Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «Колос» к ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО2, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО10, ФИО7, Топка С.П., ФИО6, ФИО8, ФИО17, ФИО18, ФИО3, ФИО19, ФИО4, ФИО5, ФИО20 и ИП главе КФХ ФИО10 о переводе прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков,

У С Т А Н О В И Л :

ЗАО «Колос» обратилось в суд с иском к ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО2, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО10, ФИО7, Топка С.П., ФИО6, ФИО8, ФИО17, ФИО18, ФИО3, ФИО19, ФИО5, ФИО4, ФИО20 и ИП главе КФХ ФИО10 о переводе прав и обязанностей по договорам аренды, заключёнными с ИП главой КФХ ФИО10 и ответчиками, а также о признании права аренды с ФИО20, ФИО10, ФИО5, ФИО4, взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

В обоснование своих требований истец указал, что между ЗАО «Колос» и участниками общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером <№>, в том числе ответчиками заключён договор аренды от 01 марта 2006 года с множественностью лиц на стороне арендодателей. Срок действия договора аренды опреден в девять лет с последующей пролонгацией на пять лет. В 2014 году ответчики выделили в счёт принадлежащих им долей самостоятельные земельные участки с кадастровыми номерами: <№>). Часть дольщиков после выдела своих долей передали ИП главе КФХ ФИО10 вновь образованные земельные участки и заключили с ним самостоятельные договоры аренды. Часть дольщиков не зарегистрировали договора аренды выделенных участков, но фактически передали в пользование участки этому же арендатору.

