Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Владимире гражданское дело по иску Гречихиной Е. А., Гречихина О. Г. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области о признании несоответствующими закону оснований для регистрации ипотеки на объект недвижимости, признании недействительной и погашении регистрационной записи об ипотеке,

установил:

Гречихина Е.А., Гречихин О.Г. обратились в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области о признании несоответствующими закону оснований для регистрации ипотеки на объект недвижимости, признании недействительной и погашении регистрационной записи об ипотеке.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Мегалит» и Гречихиной Е.А., Гречихиным О.Г. заключен договор уступки права по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями и подземной стоянкой от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области ДД.ММ.ГГГГ. По условиям договора истцы приняли право требования трехкомнатной квартиры проектный номер № на 6 этаже в 9 подъезде, ориентировочной площадью .... кв.м, расположенной на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между истцами и АО «Россельхозбанк» был заключен кредитный договор № на приобретение указанной квартиры. Кроме этого, был заключен договор залога имущественных прав (требований) от ДД.ММ.ГГГГ по договору уступки прав требований. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СК «МЕК» и истцами заключено дополнительное соглашение № к договору № участия в долевом строительстве, в котором стороны изменили объект в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ на трехкомнатную квартиру № на 9 этаже в 6 подъезде расчетной площадью .... кв.м в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>. Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ также были внесены изменения. Вместе с тем, изменений в договор уступки права от ДД.ММ.ГГГГ и договор залога имущественных прав требований от ДД.ММ.ГГГГ изменения внесены не были. ДД.ММ.ГГГГ при получении выписки из ЕГРП было обнаружено, что на объект недвижимости, <адрес><адрес><адрес> наложено ограничение прав и обременение в виде ипотеки в пользу АО «Россельхозбанк». Однако, основанием государственной регистрации ипотеки является договор уступки права по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, в который изменения не были внесены.

Просит признать несоответствующими закону основания для регистрации ипотеки в силу закона на объект недвижимости, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>

Признать недействительной и погасить регистрационную запись об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ№ в отношении жилого помещения, квартиры, площадью .... кв.м, находящейся по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Истцы Гречихина Е.А., Гречихин О.Г. в суд не явились, надлежащим образом извещались о времени и месте судебного заседания. Их представитель Бабушкина И.Н. в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее – Управление) Кузьмичева С.Е. в судебном заседании в удовлетворении исковых требований просила отказать, указав, что Управление по данному иску не может являться надлежащим ответчиком, заявителем избран ненадлежащий способ судебной защиты. Кроме этого пояснила, что запись об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ на объект с кадастровым номером № в пользу АО «Россельхозбанк» отвечает требованиям действующего законодательства, обоснована и признана защитить интересы кредитора. Основания для отказа во внесении в ЕГРН данных сведений у государственного регистратора отсутствовали.

Представитель третьего лица Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» (далее – АО «Россельхозбанк») Киселева Т.В. в судебном заседании поддержала позицию ответчика. Дополнительно пояснила, что согласно п. 5.2 кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, обеспечением исполнения заемщиками своих обязательств является ипотека в силу закона, приобретенного частично с использованием средств кредита жилого помещения, указанного в п. 2.1 договора, с момента государственной регистрации права собственности заемщика на такое жилое помещение. Изменения в регистрационную запись об ипотеке были внесены на основании дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. В решении Октябрьского районного суда г. Владимира от ДД.ММ.ГГГГ дано правовое обоснование обращению взыскания на предмет ипотеки, квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд пришел к следующему.

Согласно постановлению Правительства Российской федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии с частью 1 статьи 41 ГПК РФ или частями 1, 2 статьи 47 АПК РФ.

Согласно ст. 41 ГПК РФ суд при подготовке дела или во время его разбирательства в суде первой инстанции может допустить по ходатайству или с согласия истца замену ненадлежащего ответчика надлежащим. После замены ненадлежащего ответчика надлежащим подготовка и рассмотрение дела производятся с самого начала.

В случае, если истец не согласен на замену ненадлежащего ответчика другим лицом, суд рассматривает дело по предъявленному иску.

Во время судебного разбирательства в судебных заседаниях ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ представителю истцов неоднократно предлагалось произвести замену ненадлежащего ответчика надлежащим, на что представитель истцов был не согласен, в связи с чем, дело рассмотрено по предъявленному иску.

