Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «А», третьи лица Администрация города Ростова-на-Дону, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о признании права собственности

Установил :

ФИО1 обратилась в суд с иском о признании сделки купли-продажи нежилых строений, заключенную между ФИО1 и ООО «А» от ДД.ММ.ГГГГ, действительной. Признать за ФИО1 право собственности на нежилые строения, расположенные по адресу: <адрес> <адрес>.

В обоснование иска указала следующее, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, и ООО «А», был заключен договор купли-продажи нежилых строений расположенных по адресу: <адрес>. Согласно договору купли-продажи истцом было приобретено следующее имущество: Литер - А, кафе общей площадью 160,4 кв.м.; Литер - Б, административное здание, общей площадью 28,7 кв.м.; Литер - В, здание кафе, общей площадью 205,4 кв.м.; Литер - Д, здание торгового павильона, общей площадью 204,3 кв.м.; Литер - Е, здание павильона, общей площадью 18,5 кв.м.; Литер - З, здание павильона, общей площадью 42,4 кв.м.; Литер –И павильон, общей площадью 138,1 кв.м.; Литер – Г, уборная, общей площадью 54,4 кв.м.; Литер - Р, навес, общей площадью 57, 8 кв.м.; Литер - У, навес, общей площадью 28,8 кв.м.; Литер - X, навес, общей площадью 28,8 кв.м.; Литер - Л, навес, общей площадью 28,2 кв.м.; Литер - О, навес, общей площадью 28,8 кв.м.; Литер - М, навес, общей площадью 28,8 кв.м.

Указанные нежилые помещения были переданы продавцом, которому данные строения принадлежали на праве собственности, и приняты ФИО1 до подписания сторонами договора (пункт 6 Договора).

Оплата произведена истцом в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ г., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с вышеуказанными обстоятельствами, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о регистрации права собственности на вышеуказанные объекты в предусмотренном законом порядке. Истцом были предоставлены все необходимые документы для осуществления регистрационных действий, а именно: заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним от ФИО1, заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним от ООО «А», договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., приказ №№ от ДД.ММ.ГГГГ г., квитанции об оплате пошлины, решение от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 был получен отказ в государственной регистрации права собственности на приобретенные истцом на основании договора купли-продажи нежилые строения, расположенные по адресу <адрес>, при этом оригиналы поданных документов и госпошлина не возращены.

Данный отказ был обжалован Медянниковй в порядке главы 25 ГПК РФ.

Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону в своем решении от ДД.ММ.ГГГГ сделал вывод, что поскольку на момент совершения регистрационных действий (ДД.ММ.ГГГГ г.) право собственности ООО «А» решением суда, вступившим в законную силу, было признано отсутствующим, запись о регистрации такого права ООО «Алекс» в ЕГРП погашена, у регистратора отсутствовали законные основания для регистрации права собственности на объекты недвижимости за ФИО1

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 - без удовлетворения.

Постановлением Президиума Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено и дело оставлено без рассмотрения. ФИО1 разъяснено право разрешить спор в порядке искового производства.

Президиум указал, что применительно к спорным правоотношениям разрешение вопроса о законности либо незаконности действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области зависит от установления обстоятельств, связанных с наличием либо отсутствием законных оснований его возникновения. Таким образом, судебные инстанции, рассмотревшие дело, не приняли во внимание наличие в данном случае спора о праве, который не может быть разрешен в рамках главы 25, регулирующей порядок производства по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.

ДД.ММ.ГГГГг. ООО «А» приобрело у кооператива «К» и ДД.ММ.ГГГГг. у МКП при Ленинском РИКе спорное недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, на основании договоров купли-продажи № и №№, в связи с чем у ООО «А» возникло право собственности на данные объекты.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приобрела у ООО «А» спорное недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи.

Отмена решения суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ. по делу №№, служившего основанием для государственной регистрации в ЕГРП права собственности ООО «А» на спорные объекты недвижимости, не влечет за собой правовых последствий ни в виде прекращения права собственности, ни в виде утраты спорным недвижимым имуществом своего правового статуса, поскольку в резолютивной части постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ. не решен вопрос ни о признании сделки недействительной, ни о применении последствий недействительности сделки. Судебное решение может выступать в качестве основания для прекращения права собственности в том случае, если данное решение вынесено по результатам разрешения по существу спора о праве, и данным решением признано недействительным право собственности того или иного лица.

