Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Рязани к ФИО2, ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л :

Администрация г. Рязани обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

В обосновании заявленных требований истцом - администрацией г. Рязани, было указано, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г. Рязани (Продавец) и ИП ФИО2 (Покупатель) был заключен договор № купли-продажи муниципального имущества (далее Договор) нежилого помещения Н13 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 78,2 кв.м., этаж - подвал, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> (далее Имущество).

На основании вышеуказанного Договора управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области ДД.ММ.ГГГГ была внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № о государственной регистрации перехода права к ИП ФИО2 на имущество.

В соответствии с п. 2.2 Договора продавец предоставил покупателю рассрочку оплаты цены имущества в течение трех лет с момента подписания сторонами Договора.

В соответствии с пунктами 2.3, 2.4, 2.8 Договора оплата основного долга (цены имущества) и процентов за предоставление рассрочки, осуществляется покупателем равными долями по <данные изъяты>, не позднее числа, соответствующего дате заключения Договора, начиная по истечении календарного месяца с Даты заключения Договора.

Всего цена продажи имущества по Договору составила <данные изъяты> рублей.

Пункт 5.2 Договора предусматривает, в случае нарушения установленных договором сроков платежей покупатель уплачивает пени в размере 0,5% от суммы просроченных платежей по основному долгу и (или) процентам за рассрочку оплаты, за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего за установленным днем уплаты платежа.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ИП ФИО2 составляет:

- по основному долгу - <данные изъяты>

- по процентам за предоставление рассрочки - <данные изъяты>

- пени по основному долгу - <данные изъяты>

- пени по процентам за предоставление рассрочки - <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 была направлена претензия № о расторжение договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и с требованием вернуть администрации города Рязани нежилое помещение Н13, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>. Указанные требования ответчиком исполнены не были.

Пункт 3.2 Договора предусматривает, что с момента государственной регистрации права собственности покупателя имущество находится в залоге у продавца до момента полного исполнения покупателем обязательств по оплате установленной договором цены продажи имущества и процентов за предоставление рассрочки.

Согласно п. 4.2.2 Договора покупатель (ИП ФИО2) обязан совершить все необходимые действия для государственной регистрации залога (ипотеки) имущества.

В соответствии с требованиями действующего законодательства, ипотека возникает на основании закона при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества с оплатой в рассрочку, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с п. 3.2 Договора с момента государственной регистрации права собственности покупателя имущество находится в залоге у продавца до момента полного исполнения покупателем обязательств по оплате установленной договором цены продажи имущества и процентов за предоставление рассрочки. Таким образом, в отношении нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, возникла ипотека в силу закона.

В соответствии со статьями 348 и 353 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Как стало известно из выписки из ЕГРП № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ имущество принадлежит ФИО1, право собственности которого возникло на основании договора купли продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрировано в Управлении Росреестра по Рязанской области ДД.ММ.ГГГГ г.

Согласия залогодержателя - администрации города Рязани на отчуждение предмета залога продавцом получено не было.

На основании изложенного, после уточнения в судебном заседании представителем требований, истец просил суд:

1. Расторгнуть договор № купли-продажи муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> и ФИО2 на нежилого помещения № в многоквартирном доме, лит.А, назначение - нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м, этаж - подвал, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>;

2. Взыскать с ФИО2 по договору № купли-продажи муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ задолженность по основному долгу в сумме <данные изъяты>., проценты за предоставление рассрочки в сумме <данные изъяты>., пени по основному долгу в сумме <данные изъяты>., пени по процентам за предоставление рассрочки в сумме <данные изъяты>

3. Обратить взыскание на заложенное имущество - нежилое помещение № в многоквартирном доме, лит.А, назначение - нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м, этаж - подвал, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, определив начальную продажную стоимость <данные изъяты>

Представитель истца администрации г. Рязани - ФИО8 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в заявлении и описательной части решения.

Ответчица ФИО2, извещалась судом по последнему известному месту жительства, однако она в судебное заседание не явилась, повестка направленная ей возвратилась с истечением срока хранения. Судом делались запросы в отдел адресно-справочной работы и информационных ресурсов УФМС России по г. Москве о месте жительства ФИО2, однако точных сведений указанным органом представлено не было.

В связи с изложенным, принимая во внимание, что место жительство ответчицы - ФИО2, в ходе рассмотрения дела установить не представилось возможным, судом, в соответствии со ст. 50 ГПК РФ, в качестве её представителя был назначен адвокат из числа адвокатов Адвокатской палаты Рязанской области.

