Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Грене Крамп Недвижимость» к ФИО2 об изменении размера платы за сервитут, взыскании неосновательного обогащения,

У С Т А Н О В И Л :

Истец, ООО «Грене Крамп Недвижимость», обратился в суд с иском к ответчику, ФИО2, об изменении платы за сервитут в размере 58 633 руб. 11 коп., взыскании неосновательного обогащения в размере 5 141 366 руб. 89 коп., мотивируя свои требования тем, что ответчик является собственником земельного участка с кадастровым №, площадью 16 422 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> Данный участок был приобретен им по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ№. На указанном земельном участке расположена часть автомобильной дороги протяженностью 51,93 м, которая является единственной возможностью проезда (прохода) через мост <адрес> к земельным участкам с кадастровыми №, №, №, №, №, №. ООО «Грене Крамп Недвижимость» является собственником земельного участка с кадастровым №, на котором расположено торгово-логистическое здание, используемое им для ведения предпринимательской деятельности. В соответствии с первоначальным проектом соглашения об установлении частного сервитута, п. 4.1 предусматривал стоимость проезда (прохода) в размере 2 590 000 руб. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик представил проект соглашения, который предусматривал повышение стоимости до 5 200 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено соглашение по цене 5 200 000 руб. Данное соглашение ООО «Грене Крамп Недвижимость» вынуждено было подписать, поскольку ДД.ММ.ГГГГ ответчик своими действиями перекрыл проезд по участку автодороги, чем мог нанести существенный ущерб и причинить убытки.

Истец, представители ООО «Грене Крамп Недвижимость» по доверенности ФИО5, ФИО6, в судебное заседание явились, исковые требования поддержали, пояснив, что оспариваемое соглашение было подписано Обществом под давлением, установленная между сторонами цена сервитута на земельный участок площадью 785 кв.м. носит обременительный характер, не соразмерна его стоимости. Согласно заключению эксперта рыночная стоимость сервитута по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 58 633 руб. 11 коп.

Ответчик, ФИО2, и его представитель по доверенности ФИО7, в судебное заседание явились, исковые требования не признали, представили письменные возражения, в которых просят в удовлетворении исковых требований истцу отказать, пояснили, что плата за сервитут была установлена соглашением сторон, добровольно, единовременной выплатой. До заключения соглашения, ответчиком, по просьбе истца, был представлен расчет и обоснование размера платы за сервитут, с которым истец согласился, при этом отсутствие возможности иного подъезда истца к своему земельному участку сторонами даже не изучалась и не рассматривалась. В настоящее время ответчиком произведены значительные вложения в земельный участок, проложена железная дорога, оборудован ж/д переезд, которым пользуется транспорт истца.

Суд, выслушав объяснения явившихся лиц, показания свидетеля, изучив материалы гражданского дела, находит исковые требования подлежащими отклонению.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 43 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица осуществляют принадлежащее им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Как установлено в судебном заседании, ООО «Грене Крамп Недвижимость» на основании договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка площадью 38 106 кв.м, с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.152).

ООО «Грене Крамп Недвижимость» произвело раздел указанного земельного участка на три земельных участка: с кадастровым № площадью 1 479 кв.м, № площадью 2 090 кв.м, № площадью 34 486 кв.м, что также подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.154-156).

ФИО2 является собственником земельного участка площадью 16 422 кв.м, с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора № купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.27-32), что также подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.97).

В связи с необходимостью осуществления проезда (прохода) к зданию, расположенному на принадлежащем истцу земельном участке, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Грене Крамп Недвижимость» и ФИО2 заключено соглашение об установлении частного сервитута на земельный участок (л.д.10-14).

По условиям данного соглашения собственник предоставил пользователю право постоянного ограниченного пользования (сервитут) для прохода и проезда в отношении земельного участка с кадастровым №, расположенным по адресу: <адрес>, сервитут устанавливается в отношении части объекта площадью 785 кв.м, согласно границам, указанным в приложении 1 к соглашению, бессрочно (пункт 1.1.-1.5. соглашения).

Плата за пользование сервитутом была установлена сторонами в размере 5 200 000 рублей единовременно (пункт 4.1 соглашения).

Обязательства по оплате истцом стоимости сервитута выполнены в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями (л.д.15,16), и не оспаривается сторонами.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Грене Крамп Недвижимость» направило ФИО2 требование об изменении условий Соглашения об установлении частного сервитута на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ в части изменения платы за сервитут, указав ее в размере 58 633 руб. 11 коп. (л.д.157-160).