При этом, предыдущие собственники имущества кооператив «К» либо МКП при Ленинском РИК с исками в Арбитражный суд об оспаривании права собственности ООО «А» на указанное имущество не обращались, равно как и в регистрирующие органы с заявлением об аннулировании государственной регистрации права собственности за ООО «А». Договоры купли-продажи данного недвижимого имущества также никем не оспаривались.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между ФИО1 и ООО «А» также никем не оспорен и действителен. При этом, ООО «А» не уклоняется от участия в регистрации перехода права собственности в пользу ФИО1

Кроме того, в резолютивной части постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ. отсутствует вывод о принадлежности имущества какому-либо другому определенному лицу помимо ООО «А» на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации.

При вынесении решения по делу №№ от ДД.ММ.ГГГГ о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ООО А» на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу <адрес>, суд отказал в назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы, на разрешение которой ООО «А» просил поставить вопрос о том, являются ли спорные строения объектами недвижимости, основываясь на выводах постановления суда апелляционной инстанции по делу №№. При этом, судом была дана повторная правовая оценка представленным в материалы дела доказательствам, в том числе техническим паспортам, а также отчету от ДД.ММ.ГГГГ г., составленному ООО «Н», в котором описаны спорные объекты и оценены как недвижимые, выступая в качестве эксперта и указывая, что «спорные объекты не обладают признаками, позволяющими отнести их к недвижимости, поскольку не имеют кирпичных стен, при их сооружении использовались металлические листы, деревянные доски, шифер, стальной каркас, асбестоцементные волнистые листы, то есть строительные материалы, которые предполагают возможность демонтажа объектов и последующего восстановления без значительного ущерба их назначению», что вступает в значительное противоречие с имеющимися в материалах дела сведениями, изложенными выводами и фактическими обстоятельствами дела.

Администрацией г.Ростова-на-Дону ранее было принято решение об изъятии данного земельного участка для муниципальных нужд и возмещении убытков собственнику расположенных на нем объектов. Именно в связи с этим по заданию на оценку Администрации г.Ростова-на-Дону и в соответствии с муниципальным контрактом на проведение оценки № от ДД.ММ.ГГГГ. центром недвижимости ООО «Н» была проведена оценка принадлежащего ООО «А» недвижимого имущества, находящегося на вышеуказанном земельном участке. Согласно отчета № об оказании консалтинговых услуг по определению возможной рыночной стоимости обязательств по возмещению убытков собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельного участка площадью 0,6943га, расположенного по адресу: <адрес>, составленного ООО «Н» ДД.ММ.ГГГГ., согласованного МУ «Департаментом имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону» возможное итоговое значение рыночной стоимости по возмещению убытков составляет <данные изъяты> руб. без НДС, в том числе размер реального ущерба (без учета НДС) <данные изъяты> руб., размер упущенной выгоды <данные изъяты> руб. На основании произведенной оценки был составлен проект соглашения о компенсации за недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, изымаемом для муниципальных нужд, направленный в наш адрес МУ «Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры г.Ростова-на-Дону» исх.№ от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно заключения о результатах исследования № от ДД.ММ.ГГГГ., произведенного экспертом Учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз» МС ЕВ строения литер «А», «Б», В», «Д», «Е», «3», «И», «Л», «М», «О», «Р», «У», «X», строение без литеры, расположенные на территории по адресу: <адрес> соответствуют требованиям СНиП, пригодны для эксплуатации в соответствии с их функциональным назначением, конструктивные решения обеспечивают необходимую прочность и устойчивость. Строения по назначению являются: «А», «В» - кафе, «Б» - административное, «Д», «Е», «3», «И» - торговый павильон, строение без литеры - общественный туалет, «Л», «М», «О», «Р», «У», «X», - навесы для размещения торговых мест в день проведения ярмарки. Указанные объекты обладают признаками недвижимого имущества, учитывая характер работ по привязке фундамента к местности, по его изготовлению и монтажу, устройство фундамента, выполнение работ по монтажу несущих и ограждающих конструкций на специально возведенном фундаменте, невозможность перемещения объекта без необратимых конструктивных изменений и изменения назначения, производство работ по подводке инженерных коммуникаций (водопровод, канализация, электроснабжение), уровень ответственности данных строений - нормальный - 2.

