Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимости состоявшимся и регистрации перехода права,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Хостинский районный суд г.Сочи с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимости состоявшимся и регистрации перехода права.

Истец просит суд признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.11.2020, заключенный между ФИО1 (покупатель), ФИО2 и ФИО3 (продавцы) состоявшейся сделкой. Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество: <адрес>, назначение: жилое помещение, общей площадью 45,6 кв.м., расположенную на 5 этаже многоквартирного дома по адресу: Россия, <адрес>, кадастровый № на основании решения суда без учета заявлений ФИО2, ФИО3 и без истребования иных документов.

В обосновании требований истец указывает, что между ФИО1 (Покупатель), ФИО4 и ФИО3 (Продавцы) подписан договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.11.2020 (далее - договор), в соответствии с которым Продавцы продают, то есть передают в собственность Покупателю, а Покупатель покупает, то есть принимает в собственность, в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество: <адрес>, назначение: жилое помещение, общей площадью 45,6 кв.м., расположенную на 5 этаже многоквартирного дома по адресу: Россия, <адрес>, кадастровый № (п. 1.1 договора). При этом, 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру принадлежит ответчику ФИО4, а 1/3 доля - третьему лицу ФИО3. Пунктом 2.1 договора определена цена продаваемого объекта - 5 500 000 руб., которая распределилась между продавцами пропорционально их долям в праве общей долевой собственности: 3 666 667 руб. получено ответчиком ФИО4, а 1 833 333 руб. получено третьим лицом ФИО3.Стороны определили, что соглашение о цене является существенным условием договора, и цена не подлежит изменению. Также в п. 2.2 договора указано, что расчет между сторонами произведён полностью до подписания настоящего договора. Финансовых претензий стороны друг к другу не имеют. Права и обязанности по договору, заключенному между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 уже возникли у сторон. Для регистрации перехода права собственности на квартиру за истцом стороны подали документы в Управление Росреестра по Краснодарскому краю. В п. 4.4 договора установлено, что Продавцы гарантируют, что с момента подписания договора и до момента государственной регистрации перехода права, они не будут предпринимать никаких действий по возможному обременению данной сделки. Однако, в нарушение данного положения, 13.11.2020 ответчик ФИО2 обратилась в Хостинский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о прекращении государственной регистрации и возврате ранее поданных документов. Из разговора с ответчиком истец узнал причину такого поведения - ответчик требует изменить условие о цене в сторону увеличения еще на 500 000 руб.. Государственный регистратор уведомила о приостановлении государственной регистрации, поскольку не представлено заявление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав всеми лицами, представившими заявление для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо не представлено заявление всеми сторонами договора о прекращении государственной регистрации такого договора и (или) прав на его основании и возврате документов без проведения государственной регистрации прав, в том числе в случаях, когда в соответствии с Законом заявление на государственную регистрацию прав может быть представлено одной из сторон договора. Таким образом, ответчик ФИО2 чинит препятствия в государственной регистрации перехода права собственности на истца ФИО1, пытаясь в одностороннем порядке изменить условия заключенного в соответствии со всеми законными требованиями договора. Для защиты своего нарушенного права истец обратилась в суд с иском, ссылаясь на положения ст.ст. 12, 420, 165, 551 ГК РФ.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, будучи надлежаще извещенной о времени и месте судебного заседания, она же участвовала в судебном разбирательстве через своего представителя адвоката Архангельскую Е.О., которая явилась в судебное заседание, просила о рассмотрении дела в отсутствии не явившейся истицы. При установленных обстоятельствах, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд пришел к выводу, что дело может быть рассмотрено в отсутствии не явившейся в судебное заседание истца ФИО1.

Представитель истца ФИО1 адвокат Архангельская Е.О., явившись в судебное заседание, иск поддержала, просила удовлетворить заявленные требования. В обосновании требований сослалась на доводы изложенные в исковом заявлении. Также пояснила, что цена покупки спорной квартиры между истцом и ответчиками была установлена. В договоре купли-продажи цена квартиры отражена в размере 5 500 000 рублей. ФИО1 фактически уплатила ФИО2 и ФИО3 большую сумму, чем предусмотрено договором, то есть по устной договоренности доплатила и все передала в уплату за покупку этой квартиры 9 000 000 рублей, платежами, а именно 1300 000 рублей уплатила ФИО3, а затем ему же еще доплатила 1 833 000 рублей, она же уплатила ФИО2 3 666 667 рублей и 2 600 000 рублей. В настоящее время купленной спорной квартирой фактически пользуется истец ФИО1, которой переданы ключи от нее. Ответчик ФИО2 и третье лицо ФИО3 в настоящее время не пользуются спорной квартирой.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, будучи надлежаще извещенной о времени и месте судебного заседания ( л.д.114), она не ходатайствовала об отложении судебного заседания, не сообщила об уважительности причин своей неявки, суд приходит к выводу, что неявка ответчика в судебное заседание произошла по неуважительным причинам, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, дело может быть рассмотрено в отсутствии неявившейся ответчицы.

