Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО7, ФИО3, ФИО4 к Жилищно-строительному кооперативу № 106, ФИО6 службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании права собственности на жилые помещения (квартиры),

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась с вышеназванным иском в суд, указав, что в ДД.ММ.ГГГГ она вступила жилищно-строительный кооператив № и заключила договор на строительство двухкомнатной квартиры на втором этаже в кирпичной вставке десяти этажного панельного дома по адресу <адрес> «а». При заключении договора на строительство квартиры, паевой взнос ею был выплачен полностью. В ДД.ММ.ГГГГ основные строительные работы в доме были завершены, оставались незавершенными внутренние и отделочные работы. На основании решения общего собрания членов ЖСК № от ДД.ММ.ГГГГ она вселилась в свою квартиру, произведя в ней капитальный ремонт. С ДД.ММ.ГГГГ года она пользуется указанной квартирой, оплачивает потребление электроэнергии и потребление холодной воды. ДД.ММ.ГГГГ органами БТИ на квартиру оформлены кадастровый и технический паспорт, в которых указано что квартира является жилой, однако, стоит отметка об отсутствии акта ввода жилого дома в эксплуатацию. В соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный с ЖСК №, почтовый адрес дома и номер квартиры был изменены, дому присвоен № «б» по <адрес>, а квартире присвоен № 47. ДД.ММ.ГГГГ с ЖСК № подписан акт приема-передачи квартиры. В соответствии с п.4 ст.218 ГК РФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты полностью паевого взноса. Несмотря та то, что ее пай выплачен полностью она не имеет возможности оформить регистрацию права в ФРС ввиду отсутствия у кооператива пакета обязательных документов. До ДД.ММ.ГГГГ председателем ЖСК № числился ФИО11, который до указанного времени так и не завершил строительство дома. Не были получены технически условия на отопление, водоснабжение электроснабжение, не были проложены инженерные сети (существовали времянки) хотя к данному времени практически все члены кооператива полностью оплатили свои паи, дом достраивался рабочей группой из членов кооператива. ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании членов ЖСК № было избрано новое правление и выбран новый председатель ЖСК №. Документы на строительство дома документы подтверждающие продление аренды земельного участка под строительство дома были утеряны. Правление ЖСК № обращалось в УМИГА Администрации <адрес> с просьбой о выдаче дубликата разрешения на строительство дома, однако был получен отказ, в связи с отсутствием в архиве второго экземпляра данного разрешения. В ДД.ММ.ГГГГ г. отделением по <адрес> филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по ПК была проведена инвентаризация и получен технический паспорт на жилой дом по <адрес> «б» состоящий из двух подъездов и был зарезервирован почтовый адрес <адрес> «б». В настоящее время правление ЖСК № закончило работу по получению всех требуемых технических условий на технологическое присоединение дома к водоснабжению и электросетям, заключены договоры на электроснабжение по бытовым тарифам и водоснабжению, фактически дом полностью функционирует в жилом режиме. В настоящее время ЖСК № отказывается оформлять документы необходимые для регистрации членами ЖСК права собственности, ссылаясь на то, что разрешение на строительство дома является просроченным, а продлить срок разрешения не предоставляется возможным. Полагает, что действиями ЖСК № нарушено её право на государственную регистрацию права собственности, и как следствие ограничено право на распоряжение имуществом, предоставляемое ст. 209 ГК РФ. Кроме того, нарушено её право на получение льготы по налогу на доходы физических лиц - имущественный налоговый вычет. Указанная льгота предоставляется лишь на основании документа, подтверждающего право собственности на приобретенную квартире, то есть свидетельства о регистрации права собственности. Просит суд признать право собственности на принадлежащее ей жилое помещение - <адрес> «б» в <адрес> общей площадью 80,4 кв.м. и обязать ФИО6 Регистрационной службы по <адрес> выдать свидетельство о регистрации права собственности на указанную квартиру.

