Гражданский кодекс часть 1

Ключевский районный суд Алтайского края в составе: судьи Кирилловой В.Р., при секретаре Батрак А.А, с участием истцов ФИО2, ФИО3, ответчика ФИО1, представителя ответчика ФИО8, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО2, ФИО3, действующих в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО5 к ФИО1 о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной денежной суммы,

установил:

ФИО2, ФИО3, действующие в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО5 обратились в суд с иском к ФИО1 о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной денежной суммы.

В обоснование своих требований истцы указали, что ДД.ММ.ГГГГ заключили с ответчиком договор купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: <адрес> за 450 000 рублей. В ходе проживания в доме были выявлены недостатки: фундамент прогнил, стены дома заражены грибком, деревянные оконные блоки имеют следы гниения, требуется замена подоконных бревен (2-х окон), замена подвалин несущей стены и пристройки, обработка стен от грибка. Для устранения указанных недостатков необходимо провести ремонт на сумму 129 120 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истцы направили ответчику письменное требование (претензию) о соразмерном уменьшении цены и о возврате излишне уплаченной суммы в размере 129 130 рублей. Ответчик на претензию не ответила.

В связи с указанным, истцы просят уменьшить покупную цену спорного жилого дома на 129 130 рублей и взыскать эту сумму в пользу истцов.

В ходе судебного разбирательства истцы изменили предмет иска и уточнили исковые требования, окончательно просили взыскать стоимость восстановительного ремонта - 126 058 рублей, а также понесенные судебные расходы по оплате услуг экспертов - 23 500 рублей, по оплате юридических услуг - 2 000 рублей и по оплате госпошлины.

В судебном заседании истец ФИО2 пояснил суду, что летом 2015 года они решили купить дом по адресу: <адрес>. Перед покупкой дом осмотрели, визуально недостатков не обнаружили. Договор купли-продажи был заключен ДД.ММ.ГГГГ, но до сентября продавец еще жила в доме. После выселения ответчика ДД.ММ.ГГГГ начали делать ремонт и выяснилось, что полы в туалете и коридоре поражены грибком. Затраты по замене полов в туалете и коридоре в сумме 15 000 рублей продавец им возместила. Затем начал проваливаться пол в кухне, при вскрытии обнаружилось, что лаги поражены грибком. Весной 2016 года истец начал разбирать завалинку у стен и обнаружил, что сгнили нижние бревна, а при утеплении окон обнаружилось, что сгнили бревна под окнами. В мае 2016 года все недостатки были зафиксированы комиссией специалистов администрации Ключевского сельсовета, о чем составлен акт. Расчет затрат для устранения недостатков составил сам, при этом пользовался прайс-листами в интернете, согласен на взыскание расходов по замене полов в кухне в сумме 9 958 рублей по экспертному расчету.

Истец ФИО3 дала аналогичные пояснения.

Ответчик ФИО1 и ее представитель ФИО8 с иском не согласны. ФИО8 пояснила, что дом они строили сами, он почти новый, истец видел, как его строили. Дом, конечно, построен по дешевым технологиям, но они и продавали его дешево. Разрешение на ввод объекта в эксплутацию получено в 2008 году, фактически начали строить в 2005 году, купив готовый сруб. При продаже недвижимости дом был в хорошем состоянии, сухой и теплый. Жилой дом был осмотрен покупателями перед его покупкой, никаких дефектов и недостатков обнаружено не было, состояние дома они не скрывали. Наличия дефектов ФИО8 не опровергает, присутствовала при осмотре дома экспертами, однако полагает, что все обнаруженные дефекты скрытыми не являются и могли быть обнаружены истцами перед покупкой дома. Кроме того, стоимость затрат по ремонту истцом завышена, все можно отремонтировать дешевле.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению в силу следующего:

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Исходя из положений ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и

и ФИО2, ФИО3, действующими в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО5 заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенного по адресу: <адрес>, а также земельного участка общей площадью 1841 кв. м. Согласно п. 2.1 Договора дом оценен сторонами в 440 000 рублей, а земельный участок в 10 000 рублей. Право общей долевой собственности истцов зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 30-340. После вселения осенью 2015 года истцы обнаружили, что полы в туалете и коридоре требуют замены, а весной 2016 года обнаружили, что фундамент дома прогнил, стены поражены грибком, оконные блоки имеют следы гниения.

Данные обстоятельства подтверждаюся письменными доказательствами:

- копией договора купли-продажи земельного участка с жилым домом по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.30-34);

- копией кадастрового паспорта дома (л.д.35,36);

- копией кадастрового паспорта земельного участка (л.д.37-41);

- копией выписки из технического паспорта домовладения, где указан год постройки (л.д.42-48);

- копией разрешения на ввод объекта в эксплутацию от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.49,50);

- копиями свидетельств о государственной регистрации прав ФИО10 (л.д.55-62);

- копией домовой книги, подтверждающей факт проживания ФИО1 в проданном доме до сентября 2015 года (л.д.64);

- актом обследования состояния дома от ДД.ММ.ГГГГ, где приглашенные работники администрации сельсовета и насальник архитектурно-планировочного бюро установили, что фундамент дома прогнил, стены поражены нрибком, оконные блоки имеют следы гиения (л.д.10);

- прайсом строительных работ (л.д.51-54).

Проверив и оценив указанные доказательства каждое в отдельности и в совокупности, суд считает их установленными и доказанными.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не содержит каких-либо специальных указаний о недостатках передаваемого дома. Оценка условий данного договора, позволяет признать, что особые требования к качеству жилого дома, приобретаемого истцами, в договоре не оговаривались.

Следовательно, продавец был обязан передать покупателям жилой дом, техническое состояние которого соответствуют целям его обычного использования, а именно, для постоянного проживания в доме.

Действительно, истцам в данном случае был передан в собственность жилой дом, имеющий значительные технические недостатки.

По делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза, в ходе которой эксперты «Алтайского Бюро Технических Экспертиз» установили, что в доме, расположенном по адресу: <адрес>, имеются недостатки (дефекты, повреждения) в строительных конструкциях жилого дома, а именно:

- фундамент жилого дома полностью поражен биологической коррозией древесины;

- по периметру жилого дома отсутствует отмостка, которая предотвращает попадание сточных и талых вод под несущие конструкции стен;

- искривление горизонтальных линий стен, рассыхание древесины, биологическая коррозия древесины нижних венцов стен в количестве 4 рядов, также биологическая коррозия древесины имеется под оконными проемами;

- поражение биологической коррозией деревянных лаг и напольного покрытия из досок в помещении жилой комнаты;

- рассыхание древесины, трещины в местах сопряжения, трещины стекол оконных блоков в количестве двух окон в помещениях жилых комнат (л.д.73-112).

Причинами образования выявленных дефектов эксперты назвали то, что на стадии возведения не была соблюдена технология устройства деревянных столбов фундамента, деревянных лаг полов (уложены непосредственно на грунт в подполье жилого дома), использование некачественного. материала, отсутствие отмостки. Кроме того, в числе причин названы несвоевременный капитальный ремонт, естественный физический износ деревянных конструкций; постоянное замачивание атмосферными осадками, талыми водами, пучинистые грунты.

Визуально при осмотре дома можно было обнаружить только рассыхание древесины, трещины в местах сопряжения, трещины стекол оконных блоков в количестве двух окон в помещениях жилых комнат, остальные дефекты являются скрытыми.

Поскольку из договора купли-продажи и объяснений сторон следует, что цена дома определялась соглашением сторон, и при этом оценка состояния дома покупателями производилась путем визуального осмотра, при котором они имели возможность определить явные недостатки качества товара, а о наличии скрытых недостатков продавец их в известность не поставила, в договоре такой оговорки нет - следовательно, наличие скрытых недостатков указывает на несоответствие проданного товара требованиям к его качеству, нарушающее права покупателей.

В ходе судебного заседания не представлено доказательств, достоверно указывающих на ненадлежащее содержание истцами приобретенного жилого помещения, результатом чего явилось бы появление оспариваемых недостатков в его качестве.

Утверждение ФИО8, что причиной появления грибка послужиди действия истцов (не открыли отдушины), опровергаются установленными по делу обстоятельствами: отдушины открываются для вентиляции в теплое время года, весной 2016 года по пояснениям ФИО2 они отдушины обнаружили и открыли, до конца сентября 2015 года в доме проживала ФИО1, при которой отдушины были закрыты.

Объективно не вызывает сомнений, что названные скрытые недостатки, действительно таковыми являются, поскольку, как видно из экспертного заключения и фотографий, имеющихся в деле, несоблюдение технологии устройства деревянных столбов фундамента, укладка деревянных лаг полов непосредственно на грунт в подполье жилого дома влекут порчу грибком стен и пола жилого помещения, но обнаружены быть не могли без специальных исследований.

Указания в договоре о том, что о таких отступлениях от качества строения покупатели уведомлены - нет, ввиду чего нельзя сделать вывод о том, что цена дома определялась сторонами с учетом таких недостатков.

Утверждения стороны ответчиков, что данные недостатки могли быть обнаружены при должной осмотрительности покупатедей, опровергаются как экспертным заключением, так и показаниями истца ФИО2, о том, что ямы в подполье дома, куда можно было спуститься для осмотра, нет имеется. В кухне есть узкая шахта, выложенная кирпичем, для размещения насоса для подачи воды в дом, однако в нее спуститься нельзя.

Опрошенная в судебном заседании эксперт ФИО9 суду пояснила, что несмотря на то, что в экспертном заключении названа совокупность причин образования биологической коррозии древесины, по году постройки дом не подлежит капитальному ремонту, который проводится через 15 лет. При осмотре у экспертов сложилось впечатление, что при строительстве был использован некачественный материал. Причиной биологической коррозии деревянных конструкций, является повышенная влажность, которая в данном случае вызвана отсутствием гидроизоляции при возведении фундамента и устройстве полов, недостатком вентиляции. При визуальном осмотре с внешней стороны дома не специалисту бревна могли показаться неповрежденными, а со стороны подполья возможности для осмотра не было.

Стоимость работ по устранению дефектов, составляет, по заключению экспертов, 175 311 рублей, из них 28 768 рублей затраты по демонтажу и установке окон. Конкретные виды, объемы работ и их стоимость приведены в приложении к экспертному заключению (л.д.105-107). Поскольку недостатки окон скрытыми не являлись, эта сумма возмещению не подлежит, итого стоимость восстановительного ремонта составила 146 543 рублей.

При этом, давая оценку доказательствам, представленным сторонами, в том числе, заключению экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, суд исходит из того, что недостатки стен и полов жилого дома, указанные истцом, являются скрытыми, обнаружились в течение непродолжительного времени после покупки дома, что подтверждается актом обследования от ДД.ММ.ГГГГ.Учитывая, что доказательств того, что истец был согласен на принятие объекта недвижимости с вышеуказанными строительными недостатками, ответчиком не представлено, суд полагает исковые требования о возмещении расходов подлежащими удовлетворению.

Истцы просили взыскать 129 120 рублей, включив в стоимость восстановительного ремонта работы по замене поврежденных бревен площадью 30 погонных метров и замене пола и лаг на площади 10 кв. метров, при этом согласились на меньшую оценку стоимости замены полов и окончательно попросили взыскать стоимость восстановительного ремонта - 126 058 рублей. Поскольку указанная стоимость восстановительного ремонта не превышает экспертную, суд полагает иск подлежащим удовлетворению по заявленным истцами требованиям.

Согласно ч. 1 ст. 98 стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, таким образом подлежат взысканию с ответчика в пользу истца ФИО2 расходы по оплате госпошлины в сумме 3 721 рубль 16 копеек, расходы по составлению искового заявления в сумме 2 000 рублей, в пользу истца ФИО3расходы по оплате экспертизы в сумме 23 500 согласно представленных квитанций.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2, ФИО3 в равных долях стоимость восстановительного ремонта - 126 058 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 понесенные судебные расходы по оплате юридических услуг - 2 000 рублей и по оплате госпошлины 3 721 рубль 16 копеек.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 понесенные судебные расходы по оплате услуг экспертов - 23 500 рублей.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Ключевский районный суд.

Судья В.Р. Кириллова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.