Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в отрытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Товариществу собственников жилья «Солнечный квартал» и Обществу с ограниченной ответственностью «Брусника» о понуждении к выполнению работ по ремонту кровли многоквартирного дома,

у с т а н о в и л :

ФИО1, обратился в суд с иском к ТСЖ «Солнечный квартал», в котором просит обязать ответчика произвести ремонт кровли , расположенного по , надлежащего качества, а также взыскать в свою пользу судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 33 000 руб. руб. и расходы на оплату услуг по проведению строительно-технической экспертизы в размере 14 000 руб., а также расходы на оплату госпошлины в размере 300 руб. (л.д. 4-7 т.1)

В обосновании иска истец указал, что он является собственником , что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись о регистрации №. ТСЖ «Солнечный квартал» управляет домом № по с ДД.ММ.ГГГГ С 2019 г. кровля крыши дома периодически протекает в квартиру истца, соседей и в места общего пользования 2 подъезда 10 этажа. Ремонтные работы на кровле ответчиком производились, но протекания продолжаются до сих пор, что свидетельствует о проведении ремонта ненадлежащего качества, что подтверждается актами осмотра от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, письменными обращениями истца, экспертным заключением. ДД.ММ.ГГГГ экспертом ООО «Мэлвуд» выдано Экспертное заключение №, согласно которому кровля указанного дома подлежит ремонту. Согласно <...>» от ДД.ММ.ГГГГ, основными видами деятельности товарищества, в том числе являются: обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; текущий капитальный ремонт помещений, конструкций многоквартирного дома, инженерных сооружений. Истец считает, что ответчик ненадлежащим образом исполняло обязанности по содержанию и ремонту кровли, что и послужило причиной протечки в квартире истца, соседей и на лестничной площадке 10-го этажа подъезда № жилого дома. Истец неоднократно обращался к ответчику с требованиями устранить протечки, произвести ремонт кровли надлежащим образом, однако, председатель ТСЖ на контакт с жильцами не идет, на письменные обращения отписывается. Проблема не устранена до сих пор.

Определением суда в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 164 т.1) к участию в деле в качестве ответчика также привлечено ООО «Брусника», являющееся застройщиком жилого в .

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме и дополнительно пояснил, что принадлежащая ему квартира расположена на последнем 10-м этаже, проблемы начались в 2017-2019, сначала дважды протекало в маленькой комнате, последний раз в коридоре над входной дверью, полагает, что протекает либо из-за талых вод, либо из-за снега, после дождей не происходит затопление. ТСЖ не хотели с первого дня заниматься этим вопросом, по всему шву капала вода, на техническом этаже видно выделение солей или плесени, у трех квартир из пяти на этаже были затопления,

Представитель ответчика ТСЖ «Солнечный квартал» ФИО2 – председатель правления, действующая на основании Устава, в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме, представила возражения на исковое заявление (л.д. 170-173 т.1), дополнительно пояснила, что ремонт крыши возможен только путем снятия полностью кровельного покрытия, а это капитальный ремонт, данный вопрос должен решаться собственниками дома на собрании. У них средства на капремонт находятся на специальном счете по дому, подрядчика выбирают сами собственники, дом включен в план на 2041 год. Было инициировано собрание собственников, но по вопросу капительного ремонта крыши решение не принято.

Представитель ответчика ООО «Брусника» ФИО3, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 47 т.2), в судебном заседании исковые требования также не признал в полном объеме, представил отзыв на исковое заявление (л.д. 182 т.1, л.д. 62 т.2), пояснил, что дом был сдан в эксплуатацию в 2010 году, гарантийный срок 5 лет истек, направление ТСЖ письма в адрес застройщика не доказывает прерывание гарантийного срока. На это письмо был дан мотивированный отказ, при обследовании они увидели механические повреждения, это значит, что была ненадлежащая эксплуатация, возражений от ТСЖ не было.

Суд, выслушав истца, представителей ответчиков, допросив свидетелей, исследовав письменные доказательства по делу, полагает, что оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 не имеется.

Судом установлено, что ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником квартиры, общей площадью 76,3 кв.м., расположенной на 10-м этаже на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10 т.1).

