Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Магадане в помещении Магаданского городского суда Магаданской области гражданское дело по исковому заявлению Чугуевца Александра Николаевича к индивидуальному предпринимателю Хомичук Андрею Николаевичу о расторжении договоров аренды недвижимого имущества, взыскании задолженности по арендной плате, пени,

УСТАНОВИЛ:

Чугуевец Александр Николаевич обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Хомичук Андрею Николаевичу о расторжении договоров аренды недвижимого имущества, взыскании задолженности по арендной плате, пени.

В обоснование исковых требований указал, что 11 февраля 2017 г. между ним и индивидуальным предпринимателем Хомичук А.Н. заключен договор аренды № 1 в отношении объекта – магазин «<данные изъяты>», расположенного по адресу: <адрес>. По условиям договора срок аренды составляет с 11 февраля 2017 г. по 11 февраля 2027 г. В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата составляет 20 000 руб. ежемесячно. Данным же пунктом предусмотрено увеличение аренды до 100 000 рублей. В соответствии с пунктом 4.4 договора арендная плата с арендатора не взимается до 27 марта 2017 г. В соответствии с пунктом 3.2.7 договора арендная плата выплачивается арендодателю в срок до 17 числа каждого месяца.

11 февраля 2017 г. между Чугуевец А.Н. и индивидуальным предпринимателем Хомичук А.Н. заключен договор аренды № 2 в отношении объекта – магазин «<данные изъяты>», расположенного по адресу: <адрес>. По условиям договора срок аренды составляет с 11 февраля 2017 г. по 11 февраля 2027 г. В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата составляет 20 000 руб. ежемесячно. Данным же пунктом предусмотрено увеличение аренды до 100 000 рублей. В соответствии с пунктом 4.4 договора арендная плата с арендатора не взимается до 17 марта 2017 г. В соответствии с пунктом 3.2.7 договора арендная плата выплачивается арендодателю в срок до 17 числа каждого месяца.

11 февраля 2017 г. между Чугуевец А.Н. и индивидуальным предпринимателем Хомичук А.Н. заключен договор аренды № 3 в отношении объекта – магазин «<данные изъяты>», расположенного по адресу: <адрес>. По условиям договора срок аренды составляет с 11 февраля 2017 г. по 11 февраля 2027 г. В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата составляет 20 000 руб. ежемесячно. Данным же пунктом предусмотрено увеличение аренды до 100 000 рублей. В соответствии с пунктом 4.4 договора арендная плата с арендатора не взимается до 7 апреля 2017 г. В соответствии с пунктом 3.2.7 договора арендная плата выплачивается арендодателю в срок до 17 числа каждого месяца.

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды № 1 арендатором в одностороннем порядке изменена арендная плата до 100 000 рублей с 27 марта 2017 г. Уведомление об увеличении арендной платы было вручено арендодателю 27 марта 2017 г.

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды № 2 арендатором в одностороннем порядке изменена арендная плата до 100 000 рублей с 1 апреля 2017 г. Уведомление об увеличении арендной платы было направлено арендодателю по указанному в договоре электронному адресу 27 марта 2017 г.

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды № 3 арендатором в одностороннем порядке изменена арендная плата до 100 000 рублей с 7 апреля 2017 г. Уведомление об увеличении арендной платы было вручено арендодателю 27 марта 2017 г.

Таким образом, арендная плата по трем объектам недвижимости составляет 300 000 рублей ежемесячно. За период с 17 апреля 2017 г. по 17 июля 2018 г. арендатором ежемесячно перечислялась арендная плата в размере 261 000 рублей (87 000 х 3). Задолженность за указанный период ежемесячно составляет 39 000 рублей за все время действия договора.

С учетом уточнения к исковому заявлению окончательно просил суд расторгнуть договор аренды № 1 в отношении объекта магазин «<данные изъяты>», расположенный по адресу: <адрес> с 1 ноября 2018 г., расторгнуть договор аренды № 2 в отношении объекта – магазин «<данные изъяты>», расположенный по адресу: <адрес>, с 1 ноября 2018 г., расторгнуть договор аренды № 3 в отношении объекта – магазин «Домино», расположенный по адресу: <адрес> с 1 ноября 2018 г., взыскать с ответчика – индивидуального предпринимателя Хомичук Андрея Николаевича задолженность по арендной плате в размере 883 476 рублей, взыскать с ответчика – индивидуального предпринимателя Хомичук Андрея Николаевича сумму договорной пени в размере 1 901 200 руб. 44 коп.

