Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Воронеже в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительными договоров купли-продажи жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с заявлением к ФИО2, указывая, что 23.04.2015г. между сторонами был заключен договор купли-продажи <адрес>. Указанный договор купли-продажи является недействительным в силу ничтожности, поскольку представляет собой сделку, которая была совершена с целью прикрыть другую сделку - договор займа, и целью ее заключения не являлось создание правовых последствий, которые обычно влечет заключение договора купли-продажи недвижимого имущества. В 2015 году истец, попав в сложную жизненную ситуацию, имея задолженность перед несколькими банками, в том числе - просроченную, обратилась в финансовую организацию «Финмаркет», которая предлагает ссуды под залог недвижимости и автомобилей, лицам с испорченной кредитной историей.

Директор указанной организации ответчик ФИО2, изучив её документы, предложил содействие в снижении размера ежемесячного платежа посредством получения займа в «Финмаркете», под залог квартиры, на срок три месяца, погашения задолженности перед банками за счет этих заемных средств, оформления на ее имя или ее родственников ипотечного кредита, за счет которого будет погашена задолженность перед «Финмаркетом». По уверениям ответчика, через несколько месяцев после обращения в «Финмаркет» она должна была полностью выполнить обязательства перед банками, которые постоянно беспокоили ее по поводу задолженности, остаться клиентом только одного банка, ежемесячный платеж в котором будет втрое ниже моего суммарного ежемесячного платежа на момент обращения в «Финмаркет».

Для реализации этой схемы ФИО2, предложил истцу заключить договор займа с «Финмаркетом» на следующих условиях: ответчик выдает ей сумму займа в размере 1000000 рублей (23.04.2015 года), истец возвращает заем и проценты, в общей сумме 1300000 рублей (23.07.2015года, то есть ровно через три месяца. В случае просрочки оплаты указанной суммы, она должна была уплачивать зааимодавцу ежемесячно проценты на сумму долга (на 1300000 руб.) в размере согласованном с заимодавцем, при этом договор займа так и не был оформлен письменно, факт его заключения подтверждается документами о перечислении ответчиком суммы займа истцу и расписками ответчика в получении от нее средств в уплату процентов по займу и в
счет погашения долга (что прямо допускается п. 2 ст. 808 ГК РФ, как документы,
подтверждающие факт заключения договора займа). Кроме того, возврат истцом суммы займа и процентов за него было предложено обеспечить залогом квартиры, принадлежащей ей. Однако, вместо договора залога, ответчиком были подготовлены два фиктивных договора купли-продажи квартиры датированные с разницей в три месяца, что и составляло срок займа (договор продажи квартиры ФИО4 Наумовскому и обратный выкуп Квартиры ФИО4 у Наумовского ровно через три месяца). По договору купли-продажи квартиры от 23.04.2015 г. ответчик приобрел у истца квартиру за три миллиона рублей, (по факту же - перечислил один миллион рублей), а договор обратного выкупа квартиры ФИО4 у Наумовского предусматривает оплату 1 300 000 рублей, то есть выплату ответчику суммы займа (1 000 000 руб.) и процентов за три месяца (300 000 руб.) Поскольку она на тот момент уже не могла больше терпеть постоянные звонки с угрозами из банков и от коллекторов, то согласилась на предложенные «Финмаркетом» и его директором ФИО2 условия. Таким образом, 23.04.2015 г. между ФИО1 и ФИО2 были заключены договоры купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. <адрес> датированные 23.04.2015 г. и 23.07.2015 г., целью которых было оформление отношений сторон по договорам займа и залога недвижимого имущества, а не отчуждение/приобретение этого имущества. К договору купли-продажи от 23.04.2015 г. был составлен фиктивный акт приема-передачи квартиры, которая никогда не сдавалась ответчику, в которой по настоящее время проживает ФИО1 и ее семья. Считает, что указанные договоры в силу ст. 170 ГК РФ являются недействительными, поскольку они были заключены для вида, на момент заключения договора купли-продажи истец не выражала волю на передачу права собственности на квартиру ответчику, поскольку имела целью лишь получение денежных средств по договору займа, а заключение договора купли-продажи воспринималось истцом в качестве обеспечения по договору та, что подтверждается не только документами о перечислении ответчиком суммы займа истцу, расписками ответчика в получении процентов по займу от истца, но и текстом самих договоров купли-продажи, которые идентичны, отличаются только датами, ценой и статусом сторон.

