Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 ичу о признании договоров купли-продажи земельных участков незаключенными,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании договоров купли-продажи земельных участков незаключенными. В обоснование своих требований указал, что он на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., соглашения о выделе земельных участков отДД.ММ.ГГГГ г., дополнительному соглашению №... от ДД.ММ.ГГГГ к соглашению № 1005/10-С от ДД.ММ.ГГГГ г., приобрел собственность земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения – для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенные в южной части кадастрового квартала №...

№...

Для строительства дороги к указанным земельным участкам истец нуждался в денежных средствах. Ответчик ФИО2 согласился предоставить ФИО1 денежные средства в размере 2 000 000 руб., при этом между ними было достигнуто устное соглашение, что после регистрации права собственности ФИО1 на земельные участки, истец продаст ответчику земельные участки на сумму полученного займа. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передал ФИО1 денежные средства в размере 1 000 000 руб. сроком до ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдал ФИО2 расписку о получении денежных средств в долг с уплатой процентов. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передал ФИО1 денежные средства в размере 1 000 000 руб. сроком до ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдал ФИО2 расписку о получении денежных средств в долг с уплатой процентов. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заключил с ФИО2 шесть договоров купли-продажи земельных участков:

1)договор №... купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения - для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенные в южной части кадастрового квартала №...

Согласно п.3.1 Договора договорная цена участков составляет 592 900 руб.;

2) договор №... купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенные в южной части кадастрового квартала №...

Согласно п.3.1 договора договорная цена участков составляет 170 700 руб.;

3) договор №... купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения - для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенные в южной части кадастрового квартала №...

Согласно п.3.1 договора договорная цена участков составляет 179 150 руб.

4) договор №... купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения - для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенные в южной части кадастрового квартала №...

Согласно п.3.1 договора договорная цена участков составляет 157 960 руб.

5) договор №... купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения – для осуществления деятельности крестьянского(фермерского) хозяйства, расположенные в южной части кадастрового квартала №...

Согласно п.3.1 договора договорная цена участков составляет 211 860 руб.

6) договор №... купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения - для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенные в южной части кадастрового квартала №...

Согласно п.3.1 договора договорная цена участков составляет 194 450 руб.

Согласно условий договоров покупатель оплачивает полную цену участков до подписания настоящего договора. Подписывая настоящий договор стороны подтверждают, что не имеют друг к другу претензий по оплате. ФИО2 денежные средства ФИО1 фактически не передавал. ФИО1 расписок ФИО2 о получении денежных средств по договорам не выдавал, полагая, исходя из ранее достигнутой с ответчиком договоренности, что расчет произведен в счет ранее полученных им денежных средств в долг от ФИО2 Договоры купли- продажи земельных участков были подготовлены ФИО2, им же была определена стоимость земельных участков в возможно минимальном размере, в целях снижения налогообложения на приобретенные земельные участки. Общая площадь земельных участков по договора составляет ... Таким образом, средняя стоимость земельных участков более чем в пять раз ниже рыночной стоимости. Истец полагал, что он продал ответчику земельные участки на очень выгодных условиях и считал, что его долговые обязательства перед ФИО2 полностью прекращены.

Решением Дзержинского районного суда г.Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 в пользу ФИО2 взыскано 2 000 000 руб. в счет уплаты основного долга по договорам займа, 1 501 000 руб. в счет уплаты процентов по договорам займа, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 289 570 руб., расходы но уплате государственной пошлины в сумме 27 152,85 руб., всего 3 817 722,85 руб. Поскольку ФИО2 по решению суда взыскал с ФИО3 денежные средства, которые как полагал ФИО3, являлись оплатой за земельные участки по договором купли-продажи, то ФИО2 оплату за земельные участки по этим договорам не произвел. Считает договоры купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ не заключенными. Предметом договоров являются несколько сформированных земельных участков, каждый из которых имеет определенную площадь, кадастровый номер. На каждый земельный участок должен был составляться отдельный договор купли-продажи. В договорах отсутствует указание на цену каждого земельного участка и определить цену участков не возможно, таким образом, сторонами по договорам купли-продажи в письменной форме условия о цене земельных участков не согласовано. Считая свое право нарушенным, истец обратился в суд с указанным иском.

