Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Зелёный сад - Есенинский» о взыскании неустойки, мотивируя тем, что 27 декабря 2007 г. между нею и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительств, согласно которому ответчик принял на себя обязательство построить многовартирный жилой дом по адресу: г.Рязань, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать ей в собственность однокомнатную квартиру, расположенную на пятом этаже в первом подъезде дома, а она приняла на себя обязательство уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию вышеуказанного жилого дома. Она свои обязательства выполнила в полном объёме, уплатив цену договора - руб. согласно графику финансирования, а 31 марта 2011 года многоквартирный дом был введён в эксплуатацию.

Статьёй 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» определён порядок передачи объекта долевого строительства, согласно которому после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома он обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока, при этом не менее чем за месяц до наступления этого срока обязан направить участнику долевого строительства заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или вручить лично под расписку сообщение о завершении строительства дома и о необходимости принятия объекта долевого строительства, а также о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных законом. В нарушение данных требований ответчик никаких мер для извещения её о готовности квартиры к передаче в её собственность не предпринял, и о том, что жилой дом введён в эксплуатацию, она узнала из других источников.

Только 30 сентября 2011 г. е была передана в собственность квартира, являющаяся объектом долевого участия в строительстве, и она смогла зарегистрировать своё право собственности на квартиру.

Договором участия в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика в течение 2 месяцев с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику (при условии оплаты последним договорной цены) по акту приёма-передачи квартиру. Таким образом, квартира должна была быть передана ей в срок с 01.04.2011 г. по 31.05.2011 г., следовательно, период просрочки составляет с 01.06.2011 г. по 05.09.2011 г. - 121 день; размер неустойки, согласно ч.2 ст.6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» составляет, исходя из 1/150 ставки рефинансирования, которая с 03.05.2011 г. установлена в размере 8,25% годовых, руб.54 коп..

Просила взыскать с ответчика в её пользу неустойку за нарушение срока передачи в её собственность объекта долевого строительства руб.54 коп.

В ходе производства по делу ФИО1 основание иска уточнила и дополнила, сославшись на то, что ещё в ходе строительства дома она обнаружила недостатки строительных работ, произведённых в её квартире, по поводу которых неоднократно обращалась к ответчику, в том числе и после получения им разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию; данное обстоятельство в силу ч.5 ст.8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» давало ей право отказаться от подписания передаточного акта до устранения недостатков строительства, каковой вопрос после её неоднократных обращений был разрешён в досудебном порядке, после чего квартира была передана по акту приёма-передачи от 30 сентября 2011 года.

В судебном заседании ФИО1 исковые требования поддержала в полном объёме, просила взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи в её собственность квартиры за период с 01 июня по 30 сентября 2011 г. в сумме руб.54 коп.

Представитель ответчика ООО «Зелёный сад - Есенинский» ФИО3 иск не признал, ссылаясь на то, что 23 декабря 2010 г. по адресу истца, указанному в договоре участия в долевом строительстве было направлено ценное письмо о сроках завершения строительства и принятия объекта долевого строительства по акту, выполнив таким образом обязанности, предусмотренные ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». При этом факт обращения истца с заявлениями по поводу недостатков строительных работ в квартире, а также с просьбами передать квартиру по акту приёма-передачи отрицал.

Суд, выслушав объяснения истца ФИО1, ее представителя ФИО2, представителя ответчика ФИО3, исследовав материалы дела, полагает, что иск подлежит частичному удовлетворению.

В судебном заседании достоверно установлено, что 27 декабря 2007 года между ООО «Зелёный сад 0 Есенинский» («Застройщик») и ФИО1 («Участник») был заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с п.1.1 которого Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по адресу: г.Рязань, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать Участнику в собственность однокомнатную квартиру, расположенную на пятом этаже в первом подъезде вышеуказанного жилого дома, а Участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять указанную квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию вышеуказанного жилого дома. Согласно п.2.1 договора, его цена была установлена в руб., и подлежала оплате согласно графику путём внесения шести платежей, последний из которых - 30 мая 2008 г.

Пунктом 3.3 договора была установлена обязанность Застройщика в течение двух месяцев с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать Участнику (при условии оплаты последним договорной цены) по акту приёма-передачи квартиру, указанную в п.1.1 договора, и документы, необходимые от Застройщика для регистрации Участником своего права собственности на вышеуказанную квартиру.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.310 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Судом установлено, что ФИО1 свои обязательства по договору исполнила в полном объеме, уплатив предусмотренные договором денежные средства в кассу ООО «Зелёный сад - Есенинский», что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру за период с декабря 2007 г. по июнь 2008 г. и представителем ответчика в судебном заседании не оспаривалось.

31 марта 2011 г. ООО «Зелёный сад - Есенинский» было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - многоквартирного жилого дома с объектами обслуживания по адресу: Рязанская область, г.Рязань, имевший строительный адрес: г.Рязань.