Ответчик также не выражавший воли на приобретение квартиры, по сути, воспользовался юридической неграмотностью истца и ее тяжелой жизненной ситуацией. Несмотря на давление ответчика, его предложения освободить помещение, истец продолжает проживать в квартире, хотя формально уже не является ее собственником, не сменила адрес государственной регистрации по месту жительства (на чем неоднократно настаивал ответчик). При этом истец не отрицает своих обязательств перед ответчиком по возврату суммы займа и уплате процентов на нее, несколько раз передавала под расписку ФИО2 денежные средства в счет уплаты процентов и суммы долга: 23.07.2015г., 07.08.2015г., 21.08.2015г., 09.09.2015г., 29.09.2015г., 21.10.2015г., в общей сумме 182 000,00 рублей. Поскольку при заключении договоров купли-продажи квартиры действительная воля сторон была направлена на заключение договора процентного займа, считаем необходимым применять к отношениям сторон именно положения о договоре займа, в том числе ст.ст. 807 - 811 ГК РФ и Федерального закона № 353 ФЗ «О потребительском кредите (займе)». Просит договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>,
<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1
Т.А. и ФИО2 ничтожным, то есть
недействительным с момента его заключения. Применить к договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.
Воронеж, <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Грошева
Т.А. и ФИО2 последствия
недействительности сделки. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> погасить (аннулировать) записи в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество о прекращении права
собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> возникновении на указанное имущество права собственности ФИО2 а также иных лиц, которым ФИО2 после ДД.ММ.ГГГГ произвел отчуждение права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, независимо от оснований такого отчуждения (л.д.5-9,т.1).

В последующем исковые требования были уточнены, истец просила признать договоры купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>,
<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и от 23.0.7.2015 г., заключенные между ФИО1 и ФИО2 ничтожными, то есть недействительными с момента их заключения. Применить к договорам купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и от 23.0.7.2015 г., заключенные между ФИО1 и ФИО2 последствия недействительности сделки. Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Воронеж,
I ФИО5, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО2 мнимым, то есть недействительным с момента его заключения. Применить к договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.
Воронеж, <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3 и ФИО2 последствия
недействительности сделки. Восстановить право собственности ФИО1 на квартиру по адресу: <адрес> запись о праве
собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (л.д.167-173, 1).

В судебном заседании истец ФИО1 уточненные исковые требования поддержала и просила признать договоры купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и от 23.0.7.2015 г., заключенные между ФИО1 и ФИО2 ничтожными, то есть недействительными с момента их заключения. Применить к договорам купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...> от 23.04.2015 г. и от 23.0.7.2015 г., заключенные между ФИО1 и ФИО2 последствия недействительности сделки. Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО2 мнимым, то есть недействительным с момента его заключения. Применить к договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3 и ФИО2 последствия
недействительности сделки. Восстановить право собственности ФИО1 на квартиру по адресу: <адрес>, а так же восстановить запись о праве собственности на указанную квартиру за ней.

При этом в своих письменных пояснениях по делу указала, что 23.04.2015г. – заключение договора купли-продажи и договора обратного выкупа. 24.04.2015г. – 20.06.2015г. погашение банковских задолженностей ее и ее сына ФИО6 20.06.2015г. – 20.07.2015г. переговоры с «Финмаркетом» (конкретно с ФИО2 и специалистами по оформлению ипотеки) по вопросу оформления ипотечного займа в каком-либо банке. 20.07.2015г. – 10.09.2015г. специалист по оформлению ипотеки «занималась» оформлением ипотеки в разных банках. 10.09.2015г. был согласован ипотечный заем в «Дельта-банке» на сумму 770 тыс. руб. на ее сына ФИО6 сроком на 15 лет под 15% годовых. В дальнейшем, они дважды 10.12.2015г. и 10.03.2016г продлевали согласование на ипотеку в надежде расплатиться с ФИО2 10.06.2016г. «Дельта –Банк» в продлении отказал. 10.09.2015г. ее сын ФИО6 заключил договор с Областным ипотечным центром недвижимости с целью самостоятельно оформить ипотечный заем для выкупа их квартиры. Из-за испорченной кредитной истории ему было отказано. 21.11.2015г. она заключила договор с ООО «Бест-Инвест Столица» на 1000000 руб., но денежные средства не получила. В декабре 2015г. истец обратилась к юристу и 28.01.2016г. было подано исковое заявление в суд о понуждении к передаче квартиры, которое было оставлено без движения 04.03.2016г. она с мужем и сыном пытались договориться с ФИО2 и управляющим о способе оплаты их долга. Она предложила оплатить 800 тыс. руб. за счет ипотеки в «Дельта-банке», а на остальной долг заключить договор через нотариуса, но ФИО2 отказался и предъявил требование выплатить ему 1 600 000 руб., помимо тех 182 000 руб., которые они ему уже отдали. 29.03.2016г. она подала исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения (л.д.174-175, т.1). Ответчик ФИО3 ни с какими просьбами к ним не обращался. Они по настоящее время оплачивают коммунальные услуги, так как не намеревались продавать свою квартиру. ФИО3 к ним не приходил на осмотр квартиры, как делают все покупатели. Возникает подозрение, что ФИО2 и ФИО3 действуют в сговоре (л.д.98-103, 113-116, т.1).

В судебном заседании представитель истца ФИО1 –ФИО7 поддержал уточненные исковые требования, пояснил, что между ФИО1 и ответчиком ФИО2 состоялся договор займа, но не договор купли-продажи квартиры, у истицы намерения продавать квартиру не было. ФИО2 так же не имел намерения покупать спорную квартиру и в последствии продавать её ФИО3

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 – Портнова В.В. пояснила, исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению, по основаниям уже ранее высказанным представителем ответчика, и представленным в письменных заявлениях.