Участвовавшая в судебном заседании в качестве представителя ответчицы ФИО2 - адвокат ФИО7, с требования истца не согласилась, сославшись на отсутствие оснований для удовлетворения иска.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании требования истца не признал, в обосновании своих возражения он пояснил, что, приобретая спорное нежилое помещение, обременения на него в виде залога (ипотеки) не было зарегистрировано в установленном законом порядке. Договор, заключенный между ним и ФИО2, решением Советского районного суда г. Рязани был признан действительным. По его мнению, на момент регистрации за ним права собственности на приобретенный у ФИО2 объект недвижимого имущества, он не был обременен правами третьих лиц, в том числе администрации г. Рязани, таким образом, у истца нет оснований требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество. На основании изложенного ответчик ФИО1 просил суд в удовлетворении настоящего иска отказать.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика ФИО2 - ФИО7, ответчика ФИО1, изучив материалы дела и исследовав представленные доказательства, находит настоящий иск, подлежащий частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из положений статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Статьей 454 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как следует из положений пункта 1 статьи 485 и статьи 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 1 статьи 488 Гражданского кодекса РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В пунктах 4 и 5 приведенной нормы прав говорится о том, что договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с положениями статьи 489 Гражданского кодекса РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

В судебном заседании по настоящему делу было бесспорно установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом (продавцом) - администрацией г. Рязани, и ответчиком (покупателем) - ИП ФИО2, был заключен договор № купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения № в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж - подвал, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, стоимостью в размере <данные изъяты> рублей (п. 2.1 Договора).

В соответствии с пунктом 2.2 Договора, заключенного между администрацией г. Рязани и ИП ФИО2, продавец предоставил покупателю рассрочку оплаты цены имущества в течение трех лет с момента подписания договора, равными долями по <данные изъяты> ежемесячно, не позднее числа, соответствующего дате заключения договора, последний платеж в размере <данные изъяты>. не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Одновременно с уплатой очередного платежа в погашение основного долга на сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, покупателем должны были быть уплачены проценты в размере 2,75% (п.п. 2.4-2.8 Договора).

Стороны Договора установили, что право собственности на приобретаемое имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в порядке, предусмотренном законодательством. С момента государственной регистрации права собственности покупателя имущество находится в залоге у продавца до момента полного исполнения покупателем обязательств по оплате установленной договором цены продажи имущества и процентов за предоставление рассрочки ( п.п. 3.1, 3.2 Договора).

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП была внесена запись о переходе права собственности на спорное нежилое помещение к ИП ФИО2. При этом запись о регистрации залога в ЕГРП управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области не вносилась.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (впоследствии утратившей статус индивидуального предпринимателя) - продавцом, и ФИО1 - покупателем, был заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения по цене <данные изъяты> рублей. В тот же день нежилое помещение было передано ФИО1 по акту-приема передачи и стороны договора обратились в управление Росреестра по Рязанской области с заявлениями о регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ управлением Росреестра по Рязанской области государственная регистрация перехода прав собственности на спорное нежилое помещение от ФИО2 к ФИО1 была приостановлена.

ДД.ММ.ГГГГ управлением Росреестра по Рязанской области была внесена в ЕГРП запись о наличии обременения на спорное нежилое помещение в виде ипотеки в пользу муниципального образования - г. Рязань на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года, о чем в адрес ФИО2 и администрация г.Рязани были уведомлены.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП была внесена запись о регистрации перехода права собственности на нежилое помещение № в многоквартирном доме, лит.А, назначение - нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м, этаж - подвал, расположенного по адресу: <адрес>, от ФИО2 к ФИО1 и одновременно запись о регистрации ипотеки в пользу муниципального образования г. Рязань при смене собственника, заложенного имущества.

Приведенные обстоятельства были установлены, вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Рязани от ДД.ММ.ГГГГ по ранее рассмотренному гражданскому делу с участием тех же лиц, которые участвуют в настоящем деле, в связи с чем, на основании ст. 61 ч. 2 ГПК РФ они не доказываются вновь и не подлежат оспариванию.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу части 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в статье 450 и пункте 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ.

Так, в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Таким образом, из содержания перечисленных норм следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Положения пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ предусматривают специальные последствия нарушения покупателем условий договора купли-продажи по оплате товара, в соответствии с которой, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ.

В пункте постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса РФ.

Исходя из изложенного следует, что в случае неисполнения покупателем договора купли-продажи недвижимого имущества, по которому произведена государственная регистрация перехода права собственности, в части обязанности по оплате указанного имущества, продавец имеет право требовать как взыскания денежных средств, так и расторжения договора по мотиву существенного нарушения покупателем условий договора.

Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна предоставить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Как следует из карточки лицевого счета по договору купли-продажи по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г., на которой подлежали зачисления платежи ФИО2 в счет оплаты приобретенного у истца имущества, а так же претензии, направленной истцом ФИО2, и расчета задолженности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а так же и на момент рассмотрения настоящего дела, в счет погашения стоимости приобретенного в рассрочку имущества ответчиком - ФИО2, каких-либо платежей не производилось. Таким образом, в настоящее время у ФИО2 перед администрацией г. Рязани имеется задолженность по неисполненному обязательству по оплате цены приобретенного имущества, рассчитанная истцом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ г., сумма которой составляет <данные изъяты> рублей. Так же у ФИО2 перед истцом за указанный период имеется задолженность по возврату процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка в размере <данные изъяты>

Судом были, проверены расчеты, представленные истцом, сумм задолженностей по оплате ФИО2 основного долга (цены имущества) и процентов за предоставление рассрочки, которые, по мнению суда, были произведены на основании условий заключенного сторонами договора, завышенными не являются, в связи с чем признаются судом правильными и достоверными.

Каких-либо доказательств, опровергающих приведенные расчеты, стороной ответчиков суду предоставлено не было.

Основываясь на приведенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ФИО2 были нарушены условия заключенного с истцом договора купли-продажи в части неоплаты стоимости приобретенного в рассрочку недвижимого имущества на условиях и в порядке, предусмотренных договором, а так же процентов на сумму рассрочки. Данные нарушения судом признаются существенными, так как истец в этом случае был лишен возможности получения в бюджет муниципального образования прибыли от продажи муниципального имущества в размерах приведенных выше задолженностей, на которую тот рассчитывал, заключая с ФИО2 договор купли-продажи.

Как видно из претензии от ДД.ММ.ГГГГ, направленной ФИО2 и полученной ей, истцом предпринимались действия по расторжению с ФИО2 договора купли-продажи муниципального имущества № в добровольном порядке, однако в указанный в претензии срок до ДД.ММ.ГГГГ ответчицей каких-либо действий по расторжению договора предпринято не было.

Учитывая, приведенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что установленные в судебном заседании обстоятельства, свидетельствуют о наличии основания, предусмотренного статьей 450 пунктом 2 подпунктом 1 Гражданского кодекса РФ, для расторжения в судебном порядке, заключенного между администрацией г. Рязани и ФИО2 договора купли-продажи муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ № №, в связи чем требования истца в этой части подлежат удовлетворению.

Удовлетворяя требования истца в приведенной части, суд не может согласиться с доводами ответчика ФИО1 о том, что ФИО2 не получала претензии истца, в уведомлении о её получении подпись от имени ФИО2 выполнена не ей. К данному выводу суд пришел исходя из того, что ФИО5 не было представлено каких-либо бесспорных доказательств, указывающих на приведенные обстоятельства.

Так же, принимая во внимание, что ФИО2 обязательства перед истцом по оплате стоимости приобретенного имущества и процентов на сумму рассрочки, путем внесения периодических платежей, в предусмотренные договором сроки не исполнялись, то суд, в соответствии с положениями статьи 486 Гражданского кодекса РФ, находит требования истца о взыскании с ФИО2 задолженностей по оплате стоимости имущества и процентов на сумму рассрочки обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Статьей 329 Гражданского кодекса РФ предусмотрены способы обеспечения обязательств, к которым в частности относятся неустойка и залог.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник, обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Из пункта 5.2 Договора купли-продажи, заключенного между истцом и ФИО2, следует, что продавец имеет право на получение с покупателя пени в размере 0,5% от суммы просроченных платежей по основному долгу и (или) процентам за рассрочку оплаты, за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего за установленным днем уплаты платежа.

Как было установлено в судебном заседании ФИО2 перед истцом не были исполнены обязательства по оплате стоимости приобретенного в рассрочку имущества путем внесения периодических платежей, в связи с чем, с ФИО2 на основании п. 5.2. Договора, за период просрочки указанных платежей подлежат взысканию пени из расчета 0,5% от просроченных сумм задолженностей по основному долгу и процентам за рассрочку оплаты за каждый день просрочки.

Представленный истцом расчет сумм задолженностей по пеням, выполнен на основании условий договора займа, завышенным не является, был проверен судом и признан достоверным.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса РФ суду предоставлено право, уменьшить, подлежащую уплате неустойку (пени), если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Оценивая, установленные по делу обстоятельства, суд находит, что предъявленные к взысканию истцом суммы пеней, явно несоразмерны последствиям и характеру нарушенного ФИО2 обязательства, в связи с чем, считает необходимым уменьшить их размер, а именно: пени по основному долгу - до <данные изъяты> рублей; пени по процентам за предоставление рассрочки - до <данные изъяты> рублей. Таким образом, требования истца в части взыскания с ФИО2 указанных пеней подлежат частичному удовлетворению.