Согласно доводам истца договор аренды от 01 марта 2006 года является действующим, что подтверждается данными из ЕГРН на земельные участки с кадастровыми номерами <№> и <№>, а также судебным определением от 20 июня 2017 по делу <№> (иск о признании договора аренды земельного участка прекратившим своё действие). Передача земельных участков и заключение договоров аренды с ИП главой КФХ ФИО10 является незаконной, так как при выделе из исходного земельного участка, обременённого правами аренды в пользу ЗАО «Колос», его право аренды сохраняется. Преимущественное право аренды истца и обязанность арендодателя обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора предусматривается пунктами 6 и 9 договора аренды от 01 марта 2006 года. Согласно пункту 2 этого договора его действие автоматически продлевается на пять ет, если ни одна из сторон не позднее, чем за шесть месяцев до истечения срока его действия не уведомит в письменной форме другую сторону о его расторжении. При выделе земельных участков арендные отношения на вновь образованные земельные участки сохраняются, тем самым закон охраняет предыдущего арендатора соответствующими ограничениями. В настоящее время договор аренды пролонгирован, порядок прекращения арендных отношений ответчиками нарушен и арендные отношения в силу закона при выделе земельных участков сохранились на основании преимущественного права аренды в пользу предыдущего арендатора, в связи с надлежащим исполнением обязательств арендатором, установлении арендных отношений в течение года после выдела самостоятельных земельных участков, фактического использования земельных участков третьим лицом.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования изменил, просил перевести право аренды на арендатора ЗАО «Колос» в отношении земельного участка с кадастровым номером <№>, принадлежащего ФИО11, ФИО12 и ФИО13, земельного участка с кадастровым номером <№>, принадлежащего ФИО2, земельного участка с кадастровым номером <№>, принадлежащего ФИО14, земельного участка с кадастровым номером <№>, принадлежащего ФИО15, земельного участка с кадастровым номером <№>, принадлежащего ФИО16, земельного участка с кадастровым номером <№>, принадлежащего ФИО12, земельного участка с кадастровым номером <№>, принадлежащего ФИО7, земельного участка с кадастровым номером <№>, принадлежащего Топка С.П., земельного участка с кадастровым номером <№>, принадлежащего ФИО6, земельного участка с кадастровым номером <№>, принадлежащего ФИО8, земельного участка с кадастровым номером <№>, принадлежащего ФИО17, земельного участка с кадастровым номером <№>, принадлежащего ФИО18, земельного участка с кадастровым номером <№>, принадлежащего ФИО3, на условиях, предусмотренных в заявлении об уточнении исковых требований, а также установить право аренды на арендатора ЗАО «Колос» в отношении земельных участков ответчиков ФИО19, ФИО4, ФИО5, ФИО10 и ФИО20 на условиях предусмотренных договором от 01 марта 2006 года, в том числе со сроком действия до 01 марта 2020 года. Действие договора автоматически продлевается на пять лет, если одна из сторон не позднее, чем за шесть месяцев до истечения срока его действия не уведомит в письменной форме другую сторону о его расторжении. Арендная плата за пользование земельным участком вносится в следующем виде: размер ежегодной платы за один гектар арендованного земельного участка составляет: пшеница – 264 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; ячмень – 264 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; кукуруза – 264 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; сахар – 9.9 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; растительное масло – 8 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; денежное выражение по рыночным ценам на момент выдачи арендной платы по окончании срока выдачи каждого вида продукции, а также взыскать с ответчиков судебные издержки в виде государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Ответчик ИП глава КФХ ФИО10, действующий в своих интересах и по доверенности в интересах ответчика ФИО10, а также представитель ответчиков ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, Топка С.П. и ФИО8 – ФИО9 просили отказать в удовлетворении исковых требований полностью, поскольку срок договора аренды от 01 марта 2006 года истек, обременение было установлено с 01 марта 2006 по 01 марта 2015 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Согласно пункту 2 договора вступал в силу с даты его государственной регистрации и автоматически продлевается на пять лет, если одна из сторон не позднее, чем за шесть месяцев до истечения срока его действия не уведомит в письменной форме другую сторону о его расторжении. Ответчики, не желая продлевать арендные отношения, заблаговременно уведомили арендатора ЗАО «Колос» об отказе продлевать договор аренды на новый срок, направив письменное уведомление от 21 августа 2014 года в адрес арендатора директора ЗАО «Колос» ФИО21 и копию уведомления в Тимашевский отдел управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. ЗАО «Колос» в письме от 16 сентября 2014 года согласилось на выдел земельных долей и не имело намерений на заключение с пайщиками договора на новый срок. В период шести месяцев с августа 2014 года до 01 марта 2015 года истец в адрес арендодателей письменного уведомления о желании заключить договор аренды на новый срок не направлял. В 2015 году ответчики выделили свои земельные участки в соответствии с действующим законодательством. При рассмотрении судами иска ЗАО «Колос» нарушений процедуры выдела земельных участков не установлено, обществу отказано в удовлетворении иска в полном объеме, в том числе и по требованию о признании незаконным выделов земельных долей из земельного участка с кадастровым номером <№> в самостоятельные земельные участки. Четырнадцать выделенных земельных участка переданы в аренду ИП КФХ ФИО10, четыре участка, принадлежащие ФИО22, ФИО4, ФИО23 и ФИО5, в аренду ИП КФХ ФИО10 не передавались и собственники используют их самостоятельно. Таким образом, истец заблаговременно уведомлен об отсутствии у арендодателей намерения продолжать с ним арендные отношения после истечения срока аренды на прежних условиях, и возвратил земельные участки арендодателям после истечения срока действия договора. Направление арендодателями арендатору уведомления, содержащего отказ от продления договорных отношений на прежних условиях, и получение такого уведомления арендатором означают прекращение договорных отношений. В связи с этим в отношении 18 пайщиков, своевременно уведомивших арендатора об отказе продлевать договор аренды на новый срок, договор аренды не может быть возобновлен на тех же условиях, на неопределенный срок. Кроме того, ЗАО «Колос», зная о намерении арендодателей не продлять арендные отношения на прежних условиях, не воспользовался своим правом направить в их адрес письменное уведомление о намерении заключить договор аренды на новый срок, для того чтобы в последствии иметь при прочих равных условиях, преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Помимо этого, преимущественное право истца не может распространятся на вновь образованные объекты недвижимости: 18 выделенных земельных участков, которые не являлись ранее предметом арендных отношений с истцом, а объект аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:31:0708000:23 больше не существует, так как данный земельный участок, в том виде, в каком он был на момент, когда в отношении него 01 марта 2006 года принималось решение о передаче в аренду ЗАО «Колос», прекратил свое существование. Условия договоров аренды с ЗАО «Колос» и ИП КФХ ФИО10 не тождественные, а других условий истец собственникам восемнадцати земельных участков не предлагал. Помимо этого, истцом пропущен трехлетний срок исковой давности, так как ЗАО «Колос» уже в сентябре 2014 года знал о нежелании ответчиков заключать с ним новый договор аренды, тогда как общество обратилось в суд с настоящим иском только 21 ноября 2018 года.

