Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении к исполнению договора купли-продажи, и по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО3, к ФИО1, ФИО2 о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности, переводе прав и обязанностей покупателя,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о понуждении к исполнению договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. путем получения невыплаченной суммы по договору в размере <данные изъяты>. и осуществления регистрации перехода права собственности на <данные изъяты> долю в праве собственности на квартиру № дома № по <адрес>, ссылаясь на уклонение ответчицы от исполнения взятых на себя по данному договору обязательств.

Третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО3, ФИО4, ФИО5, обратились в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о признании за ними преимущественного права покупки <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру № дома № по <адрес>, переводе прав и обязанностей покупателя указанной <данные изъяты> доли по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ФИО1 и ФИО2, указав в обоснование иска, что являются собственниками квартиры № в доме № по <адрес> (ФИО3 и ФИО4 - по <данные изъяты> доли; ФИО5 – <данные изъяты> доли), в связи с чем имеют право на преимущественную покупку спорной доли. О продаже ФИО2 принадлежащей ей <данные изъяты> доли им стало известно после ознакомления с иском ФИО1 о понуждении к исполнению договора купли-продажи доли в квартире, поскольку ФИО2 не известила их в письменной форме о продаже своей доли постороннему лицу - ФИО1 с указанием цены и других условий, на которых продает ее, чем нарушила их право на преимущественную покупку, предусмотренное ст. 250 ГК РФ.

Уточнив заявленные требования, ФИО3 просит признать за ним преимущественное права покупки <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру № дома № по <адрес>, перевести на него права и обязанности покупателя <данные изъяты> доли по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ФИО1 и ФИО2

Определением суда от 30.07.2014г. производство по делу в части требований, заявленных ФИО5, ФИО4, к ФИО1, ФИО2 о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности, переводе прав и обязанностей покупателя, прекращено, в связи с отказом от иска.

ФИО1 в судебном заседании поддержал требования о понуждении ФИО2 к исполнению договора купли-продажи, указав, что у третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО3 нет реальной заинтересованности в сделке, поскольку он не выполнил свое обязательство по внесению денежных средств на депозит суда, тогда как он, истец, готов исполнить свои обязательства по выплате денежных средств по договору купли-продажи в течение двух дней.

ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Возражений, заявлений об отложении не поступало.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО3, и его представитель ФИО6, в судебном заседании возражая против удовлетворения требований заявленных ФИО1, указали на нарушение преимущественного права покупки доли, поскольку ФИО7 не был извещен о ее продаже; поддержали заявленные требования о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности, переводе прав и обязанностей покупателя, просили их удовлетворить.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО5, ФИО4 и их представитель ФИО6 в судебном заседании поддержали заявленные ФИО3 требования, в удовлетворении требований ФИО1 просили отказать.

Суд, заслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В отношении имущества, находящегося в общей долевой собственности, законодательством установлены определенные правила и ограничения. Так, распоряжение указанным имуществом, согласно статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

По правилам пункта 2 этой же статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

По делу установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи доли в квартире, согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: <данные изъяты> долю в праве собственности на трехкомнатную квартиру № дома № по <адрес>. Стоимость <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру № дома № по <адрес> определена в <данные изъяты> (л.д.7).

Из пояснений ФИО1 следует, что ДД.ММ.ГГГГ. к нему обратилась ФИО2 с целью продажи <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру № дома № по <адрес>, в связи с чем ФИО1 было выплачено ФИО2 <данные изъяты> в счет покупки указанной доли, при этом передача денежных средств была оформлена распиской о выдаче займа в сумме <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ. был заключен непосредственно сам договор купли-продажи доли. Оставшуюся сумму по договору купли-продажи - <данные изъяты> он должен был передать в Управлении Росреестра при регистрации перехода права собственности, однако ФИО2 уклоняется от исполнения сделки и отказывается получать денежные средства, нарушая тем самым его права по заключенному договору. Об извещении или не извещении иных участников долевой собственности на момент заключения договора ему ничего известно не было.

