Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО22 к ФИО6 ФИО23, ФИО7 ФИО24 и ПАО «Сбербанк» в лице руководителя центра ипотечного кредитования № Дагестанское отделение №, третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования Управление Росреестра по РД, конкурсный управляющий ЖСК «ФИО14-3» о признании договора купли-продажи от 06.02.2019 г., заключенного между ФИО8 и ФИО9 недействительным, признании права собственности ФИО9 на объект недвижимости в виде <адрес><адрес> общей площадью 46,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, признании записи государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствующим, истребовании от ФИО9 спорный объект недвижимости, признании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО «Сбербанк России» в лице руководителя центра ипотечного кредитования 8590/0014 Дагестанского отделения №ФИО2 и ФИО9 ничтожным, признании обременения за № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствующим в силу закона,

установил:

ФИО10 обратилась в суд с иском к ФИО9, ФИО5 и ПАО «Сбербанк» в лице руководителя центра ипотечного кредитования № Дагестанское отделение № о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 и ФИО9 недействительным, признании права собственности ФИО9 на объект недвижимости в виде <адрес> этаж 5, корпус 2, подъезд 1 общей площадью 46,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, признании записи государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствующим, истребовании от ФИО9 спорный объект недвижимости, признании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО «Сбербанк России» в лице руководителя центра ипотечного кредитования 8590/0014 Дагестанского отделения №ФИО2 и ФИО9 ничтожным, признании обременения за № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствующим в силу закона

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ в рамках дела № (№ дела 1-й инстанции - 2-4118/17), рассматриваемом Верховным судом Республики Дагестан по правилам первой инстанции по иску гр. ФИО11, ФИО12, ФИО5 и др. к ЖСК «ФИО14 3» о признании прав собственности на квартиры в домах, расположенных по адресу: <адрес>, уч. А, ЗУ-1, стало известно о факте перепродажи гр. ФИО5 гр. ФИО9 <адрес>, общей площадью 46.8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от 06.02.2019г.

Согласно данным сервиса Росреестра, 12.12.2019г. был оформлен переход права на указанную квартиру, а также регистрация обременения в виде залога.

Считают указанный договор купли-продажи, а также регистрацию права собственности за гр. ФИО13 и регистрацию обременения в виде залога незаконными, по следующим основаниям:

Согласно договору № об инвестиционном участии в инвестициях в строительство многокорпусного жилого дома по ФИО14 3 в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО10 приобрела объект недвижимости в виде <адрес> общей площадью 46.8 кв.м., полностью выплатив пай, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно письму Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РД за №.1-1135 от ДД.ММ.ГГГГ, общим собранием членов ЖСК «Красивый дом» был создан новый ЖСК «ФИО14 3» с целью завершения строительства жилых домов.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ Верховный суд РД отменил решение Ленинского районного суда по делу №. Суд указал на отсутствие акта ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома - по <адрес> - в связи с чем, у истцов по делу, в т.ч. ФИО5 отсутствовали основания для признания за ними права собственности на квартиры. Основания для регистрации права собственности за ФИО5 на спорную квартиру были отменены в судебном порядке.

ФИО5, не дожидаясь решения Верховного суда РД, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продал ФИО9 спорную квартиру. ФИО9 в силу ст. 302 ГК РФ, не может считаться добросовестным приобретателем спорного объекта по следующим основаниям: ФИО5 зарегистрировал свое право собственности на основании решения Ленинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №. Проверка правоустанавливающих документов ФИО5 - путем проверки вступления в силу решения суда от 13.10.2017г. на официальном сайте Ленинского районного суда показало бы, что решение обжалуется. Верховный суд РД еще с 27.08.2018г. постановил перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции. Кроме того, в Арбитражном суде РД, во время перепродажи, шла процедура банкротства кооператива, особый порядок при котором в специальных изданиях многократно публикуется соответствующая информация, так же как и на сайте Арбитражного суда РД который находится в общем доступе.