Истец в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Суд, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на исковых требованиях, с учетом их уменьшения. Полагал, что уплата НДФЛ с аренды, кроме как за апрель 2017 г., ответчиком не доказана.

Ответчик и его представитель в судебном заседании относительно исковых требований возражали. Указали, что договор аренды может быть расторгнут только в случае грубого нарушения его условий арендатором, а также в случае неуплаты арендной платы. В данном случае условия договоров аренды по внесению арендной платы не нарушались, арендные платежи осуществлялись в соответствии с требованиями налогового законодательства РФ (ст.226 НК РФ), а именно с учетом уплаты в налоговый орган НДФЛ. Соответствующие платежные поручения представили в материалы дела.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства, представленные в деле, суд приходит к следующему.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как установлено в судебном заседании, 11 февраля 2017 г. между Чугуевец А.Н. (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Хомичук А.Н. (арендатор) заключен договор аренды № 1. В соответствии с пунктами 1.1, 1.2.3 Договора арендодатель обязуется предоставить во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (магазин «<данные изъяты>»), а арендатор принимает в свое временное пользование часть здания с земельным участком за плату. Согласно пунктам 2.1, 2.2 договор вступает в силу с 11 февраля 2017 г., срок окончания договора наступает 11 февраля 2027 г. Пунктом 4.1 установлено, что арендная плата устанавливается за «объект» в виде определенной суммы ежемесячных платежей и составляет 20 000 рублей. Арендная плата может изменяться арендодателем в одностороннем порядке, но не более 100 000 руб. в месяц (т.е. ежемесячная плата за «объект» не может превышать более 100 000 руб. в месяц), при этом арендодатель обязан письменно уведомить арендатора о повышении арендной платы. В соответствии с пунктом 4.4 договора до 27 марта 2017 г. арендная плата арендодателем с арендатора не взимается. Согласно пункту 3.2.7 арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату в срок до 17 числа текущего месяца.

11 февраля 2017 г. между Чугуевец А.Н. (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Хомичук А.Н. (арендатор) заключен договор аренды № 2. В соответствии с пунктами 1.1, 1.2.3 Договора арендодатель обязуется предоставить во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (магазин «<данные изъяты>»), а арендатор принимает в свое временное пользование часть здания с земельным участком за плату. Согласно пунктам 2.1,2.2 договор вступает в силу с 11 февраля 2017 г., срок окончания договора наступает 11 февраля 2027 г. Пунктом 4.1 установлено, что арендная плата устанавливается за «объект» в виде определенной суммы ежемесячных платежей и составляет 20 000 рублей. Арендная плата может изменяться арендодателем в одностороннем порядке, но не более 100 000 руб. в месяц (т.е. ежемесячная плата за «объект» не может превышать более 100 000 руб. в месяц), при этом арендодатель обязан письменно уведомить арендатора о повышении арендной платы. В соответствии с пунктом 4.4 договора до 17 марта 2017 г. арендная плата арендодателем с арендатора не взимается. Согласно пункту 3.2.7 арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату в срок до 17 числа текущего месяца.

11 февраля 2017 г. между Чугуевец А.Н. (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Хомичук А.Н. (арендатор) заключен договор аренды № 3. В соответствии с пунктами 1.1, 1.2.3 Договора арендодатель обязуется предоставить во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (магазин «<данные изъяты>»), а арендатор принимает в свое временное пользование часть здания с земельным участком за плату. Согласно пунктам 2.1,2.2 договор вступает в силу с 11 февраля 2017 г., срок окончания договора наступает 11 февраля 2027 г. Пунктом 4.1 установлено, что арендная плата устанавливается за «объект» в виде определенной суммы ежемесячных платежей и составляет 20 000 рублей. Арендная плата может изменяться арендодателем в одностороннем порядке, но не более 100 000 руб. в месяц (т.е. ежемесячная плата за «объект» не может превышать более 100 000 руб. в месяц), при этом арендодатель обязан письменно уведомить арендатора о повышении арендной платы. В соответствии с пунктом 4.4 договора до 7 апреля 2017 г. арендная плата арендодателем с арендатора не взимается. Согласно пункту 3.2.7 арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату в срок до 17 числа текущего месяца.