В своих письменных возражениях ответчик ФИО3 указал, что ФИО1 заявлено требование о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2 ничтожным, о применении последствий недействительности сделки, а также об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> погасить (аннулировать) записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о прекращении права собственности истца и возникновении права собственности ФИО2, а также иных лиц, которым ФИО2 после ДД.ММ.ГГГГ произвел отчуждение права собственности на квартиру: <адрес>. Сам он ДД.ММ.ГГГГ заключил с ФИО2 договор купли-продажи квартиры, которая является спорным объектом права собственности по настоящему гражданскому делу. Против удовлетворения требований ФИО1 возражает по следующим основаниям. 23.04. 2015 г. между ФИО1 и ФИО2 заключен Договор купли-продажи спорной квартиры. Подписание указанного договора ФИО1 не оспаривается. Таким образом, ФИО1 свою волю на отчуждение квартиры выразила. Считает, что истцом не доказана притворность сделки. Документы, представленные в дело, свидетельствуют о подписании договора купли-продажи квартиры истцом, а так же подписании передаточного акта. В положениях договора купли-продажи прописаны все правовые последствия наступающие при заключении указанного договора, в том числе последствия в виде перехода права собственности на квартиру. Ссылка истца на то, что в действительности покупателем ей была передана сумма в размере 1 000 000 рублей, вместо 3 000 000 миллионов рублей, не может приниматься во внимание в связи с тем, что согласно п.2.2 договора купли-продажи от 23.04.2016 г. расчеты между сторонами производятся полностью до подписания настоящего договора. Порядок произведения расчетов в договоре не указан, таким образом, оставшаяся сумма, вероятно была передана наличными средствами ФИО2 ФИО1 до подписания договора купли-продажи квартиры. О договоре купли-продажи от 23.07.2015 г., представленном в дело ФИО1, ничего не известно, но правовых последствий по переходу права собственности от ФИО2 к ФИО1 указанный договор не породил, так как в соответствии со ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Наличие в материалах дела данного договора также не доказывает притворность сделки от 23.04.2015 г.

Так как субъекты правоотношений свободны в заключении договоров, ничто не запрещало сторонам составить данный договор, который по тем или иным причинам мог не исполняться и не заключаться. Что касается иных документов, представленных в дело истцом, в том числе расписки, подписанной ФИО2, считает, что данные документы не имеют отношения к договору купли-продажи квартиры от 23.04.2015 г. Так как, во-первых, в указанных расписках не указаны реквизиты, дата договора во исполнение которого ФИО1 передает денежные средства. А во-вторых, расписки о получении ФИО2 денежных средств датированы после 21.08.2015 г., в то время как договор купли-продажи квартиры был заключен 23.04.2015 г., а сама ФИО1 в своем исковом заявлении, указывает, что «Договоры купли-продажи датированные с разницей в три месяца, что и составило срок займа». Возможно, что между ФИО1 и ФИО2 был позднее заключен договор займа, по которому ФИО1 осуществляла возврат средств. Ссылка истца на юридическую неграмотность и тяжелую жизненную ситуацию никак не могут влиять на признание договора купли-продажи квартиры ничтожным. Так как, даже не обладая специальными юридическими познаниями, различить договор купли-продажи и договор займа (хотя бы по названию) в обыденной жизни для человека не составит труда. ФИО1, заключив договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.04.2015 г., осуществив регистрацию перехода права собственности, получив указанные в договоре денежные средства, возможно, по неизвестным обстоятельствам, захотела вернуть квартиру в свою собственность посредством предъявления искового заявления о признании договора купли-продажи ничтожным, что является в соответствии со ст. 10 ГК РФ злоупотреблением правом. Право собственности ФИО2 прекратилось в момент регистрации перехода права собственности на квартиру по договору купли-продажи от 16.02.2016 г. Даже в случае признания недействительной сделки от 23.04.2015 г. по отчуждению квартиры ФИО1, истребовать имущество у ФИО3 как у собственника невозможно, так как ФИО3 является добросовестным приобретателем квартиры, находящейся по адресу <адрес>. Волеизъявление ФИО4 Т,А. на отчуждение квартиры выражено в надлежащем образом составленном и подписанном договоре купли-продажи квартиры от 23.04.2015 г., в получении ФИО1 денежных средств по договору купли-продажи квартиры от 23.04.2016 г. К подписанию договора истца не принуждали, договор купли-продажи подписан ФИО1 добровольно, ссылок на принуждение, давление, угрозы, отсутствие возможности ознакомления с условиями договора купли-продажи ФИО1 в своем исковом заявлении не делает. Более того, ФИО1 и ФИО2 была произведена регистрация перехода права собственности на квартиру в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области. Произвести вышеуказанные действия, не имея при этом цели на отчуждение недвижимого имущества, невозможно. Таким образом, ФИО1 выразила волю на передачу спорной квартиры во владение ФИО2 и фактически совершила все необходимые действия по ее передаче в собственность ФИО2 Он не знал и не мог знать о возможной недобросовестности продавца квартиры ФИО2 С ФИО2, который являлся продавцом спорной квартиры, он знаком не был. О продаже недвижимого имущества узнал из объявления, после чего связался с указанным контактным лицом. Совместно произвели осмотр квартиры, при осуществлении которого посторонних лиц в квартире не было. Квартира его полностью устроила, как и цена, предложенная продавцом. После чего, 16.02.2016 г. между ФИО2 и им был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно положениям которого в квартире никто не зарегистрирован. О проживающих или зарегистрированных лицах продавец ему ничего не сообщал. На момент заключения договора купли продажи от 16.02.2016 г. он был уверен в том, что ФИО2, являющийся продавцом квартиры по адресу <адрес>., является собственником квартиры и имеет все права по ее отчуждению. Права ФИО2 были надлежащим образом оформлены в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, обременений и ограничений, отметок о наличии судебных споров в отношении имущества на момент заключения договора купли-продажи квартиры не установлено. Продавцом был представлен для ознакомления договор купли-продажи от 23.04.2016г., подтверждающий право собственности продавца. Регистрация права собственности была произведена 29.02.2016 г., никаких проблем с регистрацией права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии не возникало. Оснований для сомнений в правомочности действий собственника у него не имелось. Об имеющихся спорах и правоотношениях ФИО2 с ФИО1 ему так же ничего известно не было. Цену за квартиру в размере 3 000 000 руб. он оплатил полностью 16.02.2016г, что подтверждается распиской, подписанной ФИО2 В последующем, он обнаружил, что в квартире зарегистрированы и, более того, проживают ФИО1 и ее супруг. Он неоднократно обращался к ним с устной просьбой покинуть помещение, однако никаких действий ФИО1 и ее супругом произведено не было. Для реализации своих прав по владению и пользованию объектом собственности он был вынужден обратиться в Левобережный районный суд г. Воронежа с исковым заявлением о признании утратившими право пользования, снятии с регистрационного учета и выселении ФИО1 и ФИО8 Сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, по всем признакам отвечает признакам действительной сделки - отсутствие в ЕГРП сведений об аресте, запрете государственной регистрации, отметок о судебных спорах, ограничениях; осмотр им объекта недвижимости, свидетельствуют о надлежащем исполнении приобретателем имущества своей обязанности по проверке наличия у продавца права на отчуждение имущества. Из всех указанных документов однозначно следовало, что ФИО2 был вправе продать ему квартиру, расположенную по адресу <адрес>. (л.д.185-191, т.1).

