Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «Ипотечный агент» к Александровой И.В. Александрову Н.П. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Ипотечный агент» обратился в суд с иском к Александровой И.В. и Александрову Н.П. о взыскании в солидарном порядке долга в размере руб. и обращении взыскания на заложенное имущество- квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС посредством продажи с публичных торгов с определением начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере руб.

Исковые требования обоснованы тем, что ДАТА между заемщиками-залогодателями Александровой И.В. и Александровым Н.П. и кредитором ООО КБ «А» был заключен кредитный договор НОМЕРд-НИП сроком на 180 месяцев, по условиям которого ответчики получили кредит в размере рублей для приобретения в общую долевую собственность ответчиков квартиры, расположенной по адресу АДРЕС,АДРЕС. По состоянию на ДАТА предмет ипотеки был оценен в размере руб.

Кредит в размере руб. зачислен на счет Александровой И.В. ДАТА, что подтверждается мемориальным ордером НОМЕР. Запись об ипотеке в ЕГРП произведена ДАТА за НОМЕР. Права Залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры были удостоверены Закладной, составленной ответчиками как должниками -залогодателями и выданной Управлением ФРС по АДРЕС первоначальному Залогодержателю - ООО КБ «А.» ДАТА.

Залогодержателем и кредитором по закладной в настоящее время является ЗАО «Ипотечный агент (далее по тексту - Ипотечный агент).

С ДАТА года ответчики не производят ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им, предусмотренные условиями закладной и кредитным договором. ДАТА Ипотечным агентом предъявлялось требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств,

однако указанное требование ответчиками не выполнено и Ипотечный агент вынужден обратиться с иском в суд.

Представитель истца, ЗАО »Ипотечный агент», в судебное заседание не явился, просит дело рассмотреть в его отсутствие, отказа от иска не поступило.

Ответчик, Александров Н.П., в судебное заседание не явился, просит дело рассмотреть в его отсутствие, с участием его представителя-Александровой И.В.

В судебном заседании ответчик Александрова И.В., являющаяся также представителем Александрова Н.П., иск признала частично- в части долга по основному неисполненному обязательству- руб.; неуплаченных процентов за пользование кредитом- руб. (с учетом произведенных ею платежей в размере руб. в счет погашения долга); подлежащих уплате по день полного погашения суммы основного долга процентов за пользование кредитом в размере 12,25 % годовых; обращения взыскания на залоговое имущество- квартиру, расположенную по адресу АДРЕС, путем продажи с публичных торгов и установления начальной продажной стоимости- рублей (как указано в закладной).

Выслушав пояснения, исследовав и оценив представленные доказательства, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (Кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии со ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Судом установлено, что ДАТА между заемщиками-залогодателями Александровой И.В. и Александровым Н.П. и кредитором ООО КБ «А. был заключен кредитный договор НОМЕРд-НИП сроком на 180 месяцев, по условиям которого ответчики получили кредит в размере рублей для приобретения в общую долевую собственность ответчиков квартиры, расположенной по адресу: АДРЕСл.д.51-56).

Согласно п.п. 3.3 кредитного договора заемщики погашают кредит и уплачивают проценты, начисленные за пользование кредитом, путем осуществления ежемесячных платежей в порядке, определенном этим же договором. Размер ежемесячных аннуитетных платежей установлен кредитным договором в размере (л.д.52).

ДАТА сумма рублей зачислена ООО КБ «А. на счет Александровой И.В., что подтверждается мемориальным ордером НОМЕР (л.д.38).

В судебном заседании установлено, что ответчики приобрели в общую долевую собственность (по 1\2 доли в праве собственности каждый) квартиру, общей площадью 60,7 кв.м., расположенную по адресу: АДРЕС, о чем свидетельствуют представленные в суд свидетельства о государственной регистрации права.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.

В соответствии с п. 3 ст. 48 вышеуказанного Федерального закона права Агентства на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной (договор купли-продажи закладных и отметки на закладной).

Из представленных письменных доказательств следует, что в обеспечение кредитного договора права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиками, как должниками-залогодателями, и выданной управлением Федеральной регистрационной службы по АДРЕС первоначальному залогодержателю - ООО «А.» (л.д.42-50). Запись об ипотеке квартиры в силу договора произведена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДАТА за НОМЕР.

Залогодержателем и кредитором по закладной в настоящее время является истец, что подтверждается представленным в судебное заседание подлинником закладной.

В соответствии со ст. 307, ст. 309 ГК РФ, обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

С ДАТА ежемесячные платежи по погашению кредита и процентов за пользование им, предусмотренные условиями кредитного договора и закладной, ответчиками надлежащим образом не производятся.

В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, Ипотечным агентом ДАТА в соответствии с п. 5.1 закладной и п. 4.4.1. кредитного договора предъявлялось ответчикам требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (л.д.37).

В судебном заседании установлено, что указанное требование ответчиками выполнено не было.

По состоянию на ДАТА задолженность ответчиков, согласно представленному расчету, составляет руб. из расчета: 1 руб. - остаток неисполненных обязательств по основному долгу, руб.- неуплаченные проценты за пользование кредитом, руб. - начисленные пени.

В соответствии с п. 2 ст. 819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяют правила для займа (параграф 1 главы 42 Гражданского Кодекса), если иное не предусмотрено правилами для кредита (параграф 2 этой же главы Гражданского Кодекса) и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно п. 1 ст. 811 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает и в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотрено п. 1 ст. 395 ГК РФ до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных п. 1 ст. 809 ГК РФ.

Пункты кредитного договора, устанавливающие размер, порядок и сроки уплаты процентов не противоречат действующему законодательству.

Так, согласно условиям кредитного договора заемщики за пользование кредитом уплачивают проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 12,25 % годовых (п.п.3.1), которые начисляются кредитором ежемесячно на остаток суммы кредита, подлежащей возврату, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно (п.п.3.2).

Фактическим возвратом кредита и уплатой всех начисленных процентов считается возврат в полном объеме суммы кредита и начисленных процентов по нему за весь срок пользования денежными средствами, а также уплата указанной в договоре неустойки (в случае её начисления) (п.п.3.6).

Согласно п. 3.3. кредитного договора ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов, кроме первого и последнего, заемщики производят за текущий процентный период не позднее последнего числа каждого календарного месяца.

Как установлено судом и не оспаривается ответчиками, начиная с АДРЕС года ежемесячные платежи по возврату сумм кредита и процентов ответчиками надлежащим образом не производятся.

Таким образом, суд удовлетворяет требования истца в части взыскания с ответчиков суммы основного долга- руб. и процентов за пользованием им- руб. (с учетом внесенных ответчиками платежей на общую сумму руб. в счет погашения образовавшегося долга).

По смыслу ст. ст. 329-330 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться предусмотренной договором неустойкой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 5.2, 5.3 кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита заемщики платят кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый день просрочки. При нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов заемщики платят кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки.

В то же время, требования истца о взыскании неустойки (пени) за нарушение сроков уплаты кредита в размере руб. подлежат частичному удовлетворению.

Так, размер неустойки рассчитан истцом исходя из 0,2 % от суммы просроченной задолженности в день, начисленной за период с момента возникновения просроченной задолженности по ДАТА.

Учитывая, что неустойка в размере 0,2 % за каждый день просрочки составляет 73,0 % годовых, а за период с момента образования просрочки по ДАТА составляет руб., также принимая во внимание сумму процентов за пользование кредитом, подлежащую взысканию в пользу истца, суд приходит к выводу, о том, что сумма неустойки явно не соответствует последствиям нарушения обязательства по возврату полученной ответчиками суммы займа.

В связи с этим суд считает возможным применить положения ч. 1 ст. 333 ГК РФ, в силу которой, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

При этом суд принимает во внимание позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в определении от 21.12.2000 года № 263 - О, согласно которой в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Кроме того, необходимо учитывать, что истец является коммерческой организацией, деятельность которой направлена на извлечение прибыли, а для ответчиков заключение договора ипотечного кредитования направлено на реализацию права на жилище, то есть для ответчиков возникшие спорные правоотношения имеют исключительный и более важный характер. В связи с чем, суд при разрешении спора должен исходить из баланса интересов сторон и принимать во внимание нуждаемость ответчиков в максимальном облегчении возложенного на него бремени.

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание нуждаемость ответчиков в максимальной реализации предоставленных им законом способов защиты и возможностей облегчения возложенного на них бремени, суд считает возможным на основании п. 1 ст. 333 ГК РФ уменьшить размер подлежащей взысканию в пользу истца неустойки до

рублей.

Кроме того, судом установлено, что ответчиками обязательства по возврату кредита и процентов за пользование им не выполняются, поэтому требование истца об определении подлежащими выплате процентов за пользование кредитом в размере 12,25 % годовых на сумму основного долга рублей, начиная с ДАТА по день фактического возврата, являются законными и подлежат удовлетворению.

В удовлетворении же иска в части взыскания пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0, 2 % за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу по день фактического возврата суммы займа, следует отказать, поскольку определение размера пени по день фактического исполнения обязательства, в данном случае по день выплаты суммы займа, то есть на будущее время, лишает ответчиков права на применение ст. 333 ГК РФ, поскольку такое право предоставлено только суду.

Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)» если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В соответствии с условиями закладной и кредитного договора неисполнение обязательств по возврату кредита и процентов за пользование им является основанием для обращения взыскания на предмет ипотеки -

Квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС

Согласно абзаца 3 пункта 1 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Подпунктом «г» пункта 4.4.1 кредитного договора предусмотрено право кредитора потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Статья 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», введенная в действие Федеральным законом от 30.12.2008 года № 306-ФЗ, устанавливает, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, то есть если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5 % от размера оценки предмета ипотеки и период просрочки исполнения обязательства составляет менее 3 месяцев.

Положения Федерального закона № 306 от 30.12.2008 года вступили в силу с 11.01.2009 года. Аналогичные положения отражены в ст. 348 ГК РФ.

Исходя из ежемесячных платежей, следует, что ответчики не исполняют обязательства надлежащим образом с ДАТА, то есть более трех месяцев. Как следует из представленного расчета сумма неисполненных обязательств с ДАТА по ДАТА составляет по основному долгу - рублей, по просроченным процентам (не уплаченным в срок процентам) - рублей, что более 5% ( рублей) от размера оценки предмета ипотеки по договору.

Таким образом, допущенные ответчиками нарушение обеспеченного залогом обязательства значительно и размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества, следовательно, оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке у суда не имеется.

Согласно статье 349 ГК РФ взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если в том числе, предметом

залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам.

Статья 350 ГК РФ устанавливает, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

В соответствие со ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. 30.12.2008 года), залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Принимая во внимание, что обязательства ответчиками не исполнены, оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке у суда не имеется, суд считает возможным обратить взыскание на заложенное имущество.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов (ст. 350 ГК РФ и ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ред. 30.12.2008 года.

Согласно ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ред. 30.12.2008 года принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации и другое.

Оценка предмета залога - квартиры, расположенной по адресу АДРЕС при составлении закладной составила

рублей (л.д.75) и не оспаривается сторонами. С учетом изложенного, а также принимая во внимание положения ст. 350 ГК РФ о том, что начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке, и что для определения начальной продажной цены заложенного имущества, с которой начинаются торги, суду необходимо иметь сведения о рыночной оценке спорного имущества, суд приходит к выводу, что с учетом мнения сторон, не оспаривающих сумму оценки заложенного имущества, в качестве начальной продажной цены заложенного имущества должна быть установлена цена, указанная в закладной. Соответственно, суд определяет продажную начальную цену заложенного имущества в размере рублей.

Сумма, подлежащая взысканию с Александровой И.В. и Александрова Н.П., и является суммой, подлежащей уплате залогодателю из стоимости заложенного имущества.

Согласно ч.3 ст.54 Федерального закона от ДАТА № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:

залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.

Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает, в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества.

Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.

Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если:

она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя;

в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

Учитывая, что залогодателями по договору от ДАТА являются физические лица - Александрова И.В. и Александров Н.П., предмет залога- единственное жилье, в настоящее время у залогодателей стабилизировалось материальное положение, и ими возобновлена оплата ежемесячных аннуитетных платежей, полагаю возможным заявление ответчика Александровой И.В. удовлетворить и отсрочить реализацию заложенного имущества на срок один год.

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, в размере ., в том числе по . с каждого.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Иск ЗАО «Ипотечный агент» удовлетворить частично.

Взыскать с Александровой И.В. и Александрова Н.П. в солидарном порядке в пользу ЗАО «Ипотечный агент» сумму задолженности по кредитному договору НОМЕРд-НИП от ДАТА по состоянию на ДАТА включительно в размере , из расчета: . - остаток неисполненных обязательств по основному долгу; . - неуплаченные проценты за пользование кредитом; - пеня за нарушение сроков возврата кредита; проценты за пользование кредитом в размере 12,25 % годовых на сумму основного долга ., начиная с ДАТА по день фактического возврата.

В удовлетворении требований ЗАО «Ипотечный анегт» о солидарном взыскании с Александровой И.В. и Александрова Н.П. пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу отказать.

Обратить взыскание в пользу ЗАО «Ипотечный агент» в счет исполнения кредитного договора НОМЕРд-НИП от ДАТА на квартиру, общей площадью 60,7 кв.м., расположенную по адресу: АДРЕС принадлежащую Александровой И.В. и Александрову Н.П. на праве общей долевой собственности (по 1\2 доли в праве каждому), кадастровый номер

Определить способ реализации заложенного имущества-квартиры в виде продажи с публичных торгов.

Установить начальную продажную стоимость заложенного имущества

рублей.

Отсрочить обращение взыскания на заложенное имущество- реализацию квартиры, расположенной по адресу АДРЕС АДРЕС, сроком на один год.

Взыскать с Александровой И.В. и Александрова Н.П. пользу ЗАО «Ипотечный агент» расходы по уплате госпошлины в размере ., в том числе по . с каждого.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в 10-тидневный срок со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий: И.А. Мартынова

Мотивированное решение изготовлено ДАТА.