В соответствии с п.3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ одним из способов управления многоквартирным домом является управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

Из дела следует, ТСЖ «Солнечный квартал» является управляющей организацией в отношении многоквартирного дома по адресу: на основании решения общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11, 12, 17-28).

Как следует из Акта осмотра от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 29 т.1) в квартире, принадлежащей истцу, в комнате (детская) в углу, где находится стояк отопления, видны подтеки воды по стене справа и слева на 30-40 см и длиной около 2-2,5 м. На техническом этаже видны подтеки вдоль несущей колонны от потолка до пола. Следов подтекания по стояку отопления не обнаружено.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 обратился в ТСЖ с заявлением об устранении причины протечки (л.д. 30 т.1)

Из ответа ТСЖ «Солнечный квартал» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ДД.ММ.ГГГГ подрядчик произвел ремонт кровли и устранил протечки на доме по (л.д. 32 т.1).

ДД.ММ.ГГГГФИО1 и ТСЖ заключили досудебное соглашение о возмещении ущерба, причиненного в результате затопления (л.д. 134 т.1) и ТСЖ выплатило истцу 7 886 руб. 24 коп. (л.д. 135 т.1).

ДД.ММ.ГГГГФИО1 обратился в ТСЖ с заявлением о возмещении материального ущерба в результате затопления (л.д. 33 т.1), стороны заключили досудебное соглашение (л.д. 136 т.1) и ДД.ММ.ГГГГ получил от ТСЖ 9 643 руб. (л.д. 34, 137 т.1).

Согласно Акта осмотра от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 35 т.1) установлено, что на входе в квартиру у входной двери сухие следы протопления размером 1600 х 600 мм, у правой стены на потолке старые сухие потеки размером 1000х100 мм. В квартирном коридоре на потолке сухие следы протопления на расстоянии 1850 мм от входной двери размером 1300х150мм. В спальной комнате слева от окна на стене в углу сухие следы протопления. Все следы протопления от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выводов Экспертного заключения ООО «Мэлвуд» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 50-102 т.1) на основании результатов технического обследования технического этажа, расположенного по адресу: подъезд №, установлено наличие повреждений конструкций, свидетельствующие о затоплении помещений. Наличие дефектов и повреждений конструкций объекта, отраженные в результатах обследования, множественно не соответствуют требованиям СП 71.13330.2017 «Изоляционные отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87». Наличие вышеуказанных повреждений свидетельствует о затоплении помещений объекта, которые, согласно представленным документам происходили ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. Периодические затопления объекта происходят в результате не герметичности кровельного покрытия. Основываясь на результатах проведенного осмотра строительных конструкций объекта, необходимо повести текущий ремонт кровельного покрытия.

В связи с изложенным ФИО1 обратился с настоящим иском в суд к ТСЖ «Солнечный квартал», требуя обязать ответчика произвести надлежащего качества ремонт кровли .

Однако, из представленных сторонами доказательств установлено, что на крыше необходимо проведение капитального ремонта кровли, обязать по проведению которого не может быть возложена на ТСЖ.

В соответствии с п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 491 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей)

В соответствии с п. 18 Правил содержания, текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

В соответствии с п. 21 Правил содержания, капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Согласно Технического заключения, выполненного ООО «Проект-Центр» по обращению ТСЖ «Солнечный квартал» в июле 2020 года (л.д. 118-132 т.1) в результате анализа данных, полученных в ходе проведенного в соответствии с ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния конструкций» визуального обследования установлено, что существующие дефекты мембранного покрытия кровли создают потенциальную угрозу имуществу граждан и электробезопасности. Состояние ж.б. плит покрытия оценивается как ограниченно работоспособное. Покрытие не соответствует требованиям СП 17.13330.2011 «Кровли». Необходимо проведение ряда ремонтных мероприятий для восстановления эксплуатационных свойств крыши: 1. Демонтаж мембранного кровельного покрытия. 2. В ходе выполнения работ по п.1 определить состав кровли под мембраной и оценить техническое состояние элементов покрытия (пароизоляция, утеплитель, основание кровли). При необходимости выполнить теплотехнический расчет на соответствие требований существующих норм. 3. В зависимости от результатов по п.2 произвести полную или частичную )в местах протечек) замену элементов покрытия под мембраной в следующем составе работ. При производстве работ обеспечить нормативный клон кровли к водоприемным воронкам. 4. Завершающий – устройство нового мембранного (или иного по согласованию) покрытия с соблюдением всех технологических требований, предъявляемых к соответствующему типу. Кроме того выполнить: ремонт и окраска поверхностей ж.б. элементов, подверженных шелушению и коррозии; ремонт участков разрушения цементно-песчаной стяжке в чердаке. Вышеперечисленные работы рекомендуется выполнить в соответствии с проектом, разработанным проектной организацией, имеющей допуск к видам работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