В своих письменных пояснениях ответчик ФИО2 указал, что возражает против удовлетворения исковых требований, поскольку ФИО1 изначально обратилась к нему за получением займа в размере 91 000 руб., который был выдан им ФИО1 сроком на шесть месяцев на основании расписки. Точную дату выдачи расписки он не может вспомнить. Процент был твердый, то есть в течении шести месяцев истец обязалась возвратить сумму процентов в размере 91 000 руб. и сумму основного долга в размере 91 000 руб.. Обязательства истца по возврату указанного займа выполнены ей в полном объеме, о чем как раз и свидетельствуют расписки, имеющиеся в деле. В связи с чем, при возврате суммы займа расписка о получении ФИО1 денежных средств по договору займа была возвращена истцу. После выдачи займа ФИО1 понадобились дополнительные денежные средства, точной суммы в которой истец нуждалась дополнительно сейчас вспомнить не может. Она обратилась к нему за получением очередного займа. Оценив ситуацию, он не стал рисковать и выдавать займ истцу, так как на момент обращения к нему за дополнительным займом еще не был исполнен ранее выданный займ в размере 91 000 тысячи рублей. В связи с тем, что инвестирования в недвижимость позволяют покрывать инфляцию, им приобретается недвижимость с целью безопасного вложения денежных средств. Поэтому он предложил истцу вариант возможного выкупа ее квартиры находящейся по адресу <адрес> кв,25. Он пояснил истцу, что для определения цены за которую он может выкупить вышеуказанную квартиру, ему необходимо будет осмотреть данную квартиру. Приблизительно через два дня он осмотрел квартиру, также им проводилась фотосъемка данной квартиры. По итогам осмотра данной квартиры, он пояснил, что ему понадобится какое-то время для решения данного вопроса. Также пояснил, что в случае заключения между ними вышеуказанной сделки, необходимо будет выписать сына истца, для того, чтобы в дальнейшем не возникало никаких трудностей при оформлении документов. Примерно 21.04.2015 года, точной даты не помнит, в ходе телефонной беседы он сообщил истцу, что смог бы купить вышеуказанную квартиру за 3 000 000 руб. Истец в свою очередь пояснила, что обдумает его предложение. 23.04.2015 г. между ними был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому право собственности на квартиру по адресу г, Воронеж, <адрес>, перешло к нему. Данный договор был заключен в офисе по его месту работы по адресу <адрес>, д, 256, оф. 424, 415, при заключении данного договора и последующего сопровождении присутствовал юрист Михаил Жидков. В связи с тем, что данная квартира приобреталась им исключительно для целей последующей продажи, то между нами была устная договоренность, что она вправе проживать в вышеуказанной квартире до конца июня 2015 года, при условии, что все коммунальные и иные необходимые платежи для содержания квартиры будут оплачиваться ею самостоятельно, а за это время истец должна была приобрести себе новое жилье. После подписания договора купли продажи между им и истцом они отправились в отделение Сбербанка по адресу г, Воронеж, <адрес> для зачисления вклада на имя истца в размере 1000000 руб. После зачисления 1000000 рублей на имя истца, он в принадлежащем ему автомобиле передал ФИО1 еще два миллиона рублей пятитысячными купюрами, после чего между ними был подписан акт приема - передачи вышеуказанной квартиры и ему были вручены ключи от приобретенной квартиры. В машине при передаче денежных средств присутствовал юрист М. Жидков. При этом он располагал возможностью передать ФИО1 указанную в договоре денежную сумму, так как у него имелись денежные средства на счете (копия сберкнижки прилагается). Денежные средства были сняты им с принадлежащего ему счета и находились у него в распоряжении, а после согласования условий купли-продажи были переданы истцу. После подписания акта приема - передачи переход права собственности был надлежащим образом оформлен в присутствии регистратора, его право собственности зарегистрировано в Управлении федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области. Подписание указанного договора ФИО1 не оспаривается. Таким образом, ФИО1 свою волю на отчуждение недвижимого имущества выразила. Основания для признания сделки недействительной в данном случае отсутствуют. Считает, что Истцом не доказана притворность сделки. Документы, представленные в дело, свидетельствуют о подписании договора купли-продажи имущества истцом, а так же подписании передаточного акта. В положениях Договора купли-продажи прописаны все правовые последствия, наступающие при заключении указанного договора, в том числе последствия в виде перехода права собственности на недвижимое имущество. Ссылка истца на то, что в действительности покупателем ей была передана сумма в размере 1 000 000 рублей, вместо 3 000 000 рублей, не может приниматься во внимание в связи с тем, что согласно п.2.2 Договора купли-продажи от 23.04.2015 г. расчеты между сторонами произведены до подписания настоящего договора. Подписывая указанный договор, ФИО1 подтвердила получение ею денежных средств в размере 3 000 000 рублей. Между ними состоялась устная договоренность о том, что 1 000 000 руб. он внесет ФИО1 по номеру указанного ей банковского счета, а остальная сумма в размере 2 000 000 руб. будет передана наличными денежными средствами. После подписания акта приема передачи денежные средства в размере 3 000 000 руб. полностью были переданы ФИО1 Домысел истца о том, что при заключении договора купли-продажи недвижимости он не выражал свою волю на приобретение имущества не имеет фактического и правового обоснования. 23.07.2016 года истец встретилась с ним в офисе по месту его работы, где сообщила о желании выкупить свою бывшую квартиру обратно. Он пояснил ей, что данную квартиру он купил с целью перепродажи и готов продать ей за 3 000 000 руб. Ист?????????????????????????????????????????????????????k????????????h??????????????????J?J????

