Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО «Гусевский городской округ» Калининградской области о признании договора аренды недействительной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился с иском к администрации МО «Гусевский городской округ» Калининградской области о признании договора аренды земельного участка №217 от 02 ноября 2017 года, заключенного между сторонами, недействительной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование иска указано, что 02 ноября 2016 года между сторонами заключен договор аренды земельного участка № 217 на срок 18 месяцев, с 03 ноября 2016 года по 04 мая 2018 года.

По условиям договора истец принял в аренду земельный участок КН <...>, местоположение:<адрес>, не разграниченной государственной собственности, из земель населенных пунктов, площадью 71 кв.м., разрешенное использование: деловое управление (для размещения офисного павильона). Предусматривается строительство здания, сооружения. На участке имеются обременения: часть участка с учетным номером 1 площадью 9 кв.м. и часть участка с учетным номером 2 площадью 10 кв.м. - охранные зоны электросетевого хозяйства.

16 ноября 2016 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области произведена государственная регистрация аренды земельного участка.

Ответчиком были подготовлены и выданы градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство. При подготовке к строительным работам офисного павильона истцу стало известно, что строительство каких-либо объектов на земельном участке невозможно в связи с тем, что часть земельного участка, площадью 62 кв.м. имеет ограничение - граница охранной зоны ТП <...> зона с особыми условиями использования территорий, что подтверждалось кадастровой выпиской о земельном участке <...> от 30 августа 2017 года.

В последствие, при изучении градостроительного плана земельного участка выяснилось, что в чертеже содержались недостоверные сведения относительно возможной застройки земельного участка.

В этой связи истец полагает, что ему передан объект, чьи характеристики в полном объеме не были отражены в договоре аренды. В частности, не было указания о наличии существенного обременения в связи с непосредственной близостью с трансформаторной подстанции. Указанный недостаток договора аренды является существенным и влечет за собой его ничтожность.

При рассмотрении дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлеченоАО «Янтарьэнерго».

В судебном заседании истец ФИО1 заявленный иск поддержал в полном объеме по изложенным основаниям.

Представитель ответчика администрации МО «Гусевский городской округ» Калининградской области ФИО2 с исковыми требованиями не согласен, пояснил, что на момент заключения договора аренды земельного участка истцу было известно о наличии двух охранных зон электросетевого хозяйстваплощадью 9 и 10кв.м.Сведений о наличии третьего ограничения - охранной зоны ТП <...> в ЕГРН не содержалось, поэтому арендодатель при заключении договора аренды также не знал об этом обременении земельного участка.

Представитель ответчика также заявил о пропуске истцом срока исковой давности для оспаривания заключенной сделки.

Представитель третьего лица АО «Янтарьэнерго» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Выслушав доводы сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела 02 ноября 2016 года между администрацией МО «Гусевский городской округ»Калининградской области и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № 217 на срок 18 месяцев, с 03 ноября 2016 года по 04 мая 2018 года.

По условиям договора арендодатель - администрация МО «Гусевский городской округ»Калининградской области, передал, а арендатор - ФИО1, принял в аренду земельный участок КН <...> местоположение:<адрес>, не разграниченной государственной собственности, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: деловое управление (для размещения офисного павильона). Предусматривается строительство здания, сооружения. На участке имеются обременения: часть участка с учетным номером 1 площадью 9 кв.м. и часть участка с учетным номером 2 площадью 10 кв.м. - охранные зоны электросетевого хозяйства.

Границы земельного участка установлены в соответствии с действующим законодательством, что подтверждается кадастровой выпискойземельного участка от 11 февраля 2016 года <...>, которая, как и схема земельного участка, являлись приложением к данному договору.

15 декабря 2016 года по заявлению истца администрацией МО «Гусевский городской округ»Калининградской области утвержден градостроительный план земельного участка, составленныйс учетом указанных двух охранных зон электросетевого хозяйстваплощадью 9 и 10кв.м.

27 декабря 2016 года администрацией МО «Гусевский городской округ»Калининградской областиФИО1 выдано разрешение на строительство на переданном в аренду земельном участке объекта капитального строительства.

Согласно кадастровый выписке о земельном участке <...> от 30 августа 2017 года, помимо двух охранных зон электросетевого хозяйстваплощадью 9 и 10кв.м., в ЕГРН содержались сведения о третьем обременении площадью 62 кв.м. - охранной зонеэлектросетевого хозяйствас особыми условиями использования территорийТП <...>

Согласно информации от 24 января 2020 года, представленной АО «Янтарьэнерго», строительство объекта недвижимости, с учетом наличия охранной зоны ТП <...>, возможно только на части земельного участкаКН <...> площадью 7 кв.м.

Таким образом, земельный участок, переданный ФИО1 в аренду, фактически не мог быть использован арендатором для целей, предусмотренных договором аренды № 217 от 02 ноября 2016 года.

В силу п. 1 ст.611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п.1 ст.612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

В настоящее время, на основании постановления главы администрации МО «Гусевский городской округ»Калининградской области №560 от 09 июня 2018 года действие договора аренды земельного участка № 217 от 02 ноября 2016 года прекращено в одностороннем порядке в связи с истечением срока аренды.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: соглашение об устранении или ограничении ответственности лица, указанного в пункте 3 статьи 53.1 ГК РФ (пункт 5 статьи 53.1 ГК РФ); соглашение участников товарищества об ограничении или устранении ответственности, предусмотренной в статье 75 ГК РФ (пункт 3 статьи 75 ГК РФ);сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 ГК РФ); мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ); сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (пункт 1 статьи 171 ГК РФ); соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ);заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства (пункт 4 статьи 401 ГК РФ); договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя (пункт 3 статьи 572 ГК РФ); договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения (пункт 3 статьи 596 ГК РФ); кредитный договор или договор банковского вклада, заключенный с нарушением требования о его письменной форме (статья 820 ГК РФ, пункт 2 статьи 836 ГК РФ).

Принимая во внимание вышеизложенные положения закона, суд полагает, чтодоговор аренды земельного участка№ 217 от 02 ноября 2016 года, заключенный между МО «Гусевский городской округ» и ФИО1,является не ничтожной, а оспоримой сделкой.

В силу п.2 ст.181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Суд полагает, что в данном случае о нарушении своих прав, связанных с невозможностью использования предоставленного в аренду земельного участка истец должен был узнать 30 августа 2017 года, то есть при получении кадастровый выписки о земельном участке<...> от 30 августа 2017 года, содержавшей сведения о наличии не указанного в договоре аренды обременения земельного участка в видеохранной зоны электросетевого хозяйства с особыми условиями использования территорий ТП <...> площадью 62 кв.м.

Поскольку с настоящим исковым заявлением ФИО1 обратился 05 ноября 2019 года, годичный срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности, им был пропущен.

Доказательств в подтверждение уважительности причин пропуска срока истцом не представлено.

Принимая во внимание заявление стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, предусмотренного п.2 ст.181 ГК РФ, суд отказывает ФИО1 в удовлетворении заявленных исковых требований по данному основанию.

Руководствуясь ст.ст. 192-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд путем подачи жалобы через Гусевский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 07 февраля 2020 года.

Судья Д.В. Колотилин