В соответствии с ч. 5 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Абзацем 2 п. 5 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Частями 1 и 2 ст. 9 вышеуказанного закона установлено, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Согласно п. 2 ст. 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

В силу положений п. 2 ст. 11 названного закона ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Из данных правовых норм следует, что обременение объекта недвижимости ипотекой определяется фактом государственной регистрации такого обременения.

В силу ч. 2 ст. 23 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке.

Как указал Президиум ВАС РФ в Информационном письме от ДД.ММ.ГГГГ№ «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно статье 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строительная компания «МЕК», действующей на основании Устава и в интересах ООО «Владимирское территориальное управление строительства» (ООО «ВТУС») с одной стороны (застройщик) и ООО «Мегалит» (участник долевого строительства), с другой стороны, заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой на 70 машиномест (далее – договор ДДУ).

Пунктом 1.1.3.1 договора ДДУ предусмотрена оплата застройщику денежных средств за строительство в соответствии с проектной документацией трехкомнатной квартиры № на 6 этаже в 9 подъезде, ориентировочной площадью .... кв.м в многоквартирном доме со встроено-пристроенными помещениями, подземной автостоянкой на 70 мест (1-4 этапы строительства), расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, местоположение <адрес>

Стоимость строительства квартиры определена соглашением сторон в сумме .... руб. (п. 2.1. договора ДДУ).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Мегалит» (сторона 1) и Гречихиной Е.А., Гречихиным О.Г. (сторона 2) заключен договор уступки права по договору № участия в долевом строительстве. По условиям договора (сторона 1) уступает, а (сторона 2) принимает право требования квартиры. Наряду с уступкой прав (сторона 1) передает, а (сторона 2) полностью принимает на себя все обязательства (стороны 1) по договору ДДУ. Размер денежных средств, подлежащих плате застройщику за квартиру (стороной 2) (стороне 1) составляет .... руб., оплата осуществляется в следующем порядке: .... руб. из собственных средств (стороны 2), .... руб. с использованием кредитных средств АО «Россельхозбанк». По условиям договора, квартира будет находиться в залоге у банка с момента государственной регистрации права собственности (стороны 2) на нее. Залогодержателем по данному залогу будет являться банк (ч. 3 п. 2.2 договора уступки права).

По кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ АО «Россельхозбанк» (кредитор) предоставил Гречихиной Е.А., Гречихину О.Г. (заемщик 1 и заемщик 2) денежные средства в сумме .... руб. под ....% годовых на целевое использование, участие в долевом строительстве трехкомнатной квартиры №. Стороны пришли к соглашению о том, что в отношении квартиры будет оформлено право собственности заемщиков (п. 2.1). Пунктом 5.2 договора стороны пришли к соглашению, что обеспечением исполнения заемщиком своих обязательств по настоящему договору является, в том числе ипотека в силу закона (п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке) с момента регистрации права собственности заемщиков на жилое помещение.

В пункте 3.1.5.1 кредитного договора содержится условие о том, что кредитор представляет денежные средства в кредит после государственной регистрации договора уступки прав требования в соответствии с п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке в пользу кредитора в отношении прав требования в отношении квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ к кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ между АО «Россельхозбанк» и Гречихиными Е.А., О.Г. было подписано дополнительное соглашение №, по условиям которого в статью 2 кредитного договора в первоначальной редакции вносятся изменения, а именно изменился объект недвижимого имущества – предмет возведения строительства в долевом участии – на квартиру № № на 9 этаже в 6 подъезде, ориентировочной площадью .... кв.м в многоквартирном доме со встроено-пристроенными помещениями, подземной автостоянкой на 70 мест (1-4 этапы строительства), расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, местоположение <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СК «МЕК» с одной стороны и Гречихиными Е.А., О.Г. с другой стороны, было заключено дополнительное соглашение № к договору № долевого участия внесены изменения в пункты 1.1.3.1, 1.1.6, 2.1, 3.1, 3.6 ДДУ. Изменения внесены в связи с изменением предмета залога. Стоимость объекта составляет .... руб., денежные средства оплачиваются в полном объеме при подписании дополнительного соглашения № к ДДУ. Залогодержателем является АО «Россельхозбанк».

