Гражданский кодекс часть 1

Когалымский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе председательствующего федерального судьи Фадеева С.А., с участием истца ФИО2, представителя ответчика администрации г. Когалыма ФИО3, действующей на основании доверенности от 27 ноября 2017 года,

при секретаре Сейитхановой Э.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации города Когалыма о понуждении к заключению договора аренды,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском к ответчику и просит обязать муниципальное образование город Когалым в лице комитета по управлению муниципальным имуществом заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, мотивируя тем, что он стал победителем открытых торгов на право заключения договора аренды земельного участка (протокол №). ДД.ММ.ГГГГ между ним и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Когалыма был заключен договор аренды№ земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предоставленный в аренду в результате торгов. Согласно данному договору аренды ему во временное владение и пользование был выделен земельный участок с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ он оформил право собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом, общая площадь застройки <данные изъяты> с кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ между ним и комитетом был заключен договор аренды № земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предоставленный в аренду без торгов. Согласно данному договору аренды ему во временное владение и пользование был выделен земельный участок с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты>. Пунктом 2.1 установлено, что договор заключён однократно для завершения строительства на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.ДД.ММ.ГГГГ между ним и комитетом был заключен договор аренды № земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предоставленный в аренду без торгов. Согласно данному договору аренды ему во временно владение и пользование был выделен земельный участок с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты>. Пунктом 2.1. установлено, что договор заключён однократно на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В установленный срок он не смог достроить жилой дом по причине отсутствия возможности подъезда к строящемуся дому и подвоза строительных материалов в связи с многомесячным перекрытием единственной подъездной дороги. Дорога была перекрыта. Таким образом, он не смог завершить строительство в связи с исполнением п. 4.4.8 договора аренды. Согласно разрешению на строительство от ДД.ММ.ГГГГ№ сроком окончания строительства является ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании истец на исковом заявлении настаивал по вышеизложенным обстоятельствам.

Представитель ответчика администрации г. Когалыма ФИО3, исковые требования не признала и пояснила суду, что в соответствии с пунктом 21 Федерального закона от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Одним из оснований прекращения аренды земельного участка является истечение срока договора аренды земельного участка. Срок договора аренды № истёк ДД.ММ.ГГГГ. На основании вышеизложенного, а также в связи с тем, что ФИО1 уже было использовано право на предоставление спорного земельного участка однократно в аренду для завершения строительства, просит отказать истцу в удовлетворении его требований.

Суд, выслушав истца и представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценив в силу ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) собранные по делу доказательства, как каждого, так и в их совокупности, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям:

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положением п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ), имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 1 ст. 46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Статьей 610 ГК РФ, установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По правилам п. 3 ст. 425 ГК РФ, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Сторонами по делу в судебном заседании были предоставлены доказательства, как в обоснование своих требований, так и в обоснование своих возражений, ходатайств об истребовании дополнительных доказательств в судебном заседании при рассмотрении спора по существу от участников процесса не поступило.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Когалыма и ФИО1 оглы, на основании проведенных торгов, был заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка, для строительства на нем одноквартирного жилого дома усадебного типа, гаража для легковой автомашины, бани, теплицы, хозяйственные постройки. Срок договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между комитетом и ФИО1 заключен договор аренды №, срок договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ на спорный земельный участок вновь был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена предоставленный в аренду без торгов. В соответствии с пунктом договора 2.1 договор заключен однократно для завершения строительства на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ на спорный земельный участок вновь был заключен договор аренды №, государственная собственность на который не разграничена предоставленный в аренду без торгов. В соответствии с пунктом договора 2.1 договор заключен однократно для завершения строительства на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на основании п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела.

Согласно выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ, на объект незавершенного строительства: жилой дом, общая площадь застройки <данные изъяты>%, месторасположение: <адрес> кадастровый №, зарегистрировано право собственности за ФИО1. На основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия которого определен до ДД.ММ.ГГГГ.

За пользование указанным земельным участком на основании договора установлена арендная плата, которую истец производил своевременно, задолженности не имеет, что не оспаривалось стороной ответчика.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 обратился с заявлением на имя Главы города Когалыма и просил продлить договор аренды спорного земельного участка, ввиду невозможности завершения строительства по причине погодных условий, кроме того пояснил, что у него закуплены строительные материалы, а срок разрешения на строительство истекает только ДД.ММ.ГГГГ. Заключен договор на новый срок.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 вновь обратился с заявлением и просил продлить или заключить новый договор аренды спорного земельного участка, сроком на один год, до конца сентября 2018 года, поскольку срок действия договора аренды истёк ДД.ММ.ГГГГ, строительство не завершено, ввиду уважительных причин, участок проезда к его дому на протяжении длительного времени блокирован строительной техникой и запрещающими знаками, что лишает его возможности подъезда и завершения строительства своего дома, что подтверждается письмом ООО «Дорстройсервис» от ДД.ММ.ГГГГ и фотоснимками.

ДД.ММ.ГГГГ администрация города Когалыма отказала ФИО1 в удовлетворении его заявления, указала на обязанность возвратить арендодателю земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 вновь обратился с заявлением о заключении с ним договора аренды спорного земельного участка, ДД.ММ.ГГГГ ему было в этом отказано со ссылкой на п.п.10 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ, положения которой регламентируют предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в аренду, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственниками объектов незавершенного строительства.

Вместе с тем, первоначальный договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный сроком на три года, предусматривал п. 4.3.2 в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок.

Согласно п.п. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства. Указанная норма является императивной.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Согласно п. 3 ст. 28 Федеральный закон от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», собственники объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

На основании п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 №10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Судом установлено, что изначально земельный участок в 2009 году был предоставлен ФИО1 на основании проведённых торгов ДД.ММ.ГГГГ, признанных состоявшимися, что подтверждается протоколом организатора торгов КУМИ администрации города Когалыма № от той же даты.

Согласно п.1.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, арендодатель предоставил арендатору спорный земельный участок для использования в целях для индивидуального жилищного строительства.

В силу ст. 447 ГК РФ (действовавшей на период возникновения правоотношений), договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права, либо специализированная организация. Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени. В случаях, указанных в настоящем кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Согласно письму Министерства Экономического развития Российской Федерации от 20.10.2009 №23-3435, департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел письмо о сроке предоставления органами государственной власти или органами местного самоуправления земельных участков для строительства в случае их предоставления с предварительным согласованием места размещения объекта и в пределах своей компетенции сообщает.

Согласно п. 3 ст. 30 ЗК РФ, предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, постоянное (бессрочное) пользование, а также в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Земельным кодексом не определен срок, на который земельный участок предоставляется для строительства. При определении срока договора аренды земельного участка учитываются соответствующие положения Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса, а также Градостроительного кодекса Российской Федерации, регламентирующего вопросы, связанные со строительством объектов недвижимости.

Так, в соответствии с ч. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, документом, подтверждающим право застройщика осуществлять строительство, является разрешение на строительство. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет. При этом ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса предусмотрена возможность продления срока действия разрешения на строительство.

Также при установлении сроков договора аренды земельного участка, предоставляемого под строительство, определяющим фактором могут быть программы, технические регламенты, проектная документация либо иные документы, устанавливающие сроки строительства.

Ныне действующая редакция закона, в частности, п. 3, ч. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, гласит, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства.

При таких обстоятельствах суд приходит в выводу о том, что администрации г. Когалыма в силу своих полномочий обязана заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:17:0010203:85.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ,

Суд,

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1 к администрации города Когалыма о понуждении к заключению договора аренды, удовлетворить.

Обязать муниципальное образование город Когалым в лице комитета по управлению муниципальным имуществом заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером № с ФИО1

Решение может быть обжаловано в Суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с момента его вынесения в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца через Когалымский городской суд.

Председательствующий С.А.Фадеев

Оригинал судебного решения находится в материалах гражданского дела 2-222/2018