Гражданский кодекс часть 1

Кировский районный суд г. Иркутска в составе председательствующего судьи Безъязыковой М.Л., при секретаре судебного заседания Сыреновой Р.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению администрации г.Иркутска к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Администрация <адрес> обратилась к мировому судье судебного участка №<адрес> с иском к ФИО2, требуя взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за пользование земельным участком период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. в размере 60 842,26руб, пени за просрочку внесения арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере 5 354,12руб.

В обоснование требований указано, что ответчик является собственником объекта недвижимости – здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, которое он приобрел по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок, на котором расположено здание находился ранее на условиях аренды у ООО «Авангард» по договору аренды земельного участка №, заключенному с администрацией <адрес>ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, ответчик пользуется земельным участком, за который должны осуществляться платежи в виде арендной платы, о чем администрация г.Иркутска уведомляла ответчика письмом от ДД.ММ.ГГГГ предупреждением от ДД.ММ.ГГГГ., однако плата за землю не была внесена, в связи с чем истец обратился в суд.

Определением мирового судьи судебного участка №<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. гражданское дело было передано для рассмотрения в Кировский районный суд <адрес>.

В судебном заседании представитель администрации <адрес> – ФИО5, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении.

В судебном заседании ответчик ФИО2, его представитель ФИО6, действующий на основании доверенности, возражали против требований истца, полагали, что заявленные исковые требования являются не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, представили письменные возражения, в которых указали, что истцом необоснованно в расчете арендной платы применены показатели с учетом разрешенного использования земельного участка – для строительства группы жилых домов с офисными помещениями, объектами обслуживания и спортивным комплексом, для объектов жилой застройки. Фактически строительство давно завершено, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, следовательно, фактическое использование земельного участка иное – для эксплуатации трансформаторной подстанции.

Кроме того, в судебном заседании ответчик заявил о пропуске срока исковой давности по требованиям о взыскании арендной платы за период до ДД.ММ.ГГГГ, указав, что истец обратился в суд с иском ДД.ММ.ГГГГ.

Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Согласно пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (статья 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 3.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", введенной Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа, осуществляется органом местного самоуправления городского округа.

Судом установлено, что ответчик ФИО2 является собственником объекта недвижимости - нежилого здания (трансформаторная подстанция №) с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>-т.

Право собственности ФИО2 на данное здание зарегистрировано в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ. на основании договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между продавцом ФИО3 и покупателем – ФИО2.

Согласно сведениям из ЕГРН, указанная трансформаторная подстанция расположена на земельном участке с кадастровым номером № площадью 138кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - для строительства группы жилых домов с офисными помещениями, объектами обслуживания и спортивным комплексом, для объектов жилой застройки.

В материалах дела имеется договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между Администрацией <адрес> (Арендодатель) и ООО Строительная компания «Авангард» (Арендатор), предметом которого является передача во временное владение и пользование земельного участка с кадастровым номером № площадью 138кв.м., цель использования - для строительства группы жилых домов с офисными помещениями, объектами обслуживания и спортивным комплексом.

Пунктом 1.6 указанного договора определено, что изменение целевого использования земельного участка допускается исключительно с согласия арендодателя в установленном порядке.

Исходя из положений раздела 3 договора аренды, за пользование объектом арендатор оплачивает арендную плату, которая исчисляется с ДД.ММ.ГГГГ., уплачивается равными платежами не позднее 10 февраля, 10 мая, 10 августа, 10 ноября текущего года. Размер арендной платы пересматривается ежегодно. За нарушение сроков внесения платежей по арендной плате Арендатор оплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1% от невнесенной суммы арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года за каждый день просрочки.

В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ и п. 1 ст. 65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Вместе с тем, спорный земельный участок с момента приобретения трансформаторной подстанции, фактически использовался ответчиком без оформленных на землю в установленном порядке правоустанавливающих документов, правоотношения по аренде или по приобретению в собственность в отношении земельного участка ответчиком не были оформлены, оплата за пользование данным земельным участком не производилась, доказательств обратного суду не представлено.

Поскольку ответчиком земельный участок использовался для своих нужд без законного основания, без установления арендной платы, без оплаты земельного налога, следовательно, за фактическое бесплатное использование земельного участка с ответчика подлежат взысканию денежные средства как неосновательное обогащение в виде сбереженной арендной платы.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> было направлено уведомление о необходимости внесения платы за земельный участок, направлен расчет арендной платы за 2018, 2019, 2020гг., предложено внести арендную плату в срок до ДД.ММ.ГГГГ

Кроме того, Администрацией <адрес>ДД.ММ.ГГГГ. в адрес места жительства ответчика было направлено предупреждение о наличии задолженности по арендной плате по состоянию на 28.12.2020г. в размере 92 591руб, а также по пени - 7 828,82руб., предложено оплатить до ДД.ММ.ГГГГг.

Направление данного документа подтверждается реестром почтовых отправлений от ДД.ММ.ГГГГ с отметкой почтового отделения.

Таким образом, суд, проанализировав в совокупности имеющиеся в материалах гражданского дела доказательства, приходит к выводу о том, что требования истца в части взыскания задолженности по арендной плате являются обоснованными.

При этом, судом отклоняются доводы ответчика о несогласии с расчетом арендной платы в части применения коэффициента, связанного с разрешенным использованием земельного участка, поскольку по мнению ответчика, фактическое использование земельного участка (для эксплуатации трансформаторной подстанции) не соответствует указанному в ЕГКН виду разрешенного использования (для строительства группы жилых домов с офисными помещениями, объектами обслуживания и спортивным комплексом, для объектов жилой застройки), соответственно следует применять коэффициент как для земельного участка, предназначенного для коммунального обслуживания.

Постановлением <адрес> от 01.12.2015г. N 601-пп (ред. от 29.06.2017г.) "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена" определено, что арендная плата в год за использование земельного участка устанавливается в размере земельного налога за соответствующий земельный участок либо в ином размере в соответствии с пунктами 5, 6 настоящего Положения и определяется в договоре аренды земельного участка с учетом уровня инфляции (максимального значения уровня инфляции), установленного Федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, по состоянию на 1 января очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором утвержден результат определения кадастровой стоимости земельного участка.

Органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов <адрес> вправе установить экономически обоснованные коэффициенты с учетом категорий земель и (или) видов разрешенного использования земельных участков, применяемые к размеру арендной платы, рассчитываемой в соответствии с абзацем первым настоящего пункта. Допускается изменение этих коэффициентов, но не чаще одного раза в шесть месяцев (п.2 Положения).

Постановлением мэра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 031-06-522/9 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об утверждении Порядка определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования <адрес>" установлен Порядок определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования <адрес>.

Указанный нормативный акт, в редакции, регулирующей спорные правоотношения в заявленный в расчете аренды период (2018-2019г.г.), содержит размеры расчетных величин, в частности коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования (приложение N 1), который равен числу 3 в отношении земельных участков, предназначенных для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, в их числе указаны трансформаторные подстанции.

Представленный истцом в материалы дела расчет арендной платы, содержит коэффициент (Кри), учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, равный 3 (Кри =3), что соответствует фактическому использованию спорного земельного участка.

Таким образом, доводы ответчика о том, что в данном случае подлежит применению коэффициент, применяемый для размещения объектов коммунального обслуживания, являются ошибочными.

Доводы ответчика о том, что администрация <адрес> не обращалась к нему с предложением о заключении договора аренды земельного участка, тогда как в декабре 2019г. он направлял в адрес администрации <адрес> заявление о его предоставлении в собственность за плату, на которое получил отказ, судом отклоняются, поскольку указанные обстоятельства сами по себе не могут служить основанием для освобождения от ответственности в виде платы за землю. Кроме того, ответчик за оформлением земельного участка обратился только спустя более двух лет с момента приобретения права собственности на трансформаторную подстанцию.

В ходе рассмотрения дела ответчиком было заявлено о пропуске срока исковой давности по платежам за период до ДД.ММ.ГГГГ

Представитель истца при рассмотрении данного ходатайства полагал, что срок исковой давности при обращении в суд не пропущен.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Каких-либо доводов со стороны истца, доказательств, свидетельствующих о том, что истец был лишен возможности ранее знать о наличии задолженности по арендной плате, в материалы дела не представлено.

С учетом наличия договора аренды спорного земельного участка, стороной которого является истец, администрации <адрес> очевидно было известно об отсутствии платежей за заявленный период.

Принимая во внимание доступность сведений о собственниках объектов недвижимости, ничто не препятствовало истцу получить сведения из ЕГРН о собственнике здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000028:5696.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (п.24 Постановления Пленума).

Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки (п.25).

Истцом заявлено о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ

С исковыми требованиями администрация <адрес> обратилась к мировому судье судебного участка №<адрес> 26.03.2021г., о чем свидетельствует штамп почтового отделения на почтовом конверте.

В соответствии с п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" днем обращения в суд считается день, когда исковое заявление сдано в организацию почтовой связи либо подано непосредственно в суд, в том числе путем заполнения в установленном порядке формы, размещенной на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Таким образом, за период, предшествующий трехлетнему сроку, срок исковой давности истцом пропущен, соответственно, подлежит взысканию сумма арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 52 675,14руб. исходя из следующего.

Арендная плата за 2018г. с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 21 701,92руб:

- 29 869,04руб. (размер годовой арендной платы) / 12 месяцев = 2849,08 руб. в месяц;

- 2849,08руб. / 30 дней = 94,96руб. в день;

- 94,96руб. х 26дней (марта 2018) = 2468,96руб.;

- 29869,04 руб. (годовая арендная плата за 2018г.) – 2 849,08руб. х 2 месяца (январь, февраль 2018г.) – 2468,96руб.(26 дней марта 2018г.) = 21 701,92руб.

Арендная плата за 2019г. согласно расчету истца составляет 30 973,22руб.

Итого: 21 701,92руб. + 30 973,22руб. = 52 675,14руб.

Таким образом, с учетом применения срока исковой давности суд полагает необходимым требования о взыскании платы за земельный участок удовлетворить частично.

Истцом заявлено требование о взыскании пени за просрочку внесения арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 354,12руб., которое суд полагает обоснованным.

Вместе с тем, ответчиком было заявлено ходатайство о снижении пени, которое суд полагает возможным удовлетворить.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В соответствии с пп. 69, 71, 73, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст.333 ГК РФ). Правила ст. 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

С учетом данных положений, принимая во внимание размер долга, период просрочки, а также то обстоятельство, что уплата неустойки в заявленной истцом сумме, по мнению суда, повлечет дополнительные обременения для ответчика, суд находит возможным применить к спорным правоотношениям положения ст. 333 ГК РФ, уменьшив размер неустойки до 1 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации г. Иркутска удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 задолженность по внесению арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 52 675,14 руб., пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 1000 руб.

В оставшейся части исковых требований - отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Кировский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного текста решения.

Судья М.Л. Безъязыкова

Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

№