Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кошевенко М.А. к Слепцову М.Л., Слепцовой Т.А., Открытому акционерному обществу «МТС-Банк» о признании сделки недействительной (притворной), применении последствий недействительности сделки,

установил:

Истица Кошевенко М.А. обратилась в суд с иском к ответчикам Слепцову М.Л., Слепцовой Т.А., ОАО «МТС-Банк» о признании сделки недействительной (притворной), применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска истица указала, что она являлась собственником объекта незавершенного индивидуального жилищного строительства площадью 185,6 кв.м. и земельного участка площадью 1500 кв.м. по адресу <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ г., ДД.ММ.ГГГГ Кошевенко М.А. заключила с ОАО «Далькомбанк» договоры об ипотеке указанного имущества, в обеспечение кредитных договоров между ней и ОАО «Далькомбанк».

В 2007-2010 годах истицей производились работы по достраиванию коттеджа, его площадь увеличилась до 442,06 кв.м.

В начале 2010 г., в связи с просрочками платежей по кредитам, Банк стал понуждать истицу реализовать заложенное имущество - коттедж и земельный участок в <адрес>, в связи с чем составлен договор купли-продажи заложенного недвижимого имущества (за счет заемных средств) от ДД.ММ.ГГГГ между Кошевенко М.А. и ответчиками Слепцовыми.

По настоянию Банка она должна была продать своё имущество Слепцову М.Л., являвшемуся работником Банка, за 15 миллионов рублей. Ответчики Слепцовы не имели и не имеют отношения к ОАО «Далькомбанк», как не имеют отношения к заключенным договорам между истицей и ОАО «Далькомбанк». В самом договоре купли-продажи отсутствует подпись и согласие залогодержателя ОАО «Далькомбанк».

При решении вопроса о выдаче истице кредитов под залог указанного имущества, Банк обязал истицу произвести оценку имущества в ООО «ДВ-Консалтинг».

10.09.2008 г. ООО «ДВ «Консалтинг» оценил спорные дом и земельный участок в 15 770 000 руб., а в 2010 году тот же оценщик оценил данное имущество в 25 263 000 руб.

В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ площадь коттеджа указана 185,60 кв.м., в то время она фактически составляла 442,06 кв.м., из чего следует, что в договоре указаны недостоверные сведения о площади коттеджа.

Банк в нарушение действующего законодательства не провел публичные торги, установил стоимость имущества истицы ниже рыночной, не подписал договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., скрыл своё согласие залогодержателя на его заключение.

Указанные обстоятельства дают основания утверждать, что фактически банком произведено взыскание предмета ипотеки (заложенного имущества), а договор купли-продажи заложенного недвижимого имущества между истицей и Слепцовыми служил прикрытием для обращения взыскания на заложенное имущество, что по своей правовой природе является притворной сделкой.

Притворность сделки подтверждается порядком расчета по сделке, по которой 11 268 155 руб. 94 коп. перечисляется на корреспондентский счет ОАО «Далькомбанк» для погашения задолженности истицы по кредитам, остальная часть перечислена на счет продавца. Но фактически Слепцовым М.Л. перечислено на счет Кошевенко М.А. 15 000 000 руб. по договору купли-продажи, которые списаны со счета истицы в безакцептном порядке.

По этим основаниям, истица просит признать сделку купли-продажи заложенного недвижимого имущества (за счет заемных средств) от ДД.ММ.ГГГГ недействительной в силу её притворности;

применить последствия недействительной (ничтожной) сделки в форме возврата сторонам всего полученного по сделке;

возвратить предыдущему собственнику Кошевенко М.А. коттедж общей площадью 442,06 кв.м. с земельным участком площадью 1500 кв.м.

В отзыве на иск ответчики Слепцов М.Л. и Слепцова Т.А. иск не признал, указал в письменном отзыве, что по искам Кошевенко М.А. к Слепцовым о признании сделки от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи коттеджа и земельного участка вынесено два решения Хабаровского районного суда Хабаровского края об отказе в удовлетворении исков. Решения вступили в законную силу. Этот третий иск повторяет доводы, по которым Кошевенко М.А. было отказано ранее.