???????J?J????

???????J?J???????????????????J?J??????

?????????J?J??????

?????????J?J???j????????????????????????????????????????????»???s??????????????????????????-??„?„?????-?????-???????????????????????????????????????$?????????$?????????????????????????????????????—?-??„???¤?„???????‑??„?„?„?„???????????"??????"????????????
???? ??????????????? ????????????????????????????????????????????????????????????????????????h??

??????????????? ????????????????Й?? ????

???????J?J??????????

???????J?J??????????????Й?Й???????J?J??????

????????????Й??Й?ец сказала, что готова выкупить вышеуказанную квартиру за три миллиона триста рублей, однако ей необходимо некоторое время для сбора всей суммы. В качестве гаранта серьезности своих намерений она попросила составить договор купли-продажи, где она выступала бы покупателем. Кем был составлен данный договор он точно не помнит, возможно, его юристами либо самой ФИО1, В дальнейшем договор купли-продажи им был подписан. В текст данного договора он особо не вчитывался, так как понимал, что юридических последствий он не имеет в связи с отсутствием подписанного акта приема передачи и надлежащей регистрации вышеуказанного договора. Таким образом, им не продавался вышеуказанный объект недвижимости примерно до конца декабря 2015 года. Приблизительно после январских праздников им было подано соответствующее объявление о продаже вышеуказанной квартиры на различных интернет ресурсах, стоимость была выставлена 3 300 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ реализуя свои правомочия собственника, он осуществил продажу квартиры по адресу <адрес>, ФИО3 В связи с тем, что на тот момент времени ему срочно нужны были денежные средства, он согласился продать вышеуказанную квартиру ФИО3 за 3 000 000 руб.

