Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца Фоменко Д.А., действующего на основании доверенности <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика Касьяновой Л.И., действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, представителя третьего лица Чебаняна Э.С., действующего на основании доверенности №.№ от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Нестерова Вадима Валентиновича к Администрации г. Ростова-на-Дону, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону, ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза», об оспаривании достоверности величины выкупной стоимости нежилого помещения,

по встречному иску Администрации г. Ростова-на-Дону к Нестерову Вадиму Валентиновичу, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, об изъятии путем выкупа нежилого помещения и признании права муниципальной собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Нестеров В.А. (далее - истец) обратился в суд с настоящим исковым заявлением, указав в его обоснование, что ему на праве собственности принадлежит нежилое помещение, кадастровый номер №, общей площадью № кв.м., номера на поэтажном плане: 1,2. Этаж: Подвал №, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, что подтверждается Свидетельством о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ серии №№, выданным Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ, Администрацией города Ростова-на-Дону было принято Постановление № об изъятии для муниципальных нужд доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, город Ростов-на-Дону, <адрес>, в связи с признанием многоквартирного дома Литер АА1А2, Б, аварийным и подлежащим реконструкции.

Согласно содержанию такого постановления, полученного истцом по адресу его регистрации, ответчиком постановлено изъять для муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома литер АА1А2, Б по <адрес>, аварийным и подлежащим реконструкции: п. 1.3.4.нежилое помещение площадью 11,3 кв.м., расположенное в многоквартирном доме по <адрес>, в г. Ростове-на-Дону.

ДД.ММ.ГГГГ, по адресу регистрации истца поступило уведомление от ответчика исх. № б/н, в соответствии с которым был направлен проект соглашения об изъятии нежилого помещения для муниципальных нужд, принадлежащего на праве собственности истцу, стоимость которого определена на основании Отчета от 04.09.2020 № 20063/09-20 «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения аварийного жилищного фонда» и составила 549 502 (пятьсот сорок девять тысяч пятьсот два) рубля 00 копеек.

Истец до получения такого уведомления, будучи извещенным об установлении стоимости нежилого помещения, обратился в ООО «БизнесКонсалт» для произведения независимой оценки такого нежилого помещения и определения его фактической рыночной стоимости. Согласно Отчету ООО «БизнесКонсалт» № О03-Ф/795 от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость нежилого помещения составляет 1 218 010 (один миллион двести восемнадцать тысяч десять) рублей.

Истец полагает, что произведенная ответчиком оценка рыночной стоимости нежилого помещения чрезмерно занижена, что при утверждении соглашения об изъятии нежилого помещения для государственных нужд, по цене, значительно ниже рыночной, нарушит права истца.

Для определения правильности выводов экспертов, истец обратился в ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» для изготовления рецензии на такой отчет. Согласно Рецензии № от ДД.ММ.ГГГГ, Отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА», не соответствует требованиям действующего законодательства и стандартам оценки. Выводы, сделанные оценщиком Лемешко Э.В., изложенные в Отчете № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненном ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКПЕРТИЗА», являются не обоснованными и не соответствуют фактическим обстоятельствам, связанным с реализацией постановления Администрации города Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ «об изъятии для муниципальных нужд доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, город Ростов-на-Дону, <адрес>, в связи с признанием многоквартирного дома Литер АА1А2, Б, аварийным и подлежащим реконструкции.

На основании изложенного, истец просит суд признать недостоверной стоимость для выкупа нежилого помещения кадастровый номер №, общей площадью 11,3 кв.м., номера на поэтажном плане: 1,2. Этаж: Подвал №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, указанную в Отчете № от ДД.ММ.ГГГГ выполненном ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» в размере 549 502 (пятьсот сорок девять тысяч пятьсот два) рубля 00 копеек. Определить стоимость (цену) для совершения сделки по выкупу нежилого
помещения кадастровый номер №, общей площадью 11,3 кв.м., номера на поэтажном плане: 1,2. Этаж: Подвал №, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, в размере 1 218 010 (один миллион двести восемнадцать тысяч десять) рублей, согласно стоимости, установленной в Отчете № О03-Ф/795 от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленном ООО «БизнесКонсалт».