Третье лицо без самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО3, третье лицо без самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю(далее по тексту Управление Росреестра) надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, в него не явились, не ходатайствовали об отложении судебного заседания, не сообщили об уважительности причин своей неявки, при установленных обстоятельствах, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд пришел к выводу, что дело может быть рассмотрено в отсутствии не явившихся в судебное заседание третьего лица ФИО3 и представителя третьего лица Управления Росреестра.

Суд, изучив исковое заявление, выслушав объяснения представителя истца, исследовав представленные доказательства, проанализировав и оценив все в совокупности, пришел к выводу, что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 - 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абз. 5 п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При таких обстоятельствах, к спорному соглашению применяются нормы гражданского законодательства о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса, не применяются.

Таким образом, закон предусматривает два существенных условия для договора купли- продажи недвижимости: условие о предмете и условие о цене.

При этом, стороны при заключении спорного договора с достаточной степенью идентифицировали предмет договора (так, в силу п. 3 ст. 455 ГК РФ условие договора купли- продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара), а также согласовали цену продаваемого объекта, что позволяет сделать вывод о заключенности договора.

Согласно пункту 1 статьи 454, пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Между истцом ФИО1 (Покупатель), ответчиком ФИО4 и третьим лицом ФИО3 (Продавцы) в письменной форме составлен и подписан договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.11.2020 г. (далее - договор), в соответствии с которым Продавцы продают, то есть передают в собственность Покупателю, а Покупатель покупает, то есть принимает в собственность, в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество: <адрес>, назначение: жилое помещение, общей площадью 45,6 кв.м., расположенную на 5 этаже многоквартирного дома по адресу: Россия, <адрес>, кадастровый № (п. 1.1 договора), что суд установил из представленной в дело копии указанного договора и акта приема - передачи от 03.11.2020 г. подписанного указанными в нем всеми лицами ( л.д.109-111), находящемся в деле документов, принятых для оказания государственных услуг филиала ГАУ Краснодарского края МФЦ г.Сочи ( л.д.95-111).

При этом заключая указанный договор ФИО2 и ФИО3 действовали как сособственники выше указанного объекта недвижимости, распоряжаясь принадлежащими им долями в праве общей долевой собственности на это имущество.

При этом, 2/3 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру принадлежит ответчику ФИО4, а 1/3 доля - третьему лицу ФИО3, что суд установил из анализа представленной в дело копии регистрационного дела представленного Управлением Росреестра ( л.д.29-86).

Пунктом 2.1 договора определена цена продаваемого объекта - 5 500 000 руб., которая распределилась между продавцами пропорционально их долям в праве общей долевой собственности: 3 666 667 руб. получено ответчиком ФИО4, а 1 833 333 руб. получено третьим лицом ФИО3.

Стороны определили, что соглашение о цене является существенным условием договора, и цена не подлежит изменению.

Также в п. 2.2 договора указано, что расчет между сторонами произведён полностью до подписания настоящего договора. Финансовых претензий стороны друг к другу не имеют.

Такое поведение как указание в договоре действительной цены и на получение оплаты при его подписании, формирующее у третьих лиц достоверное представление о содержании сделки и ее исполнении, является устойчивым обычаям и отвечает разумно понимаемым интересам сторон договора.

Факт надлежащей уплаты ФИО1 выкупной цены за покупаемую ею спорную квартиру по указанному договору, подтверждается как указанием на это в тексте самого договора ( п.2.2 договора), а также представленными суду расписками выданными ФИО2 о получении ею 03.11.2020 г. от ФИО1 денежных средств в размере 3 666 667 рублей в счет оплаты за выше названную квартиру ( л.д.122), а также распиской ФИО3 о получении им 03.11.2020 г. от ФИО1 денежных средств в размере 1 300 000 рублей в счет оплаты за выше названную квартиру, за неотделимые улучшения квартиры ( л.д.123), а также распиской ФИО3 о получении им в ноябре 2020 г. от ФИО1 денежных средств в размере 1 833 000 рублей в счет оплаты за выше названную квартиру ( л.д.124), а также распиской ФИО2 о получении ею 03.11.2020 г. от ФИО1 денежных средств в размере 2 600 000 рублей в счет оплаты за выше названную квартиру, за неотделимые улучшения квартиры ( л.д.125).

Из изложенного следует, что находят свое подтверждение доводы стороны истца о том, что ФИО1 передала в уплату за приобретенную ею по договору купли-продажи выше указанную квартиру ФИО2 и ФИО3, а последние получили фактически денежную сумму в размере предусмотренном договором купли-продажи 5500 000 рублей, а также сверх этого денежные средства в уплату за неотделимые улучшения в этой квартире, что составляет денежную сумму всего в размере 9 399 667 рублей.

Пунктом 3.1 указанного договора стороны определили, что во исполнении ст.556 ГК РФ передача недвижимого имущества продавцами покупателю считается исполненной после подписания акта приема-передачи квартиры.

Акт приема-передачи к договору купли-продажи квартиры от 03.11.2020 г. составлен и подписан всеми участниками указанного договора ( л.д.111).

Из объяснений стороны истца суд установил, что ФИО1 в настоящее время фактически пользуется спорной квартирой, приобретенной ею у ФИО2 и ФИО3 по указанному договору, поскольку ей переданы ключи от квартиры, а ФИО2 и ФИО3 в настоящее время не пользуются спорной квартирой.

В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ).

Для договора продажи недвижимости не предусмотрена государственная регистрация сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей являются договоры и иные сделки, предусмотренные или не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

В силу ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Таким образом, государственная регистрация перехода права, равно как государственная регистрация прав на недвижимое имущество имеет под собой целью юридическое закрепление возникших по основаниям, предусмотренным законом, прав и обязанностей в отношении объектов недвижимого имущества. При этом, права и обязанности возникают не из самой государственной регистрации, а из договоров и иных сделок, предусматривающих возникновение обязательств (п. 1 ст. 307 ГК РФ), тогда как государственная регистрация призвана осуществлять контроль над реализациями данных правомочий гражданами и организациями.

Государственный регистратор Управления Росреестра в соответствии с п. 41 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» уведомила 16.11.2020 г. о приостановлении государственной регистрации, поскольку не представлено заявление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав всеми лицами, представившими заявление для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо не представлено заявление всеми сторонами договора о прекращении государственной регистрации такого договора и (или) прав на его основании и возврате документов без проведения государственной регистрации прав, в том числе в случаях, когда в соответствии с Законом заявление на государственную регистрацию прав может быть представлено одной из сторон договора.

Основанием к такому явилось поданное 13.11.2020 г. заявление от ФИО2 о прекращении государственной регистрации и возврате ранее представленных для ее проведения документов ( л.д.100-102).

В последующем государственный регистратор Управления Росреестра уведомил ФИО2, ФИО3, ФИО1 об отказе государственной регистрации права, приняв об этом решение от 16.12.2020 г. ( л.д.97-99). В обосновании указав, что в течении срока, указанного в уведомлении о приостановлении от 16.11.2020 г. причины, препятствующие государственной регистрации не были устранены.

Из объяснений истца суд установил, что в телефонном разговоре ФИО2 объяснила свои действия по отказу от государственной регистрации тем, что она желает увеличить размер выкупной цены по договору еще на 500 000 рублей.

Как следует из положений Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (статья 4, пункт 1 статьи 14, пункт 3 статьи 15, пункт 1 статьи 31), в процессе регистрации правообладатель участвует при подаче заявления о государственной регистрации права. С заявлением представляются и все необходимые документы. В дальнейшем все процедуры по проверке, регистрации и внесению соответствующей записи в реестр осуществляются компетентными органами, совершение сторонами каких-либо юридически значимых действий в процессе самой регистрации не требуется. Стороны могут лишь подать совместное заявление о прекращении государственной регистрации права до внесения записи о регистрации в реестр.

В соответствии с п.41 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: п.41) не представлено заявление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав всеми лицами, представившими заявление для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо не представлено заявление всеми сторонами договора о прекращении государственной регистрации такого договора и (или) прав на его основании и возврате документов без проведения государственной регистрации прав, в том числе в случаях, когда в соответствии с настоящим Федеральным законом заявление на государственную регистрацию прав может быть представлено одной из сторон договора.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В п. 4.4 договора установлено, что Продавцы гарантируют, что с момента подписания договора и до момента государственной регистрации перехода права, они не будут предпринимать никаких действий по возможному обременению данной сделки.

Суду не представлено доказательств изменения условий договора купли-продажи от 03.11.2020 г. законным образом, то есть составлением в письменной форме и подписанием всеми участниками этого договора соглашения об изменении условий этого договора.

В отсутствии этого суд приходит к выводу, что нашли свое подтверждение доводы истца о том, что ответчик ФИО2 незаконно чинит препятствия в государственной регистрации перехода права собственности на истца ФИО1, пытаясь в одностороннем порядке изменить условия заключенного в соответствии со всеми законными требованиями договора.

На основании пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация права осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу части 7 статьи 15 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно пункту 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснены следующие законоположения, применимые по настоящему делу.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Анализируя вышеуказанные нормы законодательства, при разрешении спора суд исходит из того, что если договор с отчуждением недвижимого имущества был заключен в требуемой форме, исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон.

Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение.

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества само по себе не влечет признание сделки ничтожной.

По делу не заявлено требований о признании сделки купли-продажи спорной квартиры от 03.11.2020 г. ничтожной, а также не представлено доказательств оспаривания и признания этой сделки недействительной в установленном законом судебном порядке.

Таким образом, вышеуказанные обстоятельства могут быть преодолены законным способом - предъявлением требования о государственной регистрации договора, перехода права на основании данного договора.

Согласно пунктам 61, 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Из содержания приведенных норм следует, что такое последствие несоблюдения обязательного требования государственной регистрации договора как его незаключенность может быть преодолено законным способом - предъявлением требования о государственной регистрации договора, перехода права на основании данного договора.

Из изложенного суд приходит к выводу, что истец ФИО1 лишена возможности зарегистрировать переход права собственности на спорную квартиру по договору купли-продажи от 03.11.2020 г. в связи с уклонением ответчика ФИО2 от государственной регистрации перехода права собственности на указанную недвижимость.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", основанием для осуществления государственной регистрации прав является вступивший в законную силу судебный акт.

Согласно пункту 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" N 10/22 от 29 апреля 2010 года, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор купли-продажи квартиры от 03.11.2020 г. исполнен.

Покупатель полностью осуществила расчет за приобретенное жилое помещение.

Жилое помещение продавцы передали, а покупатель приняла квартиру при подписании этого договора, при этом, стороны также подписали акт приема-передачи, фактическое пользование переданной квартирой осуществляет истец ФИО1.

С учетом установленных обстоятельств, как то заключение между сторонами в установленной законом форме договора купли-продажи, содержащего все существенные условия договора, и его исполнение и вышеуказанных норм права, суд приходит к выводу об удовлетворении иска в части требований произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество – <адрес>, назначение – жилое помещение, общей площадью 45,6 кв.м., расположенную на 5 этаже жилого дома по адресу : РФ, <адрес>, кадастровый №, на основании заключенного между продавцами ФИО2 и ФИО3 и покупателем ФИО1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 03 ноября 2020 года.

Решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1 на недвижимое имущество – <адрес>, назначение – жилое помещение, общей площадью 45,6 кв.м., расположенную на 5 этаже жилого дома по адресу : РФ, <адрес>, кадастровый № с внесением Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Исходя из части 1 статьи 4 ГПК РФ, предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

Выбор способа защиты права должен осуществляться с учетом характера допущенного нарушения и не может осуществляться заявителем произвольно.

Неправильно выбранный способ защиты права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В удовлетворении остальной части исковых требований суд отказывает, поскольку такой избранный истцом способ защиты ее нарушенного права, не является правильным.

При распределении судебных расходов суд пришел к следующим выводам.

Принимая решение в части распределения судебных расходов суд исходя из выше изложенного, принимает во внимание, что в силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

К судебным расходам суд относит затраты истца по оплате государственной пошлины в размере 600 рублей, данные расходы подтверждаются чеком-ордером ( л.д.3).

Ответчик не освобождена от обязанности несения судебных расходов, а доказательств иного суду не предоставлено, поэтому суд приходит к выводу, что поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении части исковых требований, то соответственно в пользу истца с ответчика подлежат взысканию также понесенные истцом судебные расходы в сумме 300 рублей, что соответствует удовлетворенной части заявленных требований, а в остальной части понесенные ею судебные расходы по оплате государственной пошлины не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Иск ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимости состоявшимся и регистрации перехода права –удовлетворить частично.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество – <адрес>, назначение – жилое помещение, общей площадью 45,6 кв.м., расположенную на 5 этаже жилого дома по адресу : РФ, <адрес>, кадастровый №, на основании заключенного между продавцами ФИО2 и ФИО3 и покупателем ФИО1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 03 ноября 2020 года.

Решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1 на недвижимое имущество – <адрес>, назначение – жилое помещение, общей площадью 45,6 кв.м., расположенную на 5 этаже жилого дома по адресу : РФ, <адрес>, кадастровый № с внесением Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины денежную сумму в размере 300 рублей (триста рублей).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г.Сочи в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с 29.01.2021 г..

Председательствующий судья Тимченко Ю.М.

На момент публикации решение суда не вступило в законную силу