Также согласно техническим паспортам все вышеуказанные здания являются завершенными строительством объектами, готовыми к эксплуатации, первой группы капитальности, то есть являются объектами недвижимого имущества. Поскольку объекты, фактически расположенные по адресу <адрес> относится к недвижимости, на них распространяется правовой режим, установленный действующим законодательством для этого вида имущества.

Сложилась недопустимая правовая коллизия, когда объекты недвижимого имущества (недвижимые согласно заключению трех экспертиз, одна из которых согласована с МУ «Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону», другая выполнена Федеральным государственным учреждением) здание кафе литер А, общей площадью 160,4 кв.м, административное здание литер Б, общей площадью 28,7 кв.м, здание кафе литер В, общей площадью 205,4 кв.м, здание торгового павильона литер Д, общей площадью 204,3 кв.м, здание павильон литер Е, общей площадью 18,5 кв.м, здание павильона литер 3, общей площадью 42,4 кв.м, здание павильона литер И, общей площадью 138,1 кв.м, навес литер Л общей площадью 28,2 кв.м, строение навес литер М, общей площадью 28,8 кв.м, навес литер О, общей площадью 28,8 кв.м, навес литер Р, общей площадью 57,8 кв.м, строение навес литер У, общей площадью 28,8 кв.м, строение навес литер X общей площадью 28,8 кв.м, расположенные по адресу: <адрес> существуют в натуре, стоят на кадастровом учете, согласно данным, отраженным в учетно-технической документации МУПТИ и ОН, год постройки лит. «А» - ДД.ММ.ГГГГ г., первичная инвентаризация лит «Б», Д», «Е», «3», «И», «Л», «М», «О», «Р», «У», «X», «Г», «В» - ДД.ММ.ГГГГ г., однако право собственности на них ни за кем не зарегистрировано и давление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области отказывает в регистрации права законному владельцу и добросовестному приобретателю такового в лице ФИО1

Заявитель также указывает, что в соответствии с гражданским законодательством РФ, если договор купли-продажи исполнен путем передачи вещи, покупатель становится законным владельцем переданного имущества, даже если переход права собственности не зарегистрирован. Вместе с тем покупатель, будучи лишь законным владельцем, не вправе распоряжаться полученным им имуществом он не может продать купленную вещь, подарить ее, передать по наследству и пр. Решить вопрос об установлении права собственности во внесудебном порядке путем регистрации права собственности в регистрирующем органе невозможно ввиду вышеизложенных обстоятельств. На принадлежащее ФИО1 недвижимое имущество никто не претендует, с ДД.ММ.ГГГГ г. она владеет им, как собственник, несет бремя содержания.

В целях восстановления нарушенных прав ФИО1 как законного приобретателя и владельца недвижимого имущества, расположенного по адресу <адрес>, просит суд признать право собственности на приобретенные ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилые строения, расположенные по адресу <адрес>: Литер - Б, административное здание, общей площадью 28,7 кв.м.; Литер - В, здание кафе, общей площадью 205,4 кв.м.; Литер Г - уборная, общей площадью 54,4 кв.м.; Литер - Д, здание торгового павильона, общей площадью 204,3 кв.м.; Литер - Е, здание павильона, общей площадью 18,5 кв.м.; Литер - 3, здание павильона, общей площадью 42,4 кв.м.; Литер - И, павильон, общей площадью 138,1 кв.м.; Литер - Р, навес, общей площадью 57, 8 кв.м.; Литер - У, навес, общей площадью 28,8 кв.м.; Литер - X, навес, общей площадью 28,8 кв.м.; Литер - Л, навес, общей площадью 28,2 кв.м.; Литер - О, навес, общей площадью 28,8 кв.м.; Литер - М, навес, общей площадью 28,8 кв.м.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области зарегистрировать за ФИО1 право собственности на нежилые строения, расположенные по адресу <адрес>: Литер - А, кафе общей площадью 160,4 кв.м.; Литер Б, административное здание, общей площадью 28,7 кв.м.; Литер - В, здание кафе, общей площадью 205,4 кв.м.; Литер Г - уборная, общей площадью 54,4 кв.м.; Литер - Д, здание торгового павильона, общей площадью 204,3 кв.м.; Литер - Е, здание павильона, общей площадью 18,5 кв.м.; Литер - 3, здание павильона, общей площадью 42,4_ кв.м.; Литер -И, павильон, общей площадью 138,1 кв.м.; Литер - Р, навес, общей площадью 57, 8 кв.м.; Литер - У, навес, общей площадью 28,8 кв.м.; Литер - X, навес, общей площадью кв.м.; Литер - Л, навес, общей площадью 28,2 кв.м.; Литер - О, навес, общей площадью 28,8 кв.м.; Литер - М, навес, общей площадью 28,8 кв.м.