ФИО9 должна была проявить осмотрительность, учитывая, что в основу прав продавца было положено решение суда первой инстанции, которое в силу ГПК могло быть отменено, или изменено, дом имеет сомнительный недостроенный вид, без двора и по техническим причинам не может быть введен в эксплуатацию как жилье (квартира) очевидно - негоден до завершения, и естественно речь, могла идти лишь о наличии у продавца долевой собственности на объект незавершенного строительства, но не права на квартиру как отдельный объект, что и установлено вступившими в законную силу определениями судов. Кроме того, спустя несколько лет, когда недвижимость значительно подорожала, стоимость покупаемой квартиры осталась старой, как та, по которой якобы приобретал ФИО5

Таким образом, у приобретателя были все веские основания полагать, что ФИО5 не имел права отчуждать указанную квартиру, что, соответственно, говорит о недобросовестности приобретателя.

Зарегистрированное в ЕГРН на спорную квартиру обременение в виде залога, возникшее на основании кредитного договора № от 06.02.2019г., заключенного между ПАО «Сбербанк России» в лице Руководителя Центра ипотечного кредитования 8590/0014 Дагестанского отделения №ФИО2 и гр. ФИО9 также нарушает законные права ФИО10

Зарегистрированный залог незаконно оформлен на вещь истца - за Банком, выступившего стороной кредитного договора, и в целях восстановления нарушенного права залог совершенный не собственником имущества, и вызывающий обременения имущества истца, т.е. сделка, на основании который возник залог, должна быть признана судом ничтожной.

Просит суд о признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и ФИО9 недействительным, признать права собственности ФИО9 на объект недвижимости в виде <адрес> этаж 5, корпус 2, подъезд 1 общей площадью 46,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, запись государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствующими, истребовать от ФИО9 спорный объект недвижимости, признать кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ПАО «Сбербанк России» в лице руководителя центра ипотечного кредитования 8590/0014 Дагестанского отделения №ФИО2 и ФИО9 ничтожным, признать обременения за № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствующим в силу закона.

От ответчика ФИО5 поступили возражения на иск, мотивированные тем, что ФИО5 участия в судебном заседании Верховного суда Республики Дагестан от ДД.ММ.ГГГГ не принимал, о вынесенном апелляционном определении узнал в Арбитражном суде Республики Дагестан в августе 2019 года. На тот момент зарегистрированным собственником и добросовестным приобретателем спорной квартиры была ФИО9

Начиная с 2014 года, то есть с момента заключения договора на участие в строительстве <адрес>, ФИО5 постоянно присутствовал и участвовал на общих собраниях пайщиков ЖСК "ФИО14 3" для совместного принятия решений и дальнейшего строительства дома, которые часто проводились на строительном объекте. Ни разу не видел ФИО10 и прочих третьих лиц, которые претендовали бы на квартиру, принадлежащую ему. Если бы спорная квартира принадлежала ФИО10 с 2009 года, она, как собственник, участвовала в собраниях пайщиков, владела бы информацией о том, что в отношении председателя ФИО15 возбуждено уголовное дело, что в 2014 году квартира приобретена ФИО5, обращалась бы с 2014 года в правоохранительные органы.

ФИО5 приобрел указанную квартиру в ЖСК "ФИО14 3", как свободную, фактически владел ею с 2014 года по 2019, оплачивал все дополнительные взносы для завершения строительства, взносы на подключение коммуникаций и газопровода. По завершению строительства, по акту-приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ квартира передана ФИО5

Договор, заключенный председателем ЖСК "Красивый дом" Багандовым О.И. с истицей был составлен ДД.ММ.ГГГГ ФИО15 договор инвестирования никак не мог заключить, так как с 2008 года договоры долевого участия не заключал и находился в розыске. ДД.ММ.ГГГГ по ч.4 ст. 159 УК РФ он осужден приговором Кировского районного суда.

ФИО9 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрела у ФИО16 спорную квартиру стоимостью 1.400.000 рублей, при этом часть стоимости в размере 1.190.000 оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО9 ПАО Сбербанк по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ на срок 240 месяцев, с выплатой процентов за пользование кредитом в размере 11.462 % годовых. Право собственности на квартиру за ФИО9 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, с указанного времени, как собственник, владеет и пользуется принадлежащим ей на праве собственности квартирой.

