Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Гвардейского района Калининградской области в интересах муниципального образования «Гвардейский городской округ» и неопределенного круга лиц к ФИО1, Управлению имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Гвардейский городской округ», ООО «Балтийская агропромышленная компания», с участием 3-го лица администрации муниципального образования «Гвардейский городской округ», о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, а также признании недействительной сделки, по которой земельный участок внесен в уставной капитал ООО «Балтийская агропромышленная компания»,

у с т а н о в и л :

Прокурор Гвардейского района Калининградской области (далее прокурор) обратился в суд с иском к ФИО1, Управлению имущественных и земельных отношений администрации МО «Гвардейский городской округ», ООО «Балтийская агропромышленная компания», указав, что 20.02.2017 между Управлением имущественных и земельных отношений администрации МО «Гвардейский городской округ», ЗАО «Гвардейский Мелиоратор» и ФИО1 заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 30.09.1999, по условиям которого ЗАО «Гвардейский Мелиоратор» передало ФИО1 право аренды земельного участка площадью 2 020 000 кв.м. с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>.

12.05.2017 Управлением имущественных и земельных отношений администрации МО «Гвардейский городской округ» с ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности.

Цена указанного земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 157156 рублей.

Согласно сведениям, предоставленным филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области объект капитального строительства (нежилое здание) с кадастровым номером № поставлен на государственный кадастровый учет 30.03.2017 по заявлению ФИО1 от 29.03.2017 на основании технического плана здания.

По заявлению ФИО1 от 05.06.2017 на основании акта обследования, подтверждающего прекращение существования объекта недвижимости, объект капитального строительства (нежилое здание) снят с государственного кадастрового учета 09.06.2017.

В ходе проверки, проведенной прокуратурой района, установлено, что в настоящее время на спорном земельном участке отсутствуют какие-либо нежилые здания.

При этом каких-либо сведений о том, что для обслуживания здания площадью 387 кв.м., необходим был весь земельный участок, площадью 2020 000 кв.м. ФИО1 в администрацию не предоставлено.

Кроме того, спорный земельный участок продан ФИО1 по цене значительно меньшей, как собственнику объекта недвижимости, следовательно, от продажи участка, площадью 2020 000 кв.м. в бюджет не поступили платежи, в случае выставления участка на торги, в размере не менее 8 000 000 руб., что нарушает права муниципального образования, а так же права неопределенного круга лиц на участие в таких торгах.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером № был передан в собственность ФИО1 в нарушение ст. 27 и 39.20 Земельного кодекса РФ, в связи с чем, заключенный между сторонами в 2017 году договор купли-продажи является недействительным в силу ничтожности.

В соответствии со ст. 45 ГПК РФ прокурор, действуя в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц и интересов муниципального образования, с учетом уточненных требований, просит признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка площадью 2020000 кв.м. с кадастровым номером №, заключенный между Управлением имущественных и земельных отношений администрации МО «Гвардейский городской округ» и ФИО1, а также сделку, по которой 24.07.2017 в Гвардейском отделе Росреестра по заявлению ФИО1 от 17.07.2017 земельный участок был внесен в уставной капитал ООО «Балтийская агропромышленная компания», в которой ФИО1 является учредителем. Применить последствия недействительности ничтожной сделки и исключить из ГКН сведения о праве собственности ФИО1 и ООО «Балтийская агропромышленная компания» на спорный земельный участок.

В судебном заседании прокурор Гришин В.М. поддержал уточненные исковые требование в полном объеме.

Ответчик ФИО1, его представитель адвокат Цирит В.В. в судебное заседание не явились, извещены о слушании дела надлежащим образом. Возражений, ходатайств не представили. От представителя ответчика Цирит В.В. имеются возражения на исковое заявление, согласно которым, истец не представил доказательств по нарушению ответчиками требований действующего законодательства РФ, и оснований для признания недействительной сделки купли-продажи земельного участка, а также последующего его внесения в уставный капитал ООО «Балтийская агропромышленная компания» не имеется.