Между тем, как следует из материалов дела на основании договора на безвозмездную передачу квартир (домов) в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ. и свидетельства о праве на наследство по закону, собственниками квартиры № дома № по <адрес> помимо ФИО2, являются ФИО3, ФИО4, по <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности, и ФИО5 – <данные изъяты> доли (<данные изъяты> доли + <данные изъяты> в порядке наследования после смерти А. А.П., умершего ДД.ММ.ГГГГ.) (л.д.32,34).

Из пояснений третьего лица, заявившего самостоятельные требования ФИО3, а также иных участников долевой собственности - ФИО5 и ФИО4 следует, что о продаже ФИО2 своей <данные изъяты> доли им стало известно после ознакомления с иском ФИО1 о понуждении к исполнению договора купли-продажи доли в квартире. В нарушение ст. 250 ГК РФ ФИО2 не известила их в письменной форме о продаже своей доли постороннему лицу - ФИО1 с указанием цены и других условий, на которых продает ее, чем нарушила их право на преимущественную покупку.

Исходя из положений ст. 250 ГК РФ, Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 4 от 10 июня 1980 года (в ред. от 06 февраля 2007 года) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" право продажи недвижимого имущества иному лицу у собственника возникает только по истечении месяца со дня получения лицом, имеющим преимущественное право покупки извещения о намерении продать имущество.

В ходе судебного разбирательства судом достоверно установлено, и не оспаривалось сторонами, что на дату заключения ФИО1 и ФИО2 договора купли-продажи доли в квартире, ФИО3, ФИО5, ФИО4, являлись участниками долевой собственности, в связи с чем обладали преимущественным правом покупки отчуждаемой доли, тогда как ФИО2 при продаже принадлежащей ей доли, не исполнила свою обязанность по извещению в письменной форме других участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием продажной цены, нарушив тем самым порядок ее отчуждения.

При этом доводы ФИО2 о том, что принадлежащая ей <данные изъяты> доля в квартире № в доме № по <адрес> фактически была передана в залог в обеспечение договора займа с ФИО1 в размере <данные изъяты>, составленного в виде расписки от ДД.ММ.ГГГГ., и намерения продавать свою долю она не имела, ввиду чего не ставила в известность других участников долевой собственности о договоре от ДД.ММ.ГГГГ., суд находит несостоятельными, поскольку упомянутый договор купли - продажи доли в квартире не содержит данных о заключении его в обеспечение какого-либо обязательства.

С учетом вышеизложенного, при отсутствии извещения ФИО2 участников долевой собственности о намерении продать долю в квартире, суд приходит к выводу, что продажа доли квартиры произведена последней с нарушением преимущественного права покупки участников долевой собственности, в том числе ФИО3, который от своего права не отказывался.

При этом ссылки ФИО1 о том, что у ФИО3 нет реальной заинтересованности в сделке, поскольку он не выполнил указанное в исковом заявлении обязательство по внесению денежных средств на депозит суда, суд находит несостоятельными, поскольку нормы действующего законодательства не возлагают на последнего такую обязанность.

При установленных обстоятельствах, требования ФИО1 к ФИО2 о понуждении к исполнению договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. удовлетворению не подлежат, тогда как заявленные ФИО3 требования к ФИО1, ФИО2 о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности и переводе прав и обязанностей покупателя, подлежащими удовлетворению.

Учитывая, что договор купли-продажи доли в квартире от ДД.ММ.ГГГГ. содержит сведения о цене <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру – <данные изъяты>., суд считает возможным взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 <данные изъяты>.

Руководствуясь ст. ст. 194,197 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о понуждении к исполнению договора купли-продажи, оставить без удовлетворения.

Требования ФИО3 удовлетворить.

Признать за ФИО3 преимущественное право покупки <данные изъяты> доли, принадлежащей ФИО2 в общей долевой собственности на квартиру № в доме № по <адрес>.

Перевести на ФИО3 права и обязанности покупателя <данные изъяты> доли по договору купли-продажи доли в квартире от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2, по цене доли <данные изъяты>.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 <данные изъяты> – покупную цену доли в квартире.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня его принятия.

Председательствующий: Н.Г. Шевцова

Мотивированное решение суда изготовлено 04.08.2014г.