Статьей 334 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

В силу статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» (далее Закон «Об ипотеке») по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Статьей 11 Закона «Об ипотеке» предусмотрено, что ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно статьи 3 Закона «Об ипотеке» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Частью 1 статьи 50 Закона «Об ипотеке» предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со статьей 348 Гражданского кодекса РФ, как и статьей 54.1 Закона «Об ипотеке», взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно статьи 349 Гражданского кодекса РФ и статьи 51 Закона «Об ипотеке» обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В силу положений статьи 353 Гражданского кодекса РФ, аналогичных положениям статьи 38 Закона «Об ипотеке», в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Разрешая требования истца в части обращения взыскания на заложенное имущество, суд не соглашается с позицией ответчика ФИО1 о том, что на момент регистрации за ним права собственности на приобретенный у ФИО2 объект недвижимого имущества, он не был обременен правами третьих лиц, в том числе администрации г. Рязани.

Так, из положений ст. 353 ГК РФ и ст.ст. 11 и 38 Закона «Об ипотеке» следует, что как и обременение в виде ипотеки (залога) недвижимого, так и переход этого обременения к лицу, приобретшему заложенное имущество, возникают с момента государственной регистрации в реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним указанных юридических действий.

Как было установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ была внесена запись в ЕГРП о наличии обременения (ипотеки) на спорное нежилое помещение в пользу истца - администрации <адрес>, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Регистрация же перехода прав собственности к ФИО1 на нежилое помещение Н13 по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, по договору заключенному между ответчиками, была произведена ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, на основании приведенных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что на момент перехода права собственности (возмездного отчуждения) на спорное имущество к ФИО5, обременение (ипотека) на это имущество было зарегистрировано и имело юридическую силу, в связи с чем вместе с переходом права собственности на спорное имущество к ФИО1 перешли и обязанности залогодателя - ФИО2

Принимая во внимание, что судом по делу было установлено о систематическом неисполнении ответчиком ФИО2 перед истцом обязательств по внесению периодических платежей, в размерах и сроки предусмотренные Договором, просрочка исполнения которых на момент обращения администрации г. Рязани в суд составила 23 месяца, то суд, с учетом положений статей 348, 349 и 353 ГК РФ, а так же статей 3, 38, 50. 51 и 54.1 Закона «Об ипотеке», находит возможным, удовлетворить требования истца в части обращения взыскания на залоговое имущество, а именно на принадлежащее ответчику ФИО1 заложенное имущество - нежилое помещение №, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>

Согласно отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного ООО <данные изъяты> представленного истцом, стоимость спорного имущества составляет <данные изъяты> рублей.

Принимая во внимание, что стоимость заложенного объекта недвижимости на момент рассмотрения настоящего дела никем из ответчиков не оспорена, и доказательств иной его стоимости ими так же представлено не было, то суд находит возможным установить выкупную стоимость спорного имущества в размере <данные изъяты> рублей.

Таким образом, основываясь на установленных в судебном заседании обстоятельствах, суд находит требования истца обоснованными, а настоящий иск подлежащим частичному удовлетворению.

Учитывая то обстоятельство, что суд пришел к выводу об удовлетворении иска, то с ответчиков - ФИО2 и ФИО1, не освобожденных от уплаты судебных расходов, в силу статей 103 ГПК РФ, подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина за рассмотрение дела в суде, от уплаты которой был освобожден истец при обращении в суд, а именно с ФИО2 подлежит взысканию гос. пошлины в размере 18439 рублей, с ФИО1 - 4000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск администрации города Рязани к ФИО2, ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить частично.

Расторгнуть заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией города Рязани и ФИО2 договор № купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения № в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж - подвал, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу администрации города Рязани задолженность по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ по основному долгу в размере <данные изъяты> рубля <данные изъяты>, проценты за предоставление рассрочки в размере <данные изъяты> рубля <данные изъяты>, пени по <данные изъяты> 50000 (Пятьдесят тысяч) рублей, а всего сумму в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты>.

Обратить взыскание на предмет залога - нежилое помещение № в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж - подвал, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, имеющее условный номер № принадлежащее по праву собственности ФИО1, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> рублей.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 18439 (Восемнадцать тысяч четыреста тридцать девять) рублей.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 4000 (Четыре тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Рязанском областном суде через Октябрьский районный суд г. Рязани.

Судья М.Н. Кожин