Ответчик ФИО10 в суд не явилась, представила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, направив возражения на исковое заявление, в котором просила отказать в удовлетворении иска, указав, что в 2015 году она приобрела земельный участок с кадастровым номером <№> у ФИО23, которая выделила земельный участок в счёт своих долей. Участок договором аренды с ЗАО «Колос» обременен не был, поэтому положения ст.621 ГК РФ к ней не применимы. Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <№>, находящегося в общей долевой собственности, от 01 марта 2006 года ею не подписывался.

Ответчики ФИО17, ФИО12, ФИО16, ФИО14, ФИО19 в суд не явились, представили ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, в котором просили отказать в удовлетворении иска.

Ответчики ФИО11, ФИО13, ФИО15, ФИО10, ФИО18, ФИО20 в суд не явились, хотя о времени и месте рассмотрения дела были уведомлены надлежащим образом, о причине неявки не уведомили, ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие не предоставили, в связи с чем, суд на основании ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель третьего лица управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО24 в суд не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором полагался на принятие решения по усмотрению суда.

Выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования обоснованны и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно выпискам из ЕГРН ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО2, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО10, ФИО7, Топка С.П., ФИО6, ФИО8, ФИО17, ФИО18, ФИО3, ФИО19, ФИО5, ФИО4 и ФИО20 являются собственниками земельных участков с кадастровыми номерам <№>, расположенныхо по адресу: Краснодарский край, Тимашевский район, в границах ЗАО «Колос», <адрес>, которые выделены в счет принадлежащих земельных долей в праве общей долевой собственности из земельного участка с кадастровым номером <№>, общей площадью 11800500 кв. м.

Как видно из договоров аренды от 6 и 7 июля 2015 года четырнадцать земельных участков с кадастровыми номерами <№> (в настоящий момент <№>, образованный после изъятие его части для нужд РФ), <№>, принадлежащие соответственно ФИО20, ФИО18, ФИО17, ФИО8, Топка С.П., ФИО7, ФИО6, ФИО12, ФИО11 1/3 доля, ФИО12 1/3 доля, ФИО13 1/3 доля, ФИО15, ФИО16, ФИО14, ФИО2, ФИО3, переданы в аренду ИП КФХ ФИО10, договоры аренды зарегистрированы 13 и 15 июля 2015 года.

Как установлено судом, в отношении четырех земельных участков с кадастровыми номерами <№>, <№>, <№>, <№>, принадлежащих соответственно ФИО22, ФИО4, ФИО23 и ФИО5, запись об обременении в виде аренды в ЕГРН отсутствует.

Из договора аренды от 1 марта 2006 года, следует, что между всеми участниками общей долевой собственности (арендодатели - физические лица) и ЗАО «Колос» заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <№>, общей площадью 11800500 кв.м, при множественности лиц на стороне арендодателя, сроком на 9 лет, то есть до 1 марта 2015 года.

Согласно п.2 договора аренды от 01 марта 2006, данный договор вступает в силу с даты его регистрации в отделе по Тимашевскому району Главного управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю. Действие договора автоматически продлевается на пять лет, если ни одна из сторон не позднее, чем за шесть месяцев до истечения срока его действия не уведомит в письменной форме другую сторону о его расторжении.

Действие договора подтверждается выпиской из ЕГРН от 18 ноября 2018 года и апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 июня 2017 года, согласно которому ФИО25, Зима А.М. и другим отказано в удовлетворении исковых требований к ЗАО «Колос» о признании прекратившим действие договора аренды земельного участка от 01 марта 2006 года.

Из указанного апелляционного определения следует, что поскольку договор содержит условия о его пролонгации сроком на пять лет, в связи с чем, обременение в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:31:0708000:23 и выделившихся из него земельных участков сохранено.

На основании п.5 ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

В силу п.1 ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Вместе с тем, преимущественное право аренды истца и обязанность арендодателя обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора предусматривается пунктами 6 и 9 договора аренды от 01 марта 2006 года.