ДД.ММ.ГГГГ в ответ на обращение ФИО1 ТСЖ указало, что в ходе неоднократных осмотров кровли сотрудниками ТСЖ и потенциальными подрядчиками по ремонту кровли было выяснено, что застройщик ОАО «Сибакадемстрой» при постройке дома нарушил технологию покрытия на кровле. В результате талая вода попадает под покрытие (мембрану) и далее в квартиру. В 2019 году ТСЖ сделало точечный ремонт кровли МКД по от протечек. Но этого оказалось недостаточно, т.к. протечки повторились. Так как полностью перестилать мембрану на кровле очень затратно (порядка нескольких миллионов),было решено обратиться в фонд кап. ремонта. Зимой 2020 года связались с фондом содействия по капитальному ремонту с целью проведения общего собрания собственников по вопросу ремонта кровли, но из-за пандемии решение этого вопроса затянулось. В настоящий момент делается техническое заключение (без которого кап. ремонт невозможен). Затем организуется общее собрание собственников в заочной форме и по его результатам будет решаться вопрос о ремонте кровли. (л.д. 138 т.1)

Согласно заключения судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной экспертами ООО «Альянс» (л.д. 29-44 т.2), в результате осмотра установлено наличие застоев воды, луж, частично отсутствие уклона к водоприемным воронкам, отсутствие слоев усиления водоизоляционного ковра у водоприемных воронок, что нарушает требования СНиП II-26-76 п. 4.2, п. 4.7; СП 17.13330.2017 п. ДД.ММ.ГГГГ и п. ДД.ММ.ГГГГ. (ответ на вопрос 1 на л.д. 36 т.2)

Причиной установленных нарушений при выполнении премыканий к кирпичным стенам парапетов, пропуске труб коммуникаций, частично отсутствие уклонов к водоприемным воронкам, отсутствие слоев усиления водоизоляционного ковра, водоприемных воронок, являются некачественные строительно-монтажные работы по устройству кровельного покрытия. Однако, установлены и другие дефекты по кровельному покрытию нарушающие нормативные требования и возникшие в процессе эксплуатации. (ответна вопрос 2 на л.д. 36 т.2).

Представленными материалами подтверждены мероприятия по обслуживанию кровли начиная с 2016 года. Информация о проведении мероприятий в более ранний период в материалах дела отсутствует. (ответ на вопрос 7 на л.д. 37-38 т.2).

Для устранения выявленных недостатков необходимо выполнить демонтаж всех слоев кровельного покрытия с последующим устройством нового кровельного покрытия в соответствии с требованиями СП 17.13330.2017 на основании проекта, разработанного организацией, имеющей допуск СРО на данный вид деятельности (ответ на вопрос 8 на л.д. 38 т.2).

Оценивая экспертное заключение по правилам ст.ст. 59, 60 и 67 ГПК РФ, суд пришел к выводу, что оно отвечает требованиям достоверности, поскольку соответствует требованиям Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 79-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Так, экспертное исследование проведено квалифицированными экспертами, обладающими специальными познаниями, длительным стажем работы в экспертной деятельности, выводы экспертов в заключении полны, мотивированы и научно обоснованы, а сами эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

Судом также учитывается, что выводы судебной экспертизы согласуются с иными доказательствами, собранными по делу.

Таким образом, в ходе рассмотрения дела судом достоверно установлено, что на крыше имеются дефекты кровельного покрытия, в результате чего происходит затопление, в том числе и квартиры истца, которые возникли в связи с некачественными строительно-монтажными работами, а также в процессе эксплуатации.

Также, судом установлено, что для устранения дефектов кровельного покрытия необходимо проведение капитального ремонта кровли.

