Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «АПК «Красноармеец» к ФИО2 и ФИО6 о прекращении права собственности на долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, признании договора купли-продажи недвижимого имущества заключенным, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, обязании передать ключи от указанного помещения,

установил:

ООО «АПК «Красноармеец» обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, удостоверенного нотариусом Тверского городского нотариального округа Тверской области 18 мая 2020г., зарегистрированного в реестре №, указав, что истцу ООО «АПК «Красноармеец», являющемуся правопреемником колхоза «Красноармеец», на праве собственности принадлежит 57/100 долей в праве собственности на нежилое помещение – здание конторы, общей площадью 548,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Тверская область, Старицкий район, с/п Емельяновское, <...>. Вторым участником долевой собственности с 2008 года являлся ФИО6, которому принадлежало 43/100 долей в праве общей долевой собственности на здание конторы. 10 июля 2019 г. в адрес колхоза «Красноармеец» поступило заявление ФИО6 о продаже принадлежащих ему 43/100 долей здания конторы за цену не менее 900000 руб. 26 июля 2019г. колхоз «Красноармеец» выразил согласие приобрести указанную долю на предложенных условиях. Однако 30 марта 2021г. в ходе рассмотрения в Арбитражном суде Тверской области другого дела истцу стало известно о том, что ФИО6 продал свою долю ФИО1 на основании договора купли-продажи от 18 мая 2020г. По мнению истца, указанная сделка является незаконной, поскольку нарушает предусмотренные статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации права истца на преимущественную покупку по заявленной цене 900000 руб.

В ходе судебного разбирательства истец в соответствии со статьей 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, окончательно просит суд: прекратить право собственности ФИО1 на 43/100 доли в общей долевой собственности на нежилое помещение нежилое помещение – здание конторы, общей площадью 548,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Тверская область, Старицкий район, с/п Емельяновское, <...> (далее также – нежилое помещение, здание конторы); перевести на истца ООО «АПК Красноармеец» права и обязанности покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18 мая 2020г. на согласованных по цене 900000 руб. условиях; признать заключенным между ФИО6 и ООО «АПК Красноармеец» договора купли-продажи недвижимого имущества на согласованных условиях по цене 900000 руб., признать за истцом ООО «АПК Красноармеец» право собственности на 43/100 доли в общей долевой собственности на нежилое помещение нежилое помещение – здание конторы, общей площадью 548,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Тверская область, Старицкий район, с/п Емельяновское, <...>; обязать ответчика ФИО1 передать ООО «АПК Красноармеец» ключи от указанного помещения.

Определением суда от 28 мая 2021г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены – Управление Росреестра по Тверской области, нотариус Тверского городского нотариального округа ФИО7 (том 1 л.д. 2).

Протокольным определением суда от 24 июня 2021г. ФИО6 исключен из числа третьих лиц и привлечен к участию в деле в качестве соответчика (том 1 л.д.239).

Протокольным определением суда от 13 августа 2021г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен нотариус Тверского городского нотариального округа ФИО8.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО3 в письменных возражениях просит в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что права истца при заключении договора купли-продажи от 18 мая 2020г. не были нарушены, требования действующего законодательства, процедура и сроки соблюдены. Указывает, что 18 марта 2020г. представителем продавца ФИО6 истцу через нотариуса Тверского городского нотариального округа Тверской области ФИО4 было направлено заказное письмо с уведомлением о намерении продать свои 43/100 доли в праве общей собственности на здание конторы за цену в размере 10000000 рублей. Данное заявление вручено истцу - 24 марта 2020г., но каких-либо ответов на него от общества не поступило. Оспариваемый договор заключен по истечении месячного срока, установленного статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации на тех же условиях. Кроме того, по ее мнению, истец пропустил установленный пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации трехмесячный срок для обращения в суд с настоящим иском (том 2 л.д. 20-21).

Третье лицо - нотариус Тверского городского нотариального округа ФИО4 в письменных возражениях выражает несогласие с заявленными требованиями, считает, что они не подлежат удовлетворению, поскольку права истца при заключении 18 мая 2020г. договора купли-продажи 43/100 доли в праве общей собственности на здание конторы не были нарушены, требования законодательства о праве преимущественной покупки были соблюдены, процедура извещения также была соблюдена надлежащим образом (том 1 л.д. 209-212).

Представитель нотариуса Тверского городского нотариального округа ФИО4 по доверенности ФИО5 в письменных объяснениях просит суд в заявленных ООО «АПК «Красноармеец» отказать в полном объеме по тем же основаниям.

Истец ООО «АПК Красноармеец», ответчики ФИО1, ФИО6, третьи лица – нотариусы Тверского городского нотариального округа ФИО4 и ФИО8, Управление Росреестра по Тверской области о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

До судебного заседания от представителя истца ООО «АПК «Красноармеец» по доверенности ФИО9 поступило заявление в электронной форме об отложении судебного заседания, которое мотивировано тем, что 28 августа 2021г. истцом подана частная жалоба на определение суда от 13 августа 2021г. об отказе в удовлетворении его ходатайства о передаче дела по подсудности в Арбитражный суд Тверской области, которая до настоящего времени не рассмотрена.