ФИО2 обратился в суд с однородными требованиями, указав, что в ДД.ММ.ГГГГ он вступил в ЖСК № №, путем заключения договора об уступки паевого взноса за <адрес> строящемся доме по адресу <адрес> «б» с ФИО5 (первоначальный пайщик). При заключении договора, паевой взнос был выплачен полностью. В ДД.ММ.ГГГГ основные строительные работы в доме были завершены, оставались незавершенными внутренние и отделочные работы. На основании решения общего собрания членов ЖСК № от ДД.ММ.ГГГГ квартира была заселена и в ней производился капитальный ремонт. С ДД.ММ.ГГГГ года указанная квартира находилась в пользовании, оплачивалось потребление электроэнергии и холодной воды. По договору между ЖСК № и ООО «Дальэнерго» с ДД.ММ.ГГГГ г. за потребленную электроэнергию данному дому установлен потребительский (жилой) тариф в размере <данные изъяты> коп. ДД.ММ.ГГГГ на данную квартиру БТИ были оформлены кадастровый и технический паспорт, в которых указано, что квартира является жилой, однако стоит отметка об отсутствии акта ввода жилого дома в эксплуатацию. В соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК № и первоначальным пайщиком, почтовый адрес дома и номер его квартиры был изменен дому присвоен № «б» по <адрес>, а квартире присвоен порядковый №. ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК№ и первоначальным пайщиком был подписан акт приема-передачи квартиры расположенной на десятом этаже № в <адрес> «б» по <адрес> в <адрес>, общей площадью 83,2 кв.м. для дальнейшего проживания в указанной квартире. Однако для оформления членам ЖСК свидетельства о праве собственности в ФИО6 регистрационной службы по ПК, ЖСК № должен быть предоставлен необходимый пакет документов, в перечень которого в обязательном порядке входят оригинал разрешения на строительство дома и правоустанавливающий документ на земельный участок. Поскольку на сегодняшний день ни одного, ни другого документа у правления ЖСК № нет, сформировать пакет документов в УФРС по ПК для получения членам ЖСК свидетельств о праве собственности не представляется возможным. ЖСК № отказывается оформлять документы необходимые для регистрации членами ЖСК права собственности, ссылаясь на то, что разрешение на строительство дома является просроченным, а продлить срок разрешения не предоставляется возможным. Полагает, что действиями ЖСК№ нарушено его право на государственную регистрацию права собственности, и ограничено право на распоряжение имуществом. Кроме того, нарушено его право на получение имущественного налогового вычета. Просит суд признать право собственности на принадлежащее ему жилое помещение <адрес> «б» в <адрес> общей площадью 83,2 кв.м. и обязать ФИО6 Регистрационной службы по ПК выдать свидетельство о регистрации права собственности на указанную квартиру.

ФИО7 обратился в суд с иском, указав, что в ДД.ММ.ГГГГ он вступил в ЖСК № и заключил договор на строительство двухкомнатной квартиры на четвертом этаже десяти этажного панельного дома по адресу <адрес> «а». При заключении договора на строительство квартиры, паевой взнос он выплатил полностью, о чем получил справку. В ДД.ММ.ГГГГ основные строительные работы в доме были завершены, оставались незавершенными внутренние и отделочные работы. С ДД.ММ.ГГГГ года он пользуется своей квартирой, оплачивает потребление электроэнергии и холодной воды по потребительским тарифам. ДД.ММ.ГГГГ на данную квартиру БТИ были оформлены кадастровый и технический паспорт, в которых указано, что его квартира является жилой, однако стоит отметка об отсутствии акта ввода дома в эксплуатацию. В соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ почтовый адрес дома и номер его квартиры был изменен дому присвоен № «б» по <адрес>, а квартире присвоен порядковый номер №». ДД.ММ.ГГГГ с ЖСК № подписан акт приема-передачи квартиры расположенной на четвертом этаже № в <адрес> «б» по <адрес> в <адрес>, общей площадью 51,1 кв.м. В ДД.ММ.ГГГГ года отделением по <адрес> филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по ПК была проведена инвентаризация и получен технический паспорт на жилой дом по адресу <адрес> «б». В настоящее время правление ЖСК № закончило работу по получению всех требуемых технических условий на техническое присоединение дома к водоснабжению и электросетям, заключены договоры на электроснабжение по бытовым тарифам и водоснабжению, фактически дом полностью функционирует в жилом режиме. Однако для оформления членам ЖСК свидетельства о праве собственности в ФИО6 регистрационной службы по ПК кооператив должен предоставить необходимый пакет документов, в перечень которого в обязательном порядке входят оригинал разрешения на строительство дома и правоустанавливающий документ на земельный участок. Сформировать этот пакет документов не представляется возможным, так как разрешение на строительство и правоустанавливающий документ на земельный участок отсутствуют. ЖСК № отказывается оформлять документы необходимые для регистрации членами ЖСК права собственности. Действиями ЖСК № нарушено его право на государственную регистрацию права собственности, и ограничено право на распоряжение его имуществом. Просит суд признать право собственности на принадлежащее ему жилое помещение <адрес> «б» в <адрес> общей площадью 51,1 кв.м. и обязать ФИО6 Регистрационной службы по ПК выдать свидетельство о регистрации права собственности на указанную квартиру.

