Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

Представитель акционерного общества «Ипотечный Агент Элбинг Столица» обратился в суд с вышеуказанным иском. Истец просил взыскать с ответчика задолженность и обратить взыскание на заложенное имущество. Иск обоснован тем, что с ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО1 и Акционерным банком «Содействие общественным инициативам» (Первоначальный кредитор) был заключен кредитный ФИО3№ ФЛ-Р/018/13 в соответствии с условиями которого, первоначальный кредитор представил кредит в сумме 1500 000 рублей на срок 120 (сто двадцать ) календарных месяцев. В обеспечении исполнения обязательств по Кредитному ФИО3№ ФЛ-Р/018/13 от ДД.ММ.ГГГГ Акционерный банк «Содействие общественным инициативам» (ОАО «Собинбанк» ) заключил с ФИО4 ФИО3 ипотеки №ФЛ-Р/018/13, согласно которому в залог передавалось недвижимое имущество: квартира, расположенная по адресу: <адрес>.

Законным владельцем Закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является Акционерное общество «Ипотечный ФИО5 Столица» (далее - Истец).

В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» о ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прав Истца на Закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной (ФИО3№-ИАЭС купли-продажи закладных (передачи прав на закладные) от 10.10.2016г.) отметки на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной. Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. В связи с неисполнением Ответчиками обязательств, предусмотренных Кредитным договором, на основании п. 7.2.3. Кредитного договора Истцом было выставлено требование о полном

досрочном исполнении обязательств, оставленное Ответчиками без удовлетворения. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность Ответчиков по Кредитному
договору составляет 2 195 970 (два миллиона сто девяносто пять тысяч девятьсот семьдесят) рублей 40 коп., в том числе: остаток задолженности по основному долгу - 1 265 693 (один миллион двести шестьдесят пять тысяч шестьсот девяносто три) руб. 56 коп. проценты за пользование кредитом - 275 070 (двести семьдесят пять тысяч семьдесят) руб. 12 коп., а также начисленные пени в размере 655 206 (шестьсот пятьдесят пять тысяч двести шесть) руб. 72 коп. В соответствии со ст. 334 ГК РФ, ст. 1, ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залог недвижимости»), а также условиями Закладной неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по Договору, в частности, в связи с неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, является основанием дл обращения взыскания на предмет ипотеки. В соответствии со ст. 50 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременно уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В соответствии с п. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, суд должен определить и указать в нем:

-суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

-наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание.

-начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

С целью исключения необоснованного установления начальной продажной стоимости заложенного имущества АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» обратилось в специализированную оценочную компанию для установления реальной рыночной стоимости квартиры.

Согласно заключению эксперта № от 11.05.2017г. независимого оценщика ООО «Росконсалт» рыночная стоимость заложенного имущества составляет 3 599 000 (три миллиона пятьсот девяносто девять тысяч) рублей.

Полагаем, что при установлении начальной продажной цены надлежит руководствоваться стоимостью предмета ипотеки в размере 80 % от указанной рыночной стоимости имущества, а именно в размере 2 879 200 (два миллиона восемьсот семьдесят девять тысяч двести) рублей. В силу п. 1 ст. 56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуются путем продажи с публичных торгов. Полагаем возможным реализовать квартиру на публичных торгах.

На основании чего просит суд:

Взыскать солидарно с ФИО4 ФИО14 и ФИО4 ФИО15 задолженность по Кредитному ФИО3№ ФЛ-Р/018/13 от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на 02.10.2017г. в пользу АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» в размере 2 195 970 (два миллиона сто девяносто пять тысяч девятьсот семьдесят) рублей 40 коп., в том числе:

остаток задолженности по основному долгу - 1 265 693 (один миллион двести шестьдесят пять тысяч шестьсот девяносто три) руб. 56 коп., проценты за пользование кредитом - 275 070 (двести семьдесят пять тысяч семьдесят) руб. 12 коп., а также начисленные пени в размере 655 206 (шестьсот пятьдесят пять тысяч двести шесть) руб. 72 коп.

Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу <адрес>, городской округ <адрес>, кадастровый (условный) № путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 2 879 200 (два миллиона восемьсот семьдесят девять тысяч двести) рублей.

Взыскать с Ответчиков в равных долях в пользу АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» расходы по уплате государственной пошлины в размере 25 179 (двадцать пять тысяч сто семьдесят девять) руб. 85 коп.

Взыскать с Ответчиков в равных долях в пользу АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» расходы по оплате услуг оценочной компании.

В судебное заседание Истец АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица», надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, представил заявление, в котором просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Ответчик ФИО1, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Представитель Ответчика ФИО2 –ФИО10 в судебное заседание не явился, просил отложить судебное заседание на более позднюю дату, ранее в процессе рассмотрения представитель ФИО2 –ФИО10 присутствовал, представил отзыв и просил в иске отказать.

Руководствуясь положениями ч. 4 ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

В процессе рассмотрения дела от Истца и представителя Ответчика поступили отзыв и возражение на отзыв, а также дополнительные документы.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

Оценка сделки на предмет ее действительности, то есть на соответствие действующему законодательству, является предметом судебного разбирательства вне зависимости от того, заявлялись ли сторонами такие требования. Согласно ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. По правилам статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

Истец основывает свои исковые требования на основании договора №-ИАЭС купли-продажи закладных (передачи прав на закладные ) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Банком «Содействие общественным инициативам» и АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица», по настоящему договору согласно п.1.1. были переданы закладные.

В соответствии с п.2.1. Стоимость передаваемых по настоящему договору Прав (требований) указывается Сторонами в Реестрах к настоящему Договору.

В соответствии с п.2.2 Договора уступка прав требования является возмездной.

В соответствии с положениями договора купли-продажи закладных п. 2.3: «Датой перехода прав (требований) по Закладным, состав и стоимость которых определена отдельно в каждом реестре, является дата подписания сторонами соответствующего реестра, при условии зачисления на счет Кредитора денежных средств в размере стоимости уступаемых по настоящему договору Прав (Требование), указанной в каждом Реестре в порядке, предусмотренном в п. 2.1.-2.3. настоящего Договора».

Истец представил в суд реестр № приложение № к договору купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ, в котором не было ссылки на указание, какие закладные передаются, нет цены и сроков предоставления.

В дополнение Истец представил в суд Дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между

Банком «Содействие общественным инициативам» и АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица».

В суд от Истца было представлено возражение на отзыв Ответчика, в котором Истец указывает, что не обязан представлять заемщикам документ об оплате сделки по приобретению прав по закладной.

Истец не представил в суд доказательств оплаты по договору купли-продажи закладных.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Поэтому при рассмотрении судом иска, предъявленного в защиту права, суд должен в первую очередь рассмотреть вопрос о наличии законного права, в том числе в случаях рассмотрения иска, основанного на договоре цессии (перевода долга) - проверить законность цессии (перевода долга), и, следовательно, наличие у стороны спора права, основанного на цессии, либо обязанности, основанной на переводе долга.

В соответствии с пунктом 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Статья 575 Гражданского кодекса Российской Федерации запрещает дарение между коммерческими организациями.

Из смысла статей 572 и 575 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что институт дарения в полной мере применим и к отношениям по уступке права требования (переводу долга), в том числе в части запрета безвозмездной уступки права (перевода долга) между коммерческими организациями.

Возмездность передаваемого права требования не может ставиться под условие реального истребования новым кредитором долга с должника. Договор, по которому новый кредитор обязался перечислять первоначальному кредитору суммы только после взыскания их с должника, не является цессией, поскольку противоречит главе 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, предполагающей безусловную замену лица в обязательстве, и эта безусловность относится в том числе и к возмездности сделки, по перемене лица в обязательстве.

Таким образом, Истец не представил доказательств возмездности сделки на основании которой происходит взыскание.

Судом установлено, что в настоящее время квартира, расположенная по адресу: <адрес>, согласно выписке из ЕГРН №, представленной Ответчиком находится в ипотеке у Акционерного банка «Содействие общественным инициативам », о чем в Росреестре сделана регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ. Вышеуказанные сведения также подтверждены информацией с сайта Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

В судебном заседании представитель ответчиков ранее пояснил суду, что его доверитель исправно платила проценты по указанному кредиту, о чем свидетельствуют копии платежных поручений. Проценты она платила в филиале банка и уплатила в общей сложности более 900000 рублей. После уплаты процентов она получала документы об уплате, для подтверждения платежей. Однако в конце 2014 года филиал банка закрылся и ей сообщили, что ей сообщат, что необходимо будет предпринять в дальнейшем. Она обращалась в банк с заявлениями, однако никакого ответа на свои заявления она не получала. В настоящее время его доверители не отказываются от требований оплаты кредита, однако указанная закладная в Росреестре не зарегистрирована, то есть её могут оставить без квартиры, указав, что данная квартира за АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» не числится. Требования от АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» ей начали приходить с 2017 года. Кроме того, просрочка, которую указывает истец, образовалась не по вине его доверителей.

В силуп. 1ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 данной статьи).

Согласно пунктам 57 и 58 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ (в редакции, действовавшей в период спорных отношений), ограничение (обременение) объекта недвижимости в виде записи об аресте (запрещении), заключается в ограничении прав собственника имущества заключать сделки по отчуждения и перерегистрации имущества. В соответствии спунктом 2статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Следовательно, переход требования по договору ипотеки в результате уступки требования по основному обязательству подлежал государственной регистрации. Акционерное общество «Ипотечный агент Элбинг Столица», как новый залогодержатель, к которому права по договору об ипотеке переходят не в порядке уступки права требования, а по иным основаниям, установленным законом, вправе в любой момент потребовать от учреждения юстиции внесения изменений в регистрационную запись на основании одного лишь своего собственного заявления (пункт 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»). Для подтверждения своих прав на взыскание с Ответчика денежных средств, а также обращения взыскания на заложенное имущество, акционерное общество «Ипотечный агент Элбинг

Столица» должен был внести соответствующую запись о замене (взыскателя) в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в целях доказательств своих прав на данное имущество.

В соответствии с закладной, подписанной между Ответчиком и Акционерный банк «Содействие общественным инициативам», в п.13.1 «Настоящая закладная в соответствии с п.п. 1 и 2 статьи 13 Федерального закона «Об ипотеки (залоге недвижимости) удостоверяет право залогодержателя, каковым выступает любой законный владелец настоящей закладной, на получение исполнения по указанному в разделе 4 настоящей закладной и обеспеченному ипотекой денежному обязательству без предоставления других доказательств существования этого обязательства, а также удостоверяет принадлежность этому лицу права залога на Квартиру, обремененную ипотекой.

В соответствии с условиями закладной, представленной в суд п. 13.2. Закладной: «Изменение любых условий настоящей закладной осуществляется по соглашению Залогодателя, Должника и законного владельца настоящей закладной. Внесение изменений в содержание настоящей закладной производится путем ее аннулирования и одновременно с этим выдачи новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений, либо приложения к ней оригинала соглашения между Залогодателем, Должником и законным владельцем настоящей закладной, зарегистрированного в установленном федеральном законом порядке, и указание в тексте самой закладной на соглашение, как на документ, являющейся неотъемлемой частью договора».

В соответствии состатьей 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерацииписьменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе, полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, либо иным, позволяющим установить достоверность документа, способом.

Истец, ссылаясь на конфиденциальность взаимоотношений по купле-продаже, не представил доказательств об осуществлении им платежей, то есть не представил доказательств об исполнении существенного условия договора купли-продажи закладной.

В суд Истцом представлены противоречивые доказательства в виде дополнительных соглашений к основному договору, по которому произведена купля-продажа, суд оценивает эти доказательства недостаточными для подтверждения возмездности сделки.

В процессе передаче прав по закладной, отмеченной в реестре за № от ДД.ММ.ГГГГ, нет данных и ссылки на дополнительные соглашения, которые были заключены после заключения основного договора купли-продажи закладных,в соответствии с представленным договором все дополнения должны быть в письменной в форме, а следовательно и отражаться в закладной.

Доказательств направления в адрес Ответчика документов не представлено, Ответчику не направлялось никаких документов, никаких дополнительных соглашений к закладной ею подписано не было, Акционерный банк «Содействие общественным инициативам» претензий по кредитному договору не выставляет. Акционерное общество «Ипотечный агент Элбинг Столица» не представило доказательств перехода к ней прав по закладной, а также наличие у Ответчика перед ним задолженности.

В соответствии с закладной и с положениями действующего законодательства все действия по закладной должны быть согласованы с Ответчиком, оценка имущества должна быть совершена с участием Ответчика, доказательств участия Ответчика при оценке имущества не предсталено. Ответчик в своем отзыве не согласился с размером оценки, согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость квартиры составляет 4249090 рублей 9 копеек, а оценочная стоимость указанная экспертом даже ниже кадастровой.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что требования истца не могут быть удовлетворены.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица » к ФИО4 ФИО16 и ФИО4 ФИО17 отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Чеченской Республики в течение месяца со дня его вынесения путем подачи жалобы через Шалинский городской суд Чеченской Республики.

Председательствующий (подпись) А.А. Хумигов

Копия верна:

Судья А.А. Хумигов