Однако данное ходатайство истца судом отклонено, поскольку в соответствии с действующим законодательством обжалование определения суда о передаче дела по подсудности основанием для приостановления производства по делу или отложения судебного заседания не является.

При этом судом также принято во внимание длительность рассмотрения настоящего гражданского дела.

На другие обстоятельства представитель истца не ссылался, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представил.

В силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителей ответчика ФИО1 по доверенности ФИО3 и третьего лица - нотариуса Тверского городского нотариального округа Тверской области ФИО4 по доверенности ФИО5, которые просили в удовлетворении исковых требований отказать по указанным в письменным возражениям основаниям, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

В силу статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Статьей 246 ГК РФ установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно пунктам 1, 2, 3 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью 2 статьи 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В пункте 14 Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 250 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Судом установлено, что здание конторы, общей площадью 548,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Тверская область, Старицкий район, с/п Емельяновское, <...> принадлежало на праве общей долевой собственности ООО АПК «Красноармеец» - 57/100 долей в праве на основании решения Арбитражного Суда г. Твери от 08 мая 2014г. (том 1 л.д.106-110) и ФИО6 – 43/100 долей в праве на основании договора дарения от 26 мая 2008 года (том 1 л.д.145-147).

ООО АПК «Красноармеец» было зарегистрировано 07 октября 2019 г., создано в результате реорганизации в форме преобразования, его правопредшественником является колхоз «Красноармеец», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 12 августа 2021г. (том 2 л.д.78-87).

18 мая 2020г. ФИО6 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества продал ФИО1 принадлежащие ему 43/100 доли в праве общей долевой собственности здание конторы, общей площадью 548,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Тверская область, Старицкий район, с/п Емельяновское, <...>.

Данный договор 18 мая 2020г. удостоверен нотариусом Тверского городского нотариального округа ФИО4, зарегистрировано в реестре № (том 1 л.д.63-68)

По условиям договора по соглашению сторон принадлежащие ФИО6 43/100 долей в праве общей собственности на здание конторы оцениваются сторонами в 10000000 рублей и продаются за 10 000 000 рублей (пункт 2.1 договора).

Покупатель оплатил ФИО6 в лице представителя по доверенности ФИО10 денежные средства в размере 10000000 руб. наличными за счет собственных денежных средств до подписания договора (пункт 2.2 договора).

Согласно выписке из ЕГРН от 03.06.2021, право собственности на 13/100 долей в здании конторы зарегистрировано за ФИО1 в органах Росреестра - 19 мая 2020г. (том 1 л.д. 50-52).

Доводы истца о том, что при заключении договора купли-продажи от 18 мая 2020г. между ФИО6 и ФИО1 были нарушены его права, как участника общей долевой собственности, суд считает несостоятельными.

Из материалов дела следует, что 18 марта 2020 г. ФИО6 через нотариуса Тверского городского нотариального округа ФИО4 заказным письмом с уведомлением через Почту России направил ООО «Красноармеец» письменное заявление о продаже принадлежащего ему недвижимого имущества – 43/100 долей в праве общей собственности на здание конторы, общей площадью 548,7 кв.м. с кадастровым номером №, находящегося по адресу: Тверская область, Старицкий район, с/п Емельяновское, <...> за 10 000 000 рублей без рассрочки платежей, на условиях расчета полностью до или при подписании договора купли-продажи.

Данное заявление получено ООО «АПК «Красноармеец» 23 марта 2020г. и оставлено без ответа.

Указанные обстоятельства истцом не оспаривались, подтверждаются заявлением ФИО10, действующего от имени ФИО6 по доверенности, удостоверенной частным нотариусом Любарского районного нотариального округа Житомирской области 23 марта 2018г. (том 2 л.д. 34), свидетельством о направлении заявления и (или) документов от 18 мая 2020г., выданным нотариусом Тверского городского нотариального округа Тверской области ФИО4, зарегистрировано в реестре №

Таким образом, ответчик ФИО6 в установленном законом порядке исполнил свою обязанность по извещению в письменной форме истца о намерении продать свою долю в спорном здании конторы с указанием цены.

Договор купли-продажи принадлежащей ответчику ФИО6 доли здания конторы заключен с ФИО1 - 18 мая 2018 г., то есть по истечении срока, установленного частью 2 статьи 250 ГК РФ.

Ответчиками не оспаривалось, что ранее, 01 июля 2019г., ФИО6 направлял правопредшественнику истца – колхозу «Красноармеец», как участнику общей долевой собственности, письменное заявление, удостоверенное врио нотариуса Тверского нотариального округа о продаже принадлежащих ему 43/100 долей в праве общей собственности на здание конторы, общей площадью 548,7 кв.м. с кадастровым номером №, находящегося по адресу: Тверская область, Старицкий район, с/п Емельяновское, <...> за цену не менее 900 000 рублей (том 1 л.д. 30).