ДД.ММ.ГГГГ на государственную регистрацию от Гречихиной Е.А., Гречихина Е.А., представителя ООО «ВТУС» (заявка №) были поданы заявления о регистрации права ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, дополнительное соглашение № к договору № долевого участия.

В соответствии с положениями ст. 48 Закона о регистрации сведения в ЕГРН внесены ДД.ММ.ГГГГ.

Акт приема-передачи объекта (<адрес>) между ООО «ВТУС» и Гречихиными Е.А. и О.Г. подписан ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в регистрирующий орган были поданы заявления от Гречихиной Е.А., Гречихина О.Г., представителя АО «Россельхозбанк» ФИО1 о погашении в ЕГРН записи об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ номер записи № (залога в силу закона). Запись об ипотеке была погашена в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ от Гречихиной Е.А., Гречихина О.Г. в регистрирующий орган поступили заявления о регистрации права совместной собственности на объект с кадастровым номером № квартиру № общей площадью .... кв.м, расположенной по адресу: <адрес><адрес> (заявка №). Соответствующие сведения внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись №

ДД.ММ.ГГГГ в Управление обратился представитель АО «Россельхозбанка» с заявлением о внесении в ЕГРН записи об ипотеки в силу закона в отношении объекта с кадастровым номером № (заявка №) в силу того, что право собственности на объект зарегистрировано за заемщиками Гречихиными Е.А., О.Г. которые кредитные средства в полном объеме залогодержателю не вернули.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесены сведения об ипотеке в силу закона в пользу АО «Россельхозбанк» на объект с кадастровым номером № регистрационная запись №

Анализируя представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что запись об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ на объект с кадастровым номером № в пользу АО «Россельхозбанк» отвечает требованиям действующего законодательства, изменение предмета ипотеки не может служить основанием для прекращения ипотеки.

Указание представителем истцов на незаконность заключенных ДД.ММ.ГГГГГречихиными Е.А. и О.Г. дополнительного соглашения № к кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения № к договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ не может быть принято во внимание, поскольку соответствующих требований о недействительности данных соглашений в установленном порядке не предъявлялось, совершенные сделки не оспаривались.

Утверждение представителя истцов на отсутствие изменений в договор залога имущественных прав требований от ДД.ММ.ГГГГ суд также отклоняет, поскольку дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в договор внесен пункт 3.6 о том, что квартира будет находиться в залоге у банка с момента государственной регистрации права собственности, участника долевого строительства. Залогодержателем по данному залогу будет являться АО «Россельхозбанк».

Как следует из материалов дела, на основании данных сделок истцы зарегистрировали свое право собственности на спорный объект недвижимости.

Кроме того, решением Октябрьского районного суда г. Владимира от ДД.ММ.ГГГГ с Гречихиной Е.А., Гречихина О.Г. в солидарном порядке в пользу АО «Россельхозбанк» взыскана задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере ....., расходы по уплате государственной пошлины в размере ..... Кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «Россельхозбанк» и Гречихиной Е.А., Гречихина О.Г. расторгнут. Обращено взыскание на жилое помещение – квартиру, назначение: жилое, общей площадью .... кв.м, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый №.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба Гречихиной Е.А., Гречихина О.Г. – без удовлетворения.

Разрешая данный спор, суд первой инстанции, дал детальную правовую оценку представленным письменным доказательствам, которые были предметом изучения в апелляционном производстве, в связи с чем, обоснованно пришел к выводу о том, что ипотека на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, возникла в силу закона и нарушений при ее регистрации не допущено.

При таких обстоятельствах, с учетом в том числе процессуального положения ответчика, исковые требования Гречихиной Е.А., Гречихина О.Г. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области о признании несоответствующими закону оснований для регистрации ипотеки на объект недвижимости, признании недействительной и погашении регистрационной записи об ипотеке подлежат оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Гречихиной Е. А., Гречихина О. Г. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области о признании несоответствующими закону оснований для регистрации ипотеки на объект недвижимости, признании недействительной и погашении регистрационной записи об ипотеке – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано во Владимирский областной суд через Ленинский районный суд г.Владимира в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий подпись Забавнова Г.П.

....