Доводы о заниженной цене проданного имущества оценены в решении Хабаровского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № №.

Доводы о том, что в договоре купли-продажи занижена площадь коттеджа, фактически составлявшая 442,06 кв.м., оценены в решении хабаровского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ (дело № №).

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, данные обстоятельства не доказываются вновь.

Оба вступивших в законную силу судебных акта с достоверностью установили, что оспариваемый договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - это обычная сделка между физическими лицами, с той лишь разницей, что предмет сделки находился в залоге у Банка.

При заключении сделки от ДД.ММ.ГГГГ стороны действовали добровольно. Подпись Банка в договоре купли-продажи не требуется, так как Банк не является стороной сделки.

Претензии истца по порядку списания денежных средств поступивших на её счет не являются основанием для признания сделки недействительной.

Кроме того, истцом не доплачена государственная пошлина в размере 59800 руб., так как рассматриваемый спор является имущественным спором, подлежит уплате государственная пошлина, исходя из цены иска, в размере 60 000 руб., истцом уплачено 200 руб.

Ответчики Слепцовы просят в иске отказать, довзыскать с истицы государственную пошлину в размере 59800 руб.

В судебном заседании истица Кошевенко М.А. и её представитель адвокат Колдышева Н.Г. иск поддержали.

Истица пояснила, что она обратилась в суд 10.08.2013 г. - через три года после совершения спорной сделки, так как она участвовала в других судебных спорах в отношении указанного в иске имущества. Настояние работников «Далькомбанка» совершить оспариваемую сделку выразилось в том, что на неё в устной форме оказывалось давление, её принуждали незамедлительно продать данное имущество ответчикам за 15 миллионов рублей. В тот период времени она находилась в подавленном состоянии, так как у неё отобрали бизнес, были трудности в семье. Она опасалась, что если она не выполнит условия банка, ей больше не дадут кредиты, которые были ей необходимы.

Ответчик и представитель ответчика Слепцовой Т.А. - Слепцов М.Л. иск не признал по основаниям, указанным в письменном отзыве. Дополнил, что добровольность отчуждения имущества истицей подтверждается, в том числе, тем, что находящиеся в доме домашние вещи она также продала ответчикам. Истица сама составила список данного имущества, оценила его и написала расписки о получении денег за него (расписки от ДД.ММ.ГГГГ г., ДД.ММ.ГГГГ г., список имущества в т. 2 на л.д. 164-170). ДД.ММ.ГГГГ дом, домашние вещи были застрахованы в компании «ДальЖАСО», и страховая сумма определена в 16 200 000 руб., что также подтверждает возражения ответчиков относительности стоимости спорного имущества (страховой полис в т. 2 л.д.172). Письменное согласие Банка на совершение сделки купли-продажи находится в регистрирующем органе.

Представитель ответчика ОАО «МТС-Банк» - правопреемника ОАО «Далькомбанк» по доверенности Соколов П.А. иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве ответчиков Слепцовых.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд отказывает в иске по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Далькомбанк» и Кошевенко М.А. заключен договор № об ипотеке объекта незавершенного индивидуального жилищного строительства и земельного участка по адресу <адрес> в обеспечение обязательств, принятых на себя Кошевенко М.А. по договору потребительского кредита № от ДД.ММ.ГГГГ Согласно пункту 1.2.6 договора переданное в залог имущество оценено сторонами в 12 550 000 руб. (т.1 л.д. 14-17).

Указанные объект незавершенного индивидуального жилищного строительства и земельный участок переданы истцом также в ипотеку ОАО «Далькомбанк» на основании договора № № об ипотеке объекта незавершенного индивидуального строительства и земельного участка в обеспечение обязательств, принятых на себя Кошевенко М.А. по договору потребительского кредита № № от ДД.ММ.ГГГГ Согласно пункту 1.2.6 договора стоимость залогового имущества определена сторонами в 15 770 000 руб. (т. 1 л.д.18-20, 21-22).