Учитывая то, что договор заключён с множественностью лиц на стороне арендодателей, то стороной данного договора являются все арендодатели, следовательно, воля арендодателей должна быть выражена каждым участником общей долевой собственности. Арендодатели, как сторона договора аренды, не выразили своё желание расторгнуть договор в установленные договором сроки надлежащим образом, поэтому договор считается пролонгированным на срок пять лет.

В соответствии со ст.11.8 ЗК РФ при образовании земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды для лиц, осуществляющих такое использование, установлено их право на заключение с ним договоров аренды образуемых и изменённых земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях.

Согласно определению Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 года, в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование, лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

В постановлении Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 года №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» даны разъяснения по применению статьи 11.8 ЗК РФ в случае обременения такого земельного участка ипотекой.

Пункт 10 указанного постановления предусматривает, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Согласно позиции Конституционного суда РФ от 24 сентября 2013 года, одновременная регистрация права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки не нарушает прав собственников данных земельных участков. Государственная регистрация не затрагивает содержания гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина.

Так, согласно пункту 99 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 года №943, государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка. Если основанием для расторжения договора аренды является соглашение сторон такого договора, то в реестр прав на недвижимость также вносится запись о сделке - государственной регистрации соглашения.

Погашение записи регистратором осуществляется на основании общих правил Гражданского кодекса РФ о прекращении обязательств, а также специальными нормами о договорах аренды. Досрочное расторжение договоров аренды возможно только в судебном порядке (по требованию одной из сторон – ст.ст.619 и 620 ГК РФ). При отсутствии возражений стороны оформляют соглашение о расторжении договора аренды. Следовательно, регистрационная запись о прекращении права аренды может быть осуществлена только на основании судебного решения либо соглашения сторон.

При регистрации аренды должен быть указан срок аренды, но истечение указанного срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи.

Действуещее законодательство не предусматривает такого порядка прекращения арендных отношений как уведомление арендатора частью собственников, которые являются стороной многостороннего договора. В данном случае решения должны приниматься всеми дольщиками, при этому прекращение арендных отношений возможно только в случаях предусмотренных законом.

На основании ст.46 Земельного кодекса РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со ст.434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Договор в письменной форме может быть заключён путём составления одного документа, подписанного сторонами, а также путём обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (ст.451 ГК РФ).

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.

В силу ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. Изменение обстоятельств признаётся существенным, когда они изменились насколько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть договор вообще не был бы ими заключён или был бы заключён на значительно отличающихся условиях.

В соответствии со ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В силу положений ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом и в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

На основании п.1 ст.14 Федерального закона РФ от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В соответствии с п.8 ст.14.1 указанного Федерального закона решения принимаются общим собранием открытым голосованием. При наличии в повестке дня общего собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение.

В целях проведения общего собрания орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, обеспечивает составление перечня участников долевой собственности (в случае его отсутствия), хранение такого перечня и предложений участников долевой собственности об изменении размеров земельных долей, выраженных единым способом в соответствии с положениями статьи 15 настоящего Федерального закона (если ранее данные доли были выражены разными способами), составление и хранение протоколов, иных документов общего собрания (пункт 9 ФЗ).

Согласно п.5 ст.14 Федерального закона РФ от 24 июля 2002 года №101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

Доводы ответчиков о том, что они направили уведомление о намерении прекратить арендные отношения, в связи с чем, договор аренды является прекращенным, суд считает необоснованными, так как договор аренды является многосторонним и для принятия соответствующих решений необходимо выражение воли каждого собственника в установленном законом порядке, а именно на общем собрании собственников, тогда как установлено судом, общее собрание ответчиками не организовывалось и не проводилось, то есть решение о прекращении арендных отношений в рамках действующего законодательства принято не было, органом местного самоуправления выраженная воля пайщиков протоколом не оформлялась, в связи с чем, ответчиками нарушен порядок прекращения арендных отношений.

Кроме того, ответчиками также не представлены суду доказательства нарушения истцом условий договора аренды от 1 марта 2006 года и невыплате ответчикам арендной платы.

