Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка, восстановлении срока для обращения с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 09.11.2012 года земельного участка общей площадью 1 337 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, <адрес>; восстановлении срока для обращения с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя. В обоснование указал, что 11.02.2005 года между ФИО1 и ФИО5 был заключен договор безвозмездного срочного пользования земельным участком, согласно которому ФИО5 (Ссудодатель) обязуется предоставить в безвозмездное срочное пользование ФИО1 (Ссудополучатель) земельный участок, а ФИО1 принять земельный участок для садоводства на землях сельскохозяйственного назначения, общей площадью 1 337 кв.м., имеющий кадастровый №, условный номер объекта №, находящийся по адресу: <адрес>, с<адрес>, под размещение теплиц Ссудополучателем и выращивания сельскохозяйственных культур. Пунктом 2.1 указанного договора предусмотрена обязанность Ссудодателя при продаже данного участка письменно уведомить о предстоящей продаже Ссудополучателя не позднее, чем за 3 (три) месяца до продажи, при этом, в первую очередь, предложить выкупить данный участок Ссудополучателю. Пунктом 2.4 договора предусмотрено коррелирующее право Ссудополучателя на преимущественное право покупки данного участка. Полагает, что в данном случае, при наличии договорного преимущественного права, подлежит применению статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. При ознакомлении с материалами дела №2-1920/2017 по иску ФИО3 к ФИО1 о возложении обязанности по сносу самовольных построек, взыскании арендной платы ФИО1 узнал, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 13.11.2012 года собственником земельного участка, являющегося предметом договора безвозмездного пользования от 11.02.2005 года, является ФИО3 При этом, сам договор купли-продажи спорного земельного участка в материалах дела 2-1920/2017 отсутствует. ФИО5, сторона по договору безвозмездного срочного пользования земельным участком от 11.02.2005 года, в соответствии с условиями данного договора не известила ФИО1 о произошедшей сделке купли-продажи, истцу стало известно о совершенной сделке купли-продажи спорного земельного участка 19.06.2017 года (в день ознакомления с материалами дела № 2-1920/2017). Истец не согласен с указанной сделкой и желает приобрести спорный земельный участок. Истец подтверждает готовность заключить договор купли-продажи земельного участка за ту же цену и на тех же условиях, которые указанны в договоре купли-продажи земельного участка от 09.11.2012 года, заключенном между ФИО5 и ФИО3 Представитель ФИО3 в предварительном судебном заседании 03.07.2017 года по делу 2-1920/2017 сообщил, что ФИО3 приобрел земельный участок за 1 500 000 рублей, договор в материалах дела отсутствует.

Из дополнения к исковому заявлению, приобщенного в материалы дела в судебном заседании 29.08.2017 года, следует, что истец со ссылкой на положения ст.ст. 6, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходя из судебной практики полагает, что перевод прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка, находившегося в единоличной собственности продавца, не соответствовал требованиям ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, единственным способом защиты нарушенного права истца является взыскание убытков за нарушение условий договора о преимущественном праве покупки в договоре безвозмездного срочного пользования земельным участком от 11.02.2005 года. В связи с чем, истец обратился к специалисту за заключением об определении стоимости неотделимых улучшений, произведенных на земельном участке (согласно договору участок был предоставлен для строительства теплиц). При этом, требования о возмещении убытков в части стоимости неотделимых сооружений могут быть предъявлены настоящему собственнику – ответчику ФИО3 – в размере 14 741 838 рублей (либо возмещение стоимости демонтажа – 1 635 019 рублей), а все остальные убытки – лицу, которое нарушило условия договора о преимущественном праве покупки, то есть предыдущему собственнику, что будет составлять не менее 2 780 159,26 рублей. Истец полагает, что с учетом п. 2 ст.6 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства, требований добросовестности, разумности и справедливости, а также с учетом требований статьи 421 ГК РФ о свободе договора, возможно применить правовую конструкцию, предусмотренную статьей 250 ГК РФ о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи спорного земельного участка на истца. Полагает, что в данном случае, при наличии договорного преимущественного права, статья 250 ГК РФ, в соответствии с которой при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, максимально отвечает принципам разумности, добросовестности и справедливости. В случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению. Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя, согласно п.3 ст.250 ГК РФ, Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

29.08.2017 года протокольным определением суда по ходатайству представителя истца, с учетом полномочий представителя, отраженных в нотариально удостоверенной доверенности, к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО5 (л.д. 49, 51-53).