Далее истец уточнил свои исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, просит суд признать сделку купли-продажи нежилых строений, заключенную между ФИО1 и ООО «А» ДД.ММ.ГГГГ, действительной.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилые строения, расположенные по адресу <адрес>: Литер - А, кафе общей площадью 160,4 кв.м.; Литер - Б, административное здание, общей площадью 28,7 кв.м.; Литер - В, здание кафе, общей площадью 205,4 кв.м.; Литер Г - уборная, общей площадью 54,4 кв.м.; Литер - Д, здание торгового павильона, общей площадью 204,3 кв.м.; Литер - Е, здание павильона, общей площадью 18,5 кв.м.; Литер - 3, здание павильона, общей площадью 42,4 кв.м.; Литер - И, павильон, общей площадью 138,1 кв.м.; Литер - Р, навес, общей площадью 57, 8 кв.м.; Литер - У, навес, общей площадью 28,8 кв.м.; Литер - X, навес, общей площадью 28,8 кв.м.; Литер - Л, навес, общей площадью 28,2 кв.м.; Литер - О, навес, общей площадью 28,8 кв.м.; Литер - М, навес, общей площадью 28,8 кв.м.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена, представитель истицы ФИО2, действующая по ордеру, в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала и просила их удовлетворить, с учетом уточнения. Пояснила, что договор был заключен между сторонами, на момент заключения сделки у продаца имелось право собственности на объекты недвижимого имущества, сведения о которых внесены к ЕГРП, право собственности Общества также было зарегистрировано в Управлении Росреестра, основанием послужило решение Арбитражного Суда РО ДД.ММ.ГГГГ года, обязанности сторонами по договору были добросовестно исполнены, деньги оплачены, имущество во владение передано, а то обстоятельство, что впоследствии решением Арбитражного суда право продавца на имущество было признано отсутствующим, не может влиять на ее права как добросовестного приобретателя.

Ответчик представитель ООО «А», действующий на основании доверенности ФИО3 в судебное заседание явился, просил удовлетворить, подтвердил доводы истца, изложенные в иске, указал, что на момент заключения договора купли-продажи право собственности Общества на спорное имущество было зарегистрировано в установленном законом порядке на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда.

Третье лицо представитель Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, действующая на основании доверенности ФИО4 в судебное заседание, явилась, дав пояснения, согласно письменного отзыва, согласно которого возражает против удовлетворения иска.

Третьи лица представитель Администрации города Ростова-на-Дону, Департамент имущественно-земельных отношений в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом, что подтверждается обратными почтовыми уведомлением. Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся третьих лиц в порядке ст.167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав лиц участвующих в деле, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении иска по следующим основаниям.

В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной следки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лица переходит в соответствии с завещанием или законом.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «А» был заключен Договор купли-продажи нежилых строений, расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно договору купли-продажи истцом было приобретено следующее имущество: Литер - А, кафе общей площадью 160,4 кв.м.; Литер - Б, административное здание, общей площадью 28,7 кв.м.; Литер - В, здание кафе, общей площадью 205,4 кв.м.; Литер - Д, здание торгового павильона, общей площадью 204,3 кв.м.; Литер - Е, здание павильона, общей площадью 18,5 кв.м.; Литер - З, здание павильона, общей площадью 42,4 кв.м.; Литер –И павильон, общей площадью 138,1 кв.м.; Литер – Г, уборная, общей площадью 54,4 кв.м.; Литер - Р, навес, общей площадью 57, 8 кв.м.; Литер - У, навес, общей площадью 28,8 кв.м.; Литер - X, навес, общей площадью 28,8 кв.м.; Литер - Л, навес, общей площадью 28,2 кв.м.; Литер - О, навес, общей площадью 28,8 кв.м.; Литер - М, навес, общей площадью 28,8 кв.м.