Так, в пункте 1 статьи 621 ГК РФ сказано, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды арендатор надлежащим образом исполнявший свои обязанности по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о своём желании заключить такой договор. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В договоре аренды от 1 марта 2006 года закреплены договорные условия, которые приняты всеми собственниками земли. Договором установлено, что его действие автоматически продлевается на пять лет, если ни одна из сторон не уведомит о его расторжении, поэтому письменно уведомлять арендодателей о своём желании заключить договор на новый срок, у арендатора обязанности не было в силу установленных договором положений.

Пункт 1 ст. 621 ГК РФ говорит о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок, а не об исключительности возобновления договора при условии наличия письменного уведомления о желании арендатора заключить договор на новый срок, следовательно, письменные уведомления о намерении заключить договор аренды на новый срок не требовались. Это связано не только с системным толкованием закона, но и в связи с пролонгацией договора. В данном договоре также предусмотрена возможность возобновления договора на новый срок в преимущественном порядке, арендодатель в свою очередь обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора, при этом новый договор может быть пролонгирован в силу закона либо условий договора.

В судебном заседании ИП глава КФХ ФИО10 пояснил, что он обрабатывает все земельные участки, в том числе четыре земельных участка, право аренды на которые не зарегистрированы, все земельные участки используются им как единый массив, с применением его техники, процедуры выращивания и сбора урожая, а по окончанию сельскохозяйственных работ ФИО10 отдаёт собственникам деньги от реализованной продукции.

Доводы ответчиков о том, что размер арендной платы за использование ЗАО «Колос» земельных участков меньше, чем условия по арендной плате с ИП КФХ ФИО10 не нашли своего подтверждения в судебном заседании и опровергаются приказами ЗАО «Колос» № 41-Пр от 19 июня 2017 годи и № 53-Пр от 15 июня 2018 года.

Кроме того, доводы ответчика ИП главы КФХ ФИО10 о том, что у ЗАО «Колос» отсутствуют предусмотренные законом условия возникновения у прежнего арендатора права на преимущественное заключение договора аренды на новый срок, а также права потребовать перевода прав и обязанностей арендатора по договору, заключенному с другим лицом, суд также считает необоснованным, поскольку ст. 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения первоначального договора аренды.

Согласно пункту 4.5 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок.

При этом, изменение кадастрового номера, площади земельного участка, отсутствие регистрационных записей не влияет на возможность перевода прав и обязанностей по вновь возникшим договорам, а настоящее гражданское дело отлично по субъектному составу, предмету спора и основанию от гражданского дела <№>, рассмотренного Тимашевским районным судом 25 октября 2017 года.

На основании ст.199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со ст.ст.195, 196 ГК РФ общий срок исковой давности для защиты права по иску лица, право которого нарушено, устанавливается в три года, определяемого в соответствии со ст.200 ГК РФ

В силу ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Из указанных норм права следует, что начало течения срока исковой давности по общему правилу закон связывает с моментом, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, то есть начало течения срока исковой давности совпадает с моментом возникновения у заинтересованной стороны права на иск и возможности реализовать его в судебном порядке.

Доводы ответчиков и их представителя о том, что ЗАО «Колос» пропущен срок исковой давности, суд считает необоснованными, поскольку поводом для обращения с настоящим иском в суд явилось заключение ответчиками договоров аренды с ИП главой КФХ ФИО10, то есть права и законные интересы ЗАО «Колос» нарушаются правовыми последствиями, порождёнными спорными договорами аренды, заключенными в 2015 году, а не выделом земельных участков в счёт принадлежащих ответчикам долей и направления ответчиками уведомления о выделе и намерении прекратить арендные правоотношения в 2014 году. В данном случае трехлетний срок исковой давности начинает течь именно с момента, когда ЗАО «Колос» узнало об имеющихся договорах аренды, то есть о нарушении своего права, о котором истец узнал только 4 сентября 2017 года из возражений ответчиков при подготовке Тимашевским районным судом к судебному заседанию по гражданскому делу <№> по иску ЗАО «Колос» о признании незаконным выдела ответчика земельных участков, тогда как с настоящим иском истец обратился в суд 27 ноября 2018 года, в связи с чем, трехлетний срок исковой давности им не пропущен.

Оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, которые были исследованы в судебном заседании, а также все обстоятельства дела в их совокупности, учитывая, что имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ЗАО «Колос» к ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО2, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО10, ФИО7, Топка С.П., ФИО6, ФИО8, ФИО17, ФИО18, ФИО3, ФИО19, ФИО4, ФИО5, ФИО20 и ИП главе КФХ ФИО10 о переводе прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков - удовлетворить.