В соответствии с п.1 ст. 180 ЖК РФ функциями регионального оператора являются: осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора (п.п. 3); финансирование расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, в пределах средств этих фондов капитального ремонта с привлечением при необходимости средств, полученных из иных источников, в том числе из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета (п.п. 4).

В соответствии с п.п. 3, 5, 6 ст. 182 ЖК РФ к выполнению инженерных изысканий, подготовке проектной документации, осуществлению капитального ремонта объектов капитального строительства региональный оператор обязан привлечь индивидуального предпринимателя или юридическое лицо, являющихся членами соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.

Региональный оператор перед собственниками помещений в многоквартирном доме, формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, несет ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором.

Региональным оператором, осуществляющим деятельность направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории , является Фонд модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства муниципальных образований .

Согласно локального сметного расчета на капитальный ремонт крыши (л.д. 147-156 т.1) сметная стоимость работ в 2021 году составляла 3 689 779 руб. 10 коп.

Как следует из протокола общего собрания собственников помещений в МКД по от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 175-176 т.1), для формирования фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирного дона на основании п.2 ст. 175 ЖК РФ утверждено ТСЖ «Солнечный квартал» (л.д. 177, 178 т.1).

Как следует из уведомлений ГЖИ (л.д. 157-161 т.1) в реестре специальных счетов по формированию фонда капитального ремонта по многоквартирному дому: на дату ДД.ММ.ГГГГ остаток средств составляет 3 975 675 руб. 00 коп.

ТСЖ «Солнечный квартал» в ноябре 2020 года обращалось в Фонд модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства муниципальных образований по поводу оказания содействия по организации капитального ремонта кровли многоквартирного дома (л.д. 139, 140 т.1), в ответ на которые Фонд модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства муниципальных образований разъяснил, что прямыми заказчиками работ выступают собственники многоквартирного дома, поэтому выбор подрядной организации для проведения капитального ремонта и лица, которое уполномочено от имени всех собственников заключать договоры с подрядными организациями, собственники осуществляют самостоятельно и т.д. (л.д. 142-143 т.1).

Как следует из сведений, предоставленных ТСЖ «Солнечный квартал», по инициативе собственника ФИО1 дважды созывалось общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования по вопросам проведения капитального ремонта многоквартирного дома, которые не состоялись в связи с отсутствием кворума (л.д. 179-181 т.1).

Таким образом, решение о проведении капитального ремонта кровли собственниками помещений не принято.

С учетом изложенного, оснований для возложения на ТСЖ «Солнечный квартал» обязанности по проведению капитального ремонта кровли многоквартирного жилого не имеется и в иске ФИО1 в этой части должно быть отказано.

Не имеется оснований и для возложения обязанности по проведению ремонта кровли на ООО «Брусника».

Согласно п.1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно п.2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с п. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

В соответствии с п. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Судом установлено, что застройщиком многоквартирного жилого в являлось ООО «Сибакадемстрой Холдинг», правопреемником которого является ООО «Брусника».

Разрешение на ввод объекта - многоквартирного жилого выдано ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ приказом главы администрации а жилому дому присвоен почтовый адрес (л.д. 183 т.1)

Таким образом, гарантийный срок для объекта долевого строительства истек ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем на застройщика в настоящее время не может быть возложена обязанность по устранению выявленных недостатков при выполнении строительно-монтажных работ при устройстве кровли многоквартирного жилого дома, установленных при проведении судебной строительно-технической экспертизы.

Следовательно, в удовлетворении исковых требований ФИО1 должно быть отказано в полном объеме.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ не имеется оснований и для взыскания с ответчика в пользу истца понесенных судебных расходов.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Товариществу собственников жилья «Солнечный квартал» и Обществу с ограниченной ответственностью «Брусника» о понуждении к выполнению работ по ремонту кровли многоквартирного жилого , а также о взыскании судебных расходов – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: «подпись» Аверина О.А.

Мотивированное решение суда изготовлено 15 июля 2022 года.

Подлинник решения находится в материалах дела № 2 – 21/2022 Калининского районного суда г. Новосибирска.

Решение не вступило в законную силу на дату «_____»_______________2022 г.

Судья: Аверина О.А.

Секретарь: Коровина О.Л.