Просит суд в исковых требованиях ФИО3 отказать в полном объеме.

От представителя ответчицы ФИО9 - ФИО17 поступили возражения на иск, в которых указывает, что

В п. 1.8 договора от ДД.ММ.ГГГГ указано, что оплата производится бартером стройматериалами, представлена копия квитанции от ДД.ММ.ГГГГ о внесении ФИО10 в кассу ЖСК «Красивый дом» оплаты за квартиру.

Таким образом, на основании указанного договора и квитанции, правоотношения возникли между ЖСК «Красивый дом» и ФИО10, и исполнение заключенного между этими лицами договора со стороны ФИО10 имело место в пользу ЖСК «Красивый дом» и ответственность за ненадлежащее выполнение застройщиком своих обязательств по этому договору может быть возложена только на ЖСК «Красивый дом».

ФИО9 приобрела спорную квартиру по стоимости 1 400 000 рублей, при этом часть стоимости в размере 1 190 000 оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО9 ПАС) Сбербанк по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ на срок 240 мес, с выплатой процентов за пользование кредитом в размере 11.462 % годовых.

ФИО9 является добросовестным приобретателем, она купила указанную квартиру по договору купли-продажи у зарегистрированного собственника ФИО18, более того, при заключении договора ипотечного кредитования залогодержатель ПАО Сбербанк проведены мероприятия по проверке законности всех правоустанавливающих документов продавца, состояние квартиры на предмет законченности строительства, и только после этого с ФИО9 заключен кредитный договор и предоставлены денежные средства на приобретение данной квартиры.

Просит в удовлетворении иска ФИО10 к ФИО9 отказать в полном объеме.

От представителя ПАО «Сбербанк» в лице дагестанского отделения № ФИО19 поступили возражения на иск, в которых указывает, что Между ПАО Сбербанк в лице Дагестанского отделения № с одной стороны и гр. ФИО4, с другой стороны был заключен кредитный договор № от 06.02.2019г.

Согласно кредитному договору, кредитор обязуется предоставить заемщику кредит по программе - «приобретение готового жилья» на приобретение квартиры, расположенной по адресу: РД, <адрес>(кадастровый №).

Основанием приобретения объекта недвижимости является представленный в Банк, подписанный предварительный договор купли-продажи с перечнем документов необходимые Банку для проверки законности, предоставляемого кредита.

Предоставленный в ПАО Сбербанк пакет документов прошел процедуру правовой экспертизы, в связи с чем заявление на предоставление кредита гр. ФИО20, было удовлетворено и Банк выдал ей кредитные средства на приобретение объекта недвижимости. В материалах дела имеются надлежащим образом заверенные копии кредитного досье, из которых усматривается законность, обоснованность выданных кредитных средств заёмщику. В связи с тем, что собранное кредитное досье соответствует всем требованиям законодательства РФ, Банк не имел основания отказать гр. ФИО9 в выдаче кредита.

Добросовестным приобретателем в силу ст. 302 ГК РФ является лицо, которое не знало и не могло знать, что приобрело возмездно имущество у лица, не имеющего право на отчуждение. ФИО9 при заключении договора купли-продажи не могла знать о правах заявляемых Истцом.

Просит отказать в удовлетворении исковых требований ФИО10

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен конкурсный управляющий ЖСК «ФИО14-3» ФИО21

В судебном заседании представители истца ФИО29 и ФИО30 исковые требования поддержали по изложенным в иске основаниям, просили их удовлетворить.

Представитель ПАО «Сбербанк» в лице дагестанского отделения № ФИО19 просила отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчицы ФИО9- ФИО17 просила суд отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика ФИО5- ФИО31 просила в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Управления Росреестра по РД, будучи надлежаще извещенным о рассмотрении дела в суд не явился, не известил об уважительности причин своей неявки.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, конкурсный управляющий ЖСК «ФИО14-3» ФИО21, будучи надлежаще извещенным о рассмотрении дела в суд не явился, не известил об уважительности причин своей неявки.