Истец в судебном заседании настаивал на заявленных требованиях по доводам, изложенным в иске и дополнениях к нему. Дополнительно пояснял, что в 2004 году договорился со своей сестрой ФИО5 о строительстве на принадлежащем ей на праве собственности спорном земельном участке теплиц для выращивания сельскохозяйственных культур. В 2004-2005 году истцом осуществлено строительство теплиц на площади 1 000 кв.м. М-вы предлагали ФИО1 переоформить право собственности на земельный участок на ФИО1, но в отсутствие свободного времени для оформления документов, он отказался. ФИО1 оплачивал арендный платежи за пользование земельным участком ФИО5 в 2005, 2006, 2007 годах. Документов, подтверждающих оплату, не имеется. Когда плата за пользование земельным участком возросла до 180 000 рублей, ФИО1 предложил ФИО5 несколько вариантов урегулирования спора, оформленных предложением от 23.10.2010 года, в котором предложил выкупить земельный участок по его рыночной стоимости, на основании независимой оценки. Но урегулировать возникшую ситуацию не удалось. М-вы пытались убрать теплицы истца с их участка. ФИО1 впускал на земельный участок людей для межевания участка, но о смене собственника участка ничего не знал. О смене собственника истец узнал только 19.06.2017 года. В счет спорного земельного участка ФИО1 предлагал ФИО5 земельный участок в <адрес>, где построил пилораму. В настоящее время бизнесом в <адрес> занимается брат ФИО1 и ФИО5 – ФИО14. В настоящее время теплицы невозможно перенести, их можно только сломать. Истец готов оплатить стоимость земельного участка по цене договора купли-продажи, заключенного между ФИО5 и ФИО3 В теплицах ФИО1 выращивает зелень (салат, укроп, петрушку). Теплицы расположены на ленточном фундаменте, имеют сваи, собраны из металлоконструкций, покрыты поликарбонатом. Объектом налогообложения теплицы не являются; право собственности на теплицы не зарегистрировано. Разрешение на строительство теплиц у ФИО5 не получал. Договор о возведении теплиц не заключался; был заключен договор безвозмездного срочного пользования земельным участком для размещения теплиц.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддерживала по доводам, изложенным в исковом заявлении и дополнениях к нему. Дополнительно поясняла, что предложений о покупке земельного участка от ФИО5 ФИО1 не поступало; это установлено решением суда по делу №2-1920/2017. Платежи, осуществляемые ФИО1, нельзя назвать арендными, они осуществлялись добровольно истцом. О возведении теплиц ФИО1 на земельном участке, принадлежащем ФИО5, указано в п.1.1 договора от 11.02.2005 года, заключенного между ФИО5 и ФИО1 В материалах дела №2-1920/2017 есть справка о рыночной стоимости земельного участка, которая составляет 1 604 000 рублей. Считает, что срок исковой давности по данному спору не истек, поскольку истец узнал о продаже земельного участка только при ознакомлении с материалами дела №2-1920/2017 – 19.06.2017 года. Полагает, что в целях сохранения бизнеса истца невозможно без потерь убрать возведенные им теплицы с земельного участка. Истец готов выкупить земельный участок.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражал против заявленных истцом требований. Пояснял, что о приобретении им земельного участка ФИО1 узнал в начале в 2013 года. Указанное подтверждается тем, что ФИО1 переводил ему денежные средства на карту для оплаты земельного налога. Документов, подтверждающих указанное, в настоящее время не имеется. Налоги на земельный участок оплачиваются ФИО3 с того времени, как он стал собственником земельного участка. В 2015 году ФИО3 возвел и оформил на себя трансформатор тока, расположенный на спорном земельном участке. Истец знал об этом. Готов продать земельный участок и все, что расположено на нем, истцу за 3 000 000 рублей. Фактически между ФИО1 и ФИО7 имеется спор о цене продажи земельного участка. ФИО3 является другом брата истца ФИО15.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Пояснял, что ответчик ФИО3 о договоре от 11.02.2005 года, заключенном между ФИО1 и ФИО5, не знал до июня 2017 года. Указанный договор ФИО3 не оспорен. 09.11.2012 года ФИО3 купил у ФИО5 земельный участок, площадь которого почти целиком занята не капитальными строениями. До сделки 09.11.2012 года ФИО5 предлагала ФИО1 приобрести земельный участок, но они не договорились по цене продажи. В январе 2017 года ФИО3 приезжал к ФИО1 с целью провести кадастровые работы на участке. ФИО1 уже знал, кто является собственником земельного участка. ФИО5 обращалась в прокуратуру с тем, чтобы ФИО1 освободил земельный участок; было вынесено представление об освобождении участка от строений. Полагает, что истец через аналогию закона и свободу договора, предусмотренных ст.250 ГК РФ и ст.421 ГК РФ, пытается признать за собой право собственности. Ответчиком ФИО3 заявлено о применении срока исковой давности, который истек, поскольку истцу с января 2017 года точно известно о смене собственника земельного участка, на котором расположены возведенные им теплицы. ФИО3 обращался к кадастровому инженеру с целью межевания земельного участка, кадастровый инженер приезжал на земельный участок, ФИО1 его впускал. Считает, что с этого момента начал исчисляться срок исковой давности, который составляет 3 месяца.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась. Извещена надлежащим образом. Возражений не предоставила.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Пояснял, что безвозмездное пользование земельным участком не может ограничивать право собственника, в данном случае ФИО5, на распоряжение земельным участком; не налагает на собственника каких-либо обязательств. Строительство теплиц носит незаконный характер, их возведение не дает истцу требовать от собственника преимущественного права покупки. Более 5 лет истец пользуется земельным участком безвозмездно. Лицевые счета на водоснабжение, электроэнергию оформлены на собственника и истец об этом знал. Договор безвозмездного пользования земельным участком от 11.02.2005 года был заключен только на 11 месяцев. Все знали о продаже земельного участка. Между сторонами фактически возник семейный спор.