Как следует из материалов дела, уведомлением от 23 марта 2017 г. об увеличении арендной платы Чугуевец А.Н. уведомил арендатора ИП Хомичук А.Н. об одностороннем увеличении ежемесячной арендной платы до 100 000 руб. с 27 марта 2017 г. по договору аренды № 1 от 11 февраля 2017 г.

Уведомлением от 23 марта 2017 г. об увеличении арендной платы Чугуевец А.Н. уведомил арендатора ИП Хомичук А.Н. об одностороннем увеличении ежемесячной арендной платы до 100 000 руб. с 1 апреля 2017 г. по договору аренды № 2 от 11 февраля 2017 г.

Уведомлением от 23 марта 2017 г. об увеличении арендной платы Чугуевец А.Н. уведомил арендатора ИП Хомичук А.Н. об одностороннем увеличении ежемесячной арендной платы до 100 000 руб. с 7 апреля 2017 г. по договору аренды № 3 от 11 февраля 2017 г.

Согласно материалам дела, исковому заявлению и по утверждению представителя истца за период с 17 апреля 2017 г. по 17 июля 2018 г. арендатором ежемесячно перечислялась арендная плата в размере 261 000 руб. При этом, арендная плата по трем объектам недвижимости составляет 300 000 рублей.

Из справки ВТБ (ПАО) следует, что на счет Чугуевца А.Н. в период с 17.07.2017 по 17.07.2018 г. ежемесячно поступали денежные средства - оплата по договорам аренды №№ 1, 2, 3 от 11.02.2017 без налога (НДС).

Таким образом, в судебном заседании установлен факт того, что ИП Хомичук А.Н. исполнял свои обязательства перед Чугуевец А.Н. по внесению арендных платежей не в полном объеме.

Разрешая данный спор, суд исходит из следующего.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", разъяснено, что при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Как следует из представленных в материалы дела договоров аренды, заключенных между истцом и ответчиком, стороны согласовали порядок расчетов в пункте 4.1, который не содержит указания о том, что на арендатора возлагается обязанность из суммы арендной платы производить уплату налогов на доходы физического лица.

При таких обстоятельствах, с учетом согласованных сторонами условий в договорах аренды и уведомлений об увеличении арендной платы, на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что сумма ежемесячной арендной платы за один объект составляет 100 000 рублей, без учета налога на доходы физических лиц.

Кроме того, ответчиком суду не представлено достоверных доказательств уплаты НДФЛ с дохода истца в виде арендной платы по каждому из договоров аренды.

Более того, по мнению суда, правоотношения сторон с налоговым органом, не являются предметом настоящего спора. В случае же доказанности тех обстоятельств, на которых настаивает ответчик, он не лишен права требовать у истца возврата неосновательного обогащения.

Вместе с тем, согласно отзыву на исковое заявление третьего лица ИП Хомичук А.Н. в 2017-2018 гг. произвел оплату за аренду в марте, апреле 2017 г. в общем размере 37 476 руб. (1 174+9 967+13 000+13 335) с назначением платежа: налог на доходы физических лиц с договоров аренды №№ 1, 2. 3.

Представленная карточка расчетов явилась основанием для уменьшения представителем истца суммы задолженности по арендной плате с 885000 рублей до 883476 рублей исходя из расчета: 885000 руб. – 1524 руб. (сумма недоплаты). Вместе с тем, суд не может согласиться с данным расчетом и полагает, что из общей суммы задолженности по арендной плате 885000 руб. (согласно иску) необходимо вычесть сумму уплаченного НДФЛ – 37476 руб.

Таким образом, в судебном заседании установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств перед истцом по внесению арендной платы, сумма долга по трем договорам аренды составляет 847524 рубля.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что исковые Чугуевца А.Н. к индивидуальному предпринимателю Хомичук А.Н. о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению в размере 847524 рубля.