26 июля 2019г. колхоз «Красноармеец» направил ФИО6 через нотариуса Тверского нотариального округа ФИО8 заявление, в котором выразил согласие приобрести вышеуказанное имущество на условиях, указанных в заявлении (том 1 л.д. 32).

Однако в установленный месячный срок договор купли-продажи между колхозом «Красноармеец» и ФИО6 не был заключен, доказательств тому, что колхозом «Красноармеец» принимались какие-либо меры к его заключению, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, ФИО6 не был лишен права продать принадлежащие ему 43/100 долей в праве общей собственности на здание конторы за цену выше указанной в первоначальном уведомлении.

Достаточных оснований полагать, что сделка купли-продажи доли здания конторы была заключена между ФИО6 и ФИО1 на условиях, отличных от предложенных истцу, у суда нет.

Доказательств тому, что принадлежащие ФИО6 доли в здании конторы были проданы им ФИО1 за цену менее 10 000 000 рублей, в материалах дела нет.

Следует отметить, что в силу вышеприведенных положений статьи 250 ГК РФ право выбора условий совершения сделки, в том числе, порядка оплаты по сделке и ее обеспечения, принадлежит не истцу, а продавцу.

Заслуживают внимания и доводы ответчика ФИО1 и нотариуса Тверского городского нотариального округа ФИО4 о пропуске истцом трехмесячного срока, предусмотренного частью 3 статьи 250 ГК РФ.

Так, в исковом заявлении указано, что истец узнал о состоявшейся сделке 30 марта 2021г. в ходе рассмотрения в Арбитражном суде Тверской области дела № по иску ИП ФИО11 к ООО «АПК «Красноармеец» о признании за ней права собственности на 6/100 долей в помещении с кадастровым номером №

Вместе с тем, из материалов дела следует, что 21 октября 2020г. ИП ФИО11 обратилась в Старицкий районный суд Тверской области с иском к ООО АПК «Красноармеец» о признании за ней права собственности на 6/100 долей в помещении с кадастровым номером №том 2 л.д. 23-24). К участию в данном гражданском деле в качестве третьего лица был привлечен – ФИО1

Определением Старицкого районного суда Тверской области от 26 октября 2020г. в обеспечение иска ФИО11 был наложен арест на спорное здание с кадастровым номером №, находящегося по адресу: Тверская область, Старицкий район, с/п Емельяновское, <...> (том 2 л.д. 28).

6 ноября 2020г. представитель ООО «АПК «Красноармеец» ФИО9 обратился в суд с заявлением об отмене обеспечительных мер, к которому приложил выписку из ЕГРН от 03.11.2020г. (том 2 л.д.30-31).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 3 ноября 2020г. правообладателями спорного здания конторы являются: ООО «АПК «Красноармеец» - общая долевая собственность, 57/100 доли, дата государственной регистрации права 14.07.2014, и ФИО1 - общая долевая собственность, 43/100 доли, дата государственной регистрации права 19.05.2020.

Определением Старицкого районного суда Тверской области от 17 ноября 2020г. гражданское дело по иску ФИО11 к ООО №АПК «Красноармеец» передано для рассмотрения по подсудности в Арбитражный суд Тверской области.

Следовательно, истец узнал о состоявшейся сделке по отчуждению ФИО6 доли здания конторы в любом случае не позднее, чем 6 ноября 2020г., однако обратился в суд с настоящим иском лишь 18 мая 2021г., что подтверждается штампом на почтовом конверте (том 1 л.д. 6), то есть с пропуском установленного пунктом 3 статьи 250 ГК РФ срока обращения в суд.

Доказательств наличия уважительных причин пропуска срока истцом не представлено, оснований для его восстановления суд не усматривает.

Правовых оснований для признания заключенным между ФИО6 и ООО «АПК Красноармеец» договора купли-продажи недвижимого имущества на согласованных условиях по цене 900000 руб., признания за истцом права собственности на 43/100 доли в общей долевой собственности на нежилое помещение – здание конторы, обязании ответчика ФИО1 передать истцу ключи от указанного помещения, не имеется.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования ООО «АПК «Красноармеец» не подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ООО «АПК Красноармеец» к ФИО1 и ФИО6 о прекращении права собственности ФИО1 на 43/100 доли в общей долевой собственности на нежилое помещение – здание конторы, общей площадью 548,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Тверская область, Старицкий район, с/п Емельяновское, <...>; переводе на ООО «АПК Красноармеец» прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18 мая 2020г. на согласованных по цене 900000 руб.; признании заключенным между ФИО6 и ООО «АПК Красноармеец» договора купли-продажи недвижимого имущества на согласованных условиях по цене 900000 руб., признании за истцом права собственности на 43/100 доли в общей долевой собственности на нежилое помещение – здание конторы, общей площадью 548,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Тверская область, Старицкий район, с/п Емельяновское, <...>; обязании ответчика ФИО1 передать ООО «АПК Красноармеец» ключи от указанного помещения, - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Старицкий районный суд Тверской области в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение в окончательной форме принято «17» сентября 2021 г.

Председательствующий:

УИД 69RS0031-01-2021-000372-60

Дело № 2-221/2021