Суд, заслушав пояснения истца, представителя истца, ответчика ФИО3, представителя ответчика ФИО3, представителя ответчика ФИО5, исследовав письменные материалы дела, установил следующие обстоятельства.

11.02.2015 года между ФИО5 (Ссудодатель) и ФИО1 (Ссудополучатель) заключен договор безвозмездного срочного пользования земельным участком, согласно которому Ссудодатель обязуется предоставить в безвозмездное срочное пользование Ссудополучателю, а Ссудополучатель принять земельный участок для садоводства на землях сельскохозяйственного назначения, общей площадью 1 337 кв.м., имеющий кадастровый №, условный номер объекта №, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>. Земельный участок будет использоваться для размещения теплиц Ссудополучателя и выращивания сельскохозяйственных культур (л.д. 7).

В силу п.1.2 участок принадлежит Ссудодателю на праве собственности. Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.04.2000 года (л.д. 6).

Пунктом 2.1 указанного договора предусмотрена обязанность Ссудодателя при продаже данного участка письменно уведомить о предстоящей продаже Ссудополучателя не позднее, чем за 3 (три) месяца до продажи, при этом, в первую очередь, предложить выкупить данный участок Ссудополучателю.

Согласно п.2.4 договора Ссудополучатель имеет преимущественное право покупки данного участка.

09.11.2012 года между ФИО5 (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому Продавец передал в собственность Покупателю земельный участок для садоводства на землях с/х назначения, разрешенное использование: для садоводства, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1 337 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, с<адрес>. На земельном участке какие-либо строения, сооружения и постройки не имеются. Земельный участок продан за согласованную сторонами цену в размере 1 500 000 рублей (л.д. 28).

Из п.4 указанного договора купли-продажи следует, что Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора, земельный участок никому другому не продан, не заложен, в споре и под запрещением не состоит и не обременен никакими другими обязательствами Продавца перед третьими лицами.

На основании указанного договора купли-продажи 13.11.2012 года за ФИО3 зарегистрировано право собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, общей площадью 1 337 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.11.2012 года (л.д. 8), выпиской из ЕГРН от 07.08.2017 года (л.д. 24-26).

Согласно заключению специалиста ИП ФИО9 от 28.08.2017 года №-К, приобщенного к материалам дела представителем истца, теплица, расположенная на спорном земельном участке, состоит из 3-х секций ангарного типа и хозяйственного блока (пристрой); все три секции находятся под общей крышей из сотового поликарбоната толщиной 10 мм; размеры одной секции: ширина – 9 м, длина – 40,5 м, высота в коньке – 4, 5 м, размеры хозяйственного блока: ширина – 4, 5 м, длина – 27 м, высота – 4, 5 м; пол выложен бетонными дорожными плитами. Под крышей оборудованы офисы и технические помещения из ГКЛ площадью 15 кв.м. По периметру всех секций сделан ленточный фундамент (ширина – 0, 3 м, глубина – 0, 7 м, периметр теплиц – 135 м. В теплицы обустроены бетонные дорожки ширина – 1 м, общая длина дорожек – 270 м. Объект оценки был построен в 2002 году; физический износ 24%. Стоимость демонтажных работ и вывоз материалов на другой земельный участок составит 1 496 772 рублей, демонтажа и перевозки хозяйственного блока 138 247 рублей. Общая стоимость демонтажа и перевозки теплиц и хозяйственного блока составит 1 635 019 рублей (приложение к материалам гражданского дела).

В заключении кадастрового инженера ФИО10 ООО «<данные изъяты>» от 02.06.2017 года, приобщенного в материалы дела представителем ответчика ФИО3 в судебном заседании, сделан вывод о том, что в границах земельного участка с кадастровым номером № расположены объекты капитального строительства – теплицы.

19.12.2016 года ФИО3 в адрес ФИО1 направлена претензия с просьбой освободить принадлежащий ФИО3 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> от возведенных самовольных построек; оплатить аренду за пользование земельным участком в сумме 363 840 рублей.

Указанная претензия ФИО1 не получена.

В материалах дела имеется предложение ФИО1 от 23.10.2010 года, адресованное ФИО5, по урегулированию спора по теплицам, расположенных на участке по адресу: <адрес>.

Сведений об отправке и получении предложения не имеется.

В соответствии с п.п.1-3 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Исходя из ч.2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п.10 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В силу п.2 ст.51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В силу ч.3 ст.35 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Преимущественное право покупки или аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, осуществляется в порядке, установленном ст.250 ГК РФ.

В соответствии со ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (п.2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п.3).

Из смысла вышеприведенных положений закона следует, что преимущественное право покупки земельного участка предусмотрено для собственника здания, сооружения, расположенного на земельном участке, которые в силу п.10 ст.1 ГрК РФ относятся к объектам капитального строительства.

В соответствии со ст.401 Налогового кодекса Российской Федерации объектами налогообложения являются жилой дом; жилое помещение (квартира, комната); гараж, машино-место; единый недвижимый комплекс; объект незавершенного строительства; иные здание, строение, сооружение, помещение.

Судом установлено, что собственником земельного участка, на котором расположены теплицы, возведенные ФИО1, является ФИО3 на основании договора купли-продажи, заключенного с ФИО5 (предыдущим собственником участка). Указанный договор купли-продажи прошел государственную регистрацию и 13.11.2012 года в ЕГРН внесена запись о регистрации на него права собственности ФИО3

ФИО1 возвел на спорном земельном участке теплицы с хозяйственным блоком до заключения договора купли-продажи земельного участка между ФИО5 и ФИО3

Проанализировав приведенные нормы закона, суд считает, что возведенные истцом на земельном участке теплицы с хозяйственным блоком нельзя отнести к объектам недвижимого имущества и объектам капитального строительства. Указанное следует из положений п.10 ст.1 ГрК РФ, подтверждено пояснениями истца в судебном заседании, отчетом, предоставленным стороной истца, включающим в себя расчет демонтажа переноса теплиц.

Кроме того, право на указанные объекты, расположенные на земельном участке, ФИО1 в установленном законом порядке не регистрировалось; объектами налогообложения теплицы не являются. Поскольку объект недвижимости не зарегистрирован в установленном законом порядке, он не существует как объект гражданских прав, так как не введен в гражданский оборот.

Поскольку возведенные истцом на земельном участке, собственником которого в настоящее время является ответчик ФИО3, теплицы с хозяйственным блоком, объектом недвижимого имущества не являются, на истца не распространяются положения ст.35 ЗК РФ и ст.250 ГК РФ, применяемые к собственникам недвижимого имущества, расположенном на земельном участке.

В связи с изложенным, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 09.11.2012 года, заключенного между ответчиками, земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый №.

С учетом оснований для отказа в удовлетворении заявленных истцом требований, оснований для разрешения вопроса о восстановлении истцу пропущенного срока для обращения в суд с заявленными требованиями, суд не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО3, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ответчиками, земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый №, восстановлении срока для обращения с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя – оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке, в Пермский краевой суд через Пермский районный суд Пермского края в течение одного месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья подпись Дружинина О.Г.

Копия верна. Судья Дружинина О.Г.

Мотивированное решение изготовлено 23.10.2017 года.

Судья Дружинина О.Г.