В письменных пояснениях Управления Росреестра по Воронежской области усматривается, что при проведении правовой экспертизы, представленных на регистрацию документов, а именно по купле- продажи спорной квартиры, каких-либо оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации выявлено не было, в силу чего в ЕГРП были внесены записи о переходе права и государственной регистрации права собственности ответчика ФИО2, а, в дальнейшем, и записи о переходе права и государственной регистрации права собственности на спорную квартиру гражданина ФИО3 Все регистрационные действия производились в строгом соответствии законом о регистрации, положения которого не нарушались.Если судебным актом предусмотрено восстановление прав, прекращенных в связи с государственной регистрацией перехода права на основании ничтожной или признанной недействительной оспоримой сделки, восстановление права осуществляется путем формирования новой записи с указанием в ней номера государственной регистрации права лица, которым данный объект был отчужден на основании такой сделки (являющейся ничтожной или признанной недействительной с применением указанных последствий ее недействительности). В случае уточнения исковых требований с указанием на Установление права собственности ФИО1 и, в дальнейшем, их удовлетворения решение суда, вступившее в законную силу, являться основанием для погашения записи в ЕГРП о праве собственности последнего собственника спорной квартиры ФИО3 и восстановления записи о праве собственности ФИО1 Исходя из изложенного, считают, что требования об обязанности погасить записи в ЕГРП о прекращении парва собственности истца на спорную квартиру и записи возникновения на указанную квартиры права собственности ответчика, а также иных лиц, которым было произведено отчуждение спорного имущества излишне. Кроме того, считает, что данные требования незаконными, необоснованные и возражают против их удовлетворения по следующим основаниям. В настоящее время возможность обязать орган государственной власти совершить определенное действие суд может при рассмотрении дел, в порядке, предусмотренном КАС РФ. Истец с заявлением об оспаривании действий и решения Управления в порядке КАС РФ не обращался, в связи с чем, отсутствуют закрепленные законом основания для возложения на Управление обязанности. Действующим гражданским законодательством Российской Федерации не предусмотрен такой способ защиты вещных прав как погашение записи о праве собственности. Погашение записи в ЕГРП является техническим следствием оспаривания документа, послужившего основанием для внесения записи в ЕГРП. В силу этого, данное действие самостоятельным способом защиты быть не может (л.д.48-52, т.1).

В судебное заседание не явились ответчик ФИО2, ответчик ФИО3, представитель третьего лица Управления Росреестра по Воронежской области, о слушании дела извещались надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям. установленным настоящим Кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

А согласно ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности.

В соответствии со ст.168 Гражданского кодекса Российской федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как установлено судом, истцу ФИО1 на праве собственности принадлежала <адрес>, согласно Договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ и Договора на передачу квартиры в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельствами о госрегистрации права (л.д.22, 23, т.1).

23.04.2015г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи <адрес> в <адрес>. По условиям договора цена отчуждаемого объекта составляет 3000000 руб. (л.д.12, т.1), что также подтверждается передаточным актом к договору купли-продажи от 23.04.2015г. (л.д.27, т.1).

Согласно п.2.2 Договора купли-продажи от 23.04.2015 года, указано, что расчеты между сторонами производятся до подписания настоящего договора. А согласно п.5.2 Стороны подтверждают, что они приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе настоящего договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, а так же что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных условий. Так же согласно п.3.2 Договора право собственности Покупателя по Договору на объект возникает с момента государственной регистрации перехода прав собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (л.д.12,12-оборот,т.1).

23.04.2015г. между ОАО «Сбербанк России» и ФИО1 был заключен договор №42304.810.0.1300.2055409 о вкладе «Управляй», открыт счет на имя ФИО1 На данный счет ответчиком ФИО2 было внесено 1000000 руб. (л.д.14, т.1).

Так же 23.04.2015 года между ФИО1 и ФИО2 был подписан Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры, в котором указано. что продавец ФИО1 передала в собственность покупателю ФИО2 <адрес>. Расчет между сторонами произведен в полном объеме до подписания настоящего передаточного акта. Стороны взаимных финансовых претензий не имеют (л.д.27,т.1).

Договор купли-продажи был зарегистрирован в Управлении ФСГРКК по Воронежской области, что усматривается из выписки Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.12.2015 года (л.д.20,т.1).

Следовательно заявление на государственную регистрацию подавалось сторонами по договору, т.е истцом ФИО1 и ФИО2 и таким образом у ФИО2 возникло право собственности на приобретенную квартиру

23.07.2015г. между ФИО2 и ФИО1 был подписан договор купли-продажи <адрес> (т.е на вышеуказанную квартиру).Цена отчуждаемого объекта была указана в размере 1300000 руб.. Так же указано, что расчеты между сторонами производятся полностью до подписания настоящего договора (л.д.13, т.1).

Однако данный договор, не прошел государственную регистрацию, между сторонами не был подписан Передаточный акт недвижимого имущества. То есть сделка не была совершена, право собственности на спорную квартиру у ФИО1 не возникло.

16.02.2016г. между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи спорной <адрес>. По условиям договора цена отчуждаемого объекта составляет 3 000 000 руб. На момент подписания договора в квартире никто не зарегистрирован (л.д.59-60, т.1).Так же был подписан Акт приема-передачи квартиры от 16.02.2016г., из которого так же усматривается, что квартира находится в приемлемом техническом состоянии. Задолженность по налоговым, коммунальным и иным обязательным платежам за квартиру и продавца отсутствует (л.д.63, т.1). ФИО2 получил от ФИО3 3 000 000руб. по расписке, квартиру передал (л.д.85, т.1).Договор был зарегистрирован в установленном законодательстве порядке.

Так из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 10.03.2016г., усматривается, что собственником спорной квартиры является ФИО3, т.е было зарегистрировано право собственности ФИО3 на спорную квартиру (л.д.21, 64, т.1).

Таким образом истцом не представлено доказательств, что заключенные договора являются мнимыми, воля сторон была направлена на совершение других сделок.

Истец ФИО1 утверждает, что между ней и ФИО2 был заключен договор займа денежных средств на сумму 1000000 руб., которые он ей перевел на счет. По данному договору она выплачивала ему проценты.

Согласно представленным распискам ФИО2 получил от ФИО1 общую сумму в размере 181000,00 руб. в счет оплаты долга и процентов. По одной расписке 30000 руб. от 21.10.2015 года в счет оплаты долга, по второй 23.07.2015 года 30000 руб. в счет оплаты долга, 09.09.2015 года 30000 руб. в счет оплаты долга, 29.09.2015 года 30000 руб. в счет оплаты процентов,07.08.2015 года 29000 руб.в счет оплаты процентов,21.08.2015 года 32000 руб.в счет оплаты процентов (л.д.15-16, т.1).

Однако в расписках не указано, в погашении какого договора займа возвращала истец долг, все суммы были оплачены в период с июля по октябрь 2015 года, т.е после подписания Договора купли-продажи спорной квартиры от 23.04.2015 года между истцом и ответчиком ФИО2, а так же после договора подписанным между ФИО2 и ФИО1 от 23.07.2015 года, который не был зарегистрирован и квартира по нему не передавалась.

В феврале 2016 года ответчик. ФИО2 обращался к ФИО1 и ФИО8(члену семьи истца) с просьбой сняться с регистрационного учета и выселиться из <адрес>. В противном случае он будет вынужден обратиться с иском о выселении (л.д.17). Т.е ФИО1 знала, что проживает в квартире, которая принадлежит ФИО2

В последствии, в апреле 2016 года, новый владелец спорной квартиры ФИО3 так же обратился в Левобережный районный суд г.Воронежа с иском к ФИО1, ФИО8 о признании утратившими права пользования спорной квартирой и выселении (л.д.86-88,т.1).

Истец ФИО1 утверждает, что ответчик ФИО2, как директор финансовой организации совершил в отношении нее противоправные действия, завладел её квартирой. Об осуществлении противоправных действий ООО «Финмаркет» в лице директора ФИО2 имеется заявление, подписанное в том числе ФИО9 и направленное СУСК по Воронежской области и в другие организации (л.д.18-19,117-124,т.1,л.д. 60-66,т.2).

По факту проверки сообщений ФИО1 постановлением ст.дознавателя ОД Управления МВД России по г.Воронежу майором полиции ФИО10 15.04.2016 года было отказано в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО2 по ст.159 УК РФ (л.д.76-79,т.2).

Постановлением следователя отдела по расследованию преступлений на территории Центрального района СУ У МВД России по г.Воронежу капитаном юстиции ФИО11 от 06.05.2016 года было отказано в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО2 по ч.2 ст.159 УК РФ (л.д.81-83,т.2).

Постановлением зам.начальника УМВД России по г.Воронежу начальником полиции, полковником полиции ФИО12 от 30.05.2016 года было отказано в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО2 по ч.2ст.159 УК РФ, по сообщению о преступлении.(л.д.67-72,т.2).

Так же Постановлением опер.уполномоченного ОЭБ и ПК У МВД России по г.Воронежу капитаном полиции ФИО13 от 02.08.2016 года было отказано в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО2 по ч.2ст.159 УК РФ по основаниям п.2ч.1ст.24 УПК РФ (л.д.84-89,т.2).

25.03.2016 года истец ФИО1 обращалась к ФИО2 с претензией об оформлении надлежащим образом договора займа на 1 000 000 руб., под проценты в размере 300000 руб., сроком на 3 месяца, либо доплатить ей неоплаченную им часть стоимости квартиры в размере 2000000 руб., поскольку он оплатил ей только 1000000 руб., что бы она могла выкупить у него квартиру за 1300000 руб. по Договору от 23.07.2015 года (л.д.104, т.1).

Т.е на момент рассмотрения данного гражданского дела, данных том, что ФИО2 был привлечен к уголовной ответственности за мошенничество, не имеется.

То что, ФИО2 обратился в Ленинский районный суд г.Воронежа с исковым заявлением о прекращении права пользования жилым помещением, выселении из- жилого помещения, где ответчиком, в том числе, является ФИО6 сын истца (л.д.111-112, т.1), не может повлиять на признание сделки недействительной, а именно договора купли-продажи спорного жилого помещения поскольку ФИО6 был зарегистрирован по другому адресу, совсем в другом жилом помещении..

Истцом ФИО1 представлены квитанции, из которых усматривается, что ей были осуществлены платежи в погашении ее задолженности и задолженности членов ее семьи в кредитных организациях (л.д.116-241, т.2).Это говорит о том, что у истца имелось несколько долговых обязательств.

Свидетель ФИО14 в судебном заседании пояснила, что ее дочь ФИО15 попала в ситуацию, идентичную ФИО4 Т,А. Она пришла в «Финмаркет» по рекламе в газете, где ей пообещали финансовую помощь – заем ипотеки. Также подсунули на подпись не договоры займа, а договоры купли-продажи ФИО2 и обратно, в качестве гарантии, что квартиры не будет перепродана третьим лицам. Ипотеку не оформили, долг перед ФИО2 только рос. В один из дней приехали люди этой фирмы, выломали дверь и выгнали дочь вместе с ребенком на улицу, не дав собрать вещи. При этом присутствовали полицейские, которых вызвали соседи. В Ленинском суде по иску ФИО15 к ФИО2, он выплатил ей часть денег и теперь она ищет жилье.

