Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО2 о расторжении договоров аренды земельных участков,

установил:

администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка <№> от 24 июля 2015 года с кадастровым номером <№> площадью 1606 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, <адрес>, <адрес> а так же о расторжении договора аренды земельного участка <данные изъяты> от 30 июня 2015 года с кадастровым номером <№> площадью 2297 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, <адрес>

В обоснование исковых требований истец указал, что на основании постановления администрации муниципального образования Город Саратов» от 17 июня 2015 года <№> с Н.Т.Б. заключен договор аренды земельного участка от 24 июля 2015 года <№> с кадастровым номером <№> площадью 1606 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, <адрес>, <адрес> для строительства общественного питания, сроком на 49 лет.

На основании договора замены стороны в обязательстве от 23 июня 2017 года права и обязанности по договору перешли к ФИО2

На основании постановления администрации муниципального образования Город Саратов» от 06 апреля 2015 года <№> с Н.Т.Б. заключен договор аренды земельного участка от 30 июня 2015 года <№> с кадастровым номером <№> площадью 2297кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, <адрес> для строительства общественного питания, сроком на 49 лет.

По общим правилам п. 1, 2 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: - пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Подпунктом 5 пункта 4.1.2 Договора установлено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора в случае не использования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

В соответствии с частью 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В администрации муниципального образования «Город Саратов» отсутствует проектная документация на строительство каких-либо объектов капитального строительства по адресу: <адрес>. Градостроительный план и разрешение на строительство администрацией муниципального образования «Город Саратов» не выдавались.

Согласно ст. ст. 44, 47, 48 ГК РФ обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства.

Из содержания ст. ст. 45, 46 ЗК РФ, ст. 51 ГК РФ следует, что освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство.

Доказательства того, что ответчиком были предприняты меры по получению разрешения на строительство, а также, что у арендатора имелись препятствия для освоения и использования участка по целевому назначению в адрес администрации муниципального образования «Город Саратов» не представлено.

Таким образом, земельные участки с кадастровыми номерами <№> арендуемые ФИО2 не используется в целях строительства более 3 лет, что в силу статей 45, 46 ЗК РФ является основанием для досрочного расторжения договоров по инициативе арендодателя.

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора ответчику направлено предупреждение о возможном досрочном расторжении договоров аренды земельного участка от 24 июля 2015 года, 30 июня 2015 года, с предложением представить документы, подтверждающие строительство на спорном земельном участке, однако, до настоящего времени подобные документы в адрес администрации муниципального образования не поступали, земельный участок не осваивается.

29 марта 2018 года и 30 марта 2018 года ответчику направлены уведомления о расторжении спорных договоров аренды земельных участков, поскольку ответчик пользуется земельными участками с существенным нарушением условий договоров, не используя спорные земельные участки в соответствии с основным видом разрешенного использования, нарушая требования федерального закона.

В соответствии с пунктом 5.2.2 указанного договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в том числе, при использовании земельного участка не по целевому назначению.

В результате осмотра земельного участка, проведенного специалистом муниципального земельного контроля, установлено, что в нарушение условий договора 1 арендуемом земельном участке располагается платная автостоянка, на территории которой находится нежилое двухэтажное кирпичное здание - пункт охраны.

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером <№> площадью 2297 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, <адрес> предоставленный для строительства объектов общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары и т.п.) используется по нецелевому назначению, поскольку на участке не осуществляется строительство, а на участке располагается платная автостоянка.

Представитель истца ФИО1 настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Основной обязанностью арендатора является использование арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

В п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, к числу которых относится неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, существенной ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества.

При этом, договором аренды могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В силу положений статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 4.1.2 договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; невнесении арендной платы более 3-х раз подряд по истечении установленного договором срока уплаты арендной платы.

Как установлено судом, на основании постановления администрации муниципального образования Город Саратов» от 17 июня 2015 года <№> с Н.Т.Б. заключен договор аренды земельного участка от 24 июля 2015 года <данные изъяты> с кадастровым номером <№> площадью 1606 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, <адрес>, для строительства общественного питания, сроком на 49 лет.

Договор надлежащим образом зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 23 июня 2017 года права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка <данные изъяты> от 24 июля 2015 года перешли к ФИО2

На основании постановления администрации муниципального образования Город Саратов» от 06 апреля 2015 года <№> с Н.Т.Б. заключен договор аренды земельного участка от 30 июня 2015 года <данные изъяты> с кадастровым номером <№> площадью 2297кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, <адрес> для строительства общественного питания, сроком на 49 лет.

На основании договора замены стороны в обязательстве от 23 июня 2017 года права и обязанности по договору <№> перешли к ФИО2

В соответствии с п. 5.2.2 договора аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

В соответствии с п. 4.1.2 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ определены способы защиты нарушенных гражданских прав.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

В силу положений ст. 11 Гражданского кодекса РФ судебной защите подлежат нарушенные гражданские права.

Истец, обращаясь в суд с данными исковыми заявлениями, указывает на не использование земельных участков более трех лет с момента заключения договоров аренды.

Вместе с тем, истец обращается в суд с данными исковыми заявлениями 23 апреля 2018 года, то есть до истечения трех лет с момента заключения договоров аренды спорных земельных участков.

Кроме того, материалами дела не подтвержден факт не освоения указанных земельных участков на протяжении более трех лет.

В обоснование заявленных требований администрация муниципального образования «город Саратов» ссылалась на то, что спорные земельные участки, расположенные по вышеуказанным адресам, используются арендатором ФИО2 ненадлежащим образом в нарушение условий договора аренды. В подтверждение данных доводов истец представил акт осмотра земельного участка по адресу: г. Саратов, <адрес>, б/н, из которой следует, что на указанном земельном участке имеются элементы разрушенных строений, строительный муссов, произрастает древесная растительность.

Вместе с тем, исследовав доказательства по делу, суд установил, что 29 декабря 2017 года ФИО2 обратился в адрес ЗАО <данные изъяты>» с заявлением, содержащим просьбу рассмотреть возможность осуществления технологического присоединения к электрическим сетям энергопринимающих устройств следующих планируемых к строительству объектов: нежилого двухэтажного здания кафе на 100 посадочных мест с благоустройством территории и автомобильной парковкой на арендуемом земельном участке площадью 2297 кв.м с кадастровым номером <№>, местоположение: г. Саратов, <адрес>; нежилого двухэтажного здания кафе на 60 посадочных мест с благоустройством территории и автомобильной парковкой на арендуемом земельном участке площадью 1606 кв.м. с кадастровым номером <№>, местоположение: г. Саратов, <адрес><адрес>. 15 августа 2018 года ЗАО «<данные изъяты> подготовлен ответ исх. <№>, согласно которому электроснабжение указанных объектов возможно осуществить от сетей ЗАО «<данные изъяты>». В порядке освоения земельного участка с кадастровым номером 64:48:020258:345 арендатором заключен договор подряда на выполнение проектных работ от 26 февраля 2018 на проектирование объекта общественного питания с благоустройством прилегающей территории, в рамках которого подготовлен эскизный проект объекта, подготавливается соответствующая проектная документация для подготовки пакета документов на обращение с целью получения разрешения на строительство. Арендатор обратился с письмом от <Дата> в адрес МУП «Саргорсвет» с целью произвести обследование зеленых насаждений на предмет возможности опиловки и освобождения земельного участка. 04 июня 2018 года арендатором поданы заявлений о выдаче градостроительного плана земельных участков с кадастровыми номерами <№>.

Как следует из материалов дела, ответчик при рассмотрении дела ссылался на наличие объективных обстоятельств, исключавших использование (освоение) арендуемого им земельного участка <№>, в связи с нахождением на нем самовольно расположенной автостоянки.

Наличие на арендуемом земельном участке <№> самовольно расположенной автостоянки подтверждается актом ЗАО «<данные изъяты> от 05 октября 2017 года, из которого следует, осуществлено самовольное подключение, в графе <данные изъяты> автостоянка»,

ФИО2 07 июня 2018 года был направлен запрос в адрес Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с просьбой провести проверку соблюдения требований земельного законодательства при размещении неизвестными лицами стоянки автотранспорта на земельном участке с кадастровым номером <№> и принять предусмотренные законодательством Российской Федерации меры по пресечению и (или) устранению последствий выявленных нарушений.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что не нашли своего подтверждения доводы представителя о не использовании ответчиком спорных земельных участков в течение 3 лет, а также о нецелевом использовании ФИО2 земельного участка с кадастровым номером <№>

Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка <№> от 24 июля 2015 года с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1606 кв.м., расположенного по адресу : ФИО3, ул. <адрес>, о расторжении договора аренды земельного участка <данные изъяты> от 30 июня 2015 года с кадастровым номером <№> площадью 2297 кв.м., расположенного по адресу : ФИО3, <адрес>

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка <данные изъяты> от 24 июля 2015 года с кадастровым номером <№> площадью 1606 кв.м., расположенного по адресу : г. Саратов, <адрес> о расторжении договора аренды земельного участка №А-<адрес>2 от 30 июня 2015 года с кадастровым номером <№> площадью 2297 кв.м., расположенного по адресу : г. Саратов, <адрес>, <адрес>, отказать.

Решение может быть также обжаловано в Саратовский областной суд через Заводской районный суд г. Саратова в течение месяца.

Судья