Перевести права аренды на арендатора ЗАО «Колос» в отношении:

- земельного участка с кадастровым номером <№>, общей площадью 50500 кв. м, относящегося к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Краснодарский край, Тимашевский район, в границах ЗАО «Колос», <адрес>, принадлежащего ФИО11, ФИО12, ФИО13 (арендодатели);

1.1 Порядок, условия и сроки внесения арендной платы:

Арендная плата за пользование земельным участком вносится в следующем виде: размер ежегодной платы за один гектар арендованного земельного участка составляет: пшеница – 264 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; ячмень – 264 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; кукуруза – 264 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; сахар – 9.9 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; растительное масло – 8 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; денежное выражение по рыночным ценам на момент выдачи арендной платы по окончании срока выдачи каждого вида продукции. Арендатор за свой счёт осуществляет доставку арендной платы до места жительства Арендодателя. Арендодатель самостоятельно на общем собрании участников долевой собственности на участок ежегодно определяет вид арендной платы, о чём за один месяц до очередного срока внесения арендной платы письменно уведомляет арендатора. В случае не уведомления арендодателем о виде арендной платы на текущий год арендная плата вносится в натуральной форме. Фактом согласования арендодателем ежегодного размера платежа в денежном выражении является получение ежегодного платежа в денежном выражении. Условия определения размера арендной платы могут изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год. В случае изменения размера и вида арендной платы по соглашению сторон дальнейшее исчисление и уплата арендной платы арендатором осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Неиспользование участка арендатором не может служить основанием для прекращения уплаты арендной платы. В случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы за текущий год досрочно, но не ранее трёх месяцев до установленного настоящим договором срока.

1.2 Права и обязанности арендодателя:

Арендодатель имеет право: осуществлять контроль за использованием арендатором участка; получить возмещение убытков, причинённых ухудшением качественных характеристик участка по вине арендатора в результате его хозяйственной деятельности, а также по иных основаниям предусмотренным законодательством; на беспрепятственный доступ на территорию участка с целью его осмотра на предмет соблюдения арендатором условий договора; требовать досрочного расторжения договора по основаниям указанным в настоящем договоре; требовать от арендатора внесения арендной платы за всё время просрочки, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно. В случаях, когда указанная арендная плата не покрывает причинённых арендодателю убытков, он может требовать от арендатора возмещения убытков. Арендодатель обязан: передать арендатору участок в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением и свободным от прав третьих лиц, на срок установленный договором; возместить арендатору убытки и упущенную выгоду при досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя в случае расторжения договора по основанию досрочного расторжения договора; не вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора, если она не противоречит действующему законодательству и условиям договора.

1.3 Права и обязанности арендатора

Арендатор имеет право: требовать досрочного расторжения договора по основаниям указанным в настоящем договоре; самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на участке в соответствии целями и условиями его предоставления; получить возмещение убытков при досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя за исключением досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в случаях: существенного нарушения договора арендатором, использовании участка не в соответствии с условиями договора и его назначением, существенном ухудшении плодородия земельного участка, не внесения арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы, в иных случаях установленных гражданским законодательством; на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке при условии надлежащего исполнения своих обязанностей и при прочих равных условиях направив не менее чем за три месяца до окончания срока действия договора письменное предложение арендодателю о заключении договора на новый срок. Арендатор не вправе: передавать участок в субаренду, передавать арендные права на участок в залог. Арендатор обязан: пользоваться участком в соответствии с условиями договора; своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок; осуществлять комплекс мероприятий по рациональному использованию, охране земель и природоохранным технологиям производства; содержать в должном санитарном порядке и чистоте участок и прилегающую территорию; не нарушать прав и законных интересов землепользователей смежных земельных участков и иных лиц; беспрепятственно допускать на участок арендодателя, его законных представителей с целью осмотра участка на предмет соблюдения условий договора; при прекращении договора вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии, то есть не хуже того, в котором он находился в момент передачи в аренду; оплатить за свой счёт расходы, связанные с заключением договора, внесением в него изменений и дополнений, а также государственной регистрации договора в Управлении Росреестра.