Истец просит изменить п. 4.1 Соглашения в части установления платы за пользование сервитутом, указав ее в размере 58 633 руб. 11 коп., на основании представленного заключения специалиста ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.78-136).

Оставляя без удовлетворения исковые требования истца, суд исходит из следующего:

Правоотношения, возникающие в связи с предоставлением ограниченного права пользования имуществом (земельным участком, другой недвижимостью), подлежат регулированию нормами статей 274 - 276 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Таким образом, по своей правовой природе сервитут представляет вид вещного права, а именно, право ограниченного пользования чужим земельным участком.

Сервитут может устанавливаться, в том числе, для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно пункту 5 статьи 274 Кодекса собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

По смыслу указанных правовых норм в совокупности со ст. 56 ГПК РФ бремя доказывания соразмерности платы за пользование земельным участком последствиям его использования возлагается на собственника земельного участка, обремененного сервитутом.

Размер соразмерной платы за сервитут может изменяться в течение срока, на который сервитут установлен, в случаях и в порядке, установленных ГК РФ и ЗК РФ.

Как утверждает ответчик, с ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, передан в соответствии с договором аренды земельного участка в пользование ООО «Энергосистемы Инвест».

ООО «Энергосистемы инвест» получено разрешение на строительство железнодорожного пути необщего пользования № от ДД.ММ.ГГГГ на земельных участках для промышленного производства с кадастровыми №, №, №, собственником которого является, а также на земельные участки с кадастровыми № и №.

В обоснование соразмерности установленной платы за сервитут собственником земельного участка представлены документы, подтверждающие затраты, произведенные для возможности беспрепятственного пользования земельным участком: разрешение на строительство, извлечение из положительного заключения негосударственной экспертизы, акт приемки железной дороги, локальная смета, квитанция к приходному кассовому ордеру.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО8 пояснил, что состоит в трудовых отношениях с истцом, в мае 2015 года дорога была перекрыта при помощи шлагбаума. Никаких дорожных работ не велось. Данная дорога является единственным проездом к территории истца, других путей нет.

Иных доказательств в подтверждение доводов о понуждении заключения соглашения о сервитуте на крайне обременительных условиях истцом не представлено.

Между тем, исходя из правовой природы сервитута как вида вещного права и условий заключенного между сторонами соглашения о нем, суд полагает, что оснований для внесения изменений в данное соглашение в части размера платы за сервитут по инициативе пользователя не имеется.

Условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 года № 11248/11 по делу № А45-12892/2010).

При рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 274 ГК РФ, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому судам при рассмотрении настоящего иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

Таким образом, из приведенных норм гражданского законодательства о сервитуте следует, что с заявлением об установлении сервитута должно обращаться лицо, которому препятствуют в пользовании земельным участком или иным имуществом, для чего и требуется установление сервитута.

При этом лицо, требующее установление сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд.

В судебном заседании установлено, что в соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ о свободе договора, между сторонами было заключено соглашение об установлении частного сервитута, согласована цена сервитута, договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Доводы представителей истцов о том, что установленная плата за пользование сервитутом является чрезмерно завышенной, и она была принята истцом под давлением, судом отклоняются, поскольку истец, являясь юридическим лицом и осуществляя предпринимательскую деятельность, не является заведомо слабой стороной заключенного договора, при заключении соглашения об установлении сервитута во внесудебном порядке стороны согласовали все его существенные условия, спор отсутствовал. При этом суд считает необходимым обратить внимание на то, что при наличии между собственниками земельных участков какого-либо спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте, в том числе и по вопросу стоимости сервитута, вопрос разрешался бы в судебном порядке с исследованием вопроса о необходимости проезда транспорта истца к принадлежащему ему земельному участку через земельный участок ответчика, возможности доступа истца к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам в виде установления сервитута и т.п., что при наличии взаимной договоренности и заключения соглашения во внесудебном порядке не требуется.

Учитывая изложенное, суд считает, что оснований для изменения соглашения в части размера платы за сервитут по инициативе пользователя не имеется.

Поскольку суд отклоняет указанные требования истца, не подлежат удовлетворению и производные требования о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения, которое в данном случае отсутствует.

На основании вышеизложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд, -

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ООО «Грене Крамп Недвижимость» к ФИО2 об изменении размера платы за сервитут, взыскании неосновательного обогащения – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Чеховский городской суд Московской области в течение месяца.

Председательствующий судья: А.Е. Трощило