В силу статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктами 6.1-6.2 договоров аренды №1, №2, №3 стороны имеют право досрочно расторгнуть договор аренды по взаимному согласию сторон, в противном случае договор расторгается в судебном порядке по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации. Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с неуплатой арендных платежей арендатором в течение двух и более раз, при том, что просрочка в данном случае составляет более одного календарного месяца.

Пунктом 7.1 договора аренды предусмотрено, что претензионный порядок досудебного урегулирования споров является обязательным.

5 сентября 2018 г. истцом направлена претензия, в которой он просит ответчика погасить задолженность в общем размере 2 794 110 рублей.

24 сентября 2018 г. ответчик направил истцу ответ на претензию, в которой выражает свое несогласие с требованиями истца. Согласно отчету об отслеживании почтового отправления, ответ на претензию истцом получен 29 октября 2018 г.

Таким образом, суд приходит к выводу, что до обращения в суд истцом были соблюдены требования статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающими обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

Принимая во внимание, что факт ненадлежащего исполнения обязательств по договору аренды, предусматривающий возможность досрочного расторжения договора аренды в порядке стати 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, требования истца законны, обоснованы и подлежат удовлетворению.

Истцом заявлено требование о взыскании договорной пени за период с 17 апреля 2017 г. по 17 августа 2018 г. в размере 1 901 200 рублей 44 копейки (с учетом уменьшения).

Пунктом 5.2.1 договоров аренды №1, №2, №3, установлено, что за неисполнение пункта 4.1 арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1 % от суммы ежемесячного платежа за каждый день просрочки.

Расчет пени за несвоевременную уплату арендных платежей за период с 17 апреля 2017 г. по 17 августа 2018 г. в размере 1 901 200 рублей 44 копейки судом проверен и признан соответствующим условиям договора аренды, является обоснованным и арифметически верным.

Таким образом, с индивидуального предпринимателя Хомичук А.Н. в пользу Чугуевца А.Н. подлежит взысканию пеня в размере 1 901 200 рублей 44 копейки.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования Чугуевца Александра Николаевича к индивидуальному предпринимателю Хомичук Андрею Николаевичу о расторжении договоров аренды недвижимого имущества, взыскании задолженности по арендной плате, пени, подлежат удовлетворению частично.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, к которым согласно статьей 88 этого Кодекса, отнесена государственная пошлина.

Из представленного истцом в материалы дела чека-ордера от 4 октября 2018 г. № 155 следует, что при подаче настоящего иска в суд истцом в доход муниципального образования «Город Магадан» уплачена государственная пошлина в сумме 23 071 руб. 00 коп., что соответствует размеру государственной пошлины, установленному подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, исчисленному из первоначально заявленной цены иска.

С учетом частичного удовлетворения исковых требований, на основании статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 22696 рублей 25 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Чугуевца Александра Николаевича к индивидуальному предпринимателю Хомичук Андрею Николаевичу о расторжении договоров аренды недвижимого имущества, взыскании задолженности по арендной плате, пени – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды № 1, заключенный 11 февраля 2017 г., между Чугуевец Александром Николаевичем и индивидуальным предпринимателем Хомичук Андреем Николаевичем.

Расторгнуть договор аренды № 2, заключенный 11 февраля 2017 г., между Чугуевец Александром Николаевичем и индивидуальным предпринимателем Хомичук Андреем Николаевичем.

Расторгнуть договор аренды № 3, заключенный 11 февраля 2017 г., между Чугуевец Александром Николаевичем и индивидуальным предпринимателем Хомичук Андреем Николаевичем.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Хомичук Андрея Николаевича в пользу Чугуевца Александра Николаевича задолженность по арендной плате в размере 847524 рубля, пеню в размере 1 901 200 рублей 44 копейки, расходы по уплате государственной пошлины в размере 22696 рублей 25 копеек, а всего взыскать 2 771 420 (два миллиона семьсот семьдесят одна тысяча четыреста двадцать) рублей 69 копеек, отказав в удовлетворении оставшейся части требований.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Магаданский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Магаданский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Установить срок составления мотивированного решения суда – 21 января 2019 г.

Судья Е.В. Сидорович