1.4 Ответственность сторон.

За не исполнение или ненадлежащее исполнение условий договора виновная сторона несёт имущественную и иную ответственность в соответствии с действующим и настоящим договором.

Ответственность сторон за нарушение обязательств по настоящему договору, вызванная действием обстоятельств непреодолимой силы регулируется законодательством РФ.

1.5 Рассмотрение и урегулирование споров.

Споры и разногласия сторон, возникшие в связи с исполнением договора которые не удалось разрешить путём переговоров, разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством.

1.6 Срок действия договора.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон со дня его государственной регистрации в Управлении Росреестра. Договор действует в течение 5 (пяти) лет. В случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора при отсутствии письменных возражений арендодателя, направленных до истечения срока действия договора считается возобновлённым на тех же условиях на новый срок 5 (пять) лет. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

1.7 Изменение условий договора.

Изменения и (или) дополнения условий договора оформляются сторонами в письменном виде путём заключения дополнительного соглашения и подлежат государственной регистрации в установленном порядке. В случае отказа или уклонения какой-либо стороны от подписания дополнительного соглашения, спор рассматривается в порядке, установленном настоящим договором для рассмотрения и разрешения споров.

1.8 Прекращение действия договора.

Действие договора прекращается по истечении срока аренды участка. Договор может быть расторгнут досрочно по обоюдному согласию сторон до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ. При этом стороны не позднее, чем за три месяца до расторжения договора должны уведомит друг друга в письменной форме о своих намерениях. Расторжение договора по обоюдному согласию сторон возможно только при выполнении сторонами условий договора и отсутствии у арендатора задолженности по арендной плате. Договор может быть досрочно прекращён (расторгнут) по инициативе одной из сторон после направления предложения о расторжении другой стороне не позднее, чем за три месяца до даты растворения договора. В случае отказа от расторжения договора, либо неполучения ответа в течение одного месяца заинтересованная сторона вправе предъявить требование о расторжении договора в суд. Досрочное расторжение договора оформляется письменно путём заключения соглашения включающего основания расторжения договора. Обязательства по договору прекращаются с момента заключения указанного соглашения или с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора. Стороны вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договоров следующих случаях: при существенном нарушении договора арендатором; если арендатор пользуется земельным участком не в соответствии с условиями договора и его назначением; если арендатор существенно ухудшает плодородие земельного участка; если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; в иных случаях предусмотренных гражданским законодательством. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в следующих случаях: при существенном нарушении договора арендодателем; если арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору, либо создаёт препятствия в пользовании земельным участком в соответствии с условиями договора или назначением земельного участка; если земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии не пригодном для использования; при отсутствии надобности в участке, направив не менее чем за три месяца письменное уведомление арендодателю о расторжении договора до срока окончания полевых работ; в иных случаях предусмотренных гражданским законодательством.

Установить право аренды на арендатора ЗАО «Колос» в отношении земельного участка с кадастровым номером <№>, общей площадью 50500 кв. м, относящегося к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Краснодарский край, Тимашевский район, в границах ЗАО «Колос», <адрес>, принадлежащего ФИО19 (арендодатель), на условиях предусмотренных договором от 01 марта 2006 года, в том числе со сроком действия до 01 марта 2020 года. Действие договора автоматически продлевается на пять лет, если одна из сторон не позднее, чем за шесть месяцев до истечения срока его действия не уведомит в письменной форме другую сторону о его расторжении. Арендная плата за пользование земельным участком вносится в следующем виде: размер ежегодной платы за один гектар арендованного земельного участка составляет: пшеница – 264 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; ячмень – 264 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; кукуруза – 264 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; сахар – 9.9 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; растительное масло – 8 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; денежное выражение по рыночным ценам на момент выдачи арендной платы по окончании срока выдачи каждого вида продукции.

Установить право аренды на арендатора ЗАО «Колос» в отношении земельного участка с кадастровым номером <№>, общей площадью 50500 кв. м, относящегося к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Краснодарский край, Тимашевский район, в границах ЗАО «Колос», <адрес>, принадлежащего ФИО4 (арендодатель), на условиях предусмотренных договором от 01 марта 2006 года, в том числе со сроком действия до 01 марта 2020 года. Действие договора автоматически продлевается на пять лет, если одна из сторон не позднее, чем за шесть месяцев до истечения срока его действия не уведомит в письменной форме другую сторону о его расторжении. Арендная плата за пользование земельным участком вносится в следующем виде: размер ежегодной платы за один гектар арендованного земельного участка составляет: пшеница – 264 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; ячмень – 264 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; кукуруза – 264 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; сахар – 9.9 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; растительное масло – 8 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; денежное выражение по рыночным ценам на момент выдачи арендной платы по окончании срока выдачи каждого вида продукции.

Установить право аренды на арендатора ЗАО «Колос» в отношении земельного участка с кадастровым номером <№>, общей площадью 50500 кв. м, относящегося к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Краснодарский край, Тимашевский район, в границах ЗАО «Колос», <адрес>, принадлежащего ФИО5 (арендодатель), на условиях предусмотренных договором от 01 марта 2006 года, в том числе со сроком действия до 01 марта 2020 года. Действие договора автоматически продлевается на пять лет, если одна из сторон не позднее, чем за шесть месяцев до истечения срока его действия не уведомит в письменной форме другую сторону о его расторжении. Арендная плата за пользование земельным участком вносится в следующем виде: размер ежегодной платы за один гектар арендованного земельного участка составляет: пшеница – 264 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; ячмень – 264 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; кукуруза – 264 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; сахар – 9.9 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; растительное масло – 8 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; денежное выражение по рыночным ценам на момент выдачи арендной платы по окончании срока выдачи каждого вида продукции.

Установить право аренды на арендатора ЗАО «Колос» в отношении земельного участка с кадастровым номером <№>, общей площадью 50500 кв. м, относящегося к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Краснодарский край, Тимашевский район, в границах ЗАО «Колос», <адрес>, принадлежащего ФИО10 (арендодатель), на условиях предусмотренных договором от 01 марта 2006 года, в том числе со сроком действия до 01 марта 2020 года. Действие договора автоматически продлевается на пять лет, если одна из сторон не позднее, чем за шесть месяцев до истечения срока его действия не уведомит в письменной форме другую сторону о его расторжении. Арендная плата за пользование земельным участком вносится в следующем виде: размер ежегодной платы за один гектар арендованного земельного участка составляет: пшеница – 264 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; ячмень – 264 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; кукуруза – 264 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; сахар – 9.9 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; растительное масло – 8 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; денежное выражение по рыночным ценам на момент выдачи арендной платы по окончании срока выдачи каждого вида продукции.

Установить право аренды на арендатора ЗАО «Колос» в отношении земельного участка с кадастровым номером <№>, общей площадью 50500 кв. м, относящегося к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Краснодарский край, Тимашевский район, в границах ЗАО «Колос», <адрес>, принадлежащего ФИО20 (арендодатель), на условиях предусмотренных договором от 01 марта 2006 года, в том числе со сроком действия до 01 марта 2020 года. Действие договора автоматически продлевается на пять лет, если одна из сторон не позднее, чем за шесть месяцев до истечения срока его действия не уведомит в письменной форме другую сторону о его расторжении. Арендная плата за пользование земельным участком вносится в следующем виде: размер ежегодной платы за один гектар арендованного земельного участка составляет: пшеница – 264 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; ячмень – 264 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; кукуруза – 264 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; сахар – 9.9 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; растительное масло – 8 кг с 20 июля по 31 октября текущего года; денежное выражение по рыночным ценам на момент выдачи арендной платы по окончании срока выдачи каждого вида продукции.

Взыскать солидарно с ИП главы КФХ ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО2, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО10, ФИО7, Топка С.П., ФИО6, ФИО8, ФИО17, ФИО18, ФИО3, ФИО19, ФИО4, ФИО5, ФИО20 в пользу ЗАО «Колос» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Данное решение является основанием для внесения соответствующих сведений управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в единый государственный реестр недвижимости и государственный кадастр недвижимости в отношении указанного имущества и регистрации за истцом права аренды на указанное имущество.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Тимашевский районный суд в течение одного месяца со дня его составления в окончательной форме.

Полный текст решения изготовлен 20 февраля 2019 года.

Председательствующий

Справка: решение не вступило в законную силу.