Свидетель ФИО16 в судебном заседании пояснила, что в 2015 году она обратилась в ООО «Финмаркет-Черноземье» через объявления, где их встретил сотрудник Назари, которого она приняла за сотрудника коммерческого банка. Там ей предложили взять по договору займа наличные деньги в размере 825 000 руб. под залог квартиры без переоформления права собственности. 19.03.2015г. она встретилась с Назари в МФЦ «Максимир» для оформления договора займа и залога на квартиру в качестве обеспечения возврата займа. Всю процедуру оформления документов проводил Назари. Самостоятельно она никаких действий не осуществляла, со специалистами МФЦ не контактировала. Вначале Назари предоставил ей на подпись акт приема-передачи квартиры и сообщил, что она, как заемщик, лишь временно передала свою квартиру, которая являлась единственным жильем, под залог ООО «Финмаркет». Затем, Назари предоставил ей на подпись договор займа, который требовалось срочно подписать, поскольку он спешил. Ее экземпляр договора на руки ей не выдавался, так как Назари каким-то образом получил на руки оба экземпляра. Продавать свое единственное жилье намерения у нее не было, денег от продажи квартиры не получила. Никаких расписок о получении займа или денег за продажу своей квартиры она не писала.

Свидетель Жидков М.В. в судебном заседании пояснил, что истца ФИО1 знает, поскольку видит ее в третий раз. Познакомился с ней весной 2015г., когда с ФИО2 смотрели ее квартиру по <адрес> в <адрес>. ФИО2 попросил его с ним посмотреть квартиру, что решить, покупать ее или нет. Они приехали, посмотрели квартиру ФИО1, сделали фото. Дверь им открыли жильцы. Через несколько дней ФИО1 и ФИО2 заключили договор купли-продажи квартиры. Сделку оформляли в Управлении Росреестра. Цена квартиры была в договоре 3 000 000 руб. Деньги ФИО2 передавал ФИО1 частями, часть наличными – 2 000 000 руб. около машины, часть переводил через банк 1000000 руб. Он присутствовал при передаче денег. Все это происходило около отделения Сбербанка, недалеко от площади Заставы. Уже в этом году в феврале он показывал квартиру ФИО3 перед покупкой, который купил ее за 3 000 000 руб. у ФИО2 и расплатился полностью. Точное описать квартиру не может, но помнит, что она находится на 7 этаже, 4 комнаты, слева кухня, далее идут комнаты, одна из которых проходная. Подробную обстановку в квартире не помнит, поскольку не задавался целью рассмотреть и запомнить ее.

Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст.432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

А согласно ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю). а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка представляет собой сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Такая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон, в связи с чем не предполагает выполнения сторонами ее условий.

Исходя из смысла приведенной нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Применительно к договору купли-продажи мнимость исключает намерение продавца прекратить свое право собственности на предмет сделки, а покупатель, со своей стороны, не намерен приобрести право собственности на предмет сделки.

Ст.16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у о нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено Федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В соответствии с п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним основаниями для государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с

законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» после приема документов, представленных для государственной регистрации прав и регистрации таких документов, следует правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также их оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты прав являются признание права, а также признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности.

В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29. 04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, истцом не представлено доказтельств, что стороны не намеревались создать соответствующие условиям данной сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. Не представлено доказательств, что мнимость сделки была обусловлена порочностью воли каждой из ее сторон. Как указывалось ранее договор купли-продажи между ФИО1 и ФИО2 прошел государственную регистрацию, был подписан акт приема-передачи квартиры. А мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения. В связи с этим, исковые требования ФИО1 к ФИО2, о признании договора купли-продажи квартиры от 23.04.2015 года ничтожным, не подлежат удовлетворению.

В связи с этим, не подлежат удовлетворению и исковые требования о признании договора купли-продажи квартиры между ФИО17 и ФИО3 от 16.02.2016 года мнимым, недействительным, поскольку денежные средства по договору были переданы, квартира так же передана, право собственности по договору были зарегистрированы.

Так же не подлежат удовлетворению исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры от 23.07.2015 года ничтожным, поскольку данный договор вообще не был заключен, вещь не передавалась, денежные средства так же не передавались, договор не прошел государственную регистрацию.

Не подлежат удовлетворению и требования о применении последствий недействительности сделки, восстановления права собственности ФИО1 на <адрес>, восстановления записи о праве собственности ФИО1 на <адрес> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Руководствуясь ст. 194 -199 ГПК РФ, суд

решил :

В иске ФИО1 к ФИО2 ФИО3 признании договоров купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ФИО1 и ФИО2, и от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО3 применения последствий недействительности сделки, восстановления права собственности ФИО1 на <адрес>, восстановления записи о праве собственности ФИО1 <адрес> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца.

Судья Филимонова Л.В.