественной покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения: субъект Российской Федерации или, если это предусмотрено законом субъекта Российской Федерации, - муниципальное образование. То есть в данном случае субъект Российской Федерации уполномочен федеральным законодателем решить вопрос оставить за собой право преимущественной покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, либо делегировать (передать) такое право муниципальному образованию.

На основании части 5 статьи 76 Конституции Российской Федерации Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым в соответствии с частями первой и второй настоящей статьи. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон.

Пунктами 2 и 5 статьи 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации. Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается.

Закон Воронежской области «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области» в части 1 статьи 22 определил двух субъектов, имеющих право преимущественной покупки (государственный орган Воронежской области, а в случае его отказа – муниципальное образование), то есть увеличил количество субъектов такого права по сравнению с установленным Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Это свидетельствует о том, что Закон Воронежской области содержит дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Так, данный Закон Воронежской области не делегирует, а наделяет муниципальное образование самостоятельным правомочием по решению вопроса о преимущественном праве покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. При этом реализация данного правомочия поставлена в зависимость от результата разрешения вопроса уполномоченным государственным органом Воронежской области.

Следовательно, часть 1 статьи 22 Закона Воронежской области «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области» в части наделения муниципального образования полномочием по решению вопроса о покупке земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в муниципальную собственность после отказа уполномоченного органа государственной власти Воронежской области противоречит положениям Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Как указано выше, пунктом 3 статьи 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определен 30-дневный срок, в течение которого субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование вправе дать согласие на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Указанный срок является пресекательным, возможность его продления не предусмотрена, поскольку непосредственно после его истечения у продавца начинает течь годичный срок продажи земельного участка третьему лицу по цене не ниже, указанной в извещении.

Закон Воронежской области «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области» не регламентирует срок, в течение которого правительство Воронежской области (а в случае его отказа – муниципальное образование) имеет право дать согласие на покупку земельного участка, поскольку, во-первых, этот срок уже определен федеральным законом, а во-вторых, решение этого вопроса к компетенции субъекта Российской Федерации не отнесено.

В соответствии с частью 2 статьи 22 названного закона Воронежской области продавец земельного участка о своем намерении продать земельный участок обязан известить в письменной форме только правительство Воронежской области (часть 2 статьи 22).

Свои обязательства, вытекающие из названных выше положений законов, Жиляева А.Н. исполнила в полном объеме. Поскольку в течение 30 дней с момента извещения правительства Воронежской области о намерении продать своей земельный участок ответ о даче согласия на приобретение указанного земельного участка ей не поступил, то никаких обязательств ни перед правительством Воронежской области, ни перед администрацией Рамонского муниципального района по заключению договора купли-продажи земельного участка у нее не возникло. В связи с этим направленный Жиляевой А.Н. по истечении указанного месячного срока ответ из администрации Рамонского муниципального района о согласии на приобретении земельного участка не может рассматриваться в качестве своевременного акцепта и никакого правового значения не имеет.

Таким образом, суд считает необходимым отказать администрации Рамонского муниципального района Воронежской области в удовлетворении иска к Жиляевой А.Н. о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка.

Руководствуясь ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Администрации Рамонского муниципального района Воронежской области к Жиляевой Анастасии Николаевне о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.А. Бородкин