Оплата произведена истцом в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ г., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о регистрации права собственности на вышеуказанные объекты в предусмотренном законом порядке. Истцом были предоставлены все необходимые документы для осуществления регистрационных действий, а именно: заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним от ФИО1, заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним от ООО «А», договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., приказ №№ от ДД.ММ.ГГГГ г., квитанции об оплате пошлины, решение от ДД.ММ.ГГГГ

Данный отказ был обжалован Медянниковй в порядке главы 25 ГПК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ Решением Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону указано, что поскольку на момент совершения регистрационных действий (ДД.ММ.ГГГГ г.) право собственности ООО «А» решением суда, вступившим в законную силу, было признано отсутствующим, запись о регистрации такого права ООО «А в ЕГРП погашена, у регистратора отсутствовали законные основания для регистрации права собственности на объекты недвижимости за ФИО1

Как следует из части 2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГг. за ООО «А» было признано право собственности на указанное выше имущество, расположенное по <адрес>.

В регистрации права собственности за ФИО1 права собственности в установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок кс ним» отказано по причине признании решением Арбитражного суда зарегистрированного права ООО «А» отсутствующим.

Указанное выше и послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд за защитой своего права.

Между тем, отмена решения суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ. по делу №№, послужившего основанием для государственной регистрации в ЕГРП права собственности ООО «А» на спорные объекты недвижимости, а именно решение Арбитражного суда РО от ДД.ММ.ГГГГ., оставленного без изменения вышестоящими инстанциями, не влечет за собой правовых последствий ни в виде прекращения права собственности, ни в виде утраты спорным недвижимым имуществом своего правового статуса, поскольку в резолютивной части постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ. не решен вопрос ни о признании сделки недействительной, ни о применении последствий недействительности сделки. Судебное решение может выступать в качестве основания для прекращения права собственности в том случае, если данное решение вынесено по результатам разрешения по существу спора о праве, и данным решением признано недействительным право собственности того или иного лица.

В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

При этом в соответствии со ст.130 ГК РФ к объектам недвижимого имущества относятся, в том числе и здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как следует из пункта 3 ст.43 ГК РФ, а также пункта 3 статьи 2 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», моментом заключения договора, подлежащего государственной регистрации, является момент его государственной регистрации.

В соответствии со ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не являются основанием для изменения их отношения с третьими лицами. В случае, когда из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.1 ст.16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им( ими) на то лицо при наличии у него на то нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 29 апреля 2010г. № 10/22 разъяснил, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество покупателя не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но без государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст.551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 ст.556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено, что обязательства сторонами условий договора купли-продажи по передаче имущества и оплате его стоимости исполнены в полном объеме, что не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства.

В соответствии с гражданским законодательством РФ, если договор купли-продажи исполнен путем передачи вещи, покупатель становится законным владельцем переданного имущества, даже если переход права собственности не зарегистрирован. Вместе с тем покупатель, будучи лишь законным владельцем, не вправе распоряжаться полученным им имуществом он не может продать купленную вещь, подарить ее, передать по наследству и пр.

Таким образом, решить вопрос об установлении права собственности во внесудебном порядке путем регистрации права собственности в регистрирующем органе невозможно ввиду вышеизложенных обстоятельств. На принадлежащее ФИО1 недвижимое имущество никто не претендует, с ДД.ММ.ГГГГ г. она владеет им, как собственник, несет бремя содержания.

Требований о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между ФИО1 и ООО «А», никем не заявлено.