Администрацией города Ростова-на-Дону предъявлены встречные исковые требования к Нестерову В.В. об изъятии путем выкупа нежилого помещения и признании права муниципальной собственности. В обоснование встречного иска указано, что Нестерову Вадиму Валентиновичу на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью 11,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>. Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ№ «О признании многоквартирного дома по адресу: <адрес>, <адрес>, лит. АА1А2,Б, аварийным и подлежащим реконструкции» собственникам помещений в течение 2-х лет со дня принятия настоящего постановления осуществить реконструкцию многоквартирного <адрес><адрес> с учетом рекомендации Министерства культуры Ростовской области от 17.03.2009 № 01-16а/66Н. В связи с неисполнением собственниками помещений требований о реконструкции многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об изъятии для муниципальных нужд доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, в связи с признанием многоквартирного дома литер АА1А2,Б, аварийным и подлежащим реконструкции». Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ№ внесены изменения в постановление Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ№. Согласно пи. 1.3.4. Постановления № изъятию для муниципальных нужд подлежит нежилое помещение, площадью <адрес> кв.м, расположенное в многоквартирном доме по <адрес> в <адрес>. Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону были проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии. Оценка нежилого помещения, площадью № кв.м, по адресу: <адрес>, <адрес> была проведена ООО «Экспертным учреждением «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА». Экспертным учреждением представлен отчёт № оценке рыночной стоимости нежилого помещения аварийного жилищного фонда обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием составляет 549 502 (пятьсот сорок девять тысяч пятьсот два) рубля 00 копеек. Отчёт об оценке отражает рыночную стоимость изымаемого жилого помещения и составлен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит объективные данные об исследованном оценщиком объекте недвижимости, которые послужили основанием для выкупной цены в вышеуказанном размере. Протоколом заседания городской комиссии от ДД.ММ.ГГГГ№ результаты оценки были согласованы. Ответчику ДД.ММ.ГГГГ было направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии нежилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе с Нестеровым В.В. до настоящего времени
достигнуто. На основании изложенного, истец по встречному иску первоначально просил суд изъять у Нестерова Вадима Валентиновича в муниципальную собственность недвижимого имущества - нежилое помещение, площадью <адрес> кв.м, расположенное в подвале № многоквартирного дома по адресу: <адрес>, по цене равной 549 502 (пятьсот сорок девять тысяч два) рубля 00 копеек. Прекратить право собственности Нестерова Вадима Валентиновича на нежилое помещение, площадью № кв.м., после перечисления возмещения за изымаемое помещение. Признать право муниципальной собственности на нежилое помещение, площадью 11,3 кв.м., после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение. Обязать Нестерова В.В. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Впоследствии истец по встречному иску (ответчик по первоначальному иску) Администрация г.Ростова-на-Дону уточнила исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ и окончательно просила суд изъять у Нестерова В.В. в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - нежилое помещение, площадью <адрес> кв.м, расположенное в подвале № многоквартирного дома по адресу: <адрес><адрес>, по цене равной 250 000 (двести пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек. Прекратить право собственности Нестерова Вадима Валентиновича на нежилое помещение, площадью <адрес> кв.м, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение. Признать право муниципальной собственности на нежилое помещение, общей площадью <адрес> кв.м, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение. Обязать Нестерова Вадима Валентиновича предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение в размере 250000 рублей.

Протокольным определением Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза».

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) по доверенности Фоменко Д.А. первоначальные исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении, встречные исковые требования не признал, просил в удовлетворении встречного иска отказать.

Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) Администрации г. Ростова-на-Дону по доверенности Касьянова Л.И. в судебное заседание явилась, встречные исковые требования с учетом уточнений поддержала, просила встречный иск удовлетворить, в удовлетворении первоначальных исковых требований просила отказать.

Представитель третьего лица Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону по доверенности Чебанян Э.С. в судебном заседании просил первоначальные исковые требования Нестерова В.В. оставить без удовлетворения, уточненный встречный иск Администрации города Ростова-на-Дону - удовлетворить.

Истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) Нестеров В.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Третье лицо ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза» в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Дело в отсутствие неявившихся участников процесса рассмотрено судом в порядке ст. 167 ГПК РФ.

В судебном заседании установлено, что на основании Договора купли-продажи нежилого помещения от 12.11.2014г., Нестеровым В.В. приобретено в собственность нежилое помещение, кадастровый номер №, общей площадью № кв.м., номера на поэтажном плане: 1,2. Этаж: Подвал №, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 24.11.2014г., серии №№, выданным Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Нежилое помещение приобретено Нестеровым В.В. за 250 000 рублей (п. 3 Договора).

Переход права собственности на указанное нежилое помещение к Нестерову В.В. в установленном законом порядке зарегистрирован 24.11.2014г., что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Ранее Постановлением Администрации города Ростов-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ№ многоквартирный дом, расположенный по адресу: город Ростов-на-Дону, <адрес>, лит. АА1А2,Б, признан аварийным и подлежащим реконструкции.

В последующем, постановлением Администрации города Ростов-на-Дону от 20.06.2019г. № в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции, принято решение об изъятии для муниципальных нужд доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, город <адрес>

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ№ внесены изменения в постановление Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ№.

Согласно п.п.1.3.4. Постановления № изъятию для муниципальных нужд подлежит нежилое помещение, площадью 11,3 кв.м, расположенное в многоквартирном доме по <адрес> в городе <адрес>

Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону в адрес ФИО1 направлено уведомление об изъятии земельного участка для муниципальных нужд.

По заданию Нестерова В.В., ООО «БизнесКонсалт» составлен отчет об определении рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью <адрес> кв.м., расположенного по адресу: г. <адрес>, <адрес>, № № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> составила 1218010 рублей.

ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» по заказу Департамента координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону составлен отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости нежилого помещения аварийного жилищного фонда, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, нежилое помещение: Подвал № площадью 11,3 кв.м., согласно которому рыночная стоимость данного нежилого помещения и убытков, причиненных собственнику нежилого помещения в связи с его изъятием, составляет 549502 рубля.

Результаты оценки, представленные в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, согласованы на заседании городской комиссии по согласованию результатов оценки, что подтверждается выпиской из протокола № от 11.09.2020г.

01.10.2020 Нестеровым В.В. от Департамента координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону получено предложение о заключении соглашения об изъятии нежилого помещения для муниципальных нужд, с приложением копий постановлений Администрации города Ростова-на-Дону, отчета об оценке, выписки из протокола заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки, выписки из ЕГРН, кадастровой выписки, проекта соглашения.

Соглашение об изъятии нежилого помещения для муниципальных нужд сторонами до настоящего времени не заключено.

Определением Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 10.02.2021 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».

Согласно выводам поступившего в материалы дела заключения эксперта №-№ от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость принадлежащего ФИО1 на праве собственности нежилого помещения, кадастровый №, общей площадью 11,3 кв.м, номера на поэтажном плане: 1, 2. Этаж: подвал №, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом стоимости доли в праве собственности на земельный участок, кадастровый №, расположенный по адресу: по адресу: <адрес>, а также убытков, причиненных собственнику его изъятием, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 918 042 руб., в том числе: рыночная стоимость нежилого помещения составляет 823 000 руб.; величина убытков, причинённых собственнику изъятием объекта недвижимости, составляет 95042 рубля.

Экспертное исследование проведено в соответствии с установленным порядком его проведения согласно ст. 84 ГПК РФ, при проведении исследования использовались данные, установленные судом, квалификация и уровень экспертов сомнений у суда не вызывают, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы содержат ответы на поставленные судом вопросы, заключение основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании предоставленных сторонами и собранными по делу доказательств с учетом прав и обязанностей эксперта в силу ст.85 ГПК РФ, то есть соответствует требованиям ст.86 ГПК РФ. Кроме того, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УПК РФ.

В силу требований ч.1 ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлениях неоднократно указывал, что из взаимосвязанных положений ч.1 ст.46,52,53,120 Конституции РФ вытекает предназначение судебного контроля как способа разрешения правовых споров на основе независимости и беспристрастности суда (определения N566-О-О от 17.07.2007, N888-О-О от 18.12.2007, N465-О-О от 15.07.2008 и др.). При этом предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия.

Из приведенных положений закона следует, что суд при вынесении решения, оценивает не только относимость, допустимость доказательств, но и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и об удовлетворении встречных исковых требований по следующим основаниям.

В развитие положений п. 3 ст. 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения нормы ст. 32 Жилищного кодекса РФ направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

В силу положений ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (п. 1).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (п. 2).

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (п. 4).

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения (п. 5).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (п. 6).

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (п. 8).

В силу п.п. 9, 10 статьи 32 ЖК РФ если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Таким образом, обеспечение жилищныхправсобственника жилого помещения, расположенного в доме,признанномаварийным и подлежащим сносу или реконструкции, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилогопомещенияс зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

Поскольку законодательные нормы, регулирующие отношения по изъятию нежилых помещений, расположенных в жилом доме, в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельного участка, занятого таким домом, отсутствуют, в соответствии с пунктом 1 статьи6 ГК РФк рассматриваемым правоотношениям подлежат по аналогии применению нормы статьи32 ЖК РФ.

В силу положений статей 56.6-56.10 ЗК РФ решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия. В течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии орган местного самоуправления, принявшие такое решение, направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении.

Как следует из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Исходя из того, что соглашение о сроках, выкупной цене и других условиях выкупа муниципальным образованием нежилого помещения кадастровый номер №, общей площадью № кв.м., номера на поэтажном плане: 1,2. Этаж: Подвал №, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, <адрес>, между администрацией г. Ростова-на-Дону и Нестеровым В.В. достигнуто не было, суд приходит к выводу о том, что указанное нежилое помещение подлежит изъятию у собственника с выплатой выкупной цены.

При этом, при определении выкупной цены нежилого помещения, суд принимает во внимание, что в соответствии с ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации введена
Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ в целях закрепления подхода, в соответствии с которым обязательства публично-правовых образований обеспечить права собственников помещений в связи с признанием дома аварийным и его сносом не могут быть использованы заинтересованными лицами в целях их обогащения.

Поскольку отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, носят длящийся характер, соответственно, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того, как возникло само правоотношение, при таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что при изъятии жилого помещения (заключения с конкретным собственником соглашения об изъятии), осуществляемом после 28.12.2019, размер возмещения за изымаемое жилое помещение определяется в соответствии с положениями, установленными частью 7 статьи 32 ЖК РФ, с учетом положений части 8.2 статьи 32 ЖК РФ.

Часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации
вступила в силу 28.12.2019. Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» не содержит особенностей применения данной нормы в зависимости от даты возникновения права собственности на изымаемое жилое помещение, даты принятия решения об изъятии помещения либо даты направления соглашения об изъятии помещений, поскольку под ее действие подпадают все случаи перехода права собственности (кроме наследования) после даты признания многоквартирного дома аварийным.

Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 4 Гражданского кодекса).

В силу статьи 422 Гражданского кодекса к договору применяются нормы, действовавшие в момент его заключения.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Между сторонами возникли разногласия по выкупной стоимости спорного нежилого помещения, находящегося в многоквартирном доме, признанного непригодным для проживания и подлежащего сносу. Решение суда, которым урегулированы разногласия между сторонами, фактически заменяет соглашение, которое подлежит заключению уполномоченным органом с собственником жилого помещения. Следовательно, в силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации суд должен руководствоваться императивными нормами, действующими на момент рассмотрения такого спора. Размер рыночной стоимости нежилого помещения, в связи с признанием многоквартирного дома непригодным для проживания и подлежащим сносу и изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае несогласия с выкупной ценой, определяется на момент рассмотрения спора в суде.

При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежат применению нормы части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса в редакции, действующей на момент рассмотрения спора в суде.

Материалами дела подтверждается, что право собственности Нестерова В.В. на нежилое помещение в силу статьи 131, пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникло ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 12.11.2014г. Многоквартирный дом, в котором находится нежилое помещение, был признан аварийным ДД.ММ.ГГГГ, то есть договор купли-продажи нежилого помещения был заключен после того, как многоквартирный дом, в котором находится это жилое помещение, был признан аварийным, следовательно, выкупная цена указанного нежилого помещения не может превышать стоимость его приобретения Нестеровым В.В.