Истица ФИО10, ответчики ФИО5 и ФИО9, будучи надлежаще извещенными о рассмотрении дела в суд не явились, направили представителей для защиты интересов в суде.

Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно договору № об инвестиционном участии в инвестициях в строительство многокорпусного жилого дома по ФИО14 3 в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО10 приобрела объект недвижимости в виде <адрес>, общей площадью 46.8 кв.м. стоимость <адрес> 076 400 рублей.

ФИО10 внесла в ЖСК «Красивый дом» оплату за вышеуказанную квартиру в размере 1076400 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно договору № на участие в паевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «ФИО14-3», ФИО5 приобрел <адрес> общей площадью 46,8 кв.м. на 5 этаже дома в <адрес>, РД. При этом, как усматривается из квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ внес 936 000 рублей в ЖСК «ФИО14-3» в счет оплаты за приобретенную квартиру.

Как указано в акте приема-передачи спорной квартиры, ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «ФИО14-3» передала ФИО5<адрес>, в подъезде №, корпус 2, на 5 этаже по <адрес>, уч. А, ЗУ-1 <адрес>.

Из выписки Единого государственного реестра недвижимости, видно, что правообладателем спорной квартиры является ФИО5, который зарегистрировал свое право ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГФИО5 получен технический паспорт на <адрес>

Апелляционным определением Верховного суда РД от ДД.ММ.ГГГГ отменено решение Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о признании за истцами права собственности на квартиры, в том числе и на спорную квартиру за ФИО5

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГФИО5 заключен договор купли-продажи с ФИО9 на спорную квартиру не дожидаясь вынесения определения в Верховном Суде РД по обжалованному решению Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно пункту 2.2.2. договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, часть стоимости объекта в размере 1 190 000 оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО9 ПАО «Сбербанк» в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ на срок 240 месяцев.

В соответствии с кредитным договором от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенным ПАО «Сбербанк» с ФИО9, последней выдан кредит на сумму 1 190 000 рублей для приобретения готового жилья, то есть спорной квартиры, на срок 240 месяцев, с даты фактического предоставления кредита, с выплатой 10 % годовых.

Право собственности на спорную квартиру за ФИО9 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Судом установлено, что определением Арбитражного суда Республики Дагестан от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ЖСК «ФИО14» введена процедура банкротства - конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Республики Дагестан от ДД.ММ.ГГГГ, за ФИО3 признано право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости - объекте долевого строительства в виде однокомнатной квартиры за №, общей площадью 46,8 кв.м., расположенной на пятом этаже, второго подъезда, корпус №, многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, с указанием на то, что определение является основанием для государственной регистрации за ФИО3 права собственности на спорную квартиру.Определением Арбитражного суда Республики Дагестан от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении заявления ФИО5 о пересмотре судебного акта от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А15-455/18 по вновь открывшимся обстоятельствам отказано.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Из материалов дела следует, что ФИО5 не приобрел право собственности на спорную квартиру, решение суда о признании за ним указанного права отменено, следовательно, не являясь собственником указанной квартиры, он не имел права ее продавать.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с абз 2 п. 3 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Частью 2 ст. 13 ГПК РФ и п. 1 ст. 6 Федерального Конституционного закона "О судебной системе Российской Федерации" закреплены принципы обязательности вступивших в законную силу постановлений мировых судей и судов субъектов Российской Федерации, а также их законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и другие обращения являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

При наличии вышеуказанных судебных постановлений, сделка ФИО5 по отчуждению ФИО9 недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ФИО10, является недействительной в силу ничтожности (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Таким образом, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и ФИО9 суд признает недействительным в силу его ничтожности.

Статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с п. 34 разъяснений Пленума Верховного Суда РФ № и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №, от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.

Пунктом 35 вышеуказанного Постановления предусмотрено, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (п.36).

В силу п. 52 Постановления, в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Таким образом, регистрация права собственности на спорную квартиру за ФИО9 проведена в нарушение закона и помимо воли собственника – ФИО10, в связи с чем, необходимо истребовать у ФИО9 <адрес> этаж 5, корпус 2, подъезд 1 общей площадью 46,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> с кадастровым номером №.