То обстоятельство, что спорное имущество является недвижимым, подтверждается представленными кадастровыми паспортами с указанием технических характеристик, а также заключением о результатах исследования № от ДД.ММ.ГГГГ., произведенного экспертом Учреждения «РЦСЭ» МС ЕВ, согласно которым строения литер «А», «Б», В», «Д», «Е», «3», «И», «Л», «М», «О», «Р», «У», «X», строение без литеры, расположенные на территории по адресу: <адрес> соответствуют требованиям СНиП, пригодны для эксплуатации в соответствии с их функциональным назначением, конструктивные решения обеспечивают необходимую прочность и устойчивость. Строения по назначению являются: «А», «В» - кафе, «Б» - административное, «Д», «Е», «3», «И» - торговый павильон, строение без литеры - общественный туалет, «Л», «М», «О», «Р», «У», «X», - навесы для размещения торговых мест в день проведения ярмарки. Указанные объекты обладают признаками недвижимого имущества, учитывая характер работ по привязке фундамента к местности, по его изготовлению и монтажу, устройство фундамента, выполнение работ по монтажу несущих и ограждающих конструкций на специально возведенном фундаменте, невозможность перемещения объекта без необратимых конструктивных изменений и изменения назначения, производство работ по подводке инженерных коммуникаций (водопровод, канализация, электроснабжение), уровень ответственности данных строений - нормальный - 2.

Также согласно техническим паспортам все вышеуказанные строения являются завершенными строительством объектами, готовыми к эксплуатации, первой группы капитальности, что свидетельствует то том, что они являются объектами недвижимого имущества, поскольку обладают всеми необходимыми признаками недвижимого имущества.

Кроме того, сведения как объектах недвижимого имущества внесены к Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, правообладатели отсутствуют.

То обстоятельство, что земельный участок КН № площадью 0,6943 по <адрес>, переданный ООО «А» в аренду для эксплуатации рынка «СуперМ», постановлением Мэра г.Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ. был изъят для муниципальных нужд, а также Постановлением Администрации г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № зарезервирован для 2 этапа 1 очереди строительства мостового перехода через р.Дон в створе <адрес> в <адрес> не свидетельствует об отсутствии оснований для признании за истцом права собственности на расположенные на указанном земельном участке объекты как за добросовестным приобретателем имущества, поскольку не свидетельствует о недействительности заключенной между истцом и ответчиком сделки купли-продажи.

То обстоятельство, что решением Арбитражного суда г.Ростова-на-Дону ДД.ММ.ГГГГ. было постановлено освободить занимаемый Обществом земельный участок, не препятствует, по мнению суда, для защиты истцом своего права путем предъявления настоящего иска, поскольку следует учесть, что сделка купли-продажи не признана недействительной, ФИО1 не являлась участником процесса в Арбитражном суде, не была привлечена к участию в деле, в связи с чем, с учетом положений ст.61 ГПК РФ, указанное решение Арбитражного суда РО не носит для нее преюдициального характера. И не исключает возможности представлять доказательства для установления значимых для разрешения спора обстоятельств.

Кроме того, следует учесть, что на момент заключения спорного договора купли-продажи, ООО «А» владело земельным участком на праве аренды, правоотношения, связанные с прекращением прав Общества на земельный участок были предметом рассмотрения в Арбитражном суде РО в ДД.ММ.ГГГГ, Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ. было оставлено без изменения в части возложения обязанности на Общество по освобождению земельного участка, т.е. уже значительно после заключения договора купли-продажи объектов недвижимого имущества.

При наличии таких обстоятельств данная сделка признается судом действительной, а требования о признании права собственности подлежащими удовлетворению.

Поскольку вопрос о действительности сделки и наличии прав истца как добросовестного покупателя на имущество по договору купли-продажи судом установлено, указанное обстоятельство является значимым для дела обстоятельством, право собственности на объекты недвижимого имущества признаны за истцом, то дополнительного указания о том, что истец является добросовестным приобретателем спорного имущества, по мнению суда, не требуется. Для восстановления нарушенного права истца достаточно указания в резолютивной части решения вещного права, которое за лицом признано в ходе судебного разбирательства.

Доводы представителя Управления Россреестра относительно наличия в ЕГРП обременений в отношений объектов недвижимости, являющихся предметом сделки, в виде ареста, не могут служить, по мнению суда, основанием, с учетом всего вышеизложенного, для отказа в иске и регистрации права собственности на объекты, поскольку право собственности признано за истцом, решение суда подлежит государственной регистрации в установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке, наличие указанных обременений не может служить препятствием для регистрации установленных решением суда прав, вопрос о снятии обременений может быть разрешен в процессе регистрации права собственности также с соблюдением порядка, установленного действующим законодательством.

На основании изложенного, руководствуюсь ст.ст.191-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать договор купли-продажи нежилых строений, заключенный между ФИО1 и ООО «А» ДД.ММ.ГГГГ действительным.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы в Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону.

Председательствующий: