Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Чех Н.Н. к администрации муниципального образования Темрюкский район и к Филенко А.С, о расторжении договора аренды земельного участка и исключении из ЕГРН записи о регистрации права,

У С Т А Н О В И Л:

Чех Н.Н. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования <адрес> и Филенко А.С. о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенного между администрацией МО <адрес> и Филенко А.С. сроком на 49 лет, предметом которого является земельный участок общей площадью 1654кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № и исключении из ЕГРН записи о регистрации права № от 27.04.2006г. на аренду земельного участка сроком на 49 лет на имя Филенко А.С.

В обоснование своих исковых требований указала, что на основании договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ней и Филенко А.С, , Чех Н.Н. принадлежит жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Право зарегистрировано в установленном законом порядке. По условиям договора жилой дом расположен на земельном участке мерою 1654 кв.м. с кадастровым номером № предоставленном «продавцу» в аренду сроком на 49 лет. Граждане, к которым перешли права собственности на здания, объекты и сооружения, которые стоят на государственной или муниципальной земле, вправе зарегистрировать права собственности на такие участки, кроме случаев, когда земля не может предоставляться в частную собственность (ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса»). Между тем, право на земельный участок при заключении сделки к ней не перешло, по настоящее время спорный земельный участок значится в аренде у Филенко А.С., что подтверждается выпиской ЕГРН. Истица считает, что исходя из вышеназванных норм закона, как собственник жилого дома она имеет право на оформление земельного участка, используемого для эксплуатации принадлежащих ей объектов недвижимости, в аренду или в собственность. Факт наличия договора аренды земельного участка с бывшим собственником жилого дома Филенко А.С. нарушает ее права, препятствует оформлению земельного участка на ее имя, в связи с чем, она обратилась в администрацию муниципального образования <адрес> с заявлением о расторжении договора аренды в связи со сменой собственника жилого дома, однако ей было отказано в расторжении договора, по тем основаниям, что имеется задолженность по арендой плате, произвести которую Чех Н.Н. обязана за Филенко А.С. Также у истицы имеется отказ в государственной регистрации перехода прав по договору аренды, в связи с отсутствием договора аренды и по тем основаниям, что в соответствии с п.1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. Заявление и соглашение от Филенко А.С. на государственную регистрацию представлено не было, так как с момента оформления сделки они не встречались, ее место жительства в настоящее время неизвестно, в связи с чем Чех Н.Н. вынуждена обратиться в суд. Считает, что заявленные требования основаны на законе, тем более что у «Арендатора» имеется задолженность по арендной плате, что является ещё одним основанием для расторжения договора аренды.

Истица Чех Н.Н. в судебное заседание не явилась, будучи надлежащим образом уведомленной о слушании дела. В своем заявлении, адресованном суду, просила рассмотреть дело в ее отсутствие с участием адвоката Шинкаревой О.С., на иске настаивала.

Представитель истца адвокат Шинкарева О.С. заявленные требования поддержала, ссылаясь на доводы, изложенные в иске. Суду также пояснила, что наличие задолженности по уплате арендной платы не является основанием для отказа в иске, так как задолженность образовалась перед администрацией у Филенко А.С., а не у нее, кроме того, администрация хоть и ссылается на наличие задолженности в своем письме, тем не менее встречный иск не заявила, тогда как считает, что обязанность по уплате арендной платы перешла от Филенко А.С. к Чех Н.Н. после регистрации договора купли-продажи жилого дома на ее имя. Кроме того, право взыскания задолженности по арендной плате, администрация имеет, в том числе и после расторжения договора, тогда как истица в случае отказа в иске не сможет в дальнейшем повторно обратиться в суд с иском о расторжении договора между сторонами, даже после погашения задолженности по арендной плате, так как наличие договора аренды между ответчиками препятствует истице в реализации прав на оформление земли в собственность.

Представитель ответчика администрации муниципального образования Темрюкский район Тестов А.В. возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что у истицы имеется задолженность по арендной плате в размере 20989 рублей. Доводы представителя истицы в той части, что она не является стороной по договору аренды земельного участка и в связи этим не обязана оплачивать долги за Филенко А.С. противоречат действующему законодательству, а именно ст.420,421,453 ГК РФ в связи с чем, просил в иске отказать. В остальном поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях на иск.

Ответчица Филенко А.С. в судебное заседание не явилась, место пребывания ответчика неизвестно. По адресам, известным суду, были направлены повестки с уведомлением о дне и времени слушания дела. Из уведомления, полученного судом следует, что по адресу: <адрес>, мкр.Северный <адрес> конверт не был вручен по причине истечения срока хранения. Из отчета об отслеживании отправления (л.д. 38-39), повестка, направленная по адресу: <адрес> следует также, что конверт не был вручен по причине истечения срока хранения.

В соответствии со ст.119 ГПК РФ, при неизвестности места пребывания ответчика, суд приступает к рассмотрению дела после поступления в суд сведений об этом с последнего известного места жительства ответчика.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 119 ГПК РФ с участием представителя ответчика Филенко А.С. - адвоката Шлома Е.А.

Суд, исследовав материалы гражданского дела, выслушав участников процесса, в том числе представителя ответчика, чьё место жительство неизвестно, адвоката Шлома Е.А., который в судебном заседании при вынесении решения полагался на усмотрение суда, считает, что исковые требования Чех Н.Н. подлежат удовлетворению.

На основании договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Чех Н.Н. и Филенко А.С., истице принадлежит жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Как видно из свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись о регистрации право на вышеуказанный объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом общей площадью 50,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> расположен на земельном участке мерою 1654 кв.м. с кадастровым номером 23 30 0903002:58, предоставленном из земель поселения в аренду на 49 лет для ведения личного подсобного хозяйства. Земельный участок находится в аренде у продавца на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела Чех Н.Н. с момента регистрации права собственности на жилой дом в ЕГРН получила в пользование и земельный участок площадью 1654 кв.м., предназначенный для эксплуатации жилого дома, однако указанный земельный участок на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ предоставлен в аренду Филенко А.С..

Как пояснила представитель истца, по настоящее время изменения в договор аренды не внесены. Право аренды зарегистрировано в ЕГРН на имя прежнего собственника жилого дома - Филенко А.С., что отражено в соответствующих выписках от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ.

В рамках досудебного урегулирования спора истица обратилась в администрацию муниципального образования <адрес> с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка по адресу: <адрес>, находящегося в ее фактическом пользовании.

Как следует из письма администрации муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, по результатам рассмотрения данного заявления Чех Н.Н. отказано в расторжении договора заключенного между Филенко А.С. и администраций муниципального образования <адрес> по тем основаниям, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по арендной плате испрашиваемого земельного участка составляет 20989 рублей 96 копеек, в связи с этим указали, что расторжение договора аренды возможно после полного погашения задолженности при условии обоюдного согласия с арендатором земельного участка - Филенко А.С, .

Между тем, как установлено судом и подтверждается материалами дела, истица Чех Н.Н. не является стороной по договору аренды земельного участка по адресу: <адрес>, тогда как является собственником жилого дома, расположенного в границах данного земельного участка.

Если собственник строения приобрел право аренды на земельный участок, то это не исключает его права на приобретение впоследствии этого земельного участка в собственность. Данное право основано на положениях ст. 15 и п. 4 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доводы представителя ответчика о том, что расторжение договора аренды невозможно в виду наличия задолженности по арендной плате у Филенко А.С., суд находит несостоятельным, поскольку в данном случае законом предусмотрена процедура взыскания задолженности по арендной плате, иск о взыскании которой «Арендодатель» на протяжении 12-ти лет не инициировал, тогда как все эти годы арендатор не вносил арендную плату за пользование земельным участком.

Доводы представителя администрации муниципального образования <адрес> относительно того, что права и обязанности по договору аренды переходят к новому покупателю недвижимости в связи с чем, Чех Н.Н. обязана была нести все, связанные с содержанием земельного участка расходы, в том числе и арендную плату, суд находит основанными на законе, между тем администрация муниципального образования <адрес> таких требований о взыскании задолженности не предъявляла. Наличие задолженности по арендной плате не является основанием для отказа в иске, а напротив в соответствии со ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора аренды.

Кроме того, условиями договора аренды (п.4.3.1, 4.3.2, 4.3.3) предусмотрено досрочное расторжение договора в связи существенными нарушениями договора такими как: пользование участком в нарушение условий договора, более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносилась арендная плата, участок используется не по целевому назначению.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Чех Н.Н. не является титульным владельцем земельного участка на праве аренды, вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Указанная регистрация договора аренды в ЕГРН на имя Филенко А.С. нарушает права истицы, препятствует реализации прав, предусмотренных законом на оформление земельного участка в собственность.

Таким образом, суд считает требования Чех Н.Н. основанными на законе и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Чех Н.Н. к администрации муниципального образования <адрес>, Филенко А.С, о расторжении договора аренды земельного участка и исключении из ЕГРН записи о регистрации права - удовлетворить.

Договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенный между администрацией муниципального образования <адрес> и Филенко А.С, сроком на 49 лет, предметом которого является земельный участок общей площадью 1654 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № - расторгнуть.

Исключить из ЕГРН запись о регистрации права № от 27.04.2006г. аренды земельного участка (земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства), расположенного по адресу: Россия, <адрес> сроком на 49 лет на имя Филенко А.С, .

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Темрюкский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательно форме.

Председательствующий: Е.В. Метелкин

Решение суда в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