Гражданский кодекс часть 1

Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе председательствующего судьи Ермолова Г.Н., при секретаре Щегольковой М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к Администрации муниципального образования город Краснодар об установлении, изменении размера арендной платы,

Установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации муниципального образования город Краснодар об установлении, изменении размера арендной платы. В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ состоялся аукцион на предмет лот № от ДД.ММ.ГГГГ и лот № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении в аренду земельных участков № и № находящихся в собственности муниципального образования г. Краснодар. Согласно протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или прав на заключение договоров аренды земельных участок для строительства, а также приусадебных земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства на территории муниципального образования город Краснодар по лотам № от ДД.ММ.ГГГГ и лот № от ДД.ММ.ГГГГ, на основании п. 6 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, как единственного принявшего участие в аукционе с гражданином РФ ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенным по адресу: <адрес> и договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенным по адресу: <адрес> Согласно пункта 2.1 указанных выше договоров аренды: ежегодная арендная плата определяется по результатам аукциона. Согласно пункта 2.3 договоров аренды: во второй и последующие годы арендная плата за земельный участок, определенная по результату аукциона, вноситься арендатором ежемесячно (начисление суммы платежа за месяц производится из расчета числа дней в месяце) в виде авансового платежа до 10 числа каждого месяца. В целях соблюдения прав истца (арендатора) и необходимости установления достоверности, сведений указанных в пунктах 2.1 договорах аренды был направлен ответчику (арендодателю) адвокатский запрос, с требованием предоставить истцу отчет об оценке рыночной стоимости начальной цены предмета аукциона – начальный размер годовой арендной платы за пользованием земельным участок с кадастровым номером № и № Согласно представленного отчета № от ДД.ММ.ГГГГ итоговая величина начальной цены предмета аукциона – начальный размер годовой арендной платы за пользованием земельным участок с кадастровым номером № по состоянию на дату оценки округленно составляет <данные изъяты> рублей. Согласно представленного отчета № от ДД.ММ.ГГГГ итоговая величина начальной цены предмета аукциона – начальный размер годовой арендной платы за пользованием земельным участок с кадастровым номером № по состоянию на дату оценки округленно составляет <данные изъяты> рублей. Истец, ознакомившись с полученными отчетами, считает, что пункт 2.1 договоров аренды нарушает его права, а именно установленная на основании отчетов арендная плата чрезмерно (в несколько раз) завышена. Истец полагает, что арендная плата, указанная в договорах аренды, чрезмерно завышена, в результате этого неправомерно увеличивает расходы истца (арендатора), тем самым приносит материальный ущерб истцу, тем самым нарушается права истца. Просит суд признать недостоверным отчет № от ДД.ММ.ГГГГ по определению итоговой величина начальной цены предмета аукциона – начальный размер годовой арендной платы за пользованием земельным участок с кадастровым номером № по состоянию на дату оценки; признать недостоверным отчет № от ДД.ММ.ГГГГ по определению итоговой величина начальной цены предмета аукциона – начальный размер годовой арендной платы за пользованием земельным участок с кадастровым номером № по состоянию на дату оценки; обязать арендодателя Администрацию муниципального образования г. Краснодар произвести перерасчет арендной платы указанной в пункте 2.1 договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. расположенным по адресу: <адрес> установив ее равную <данные изъяты> рублей; обязать арендодателя Администрацию муниципального образования г. Краснодар произвести перерасчет арендной платы указанной в пункте 2.1 Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенным по адресу: <адрес> установив ее равную <данные изъяты> рублей; обязать арендодателя Администрацию муниципального образования г. Краснодар внести изменения в пункт 2.3 в договорах аренды земельного участка № и № от ДД.ММ.ГГГГ изложив их в следующей редакции: во второй и последующие годы арендная плата за земельный участок, определенная согласно пункту 2.1, и вносится арендатором ежемесячно (начисление суммы платежа за месяц производится из расчета числа дней в месяце) в виде авансового платежа до 10 числа каждого месяца.

Представитель истца в судебном заседании иск поддержал, просил суд удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика Администрации муниципального образования город Краснодар в судебном заседании иск не признал, просил суд отказать в удовлетворении исковых требований.

Суд, выслушал стороны, исследовал письменные материалы дела, пришел к выводу о необходимости удовлетворить исковое заявление об установлении, изменении размера арендной платы по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ состоялся аукцион на предмет лот № от ДД.ММ.ГГГГ и лот № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении в аренду земельных участков № и № находящихся в собственности муниципального образования г. Краснодар.

Согласно протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или прав на заключение договоров аренды земельных участок для строительства, а также приусадебных земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства на территории муниципального образования город Краснодар по лотам № от ДД.ММ.ГГГГ и лот № от ДД.ММ.ГГГГ, на основании п. 6 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, как единственного принявшего участие в аукционе с гражданином РФ ФИО1, был заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенным по адресу: <адрес> и договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенным по адресу: <адрес>

Согласно пункта 2.1 указанных выше договоров аренды: ежегодная арендная плата определяется по результатам аукциона.

Согласно пункта 2.3 договоров аренды: во второй и последующие годы арендная плата за земельный участок, определенная по результату аукциона, вноситься арендатором ежемесячно (начисление суммы платежа за месяц производится из расчета числа дней в месяце) в виде авансового платежа до 10 числа каждого месяца.

Согласно ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона. В целях соблюдения прав истца (арендатора) и необходимости установления достоверности, сведений указанных в пунктах 2.1 договорах аренды был направлен ответчику (арендодателю) адвокатский запрос, с требованием предоставить истцу отчет об оценке рыночной стоимости начальной цены предмета аукциона – начальный размер годовой арендной платы за пользованием земельным участок с кадастровым номером № и №

Согласно представленного отчета № от ДД.ММ.ГГГГ итоговая величина начальной цены предмета аукциона – начальный размер годовой арендной платы за пользованием земельным участок с кадастровым номером № по состоянию на дату оценки округленно составляет <данные изъяты> рублей.

Истец, ознакомившись с полученными отчетами, считает, что пункт 2.1 договоров аренды нарушает его права, а именно установленная на основании отчетов арендная плата чрезмерно (в несколько раз) завышена. Свои доводы истец обосновывает письменными доказательствами, а именно: договором аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар № от ДД.ММ.ГГГГ который свидетельствует, что размер годовой арендной платы соседнего с истцом по меже земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по <адрес> составляет <данные изъяты> рублей. Также истцом предоставлен кадастровый паспорт № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, в котором содержаться сведения указанные в пункте 12 «площадь»: <данные изъяты> кв.м. и пункте 13 кадастровая стоимость: <данные изъяты> рублей.

Для разрешения спорного вопроса по существу судом была назначена судебная экспертиза. Согласно судебного заключения ООО «Архонт» № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ: земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты> рублей. Рыночная годовая арендная плата за пользование и владение земельными участками: с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес> составляет <данные изъяты> рублей; с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес> составляет <данные изъяты> рублей.

Оснований ставить под сомнение выводы данного заключения у суда не имеется. Данные выводы также подтверждаются совокупностью представленных и исследованных в судебном заседании вышеперечисленных доказательств.

Приведенные обстоятельства указывают на чрезмерно завышенную арендную плату, указанную в договорах аренды, в результате этого неправомерно увеличивает расходы истца (арендатора), тем самым приносит материальный ущерб истцу, тем самым нарушается права истца.

На основании пункта 8.1 договоров аренды, представитель истца с целью урегулирования данных правоотношений, в части установлении действительной стоимости арендной платы, обратился к ответчику с требованием о заключении дополнительного соглашения о внесении изменении в пункт 2.1 указав арендную плату исходя из определения действительной рыночной стоимости земельного участка на дату заключения договора аренды, которые отвечает требованиям основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

На основании Утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов: принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке; принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя; принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости; принцип, недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков; принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога; принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Согласно ч. 1 ст. 9 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

В настоящее время к регулируемым ценам относится арендная плата за пользование земельным участком, находящимся в публичной собственности, что следует из п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ.

Согласно Постановления Пленума ВАС РФ от 15 марта 2012 года № 15117/11, допускается установление арендной платы таким образом, что государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы. При этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (п. 7 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ). Размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате. Правомерность условия о плате за право заключения договора аренды Пленум ВАС РФ подчеркнул, что в тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора платы за право на заключение договора аренды дополнительно к регулируемой арендной плате, являются ничтожными. В этой связи целесообразно обратить внимание на то, что в практике Президиума ВАС РФ есть пример попытки признания ничтожным условия о плате за право заключить договор аренды. Однако, Президиум ВАС РФ в удовлетворении этого требования отказал, поскольку указанное условие является частью условий об арендной плате и оспариванию подлежат условия об арендной плате в целом, но не в части (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 года № 5081/12).

Пункт 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ гласит, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Анализ сложившейся ситуации и обстоятельства, исследованные в ходе судебного следствия, приводят суд к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковое заявление ФИО1 к Администрации муниципального образования город Краснодар об установлении, изменении размера арендной платы, удовлетворить.

Признать недостоверным отчет № от ДД.ММ.ГГГГ по определению итоговой величина начальной цены предмета аукциона – начальный размер годовой арендной платы за пользованием земельным участок с кадастровым номером № по состоянию на дату оценки.

Обязать арендодателя Администрацию муниципального образования г. Краснодар произвести перерасчет арендной платы указанной в пункте 2.1 договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. расположенным по адресу: <адрес> установив ее равную <данные изъяты> рублей.

Обязать арендодателя Администрацию муниципального образования г. Краснодар произвести перерасчет арендной платы указанной в пункте 2.1 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенным по адресу: <адрес> установив ее равную <данные изъяты> рублей.

Обязать арендодателя Администрацию муниципального образования г. Краснодар внести изменения в пункт 2.3 в договорах аренды земельного участка № и № от ДД.ММ.ГГГГ изложив их в следующей редакции: «Во второй и последующие годы арендная плата за земельный участок, определенная согласно пункту 2.1, и вносится арендатором ежемесячно (начисление суммы платежа за месяц производится из расчета числа дней в месяце) в виде авансового платежа до 10 числа каждого месяца.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей в доход государства.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий –