Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Ак Барс Девелопмент» к ФИО1 о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Ак Барс Девелопмент» (далее – истец) обратилось в суд с иском к ФИО1 (далее – ответчик) о взыскании денежных средств.

Иск мотивирован тем, что <дата изъята> между ФИО1 (покупатель) и ООО «Ак Барс Девелопмент» (продавец), в лице ООО «Ак Барс Дом» был подписан предварительный договор №АБД/9/О-1109-1/170/18/АБН купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 170,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят> (цокольный этаж), которое будет создано путем размежевания нежилого помещения <номер изъят>, назначение: нежилое, в многоквартирном доме, этаж: 1, общая площадь: 366,9 кв.м., расположенном по адресу: <адрес изъят>, кадастровый <номер изъят>.

Цена помещения по договору составляла: 7 488 800 руб., в том числе НДС 18% в размере 1 142 359 руб. 33 коп.

В связи с межеванием нежилого помещения <номер изъят>, расположенного по адресу: <адрес изъят> общей площадью 170,2 кв.м. и образованием нежилого помещения <номер изъят> с общей площадью 177,2 кв.м., цена нежилого помещения по договору составляет 7 796 800 руб., в том числе НДС 20% в размере 1 248 000 руб.

На основании увеличения площади нежилого помещения <номер изъят>, размежеванного в помещение <номер изъят>, по данным технической инвентаризации на 7,00 кв.м., у ответчика возникли обязательства по оплате разницы стоимости нежилого помещения исходя из расчета базовой стоимости одного квадратного метра 44 000 руб. в размере 308 000 руб.

В адрес ответчика направлялись требования о необходимости произведения оплаты вышеуказанной суммы, данные требования ответчиком оставлены без удовлетворения.

На основании изложенного, истец просит взыскать с ответчика задолженность в размере 308 000 руб., пени в размере 175 560 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 036 руб.

Определением Приволжского районного суда города Казани от 6 сентября 2021 г. настоящее дело передано по подсудности в Советский районный суд города Казани.

Определением Советского районного суда города Казани от 12 октября 2021 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено ООО «Ак Барс Недвижимость».

Впоследствии представитель истца требования уточнил в части неустойки, просил взыскать неустойку за период с 19 января 2021 г. по 13 мая 2021 г. в размере 177 100 руб., остальные требования оставил без изменения.

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании заявленные требования не признал, просил в их удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях. В случае удовлетворения иска, просил применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к неустойке.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, просил иск удовлетворить.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений пункта 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно положениям пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

На основании пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует и судом установлено, что 25 сентября 2018 г. между ФИО1 (покупатель) и ООО «АК Барс Недвижимость» (продавец, в настоящее время – ООО «Ак Барс Дом»), действующим на основании агентского договора №1 от 1 февраля 2011 г., заключенного с ООО «Ак Барс Девелопмент», был заключен предварительный договор №АБД/9/О-1109-1/170/18/АБН купли-продажи нежилого помещения.

В соответствии с условиями указанного договора стороны обязались заключить в срок не позднее 31 марта 2018 г. основной договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 170,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят>, этаж 1 (цокольный этаж), которое будет создано путем размежевания нежилого помещения <номер изъят>, назначение: нежилое, в многоквартирном доме, этаж: 1, общая площадь: 366,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят>, кадастровый <номер изъят>; схема размежевания и расположения помещения определена сторонами в приложении №2 к договору (пункт 1.1, 1.2 договора).

По условиям договора стороны согласовали, что обязанность заключить основной договор наступает только в том случае, если покупателем будут внесены денежные средства в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора в объеме и сроки указанные в договоре (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 1.4 договора основной договор заключается в письменной форме; помещение передается по передаточному акту.

Стороны определили цену нежилого помещения в размере 7 488 800 руб., в том числе НДС (пункт 2.1 договора).

Условиями договора определено, что общая цена является договорной, устанавливается соглашением сторон, рассчитывается исходя из базовой цены одного квадратного метра и состоит из общей площади по цене 44 000 руб. за один квадратный метр, данная цена является окончательной и изменению не подлежит, в том числе в случае изменения общей площади помещения (пункт 2.2 договора).

В пункте 2.3 договора между сторонами согласован порядок расчетов по договору, после подписания основного договора денежные средства, уплаченные по предварительному договору, засчитываются продавцом в счет оплаты цены помещения (пункт 2.4 договора).

Оплату по договору покупатель производит по графику оплаты квадратных метров общей площади помещения (приложение №1), получив счет на оплату от продавца (пункт 3.2 договора).

Обязанностью покупателя по договору является произведение оплаты общей цены по договору в объеме, указанном в пунктах 2.1 и 2.2 договора в соответствии с договором и графиком оплаты (пункт 4.1.1 договора).

В силу пункта 5.2 договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение покупателем обязанности по оплате цены помещения, предусмотренной пунктом 4.1.1 договора, покупатель выплачивает продавцу неустойку в размере 0,5% от суммы, оплаченной с просрочкой, за каждый день просрочки.

Согласно графику оплаты квадратных метров площадей помещения (приложение №1 к договору) на момент подписания договора оплачено 7 035 600 руб.; до 1 октября 2018 г. подлежит оплате 453 200 руб.

Как следует из пояснений сторон, оплата в общем размере 7 488 800 руб. (согласно графику оплаты квадратных метров площадей помещения) произведена.

Из выписки из Единого реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости следует, что истцу принадлежит нежилое помещение №<номер изъят>, расположенное по адресу: <адрес изъят>, цокольный этаж <номер изъят>, кадастровый <номер изъят>, площадью 177,2 кв.м.

17 ноября 2020 г. ООО «Ак Барс Дом» в адрес ответчика (420108, <адрес изъят>Г) направлено уведомление (исх. №б/н от 16 ноября 2020 г.) о завершении процесса межевания нежилого помещения и образовании нового помещения общей площадью 177,2 кв.м., с указанием о необходимости произвести оплату в течение 10 рабочих дней с момента получения в размере 308 000 руб. и обращения в ООО «Ак Барс Дом» для подписания основного договора.

Как следует из отчета отслеживания отправления с почтовым идентификатором 42008151007295, указанное уведомление 19 декабря 2020 г. вернулось отправителю из-за истечения срока его хранения.

Согласно представленной квитанции, уведомление было направлено ответчику по почтовому индексу 420056.

Впоследствии 1 апреля 2021 г. ООО «Ак Барс Дом» в адрес ответчика было повторно направлено уведомление (исх. №б/н от 30 марта 2021 г.), данное уведомление направлено по адресу: 420056, <адрес изъят>Г и было получено последним 3 апреля 2021 г. (трек-номер отправления 42008154039088).

Из пояснений представителя ответчика следует, что первоначальное уведомление не было получено ответчиком по независящим от него обстоятельствам, в силу того, что оно было направлено истцом по иному адресу, так как в городе Казани имеется два одинаковых адреса с разными почтовыми индексами.

Требования, указанные в уведомлении оставлены ответчиком без удовлетворения.

Согласно представленной квитанции от 3 февраля 2022 г. ответчиком произведена оплата по договору №АБД/9/0-1014/18/АБН от 20 июня 2018 г. в размере 308 000 руб.

Как следует из пояснений представителя ответчика в судебном заседании от 28 февраля 2022 г., в квитанции ответчиком ошибочно было указано назначение платежа об оплате по договору №АБД/9/0-1014/18/АБН от 20 июня 2018 г., в действительности денежные средства оплачены в счет предварительного договора №АБД/9/О-1109-1/170/18/АБН от 25 сентября 2018 г.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылается на ненадлежащее выполнение ответчиком своих обязательств по вышеназванному предварительному договору ввиду отказа последнего добровольно выплатить 308 000 руб.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (пункт 1).

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (пункт 2).

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Оснований для удовлетворения заявленных требований суд не усматривает, поскольку какие-либо изменения в заключенный между истцом и ответчиком договор сторонами не вносились; недвижимое имущество по акту приема-передачи с указанием сроков оплаты увеличенной стоимости не передавалось, учитывая буквальное толкование заключенного между сторонами договора, так как сторонами не был согласован порядок доплаты (возврата) денежных средств в случае увеличения (уменьшения) площади образованного объекта недвижимости, оснований для возложения обязательства по оплате денежных средств в размере 308 000 руб. у суда не имеется.

На основании изложенного требования о взыскании денежных средств в размере 308 000 руб. не подлежат удовлетворению.

При этом стороны договора не лишены возможности внести изменения в договор и предусмотреть соответствующие права и обязанности сторон.

Требование истца о взыскании с ответчика неустойки, расходов по оплате государственной пошлины, являются производными и также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Ак Барс Девелопмент» к ФИО1 о взыскании денежных средств отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме через Советский районный суд города Казани.

Судья /подпись/ А.К. Мухаметов

Мотивированное решение в соответствии со статьей 199 ГПК РФ составлено 5.03.2022 г.

Судья А.К. Мухаметов

Решение21.03.2022