Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации МО Темрюкский район к ФИО2 о запрете эксплуатации объекта капитального строительства и возложении обязанности изменить вид разрешенного использования земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация МО Темрюкский район обратилась в суд с иском, в котором просит:

1) применить обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю совершать регистрационные действия, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером <адрес>;

<адрес>

В обоснование своих требований истец указал, что управлением муниципального контроля администрации муниципального образования <адрес>, с целью проведения мероприятий, направленных на профилактику нарушений обязательных требований земельного законодательства Российской Федерации, законодательства <адрес> и муниципальных правовых актов в отношении объектов земельных отношений, за нарушение которых предусмотрена административная и иная ответственность, а также мероприятий по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами, проведен визуальный осмотр земельного участка с кадастровым номером <адрес>, принадлежащего на праве собственности ФИО2, по результатам которого установлено, что на земельном участке, площадью 1001 кв.м., с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», расположенного на землях населенных пунктов, находятся объекты недвижимости гостиничного типа, используемые для размещения отдыхающих.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, ФИО2 на праве собственности принадлежат жилой дом с <адрес>

Согласно общедоступным сведениям сети «интернет», на информационной странице «<адрес>», где также имеется подробная информация об описании местоположения частного сектора, ценах, услугах и прочее.

Согласно требованиям действующего законодательства, принадлежащий ФИО2 на праве собственности земельный участок должен использоваться только в соответствии с установленным видом разрешенного использования. Действующее земельное законодательство устанавливает правовой режим земель, который определяется целевым назначением земельного участка, состоящим из двух элементов: 1) принадлежность земельного участка к определенной категории земель; 2) принадлежность земельного участка к виду разрешенного использования применительно к соответствующей категории земель.

Министерством экономического развития РФ утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков, согласно которому, разрешенное использование земельного участка относится к наименованию вида разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1). Однако, фактическое использование земельного участка соответствует виду разрешенного использования «гостиничное обслуживание» (код 4.7).

Кроме того, неисполнение ФИО2 требований земельного законодательства влечет за собой недополучение бюджетом Голубицкого сельского поселения <адрес> денежных средств от взимания земельного налога, что нарушает права и законные интересы как муниципального образования, так и неопределенного круга лиц - его жителей.

Деятельностью ответчика нарушаются требования ст.ст. 7, 12, 42 Земельного кодекса РФ, поскольку земельный участок используется с нарушением его целевого назначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства, способами, которые создают угрозу нанесения вреда окружающей среде, в том числе земле, как природному объекту.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 было направлено уведомление об изменении вида разрешенного использования земельного участка, однако до настоящего времени земельный участок используется не по целевому назначению, вид разрешенного использования не изменен.

При таких обстоятельствах, последствием недобросовестных действий ответчика является запрет осуществления деятельности.

В связи с изложенными обстоятельствами, администрация МО Темрюкский район вынуждена обратиться в суд с настоящим иском.

Представитель истца - администрации МО Темрюкский район - ФИО1, в судебном заседании предъявленные иск поддержал, ссылаясь на те же обстоятельства, заявленные требования уточнил, и с учётом уточнений просил:

<адрес>

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3, в судебном заседании с предъявленным иском не согласилась, в удовлетворении заявленных истцом требований просила отказать полностью, сославшись на то, что ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером <адрес>, площадью 174 кв.м., год постройки - 2010. В данных жилых домах зарегистрирован как сам ответчик, так и члены его семьи, фактически в нём проживают. Сведения о зарегистрированных правах ФИО2 на объекты недвижимого имущества внесены в ЕГРН в установленном законом порядке. В связи с этим, требования администрации о запрете эксплуатации принадлежащего ответчику имущества до оформления объектов капитального строительства в установленном законом порядке являются надуманными, поскольку права на данные объекты зарегистрированы в ЕГРН. Более того, правовая позиция администрации МО Темрюкский район не основана на законе, является посягательством на конституционные права граждан, так как с учетом действующих норм права, обязание ответчика осуществить перевод жилого помещения в нежилое (гостевой дом), по сути, лишает его права проживания в нем, что является прямым нарушением положений Конституции РФ о праве на жилище (ст. 40 Конституции РФ). Более того, закон не запрещает собственнику жилого дома (отдельно стоящего здания) использовать его в предпринимательской деятельности. Главным условием такой деятельности является соблюдение законных прав иных лиц, в том числе смежных землепользователей. Между тем, доказательств таких нарушений со стороны ответчика, администрацией не представлено. Дополнительно ответчик просит учесть, что использование жилых домов в предпринимательской деятельности также осуществляется с соблюдением установленных законом требований, оплата налогов и иных платежей производится в полном объеме. При этом, закон не содержит в себе указаний на обязательность перевода жилого дома в нежилой, в случае использования объекта недвижимости в целях извлечения прибыли путем сдачи жилых комнат в наем. Кроме того, изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № приведет к противоречию с установленными положениями действующего законодательства. В связи с этим, требования администрации МО <адрес> удовлетворению не подлежат.

Представитель третьего лица – администрации Голубицкого сельского поселения Темрюкского района, в судебное заседание не явился, в поступившем в суд ходатайстве, глава Голубицкого сельского поселения Темрюкского района ФИО4 просит рассмотреть настоящий спор в отсутствие администрации поселения, заявленные требования – удовлетворить в полном объёме.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, находит предъявленный администрацией МО Темрюкский район иск не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст.ст. 12, 56, 57 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основании принципа состязательности сторон, причем каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых основывает свои требования либо возражения; доказательства представляются сторонами и иными участвующими в деле лицами.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

<адрес>

Сведения о зарегистрированных правах ФИО2 на объекты недвижимого имущества внесены в ЕГРН в установленном законом порядке.

Истец в обоснование заявленных требований ссылается на то, что ответчицей принадлежащие ей объекты недвижимости эксплуатируются с нарушением градостроительных регламентов, в том числе установленных Правил землепользования и застройки Голубицкого сельского поселения Темрюкского района, а также - требований земельного законодательства в части нарушения целевого использования земельного участка.

Вместе с тем, в соответствии со ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, - строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу ст. 42 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка обязан: использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со ст. 36 Градостроительного кодекса РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Судом установлено, что земельный участок у ответчицы находится в собственности, объекты недвижимости (жилые дома с кадастровым номером <адрес>

В соответствии с ч. 2 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ градостроительные регламенты должны устанавливаться с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны.

В соответствии с ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основание заявленных требований и предоставленных возражений.

Основания для запрета эксплуатации (использования) принадлежащих ответчику объектов недвижимого имущества установлены ч. 10 ст. 26 Градостроительного кодекса РФ и ст. 1065 Гражданского кодекса РФ, согласно которым только опасность причинения вреда жизни здоровью граждан, окружающей среде может явиться основанием к запрещению деятельности.

Однако истцом не представлено доказательств того, что эксплуатация принадлежащих ответчику на праве собственности объектов недвижимости, используемых для проживания ответчика и её семьи, а также для краткосрочного проживания в летний период отдыхающих, опасно для жизни или здоровья граждан или для окружающей среды.

В судебном заседании судом предлагалось истцу предоставить доказательства наличия опасности (угрозы жизни и здоровью людей) при эксплуатации спорных строений, в том числе путем назначения судебной экспертизы, однако истец от назначения экспертизы отказался, иных доказательств опасности принадлежащих ответчику объектов недвижимости (или земельного участка) в материалы дела не представил.

Таким образом, суд приходит к выводу, что свои доводы, изложенные в исковом заявлении, истец не подтвердил.

При этом, суд принимает во внимание доводы ответчика, изложенные в возражениях на иск и представленные ответчиком доказательства того, что в указанных жилых домах зарегистрированы и фактически проживают ответчик и её семья, что подтверждается документально.

Таким образом, жилые помещения используются по целевому назначению, права собственника помещений дома и проживающих в нем граждан не нарушаются.

В силу положений п. 1 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ).

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

В силу разъяснений, содержащихся в абз. 5 п. 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1-3 ст. 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

Вместе с тем, доказательств тому, что спорные помещения используются ответчиком исключительно как нежилые, суду истцом не представлено.

При этом, суд также принимает во внимание доводы ответчика о том, что в данных жилых домах ответчик и члены её семьи проживают постоянно, а также зарегистрированы в них по месту жительства. Изменение назначения объекта недвижимости с жилого на нежилое повлечет негативные последствия для ответчика, нарушит её права, так как нежилое строение исключает возможность регистрации и постоянного проживания. Жилой дом является единственным жильем для ответчика.

Истец в своём иске просит запретить ответчику использовать жилые дома в качестве гостевых, при этом, доказательств круглогодичного использования земельного участка и жилых домов как объектов коммерческого назначения, не представил.

Как установлено п. 2 ст. 22 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Таким образом, с учетом приведенных норм права, возложение на ответчика обязанности осуществить перевод жилого помещения в нежилое (гостевой дом), по сути, лишает его права проживания в нем, что является прямым нарушением положений Конституции РФ о праве на жилище (ст. 40 Конституции РФ).

Более того, закон не запрещает собственнику жилого дома (отдельно стоящего здания) использовать его в предпринимательской деятельности. Главным условием такой деятельности является соблюдение законных прав иных лиц, в том числе смежных землепользователей. Между тем, доказательств таких нарушений со стороны ответчика, администрацией не представлено.

При этом, суд учитывает, что использование спорных жилых домов в предпринимательской деятельности также осуществляется с соблюдением установленных законом требований, оплата налогов и иных платежей производится в полном объеме, что подтверждено документально. Закон не содержит в себе указаний на обязательность перевода жилого дома в нежилой, в случае использования объекта недвижимости в целях извлечения прибыли путем сдачи жилых комнат в наем.

Согласно правилу, закрепленному в ст. 43 Земельного кодекса РФ, каждый собственник, землевладелец и землепользователь имеет право на свободное использование своего земельного участка по своему усмотрению в соответствии с видом разрешенного использования.

Как установлено ст. 85 Земельного кодекса РФ, градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно обзору практики рассмотрения дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, в целях обеспечения единообразного подхода к разрешению судами общей юрисдикции и арбитражными судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, проведено обобщение судебной практики.

Так, деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства.

Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (ст.ст. 1, 7, 42 Земельного кодекса РФ).

Согласно ст. 30 Градостроительного кодекса РФ, границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки.

Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами. Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами статей 34, 35 Градостроительного кодекса. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений. государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Разрешение на условно разрешенный вид использования предоставляется в установленном статьей 39 Градостроительного кодекса порядке (часть б статьи 37 Градостроительного кодекса).

В рамках утвержденных в установленном порядке правилами землепользования и застройки основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства изменение одного вида использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 540 (далее - классификатор видов разрешенного использования земельных участков).

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.

Исходя из положений пункта 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса, правообладатель земельного участка свободен в выборе основных и вспомогательных видов разрешенного использования такого земельного участка в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом (при условии соблюдения требований технических регламентов), и вправе осуществлять указанное правомочие самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

С учетом изложенного и положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник может самостоятельно выбирать вид разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием территорий.

Согласно пунктам 3. 5 части 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки принятия соответствующего решения об изменении вида разрешенного использования главой местной администрации не требовалось.

Изменение сведений о разрешенном использовании в таком случае производится на основании заявления заинтересованного лица и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости.

Согласно Правилам землепользования и застройки Голубицкого сельского поселения <адрес> в том числе, отнесены «для индивидуального жилищного строительства», предполагающее размещение жилого дома (2.1), гостиничное обслуживание - в целях размещения гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (4.7.). В категорию «4.7» жилые дома не включены.

Как установлено Федеральным законом "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N 132-ФЗ, гостиница - это средство размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое относится к одному из видов гостиниц, предусмотренных положением о классификации гостиниц, утвержденным Правительством Российской Федерации.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1085 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации", предоставление гостиничных услуг допускается только при наличии свидетельства о присвоении гостинице определенной категории, предусмотренной Положением о классификации гостиниц, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 158, в случае если такое требование «предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Согласно Положению о классификации гостиниц, под гостиницей, отелем понимается средство размещения, представляющее собой имущественный комплекс, включающий в себя здание или часть здания, помещения и иное имущество, в котором предоставляются услуги размещения и, как правило, услуги питания, имеющее службу приема, а также оборудование для оказания дополнительных услуг.

При этом, названное Положение не предусматривает возможность использования жилого дома в качестве гостиницы, в связи с чем, изменение вида разрешенного использования земельного участка на гостиничное обслуживание (4.7) не будет отвечать целевому назначению объекта капитального строительства, размещенного на нем.

При изложенных обстоятельствах, изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:30:0402006:88 приведет к противоречию с установленными положениями действующего законодательства.

При таких обстоятельствах, суд не находит законных оснований для удовлетворения предъявленного администрацией МО Темрюкский район иска.

В связи с этим, суд также не видит необходимости и в применении обеспечительных мер.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 191-197 ГПК РФ

РЕШИЛ:

В применении обеспечительных мер в виде запрета Управлению Росреестра по <адрес> совершать регистрационные действия, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером <адрес> – отказать.

В удовлетворении исковых требований администрации МО Темрюкский район к ФИО2 о запрете ответчику и иным лицам эксплуатировать объект капитального строительства гостиничного типа - жилой дом с кадастровым номером <адрес>, в качестве гостевого дома до изменения назначения объекта с «жилой дом» на «нежилое здание», наименования с «жилой дом» на «дом отдыха»; о возложении на ответчика обязанности оформить в установленном законом порядке за свой счет изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <адрес> площадью 1001 кв.м., на котором расположены объекты недвижимого имущества гостиничного типа, с «индивидуального жилищного строительства» (код 2.1) на «гостиничное обслуживание» (код 4.7) - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции в Краснодарский краевой суд, через Темрюкский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий С.А. Назаренко

Мотивированное решение суда изготовлено 21.07.2020г.