ФИО3 обратилась в суд с вышеназванным иском в обоснование, указав, что в ДД.ММ.ГГГГ году она вступила в ЖСК № 106, заключила договор на строительство однокомнатной квартиры в десяти этажном панельном доме по адресу <адрес> «а». При заключении договора на строительство квартиры, паевой взнос она выплатил полностью, о чем ЖСК № выдал ей справку. В 2007 году основные строительные работы в доме были завершены, оставались незавершенными внутренние и отделочные работы. С февраля 2007 года она пользуется вышеуказанной квартирой, оплачивает потребление электроэнергии и холодной воды по потребительским тарифам. ДД.ММ.ГГГГ на ее квартиру БТИ были оформлены кадастровый и технический паспорт, в которых указано, что квартира является жилой, однако стоит отметка об отсутствии акта ввода жилого дома в эксплуатацию. В соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ года, почтовый адрес дома и номер её квартиры были изменены, дому присвоен номер 46 «б» по <адрес>, а квартире присвоен порядковый номер «43». ДД.ММ.ГГГГ был подписан акт приема-передачи однокомнатной квартиры, расположенной в мансарде дома, № в <адрес> «б» по <адрес> в <адрес>, общей площадью 41,2 кв.м. В ДД.ММ.ГГГГ года отделением по <адрес> филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по ПК была проведена инвентаризация и получен технический паспорт на жилой дом. В настоящее время дом фактически полностью функционирует в жилом режиме. Однако для оформления членам ЖСК свидетельства о праве собственности в ФИО6 регистрационной службы по ПК, ЖСК № отсутствует необходимый пакет документов. ЖСК № отказывается оформлять документы необходимые для регистрации членами ЖСК права собственности, ссылаясь на то, что разрешение на строительство дома является просроченным, а продлить срок разрешения не предоставляется возможным. Истец полагает, что действиями ЖСК № нарушено её право на государственную регистрацию права собственности, и право на распоряжение имуществом. Просит суд признать право собственности на принадлежащее ей жилое помещение <адрес> «б» в <адрес> общей площадью 41,2 кв.м. и обязать ФИО6 Регистрационной службы по ПК выдать свидетельство о регистрации права собственности на указанную квартиру.

С таким же иском обратилась в суд ФИО4, указав, что в ДД.ММ.ГГГГ она вступила в ЖСК № и заключила договор на строительство трехкомнатной квартиры на седьмом этаже десяти этажного панельного дома по адресу <адрес> «а». При заключении договора на строительство квартиры, паевой взнос она выплатила полностью. В ДД.ММ.ГГГГ основные строительные работы в доме были завершены, оставались незавершенными внутренние и отделочные работы. С ДД.ММ.ГГГГ года осуществлялось пользование указанной квартирой, оплачивалось потребление электроэнергии и потребление холодной воды. По договору между ЖСК № и ООО «Дальэнерго» от ДД.ММ.ГГГГ г., за потребленную электроэнергию данному дому установлен потребительский (жилой) тариф. ДД.ММ.ГГГГ на данную квартиру в БТИ были оформлены кадастровый и технический паспорт, в которых указано, что квартира является жилой. В соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ почтовый адрес дома и номер квартиры были изменены дому присвоен № «б» по <адрес>, а квартире присвоен порядковый номер «25». ДД.ММ.ГГГГ подписан акт приема-передачи квартиры расположенной на седьмом этаже № в <адрес> «б» по <адрес> в <адрес>, общей площадью 66,4 кв.м. В ДД.ММ.ГГГГ года отделением по <адрес> филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по ПК была проведена инвентаризация и получен технический паспорт на жилой дом по адресу <адрес> «б», состоящий из двух подъездов и был зарезервирован почтовый адресу <адрес> «б». В настоящее время правление ЖСК № закончило работу по получению всех требуемых технических условий на техническое присоединение дома к водоснабжению и электросетям, заключены договоры на электроснабжение по бытовым тарифам и водоснабжению, фактически дом полностью функционирует в жилом режиме. Для оформления членам ЖСК свидетельства о праве собственности в ФИО6 регистрационной службы по ПК, ЖСК № должен быть предоставлен необходимый пакет документов, в перечень которого в обязательном порядке входят оригинал разрешения на строительство дома и правоустанавливающий документ на земельный участок, однако такие документы в кооперативе отсутствуют. В настоящее время ЖСК № отказывается оформлять документы необходимые для регистрации членами ЖСК права собственности, ссылаясь на то, что разрешение на строительство дома является просроченным, а продлить срок разрешения не предоставляется возможным. Полагает, что действиями ЖСК№ нарушено её право на государственную регистрацию права собственности, и как следствие ограничено право на распоряжение имуществом. Просит суд признать право собственности на принадлежащее ей жилое помещение <адрес> «б» в <адрес> общей площадью 66,4 кв.м. и обязать ФИО6 Регистрационной службы по ПК выдать свидетельство о регистрации права собственности на указанную квартиру.

В судебном заседании истцы настаивали на заявленных требованиях.

ФИО6 ЖСК № заявил о признании иска, указав, что предыдущий председатель кооператива в течение десяти лет так и не завершил строительство дома, хотя к данному времени практически все члены кооператива полностью оплатили свои паи. Документы кооператива были им утрачены. Проектная документация была разрознена. Дом достраивался рабочей группой из членов кооператива. На дополнительные паевые взносы кооперативом были проложены инженерные сети, выполнены технические условия на подключение к водоснабжению и канализации, технические условия на подключение к электроснабжению. С целью восстановления документов правление ЖСК № обращалось в УМИГА администрации <адрес> с просьбой о выдаче дубликата разрешения на строительство дома, однако был получен отказ, в указанием на отсутствие в архиве второго экземпляра данного разрешения. В 2010 году кооператив обращался в Департамент земельных отношений для оформления земельного участка, но получил отказ, который оспаривал в суде, но суд признал его законным. Для оформления членам ЖСК свидетельств о праве собственности в ФИО6 регистрационной службы по ПК, жилищно-строительным кооперативом № должен быть предоставлен необходимый пакет документов, в перечень которого в обязательном порядке входят: оригинал разрешения на строительство дома (продленное) и правоустанавливающий документ на земельный участок. Однако на сегодняшний день ни одного, ни другого документа у правления ЖСК № нет. Сформировать пакет документов для оформления членами ЖСК свидетельств о праве собственности на квартиры не представляется возможным, хотя для этого были приняты все возможные меры. В настоящее время дом подключен к водоснабжению, канализации, электросетям, отопление квартир осуществляется электрообогревателями. С поставщиками заключены договоры на электроснабжение и водоснабжение по бытовым тарифам. Произведен ремонт подъездов, благоустройство придомовой территории. Заключены договора на обеспечение коммунальных услуг по дому. В ДД.ММ.ГГГГ года на дом получен технический паспорт. За кооперативом зарезервирован почтовый адрес <адрес> «б». Дом фактически полностью функционирует в жилом режиме. Произведено межевание земельного участка, получен кадастровый паспорт. Оформить требуемые для оформления права документы не представляется возможным, поскольку за время строительства произошли существенные изменения в законодательстве.

ФИО6 службы регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в суд не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Возражал против удовлетворения требований истцов, указав, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют записи о правах на спорные квартиры. Согласно ст. 12 ГКРФ защита гражданских прав осуществляется кроме иных способов, предусмотренных законом, путем признания права. Для исковой формы защиты права характерны: наличие материально-правового требования, вытекающего из нарушенного или оспоренного права сторон и подлежащего в силу закона рассмотрению в определенном порядке, установленном законом, то есть иска; наличие спора о субъективном праве; наличие двух сторон и противоположными интересами, которые наделены законом определенными полномочиями по защите их прав и интересов в суд. Вместе с тем ФИО6 не нарушало прав и законных интересов истцов. Кроме того у ФИО6 отсутствует материально-правовой интерес по настоящему делу, в связи с чем оно не может быть признано надлежащим ответчиком.

ФИО6 Администрации <адрес> в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ и.о.главы администрации <адрес> было издано постановление № о предоставлении жилищно-строительному кооперативу № в аренду сроком на 5 лет земельного участка пл.0,6 га в районе <адрес> для строительства 10-этажного жилого дома.

При этом на ЖСК № была возложена обязанность, оформить документы на землепользование в комитете по земельным ресурсам и землеустройству, оформить разрешение на производство строительных работ, завершить строительство в нормативные сроки (т.1 л.д.212).

Инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора при администрации <адрес>ДД.ММ.ГГГГ жилищно-строительному кооперативу № было выдано разрешение № на выполнение строительно-монтажных работ (подготовительных работ) на строительство 10-ти этажного жилого дома с административными помещениями, срок действия которого истек ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.218,233).

ДД.ММ.ГГГГ был составлен акт ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта 10-ти этажного жилого дама 83 серии, 1-блок секция, №, по адресу <адрес>. возведенного в соответствии с разрешением №.

Дальнейшее строительство кооперативом второй и третей очереди многоквартирного дома было осуществлено без разрешительной документации в нарушение положений Земельного, Гражданского и Градостроительного кодексов.

В соответствии со ст.40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые здания в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

Строительство многоквартирного дома при отсутствии разрешительной документации в нарушение действующего законодательства дает основание считать возведенный объект недвижимости в силу п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой, что исключает право совершать сделки по распоряжению такой постройкой (п.2 ст.222 ГК РФ).

В силу ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Вместе с тем, возведенный ЖСК-106 многоквартирный дом по <адрес> «б» кадастровый учет в порядке, установленном ФИО6 законом от ДД.ММ.ГГГГ N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» не прошел.

В соответствии со ст.16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В соответствии с п.10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства, согласно ст.ст.130,131 ГК РФ, также подлежат обязательной государственной регистрации.

Буквальное толкование данных норм означает, что не завершенный строительством объект является самостоятельным объектом, разделение которого не допускается, в то время как квартира является выделенной частью такого объекта, по смыслу п.3 ст.16 ЖК РФ.

Произведенные истцами инвестиции на стадии строительства объекта являются лишь капитальными вложениями, и до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, признание права собственности на отдельные квартиры в нем не представляется возможным.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом.

В п.25, п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка), а также в случае если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения.

Между тем ответчиком возведен многоквартирный дом без разрешения на строительство и без получения правоустанавливающих документов на земельный участок.

В соответствии с положения п.4 ст.218 ГК РФ, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Однако приобретение права собственности на имущество в указанном порядке происходит в случае, когда кооперативом создание (строительство) объектов недвижимости осуществлено с соблюдением закона и иных правовых актов, что предполагает предоставление ему органом местного самоуправления земельного участка для указанных целей, получение от компетентных органов разрешения на строительство, приемку объекта в эксплуатацию.

Таким образом, условием возникновения права собственности члена ЖСК на квартиру является не только выплата пая, но и наличие самого объекта недвижимого имущества созданного кооперативом в соответствии с требованиями закона.

Учитывая отсутствие доказательств законности возведения кооперативом объекта недвижимости (многоквартирного дома), о правах на квартиры в котором заявили иски истцы, оснований для удовлетворения требований не усматривается.

Руководствуясь ст. 194-198,199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исков ФИО1, ФИО2, ФИО7, ФИО3, ФИО4 к Жилищно-строительному кооперативу № 106, ФИО6 службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании права собственности на жилые помещения (квартиры) – отказать.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Первореченский районный суд г. Владивостока в течение одного месяца со дня вынесения судом решения в окончательной форме.

Судья А.И. Кравченко