Истец ФИО1, его представитель ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержали доводы и требования, изложенные в исковом заявлении.

Представители ответчика ФИО2 - ФИО5, ФИО6, действующие на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признали в полном объеме, при этом пояснили, что спорные договоры купли-продажи земельных участков являются заключенными, ответчик передал истцу денежные средства по договорам, что подтверждается п. п.3.2 договоров о том, что Покупатель оплачивает полную цену Участков до подписания сторонами договора. Цена и предмет договоров определены. Просили в иске отказать.

Выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 56 ГПК РФ - каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 был заключен договор №... купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения - для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенные в южной части кадастрового квартала №... по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять указанные участки и оплатить их стоимость, предусмотренную в договоре. Согласно п.3.1 Договора договорная цена участков составляет 592 900 руб.

В п. 3.2 договора отражено, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора и отсутствие взаимных претензий по оплате.

В соответствии с п. 6.1 договора по соглашению сторон настоящий договор является актом приема-передачи Участков Продавца к Покупателю.

Управлением Росреестра по Новосибирской области ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрации перехода права собственности на указанные земельные участки, что подтверждается отметками в договоре (л.д.78-80).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 был заключен договор №... купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения - для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенные в южной части кадастрового квартала №... по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять указанные участки и оплатить их стоимость, предусмотренную в договоре. Согласно п.3.1 договора договорная цена участков составляет 170 700 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 был заключен договор №... купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения – для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенные в южной части кадастрового квартала №... по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять указанные участки и оплатить их стоимость, предусмотренную в договоре. Согласно п.3.1 договора договорная цена участков составляет 157 960 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 был заключен договор №... купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения – для осуществления деятельности крестьянского(фермерского) хозяйства, расположенные в южной части кадастрового квартала №... по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять указанные участки и оплатить их стоимость, предусмотренную в договоре. Согласно п.3.1 договора договорная цена участков составляет 211 860 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 был заключен договор №... купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения – для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенные в южной части кадастрового квартала №..., по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять указанные участки и оплатить их стоимость, предусмотренную в договоре. Согласно п.3.1 договора договорная цена участков составляет 194 450 руб.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между ФИО1 и ФИО2 достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки купли-продажи спорных земельных участков. В договорах указаны данные, позволяющие идентифицировать передаваемое имущество (адрес, площади, кадастровые номера земельных участков), указаны доказательства принадлежности отчуждаемых земельных участков продавцу ФИО1, цена участков по договору.

Обязательства по сделкам сторонами исполнены: денежные средства уплачены покупателем продавцу в полном объеме; земельные участки переданы покупателю, претензий друг к другу по сделке стороны не имели и подтвердили оплату стоимости земельных участков в полной сумме, что нашло свое отражение в вышеназванных договорах купли-продажи.

Государственная регистрация перехода права собственности на спорные объекты недвижимости к ФИО2 произведена надлежащим образом ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ г.

Согласно положениям ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ).

Суд не может принять во внимание доводы истца о том, что сторонами не была определена стоимость каждого земельного участка в договоре, а также, что на каждый земельный участок должен заключаться отдельный договор, в связи с чем договор считается незаключенным.

Согласно пункту 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в силу подпунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Анализ условий договоров купли-продажи спорных земельных участков свидетельствует о том, что условия заключенных между сторонами договоров купли-продажи не противоречат установленным ст. ст. 554, 555 ГК РФ требованиям, договор заключен в предусмотренной статьей 550 ГК РФ письменной форме; в соответствии со ст. ст. 219, 223 ГК РФ произведена регистрация права собственности.

Учитывая, что материалами дела установлен факт исполнения сторонами договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., который был заключен с соблюдением всех существенных условий, расчет по договору произведен полностью, имущество передано от продавца к покупателю, переход права собственности зарегистрирован надлежащим образом, суд находит исковые требования ФИО1 о признании договоров купли-продажи земельных участков незаключенными, не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО2 ичу о признании договоров купли-продажи земельных участков незаключенными отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Новосибирского областного суда через Новосибирский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ г.

Судья: