Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Агропромстрой» о признании участниками долевого строительства многоквартирного дома, договоров соинвестирования договорами участия в долевом строительстве многоквартирного дома, подлежащими государственной регистрации, признании права на получение объекта строительства в собственность,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «Агропромстрой» (далее – ООО СЗ «Агропромстрой») о признании истцов участниками долевого строительства многоквартирного дома и заключенных договоров договорами долевого участия в строительстве. В обоснование истицы указали, в период июля-октября 2019 года заключили с ответчиком ООО СЗ «Агропромстрой» договоры с целью приобретении в собственность жилых помещений в виде отдельных квартиры, согласно которым ООО СЗ «Агропромстрой» обязано было в срок до 31.12.2019 завершить строительство многоквартирного жилого дома по адресу АДРЕС. Срок передачи в собственность предмета договора определен в количестве не более 30 дней после ввода объекта в эксплуатацию передать им указанные в договорах квартиры. ФИО2 заключила с ответчиком договор НОМЕР от 18.10.2019, согласно которому ООО СЗ «Агропромстрой» обязуется по завершению строительства передать ей в собственность квартиру НОМЕР на 1 этаже общей площадью 24.27 кв.м. Оплата произведена согласно договору в полном размере – 750 000 руб., банковским переводом на расчетный счет ООО СЗ «Агропромстрой», что подтверждается чеком-ордером ПАО Сбербанк Челябинского отделения 8597/295 от 21.10.2019. ФИО3 заключил с ответчиком договор НОМЕР от 24.07.2019, согласно которому ООО СЗ «Агропромстрой» обязуется по завершению строительства передать ему в собственность квартиру НОМЕР на 6 этаже общей площадью 53,80 кв.м. Оплата произведена согласно договору в полном размере 1 450 000 руб., банковским переводом на расчетный счет ООО СЗ «Агропромстрой», что подтверждается платежной квитанцией ПАО «Челиндбанк» от 26.07.2019. Они заключали договоры как физические лица с целью приобретения объектов (квартир) в собственность. ООО СЗ «Агропромстрой» выступал при заключении договоров, как Заказчик. Согласно разъяснениям сотрудников ООО СЗ «Агропромстрой», по своей сути заключенные с ними договоры являлись договорами долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. Однако, ввиду каких-то технических причин первоначально заключенные с ними типовые договоры были именованы «договорами соинвестирования строительства многоквартирного жилого дома». Фактически из содержания договоров. Разъяснений сотрудников и фактически сложившихся правоотношений воля обеих сторон была направлена на заключение договоров долевого участия. По заверениям сотрудников ООО в скорее после заключения первичных договоров со с в семи будут договоры переоформлены с наименованием «договор долевого участия», с указанием в тексте Федерального Закона № 214-ФЗ. При этом им разъяснили, что таким же образом ООО на первоначальном этапе оформляло документы и при строительстве дома АДРЕС. Однако, до настоящего времени договоры Заказчиком ООО СЗ «Агропромстрой» не приведены в форму, определенную Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В соответствии п.8.1 заключенных договоров они с конца 2019 года неоднократно обращались в офис ООО СЗ «Агропромстрой» очно, а также по телефону для урегулирования возникших вопросов. В декабре 2019 года к Заказчику они систематически обращались в телефонном режиме в связи с фактическим прекращением строительства объекта. С декабря 2019 года инициативной группой участников долевого строительства неоднократно согласовывались и проводились встречи с генеральным директором ООО СЗ «Агропромстрой» Ш,Э.Б.. в том числе, с участием главы Копейского городского округа и другими руководителями администрации. Все разрешительные документы на строительства жилого дома по указанному адресу у заказчика имеются. Истец полагает, что по своей сути заключенный между сторонами договор соинвестирования является договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, существенные условия данного договора отвечают требованиям, предъявляемым Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», однако до настоящего времени договор не приведен в форму, определенную федеральным законом № 214 – ФЗ. С ноября 2019 года строительство объекта фактически прекращено.

ФИО2 просит признать договор соинвестирования НОМЕР от 18.10.2019 многоквартирного жилого дома, заключенный между ООО СЗ «Агропромстрой» и ФИО2 договором долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС, с правом на получение после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, квартиры НОМЕР общей проектной площадью 24,27 кв.м., расположенной на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС.

ФИО3 просит признать договор соинвестирования НОМЕР от 24.07.2019 многоквартирного жилого дома, заключенный между ООО СЗ «Агропромстрой» и ФИО3 договором долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС, с правом на получение после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, квартиры НОМЕР общей проектной площадью 53,80 кв.м., расположенной на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просит дело рассмотреть без ее участия.

Представитель истца ФИО2 - ФИО1, действующая по доверенности в судебном заседании исковые требования поддержала.

Истец ФИО3 в судебном заседании на исковых требованиях настаивал, в судебном заседании пояснил, что в иске ошибочно указано, что квартира расположена на 1 этаже, просил указать, что квартира НОМЕР расположена на 6 этаже.

Ответчик ООО «СЗ Агропромстрой», в судебное заседание не явился, вернулся конверт «истек срок хранения».

Третьи лица Администрация КГО, Управление Росреестра по Челябинской области, Министерство строительства и инфраструктуры Челябинской области извещены надлежащим образом, представители в судебное заседание не явились.

От администрации КГО представлено письменное мнение, в котором указано, что администрация поддерживает исковые требования.

Третье лицо Управление Росреестра по Челябинской области представили письменное мнение, в котором указывают, что для осуществления государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве многоквартирных домов необходимо, чтобы застройщик и проектная декларация соответствовали требованиям, установленным Законом о долевом участии в строительстве. В данном случае отсутствует необходимый пакет документов, необходимый для регистрации договоров долевого участия в строительстве в ЕГРН.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Заслушав истца ФИО3, представителя ФИО2 – ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 18.10.2019 между ООО Специализированный застройщик "Агропромстрой" (заказчик-инвестор) и ФИО2 (соинвестор) заключен договор НОМЕР соинвестирования строительства многоквартирного жилого дома, предметом договора является совместное участие сторон в инвестировании инвестиционного проекта. После ввода объекта в эксплуатацию соинвестор приобретает право требования на часть объекта при условии надлежащего выполнения соинвестором обязательств по внесению доли участия соинвестора.

Объектом инвестирования является многоквартирный жилой дом, который будет расположен по адресу: АДРЕС. Цена договора составляет 750 000 руб. (п.4.1. договора). Доля участия соинвестора определяется исходя из стоимости строительства одного квадратного метра объекта в размере 27881 руб. и состоит из квартиры НОМЕР общей проектной площадью 24,27 кв.м., которая будет находиться в объекте инвестирования на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: АДРЕС.

В силу п.2.2 договора установлен срок ввода объекта в эксплуатацию 4 квартал 2019 года, т.е. не позднее 31 декабря 2019 года.

ФИО2 произведена оплата в размере 750 000 руб. в кассу ООО СЗ «Агропромстрой», что подтверждается чек-ордером от 21.10.2019 г.

Также 24.07.2019 г. между ООО Специализированный застройщик "Агропромстрой" (заказчик-инвестор) и ФИО3 (соинвестор) заключен договор НОМЕР соинвестирования строительства многоквартирного жилого дома, предметом договора является совместное участие сторон в инвестировании инвестиционного проекта. После ввода объекта в эксплуатацию соинвестор приобретает право требования на часть объекта при условии надлежащего выполнения соинвестором обязательств по внесению доли участия соинвестора.

Объектом инвестирования является многоквартирный жилой дом, который будет расположен по адресу: АДРЕС. Цена договора составляет 1 450 000 руб. (п.4.1. договора). Доля участия соинвестора определяется исходя из стоимости строительства одного квадратного метра объекта в размере 26 952 руб. и состоит из квартиры НОМЕР общей проектной площадью 53,8 кв.м., которая будет находиться в объекте инвестирования на 6 этаже многоквартирного дома по адресу: АДРЕС.

ФИО3 произведена оплата в размере 1 450 000 руб. в кассу ООО СЗ «Агропромстрой», что подтверждается квитанцией от 26.07.2019 г.

Разрешение на строительство многоквартирного дома по АДРЕС выдано ООО СЗ «Агропромстрой» Администрацией Копейского городского округа 15.01.2018г., действие данного разрешения продлено до 15.06.2021г.

Данный объект располагается на земельных участках с кадастровым номером НОМЕР, НОМЕР, НОМЕР, НОМЕР.

Установлено, что земельный участок с кадастровым номером НОМЕР площадью 505 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером НОМЕР площадью 2064 кв.м. категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) предоставлены ООО СЗ «Агропромстрой» в аренду по договорам аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка НОМЕР от 09.11.2018г. и НОМЕР от 12.11.2018г. соответственно.

Земельный участок с кадастровым номером НОМЕР площадью 536 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером НОМЕР площадью 567 кв.м. категории земель –земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, эксплуатации индивидуального жилого дома приобретены ООО СЗ «Агропромстрой» в собственность по договорам купли-продажи от 29.11.2017 и 29.11.2016г. соответственно.

В последующем изменен вид разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР и НОМЕР на многоэтажное жилищное строительство, для многоэтажной застройки.

Согласно разрешению на строительство и проектной декларации многоквартирный дом по АДРЕС должен соответствовать следующим характеристикам: количество этажей 10/11, из них подземный этаж – 1, количество квартир – 168 общей площадью 6041 кв.м.

Установлено, что строительство многоквартирного дома в настоящее время приостановлено и не ведется.

На кадастром учете состоит объект незавершенного строительства с кадастровым номером НОМЕР, степенью готовности 30%, расположенный по адресу АДРЕС на земельных участках с кадастровыми номерами НОМЕР, НОМЕР, НОМЕР и НОМЕР.

Согласно выписок из Единого реестра юридических лиц единственным учредителем и генеральным директором ООО «СЗ Агропромстрой» (ИНН <***>) является Ш,Э.Б..

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулирует, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

Частью 2 статьи 1 названного федерального закона (в редакции, действующей на момент заключения спорного договора) предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи (ч.2.1 ст.1 Федерального закона № 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 4 этой же статьи (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Статьей 2 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции от 11.01.2018г.) установлено, что застройщик – хозяйственное общество, которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

наименование которого содержит слова "специализированный застройщик".

Исходя из сведений, указанных в проектной декларации, выданных администрацией КГО разрешений на строительство многоквартирных домов, названия организации «специализированный застройщик», ООО «СЗ Агропромстрой» соответствует критериям застройщика, установленным Федеральным законом № 214-ФЗ.

Из вышеизложенного следует, что действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи на основании статьи 67 ГПК РФ, в том числе изучив условия заключенных между сторонами договоров соинвестирования, учитывая, что в данном договоре стороны включили все условия, обязательные для включения и в договор участия в долевом строительстве; лицо, привлекающее денежные средства (учитывая и наименование организации) в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к застройщикам; принимая во внимание тот факт, что денежные средства по договору привлечены для строительства многоквартирного дома, суд приходит к выводу о том, что отношения между сторонами подлежат регулированию Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

При таких обстоятельствах, суд считает, что имеются правовые основания для удовлетворения требований ФИО2 и ФИО3 о признании договоров соинвестирования многоквартирного жилого дома, заключенных с ООО СЗ "Агропромстрой", договорами участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать договор соинвестирования строительства многоквартирного дома НОМЕР от 18.10.2019г., заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Агропромстрой» и ФИО2, договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: АДРЕС, с правом на получение ФИО2 после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию квартиры НОМЕР общей проектной площадью 24,27 кв.м., расположенной на 1 этаже многоквартирного дома по АДРЕС.

Данное решение является основанием для государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС, заключенного между ООО Специализированный застройщик «Агропромстрой» и ФИО2 18 октября 2019 года.

Признать договор соинвестирования строительства многоквартирного дома НОМЕР от 24.07.2019г., заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Агропромстрой» и ФИО3, договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: АДРЕС, с правом на получение ФИО3 после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию квартиры НОМЕР общей проектной площадью 53,80 кв.м., расположенной на 6 этаже многоквартирного дома по АДРЕС

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд через Копейский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Е.В.Кузнецова