В соответствии с пунктом 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Право залогодателя на отчуждение заложенного по договору об ипотеке имущества другому лицу с согласия залогодержателя предусмотрено также статьей 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Кошевенко М.А. и покупателями Слепцовым М.Л., Слепцовой Т.А. с согласия залогодержателя ОАО «Далькомбанк» заключен договор купли-продажи объекта незавершенного индивидуального жилищного строительства и земельного участка, расположенных в <адрес> по цене 15 000 000 руб. (т. 1 л.д. 23-25)

Право собственности Слепцова М.Л. и Слепцовой Т.А. на указанный объект индивидуального жилищного строительства и земельный участок зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 141-142).

В соответствии с ч. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка).

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного виде, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из заключенного между сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., в нем указаны наименование и назначение объекта незавершенного индивидуального жилищного строительства, наименование земельного участка с указанием категории земель и разрешенного использования, общая площадью объектов по данным технического паспорта БТИ и кадастрового плана земельного участка (т. 2 л.д. 143-155), адрес объектов, кадастровый или условный номер объектов. По объекту незавершенного индивидуального жилищного строительства указан инвентарный номер и литер объекта. По обоим объектам сделана ссылка на запись в регистрации прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также свидетельство о государственной регистрации прав.

Указанные сведения позволяют определенно и достоверно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в связи с чем, основания полагать, что между сторонами не достигнуто соглашение о предмете договора, отсутствуют.

В соответствии с п.3 Постановления Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя, в частности, технический учет, который возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ).

В силу п.7 Постановления Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» по результатам технической инвентаризации на каждый объект капитального строительства оформляется технический паспорт, который является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. Акт оценки не является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства и не служит для целей государственного технического учета и последующей регистрации объектов недвижимости.

Учитывая изложенное, заключение ООО «ДВ-Консалтинг» (т. 2 л.д. 1-108) которым установлено, что фактически площадь объекта (коттеджа по адресу <адрес>) составляет 442,06 кв.м. и не соответствует площади, указанной в техническом паспорте, не может свидетельствовать о невозможности установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, и являться основанием для признания незаключенной между истцом и ответчиками сделки.

Факт письменного согласия Банка на продажу Кошевенко М.А. заложенного имущества, признается обеими сторонами.

Довод о том, что в оспариваемом договоре отсутствует подпись Банка не имеет правового значения в силу того, что сделка совершалась между Кошевенко М.А. и Слепцовыми, Банк выступал лишь как дающий согласие залогодержатель, а не сторона договора, поэтому подпись представителя Банка на договоре не требуется.

Данные обстоятельства также установлены и оценены решениями суда:

Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по иску Кошевенко М.А. к Слепцову М.Л., Слепцовой Т.А. о признании договора купли-продажи объекта незавершенного индивидуального жилищного строительства и земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки установлено, что определение обществом с ограниченной ответственностью «ДВ «Консалтинг» ликвидационной стоимости объекта незавершенного строительства с земельным участком 23 540 000 руб. по состоянию на 17 мая 2010 года не может свидетельствовать о недействительности заключенной между истцом и ответчиками сделке, поскольку согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Объект незавершенного индивидуального жилищного строительства и земельный участок (по адресу <адрес>) реализовывалось истцом ответчикам добровольно, а не в рамках обращения взыскания на заложенное имущество, что не исключало возможность для истца найти других покупателей этого имущества на более выгодных для неё условиях (т. 2 л.д. 130-132).

Достоверных доказательств принуждения кредитором ОАО «Далькомбанк» должника Кошевенко М.А. к продаже своего имущества Слепцовым по заниженной цене, при рассмотрении настоящего дела не получено.

Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда оставлено без изменения, с Кошевенко М.А. взыскано в доход бюджета Хабаровского муниципального района 59800 руб., поскольку требования о признании недействительным договора купли-продажи объекта недвижимости связан в правом на имущество, размер государственной пошлины исчисляется как при подаче исковых заявлений имущественного характера, подлежащих оценке в зависимости от цены иска (т. 2 л.д. 130-135).

Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по иску Кошевенко М.А. к Слепцову М.Л., Слепцовой Т.А. о признании договора купли-продажи незаключенным установлено, что заключение ООО «ДВ-Консалдинг» которым установлено, что фактически площадь объекта (коттеджа по адресу <адрес>) составляет 442,06 кв.м. и не соответствует площади, указанной в техническом паспорте, не может свидетельствовать о невозможности установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, и являться основанием для признания незаключенной между истцом и ответчиками сделки. В иске отказано, с истицы взыскана государственная пошлина 60 000 руб. (т. 2 л.д. 136-140).

В соответствии с частью 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Иная фактическая площадь объекта сделки не может свидетельствовать в силу п.2 ст.170 ГК РФ ( в редакции Кодекса на момент совершения сделки, то есть на 10.08.2010г.) о ее притворности, поскольку притворной является сделка, прикрывающая другую сделку, а не сделка с какими-либо пороками в ее содержании. О том, что сделка от 10.08.2010г. не содержала пороков в ее содержании установлено ранее вынесенными решениями суда. В соответствии с пунктом 2 статьи 170 ГК РФ (в редакции Кодекса на момент совершения сделки, то есть на 10.08.2010г.) притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

Согласно пункта 1 статьи 307 ГК РФ (понятие обязательства и основания его возникновения) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обращение взыскания на заложенное имущество является не сделкой, а способом исполнения обязательства (ст.348 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 351 ГК РФ залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога предусмотренных законом случаях.

По сделке от 10.08.2010г. Банк, как залогодержатель, участником сделки не являлся, а лишь дал согласие на ее совершение между истцом и ответчиками.

Таким образом, оспариваемая сделка не признается судом притворной.

Договор купли-продажи заложенного недвижимого имущества оплачен покупателями в полном объеме.

Платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ покупатель Слепцов М.Л. перечислил на счет Кошевенко М.А. 15 000 000 рублей (т. 2 л.д. 162).

Покупатели Слепцов М.Л, и Слепцова Т.А. не имеют отношения к порядку списания денежных средств Банком. Они, как покупатели, выполнили свои обязательства по договору купли-продажи, перечислив на счет Кошевенко М.А. денежные средства в размере 15 000 000 рублей.

По этим основаниям, иск не подлежит удовлетворению.

При подаче иска истицей уплачена государственная пошлина в размере 200 руб.

В соответствии со ст. 333.19 НК РФ по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, мировыми судьями, государственная пошлина уплачивается в следующих размерах: при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска свыше 1 000 000 рублей - 13 200 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей.

Истицей Кошевенко М.А. заявлены требования не только о признании сделки недействительной, но и о _возврате ей объекта недвижимости и земельного участка стоимостью не менее 15 000 000 рублей.

Требования о признании недействительным договора купли-продажи объекта недвижимости связаны в правом на имущество, размер государственной пошлины исчисляется как при подаче исковых заявлений имущественного характера, подлежащих оценке в зависимости от цены иска. По этим основаниям, исходя из цены иска с истца в бюджет Хабаровского муниципального района Хабаровского края, подлежит довзысканию государственная пошлина в размере 59 800 рублей, с учетом уплаченной пошлины в сумме 200 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В иске Кошевенко М.А. к Слепцову М.Л., Слепцовой Т.А., Открытому акционерному обществу «МТС-Банк» о признании сделки недействительной (притворной), применении последствий недействительности сделки, отказать.Взыскать с Кошевенко М.А. в доход бюджета Хабаровского муниципального района Хабаровского края государственную пошлину в размере 59800 руб.На решение может быть подана апелляционная жалоба в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда, через Хабаровский районный суд.

Мотивированное решение суда составлено 18.10.2013 г.

Судья: М.Г. Константинова