В силу вышеизложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении встречных исковых требований об определении выкупной стоимости нежилого помещения в пределах цены сделки, совершенной после признания многоквартирного дома аварийным, с установлением цены выкупа нежилого помещения, кадастровый №, площадью № кв.м., расположенного в подвале № многоквартирного дома по адресу: <адрес>, <адрес>, равной 250000 рублей 00 копеек.

Доводы истцовой стороны по первоначальному иску о приобретении Нестеровым В.В. нежилого помещения по цене 1250000 рублей, указанной в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости от 10.11.2014, подлежат отклонению, поскольку предварительный договор не подтверждает факт заключения основного договора по указанной цене. Напротив, согласно п. 3 договора купли-продажи нежилого помещения от 12.11.2014, зарегистрированного сторонами в установленном порядке в Управлении Росреестра по Ростовской области, продавец Литовченко О.Н. продала указанное нежилое помещение покупателю Нестерову В.В. по цене 250000 рублей. В силу вышеизложенного суд не принимает в качестве относимого и допустимого доказательства представленную истцовой стороной в материалы дела расписку Литовченко О.Н. от 12.11.2014 о продаже спорного нежилого помещения Нестерову В.В. по цене 1250000 рублей, содержание которой не подтверждает сам факт приема-передачи денежных средств от покупателя Нестерова В.В. к продавцу Литовченко О.Н.

Учитывая изложенное, доводы первоначального иска Нестерова В.В. о признании недостоверной стоимости выкупа нежилого помещения, указанной в отчете № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЭУ «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА», необходимости определения выкупной стоимости изымаемого имущества в соответствии с отчетом об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным ООО «БизнесКонсалт», основаны на неверном толковании норм права, в связи с чем, первоначальные исковые требования суд находит не подлежащими удовлетворению.

При отказе в удовлетворении требований первоначального иска суд также считает необходимым отметить следующее.

Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость действий граждан и юридических лиц исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В силу пункта 3 статьи 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

По смыслу вышеприведенных норм, добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Обязательства публично-правовых образований обеспечить права собственников помещений в связи с признанием дома аварийным и его сносом не могут быть использованы заинтересованными лицами в целях их обогащения. Данный правовой подход и был закреплен в части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Поскольку, в силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на выкупаемое имущество переходит к муниципальному образованию, суд приходит к выводу об изъятии у Нестерова В.В. нежилого помещения, путем выкупа по установленной судом цене, и передаче в муниципальную собственность нежилого помещения, с прекращением права собственности Нестерова В.В. и признанием права муниципальной собственности на выкупаемое нежилое помещение.

В целях обеспечения исполнимости принятого решения, суд считает возможным удовлетворить также требование встречного иска о возложении на ответчика обязанности по предоставлению банковских реквизитов для перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Нестерова Вадима Валентиновича к Администрации г. Ростова-на-Дону, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза», об оспаривании достоверности величины выкупной стоимости нежилого помещения – оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Администрации г. Ростова-на-Дону к Нестерову Вадиму Валентиновичу, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, об изъятии путем выкупа нежилого помещения и признании права муниципальной собственности – удовлетворить.

Изъять путем выкупа у Нестерова Вадима Валентиновича в муниципальную собственность объект недвижимого имущества – нежилое помещение, кадастровый №, площадью 11,3 кв.м., расположенное в подвале № многоквартирного дома по адресу: г<адрес>, <адрес>, по цене 250000 рублей 00 копеек, и прекратить право собственности Нестерова Вадима Валентиновича на указанное нежилое помещение после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на объект недвижимого имущества – нежилое помещение, кадастровый №, площадью № кв.м., расположенное в подвале № многоквартирного дома по адресу: <адрес><адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Обязать Нестерова Вадима Валентиновича предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение в размере 250000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через
Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение одного месяца со дня
изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 09 июня 2021 года.

Судья С.И. Быченко