Представитель ответчика Управления имущественных и земельных отношений администрации МО «Гвардейский городской округ» - ФИО2, действующая также как представитель 3-го лица администрации МО «Гвардейский городской округ», в судебном заседании не согласилась с исковыми требованиями в полном объеме, пояснив, что у Управления имущественных и земельных отношений нет предусмотренной законом обязанности проверять наличие объекта недвижимости на земельном участке в случае если представлены правоустанавливающие документы на строение (в рассматриваемом случае). Требование прокурора о необходимости предоставления в администрацию обоснования того, что для обслуживания здания площадью 387 кв.м. необходим весь земельный участок площадью 2020000 кв.м. также не основаны на действующем законодательстве.

Представитель ответчика ООО «Балтийская агропромышленная компания» - ФИО3, действующий на основании доверенности, не согласился с иском прокурора, пояснив, что на момент заключения спорного договора купли-продажи земельного участка между ФИО1 и Управлением имущественных и земельных отношений, на спорном участке располагался объект капитального строительства – нежилое здание, принадлежащее ФИО1 на праве собственности. Таким образом. ФИО1 имел исключительное право на приобретение указанного земельного участка в собственность. Доводы прокурора об отсутствии необходимости всего земельного участка для обслуживания здания являются необоснованными.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, выслушав свидетелей, и дав оценку доказательствам, считает исковые требования прокурора обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпункт 6 пункта 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ предусматривает, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу ст. 39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как усматривается из материалов дела, на основании постановления администрации Гвардейского района № от 30.09.1999, ЗАО «Гвардейский мелиоратор» предоставлен в аренду земельный участок площадью 202 га для сельхозпроизводства, расположенный вблизи поселка Суходолье сроком на 49 лет.

Во исполнение указанного постановления 30.09.1999 между администрацией Гвардейского района и ЗАО «Гвардейский мелиоратор» заключен договор № аренды земельного участка, площадью 202 га, расположенный по адресу: <адрес>, срок аренды установлен до 29.09.2048.

Впоследствии указанному земельному участку присвоен кадастровый номер №, что подтверждается выпиской из государственного земельного кадастра.

20.02.2017 между Управлением имущественных и земельных отношений администрации МО «Гвардейский городской округ», ЗАО «Гвардейский мелиоратор» и ФИО1 было заключено соглашение № об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 30 сентября 1999 года, по условиям которого ЗАО «Гвардейский мелиоратор» передает, а ФИО1 принимает на себя права и обязанности арендатора ЗАО «Гвардейский мелиоратор» и становится стороной (арендатором) по договору аренды земельного участка от 30.09.1999 № из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 2020 000 кв.м. (л.д. 17-18).

Согласно заявлению ФИО1 в адрес и.о. главы администрации МО «Гвардейский городской округ» от 26.04.2017, он просит расторгнуть договор аренды № от 30.09.1999 и предоставить в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером № площадью 2020000 кв.м. в связи с нахождением на данном участке нежилого строения, принадлежащего ФИО1 на праве собственности, площадью 387 кв.м. (л.д. 19).

Из выписки из Единого государственного реестра прав от 15.06.2017 следует, что на земельном участке с кадастровым номером № расположено нежилое здание – строение, площадью 387,0 кв.м., год завершения строительства – 2017 (л.д. 27-28).

12.05.2017 между Управлением имущественных и земельных отношений администрации МО «Гвардейский городской округ» и ФИО1 был заключен договор № купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, в соответствии с которым, Управление имущественных и земельных отношений передало в собственность ФИО1, а последний принял и оплатил земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием – сельскохозяйственное использование, общей площадью 2020000 кв.м. Договором предусмотрено, что на земельном участке находится нежилое здание, принадлежащее покупателю на праве собственности. Кадастровая стоимость земельного участка 7857800 рублей. Цена земельного участка составляет 157156 рублей (л.д. 12-16).

Впоследствии ФИО1 был принят участником ООО «Балтийская агропромышленная компания» с внесением имущественного вклада в уставной капитал ООО «Балтийская промышленная компания» в виде земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью 2020000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

17.10.2017 следователем следственного отдела УФСБ России по Калининградской области было возбуждено уголовное дело в отношении ФИО1 по признакам состава преступления, предусмотренного <данные изъяты> УК РФ, в связи с тем, что ФИО1 путем обмана приобрел право на земельный участок с кадастровым номером № (л.д. 20-21).

Также в материалах дела имеются: Выписка из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок (л.д. 24-26); Выписка из Единого государственного реестра недвижимости на нежилое здание (л.д. 27-29); технический план здания (л.д.30-32); техническое заключение по нежилому строению, проектная документация (л.д. 33-51); акт обследования (л.д. 52); решение ФИО1 о сносе объекта недвижимости (л.д. 53).

Из протоколов осмотра места происшествия от 08.06.2017, 14.01.2017 с привлечением инженера-геодезиста следует, что объектом осмотра является участок местности (поле) с кадастровым номером № площадью в 202 га, установлено, что земельный участок зарос многолетними травами, кустарниками, деревьями, признаков обработки не установлено. При обследовании поля по периметру, а также в центре, каких-либо построек либо их остатков не обнаружено. Следов подъезда техники не выявлено. Специалистом-геодезистом были вынесены в натуру прибором тахеометром точки углов здания по координатам, указанным в техническом плане здания от 28.03.2017. Здание отсутствует, имеются кустарники боярышника возрастом не менее 5 лет. Имеется фототаблица (л.д. 54-59, 62-72).

Сам ФИО1 давал объяснения сотрудникам полиции (л.д. 85-91) о том, что на спорном земельном участке имелось здание, которое было построено им с помощью рабочих в марте 2017 года, а разобрано в мае 2017 года.

В судебном заседании были допрошены свидетели.

Так, свидетель ГЛС пояснил, что работает кадастровым инженером ООО «Пилигрим». В марте 2017 года к нему обратился ранее незнакомый ФИО1, который заказал подготовить технический план на нежилое одноэтажное здание, расположенное в <адрес>. ФИО1 была предоставлена выписка о земельном участке и техническое заключение на здание, на основании которых был подготовлен технический план. ГЛС также пояснил, что он выезжал для обследования здания с ФИО1 Здание представляло собой одноэтажное строение из сэндвич панелей серого цвета. Месторасположение здания свидетель не помнит. Координаты здания он не сравнивал. Не исключает, что ФИО1 мог показать ему и другое здание на другом земельном участке.

Свидетель ВОА в заседании пояснила, что она работает кадастровым инженером в ООО «Пилигрим». В мае 2017 года к ней в офис обратился ДАС, который ранее заказывал кадастровые работы по проведению обследования. ДАС пояснил, что на земельном участке в <адрес> стоит здание, которого фактически нет, так как его снесли, в связи с чем, необходимо подготовить пакет документов о снятии здания с кадастрового учета. ВОА вместе с ДАС. выехала на земельный участок в <адрес>, по публичной кадастровой карте определила местоположение здания, зафиксировала, что здания нет, и уехала. Впоследствии ВОА подготовила документы для снятия здания с кадастрового учета.

Свидетель ДАС в судебном заседании дал показания, аналогичные показаниям ВОА, дополнив, что к нему обратился ФИО1 по вопросу подготовки документов по снятию нежилого объекта недвижимости с кадастрового учета. ДАС обратился к кадастровому инженеру ВОА для оформления документов.

Допрошенный в качестве свидетеля кадастровый инженер БСА пояснил, что 03.03.2017 к нему обратился ФИО1 по вопросу уточнения местоположения границ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. БСА выезжал на место, производил осмотр земельного участка. В ходе обследования земельного участка какой-либо объект недвижимости обнаружен не был. ФИО1 также не говорил о наличии на указанном земельном участке каких-либо объектов недвижимости.

Свидетель АСЛ в заседании пояснил, что он является генеральным директором ООО «ГеоВестГрад». ФИО1 он не знает, данный гражданин не обращался в ООО «ГеоВестГрад» с какими-либо заявлениями. Техническое заключение, выполненное от имени ООО «ГеоВестГрад» организация не готовила. Печать, имеющаяся в техническом заключении, принадлежит ООО «ГеоВестГрад», подпись похожа на подпись АСЛ, но выполнена не им, техническое заключение является подложным.

Допрошенные в качестве свидетелей сотрудники МО МВД России «Гвардейский»: ШВ пояснили, что опрашивали свидетелей, выезжали на место происшествия, составляли протоколы осмотра места происшествия. ШВ пояснил, что он опрашивал жителей <адрес>, которые пояснили, что никаких строений на спорном земельном участке не было, строительной техники также на участке не было.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В судебном заседании установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в 2017 году, в том числе, в период заключения Управлением имущественных и земельных отношений с ФИО1 договора купли-продажи земельного участка 12.05.2017, отсутствовало нежилое строение с кадастровым номером № площадью 387,0 кв.м., что подтверждается совокупностью изложенных выше доказательств.

Поскольку договор купли-продажи земельного участка заключен на основании подпункта 6 пункта 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, а именно в связи с наличием у ФИО1 в собственности расположенного на спорном земельном участке объекта недвижимости, которого фактически не существовало на момент сделки, оспариваемый договор купли-продажи не соответствует требованиям закона, и договор купли-продажи земельного участка, а также последующая сделка с данным участком, являются ничтожными.

Отсутствие строения в настоящее время (данное обстоятельство стороной ответчиков не оспаривалось), а также существование строения площадью 387,0 кв.м. по документам только на протяжении нескольких месяцев, свидетельствует также о получении земельного участка не для эксплуатации возведенного объекта, а для иных целей, не дающих преимущественного права на получение участка в собственность по цене, равной десятикратному размеру ставки земельного налога в связи с нахождением на земельном участке объекта недвижимости (по льготной цене).

Кроме того, никаких доказательств, что для обслуживания строения площадью 387,0 кв.м. необходим весь земельный участок площадью 2020000 кв.м. ответчиками не представлено.

Прокурором подано заявление в защиту муниципального образования и интересов неопределенного круга лиц, поскольку предоставление земельного участка в собственность ответчика по льготной цене в отсутствие законного основания влечет нарушение интересов муниципального образования, поскольку в бюджет поступила меньшая сумма в связи с расчетом цены земельного участка с учетом нахождения на нем здания, а также интересы неопределенного круга лиц, поскольку ответчик не имел преимущественного права перед другими гражданами на получение спорного земельного участка в собственность по льготной цене под несуществующее строение.

На основании изложенного, учитывая, что у Управления имущественных и земельных отношений администрации МО «Гвардейский городской округ» не имелось оснований для заключения договора купли-продажи земельного участка с ФИО1 в связи с наличием у последнего в собственности расположенного на спорном земельном участке объекта недвижимости, исковые требования прокурора о признании недействительным в силу ничтожности договора № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 12.05.2017, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 2020000 кв.м.; сделки по внесению имущественного вклада вновь принимаемым участником ФИО1 в уставной капитал ООО «Балтийская агропромышленная компания» в виде вышеуказанного земельного участка – подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования прокурора Гвардейского района Калининградской области удовлетворить.

Признать недействительным договор № купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 12.05.2017, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием – сельскохозяйственное использование, общей площадью 2020000 кв.м., заключенного между Управлением имущественных и земельных отношений администрации МО «Гвардейский городской округ» и ФИО1.

Признать недействительной сделку от 21.06.2017 по внесению имущественного вклада вновь принимаемым участником ФИО1 в уставной капитал ООО «Балтийская агропромышленная компания» в виде земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью 2020000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности ФИО1 и ООО «Балтийская промышленная компания» на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием – сельскохозяйственное использование, общей площадью 2020000 кв.м.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ФИО1 вернуть земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием – сельскохозяйственное использование, общей площадью 2020000 кв.м., в государственную собственность, передав его Управлению имущественных и земельных отношений администрации МО «Гвардейский городской округ».

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений администрации МО «Гвардейский городской округ» в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 12.05.2017, в размере 157156 рублей.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Гвардейский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Дата изготовления мотивированного решения – 07.04.2018.

Судья: подпись.

Копия верна.

Судья Н.В.Татаренкова