Согласно ст. 334.1 Гражданский кодекс Российской Федерации, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное.

Согласно ст. 8. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 9. Закона, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Согласно положениям ст. 11 вышеуказанного Закона, государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке.

Государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.

Пунктом 12 Закона предусмотрено, что при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Согласно абз. 2, п.2 ст. 22 вышеуказанного Федерального закона, в случае приобретения недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, в договоре, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой, достаточно указать название договора или основание, из которого возникло обеспеченное ипотекой денежное обязательство, дату и место заключения такого договора или дату возникновения основания обеспеченного ипотекой денежного обязательства.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства; при этом о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован данный договор (п. 2 ст. 352 ГК РФ).

При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу(п.2 ст. 352 ГК РФ).

В силу п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В силу абзаца 9 пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из материалов дела усматривается, что в ЕГРН регистрирующим органом внесена запись об обременении в виде «Ипотека в силу закона» в отношении спорной квартиры.

При этом, собственник ФИО10. сделку, влекущую указанное обременение не совершала, а ФИО8 и ФИО9 такие сделки совершать не имели право.

Таким образом, из содержания указанных норм права следует, что обременение объекта недвижимости «Ипотека в силу закона» с номером государственной регистрации № от 12.02.2019 г. нарушает права собственника имущества - ФИО32, удовлетворение ее исковых требований в части признания договора купли-продажи квартиры от 06.02.2019 г. недействительным и истребовании спорной квартиры из незаконного владения ФИО9 является основанием для прекращения залога (ипотеки) в отношении спорного объекта недвижимости и признании вышеуказанного обременения отсутствующим в силу закона.

Суд находит неподлежащим удовлетворению требование истца о признании отсутствующим права собственности ФИО6 ФИО25 на объект недвижимости в виде <адрес> этаж 5, корпус 2, подъезд 1 общей площадью 46,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, записи государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ по следующим основаниям.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019)", утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).

Условиями удовлетворения иска о признании права собственности отсутствующим, является наличие обстоятельств, указанных в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", где право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами; право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое.

В рассматриваемом споре, право собственности истца на спорную квартиру не зарегистрировано, в ее владении квартира не находится, в связи с чем оснований для признания права собственности ФИО9 отсутствующим не имеются.

Также не подлежит удовлетворению и требование истца о признании кредитного договора <***> от 06.02.2019 г., заключенного между ПАО «Сбербанк России» в лице руководителя центра ипотечного кредитования 8590/0014 Дагестанского отделения № ФИО33 ФИО26 и ФИО6 ФИО27 ничтожным ввиду следующего.

Основанная на кредитном договоре ипотека в силу закона настоящим решением суда признается отсутствующей, что является достаточным способом защиты прав ФИО10

ФИО10 стороной кредитного договора не является.

Таким образом, ее права оспариваемым кредитным договором, заключенным между ПАО «Сбербанк» и ФИО9 не нарушаются, из чего следует, что у нее отсутствует правовая заинтересованность в признании данного договора недействительным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 к ФИО9, ФИО5 и ПАО «Сбербанк» в лице руководителя центра ипотечного кредитования № Дагестанское отделение № удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и ФИО4 недействительным.

Истребовать у ФИО6 ФИО28<адрес> общей площадью 46,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> с кадастровым номером №.

Признать обременение за № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствующим в силу закона.

В удовлетворении исковых требований о признании права собственности ФИО4 на объект недвижимости в виде <адрес> общей площадью 46,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, записи государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствующим и признании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО «Сбербанк России» в лице руководителя центра ипотечного кредитования 8590/0014 Дагестанского отделения №ФИО2 и ФИО4 ничтожным - отказать.

Мотивированное решение составлено 17 февраля 2020 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в течение одного месяца со дня его составления его в мотивированном виде, путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Махачкалы.

Председательствующий Ш.Б. Багандов

<данные изъяты>