Следовательно, согласно п.3.3 договора участия в долевом строительства, заключенного между сторонами 27.12.2007 г., в срок до 31 мая 2011 года квартира подлежала передаче Застройщиком Участнику по акту приёма-передачи.

Порядок передачи объекта долевого строительства установлен статьёй 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», согласно ч.1 которой передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч.2 ст.8 ФЗ).

В силу ч.4 ст.8 ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Судом установлено, что ответчиком требования изложенных выше норм закона исполнены не были.

Так, ответчиком в суд представлена копия сообщения «О строительной готовности и сроке ввода объекта в эксплуатацию» исх. № 20 от 20.12.2010 г., в котором сообщается о завершении строительства многоквартирного жилого дома с объектами обслуживания, расположенного по адресу: г.Рязань, и о том, что в связи с пуско-наладочными работами передача объекта долевого строительства будет производиться с 20 января по 31 января 2011 года. Указанное сообщение было направлено ФИО1 по адресу, указанному в договоре участив в долевом строительстве от 27.12.2007 г. ценным письмом 23 декабря 2010 года.

Однако представленный документ не может свидетельствовать о выполнении ответчиком требований ч.4 ст.8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а следовательно и о надлежащем извещении истца о готовности объекта долевого участия к передаче, поскольку был направлен задолго (за три месяца) до получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, и в обозначенный в сообщении срок (конец января 2011 года) квартира истцу передана быть объективно не могла.

Других сообщений о готовности объекта долевого строительства к передаче истцу не направлялось, что представителем ответчика в судебном заседании по существу не оспаривалось.

Из объяснений в судебном заседании ФИО4 следует, что о получении ответчиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию она узнала от третьих лиц в начале апреля 2011 года, после чего 19 апреля 2011 г. обращалась к ответчику с заявлением об устранении недостатков, допущенных при выполнении строительных работ в квартире. Не получив ответа на своё заявление, истец обратилась в Центр независимой потребительской экспертизы для проведения экспертного исследования по вопросам качества строительно-монтажных работ, специалистом которого В. 12 июля 2011 г. в адрес руководителя ГК «Зелёный сад» через истца было направлено приглашение на осмотр квартиры на 20 июля 2011 г.; данное приглашение ФИО4 было передано в ООО «Зелёный сад - Есенинский» лично и направлено по почте, почтовое отправление получено ответчиком 15 июля 2011 г., о чём свидетельствует уведомление о вручении заказного письма, копия которого имеется в материалах дела.

Поскольку реакции на указанные выше обращения от ответчика не последовало, 12 августа 2011 г. ФИО1 обратилась в ООО «Зелёный сад - Есенинский» с заявлением, в котором, ссылаясь на ненадлежащее качество строительных работ, в соответствии с ч.5 ст.8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предлагала обеспечить явку представителя компании для осмотра объекта долевого строительства и составления Акта, фиксирующего дефекты и недостатки, уведомляя о намерении в случае уклонения от явки потребовать взыскания неустойки за нарушение сроков и порядка сдачи объекта.

Действительно, согласно ч.5 ст.8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества», участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям по качеству, и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона, по исполнению требований участника, связанных с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства.

08 сентября 2011 г. ответчиком в адрес ФИО1 было направлено письмо с просьбой явиться 12 сентября 2011 г. на осмотр квартиры по адресу: г.Рязань, что ею и было сделано; разногласия по качеству строительных работ были урегулированы сторонами во внесудебном порядке.

Только 30 сентября 2011 г. истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве от 27.12.2007 г., в котором уточнён адрес многоквартирного жилого дома и общая площадь квартиры, подлежащей передаче истцу, и в тот же день ими подписан акт приёма-передачи квартиры в собственность истца, а 26 октября 2011 года за истцом зарегистрировано право собственности на квартиру г.Рязани, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области 26 октября 2011 года.

Таким образом, двухмесячный срок с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, установленный пунктом 3.3 договора участия в долевом строительстве для передачи истцу квартиры по акту приёма-передачи, ответчиком был нарушен, период просрочки составил 121 день (с 01 июня 2011 года по 30 сентября 2011 года).

Доводы представителя ответчика о том, что истец знала о факте получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию уже в апреле 2011 года, поэтому имела возможность обратиться за составлением акта приёма-передачи квартиры в установленный законом срок, судом не принимаются во внимание, поскольку из содержания приведённых выше норм закона следует, что обязанность по извещению участника долевого строительства о готовности объекта к передаче и по передаче объекта в установленный договором срок возложена на застройщика, причём процедура такого извещения строго предписана законом. Доказательств уклонения истца от передачи объекта долевого строительства ответчиком не представлено, и на такие обстоятельства представитель ответчика в судебном заседании не ссылался.

Более того, представленные истцом письменные доказательства свидетельствуют о том, что она в апреле 2011 г. обращалась к ответчику с заявлением по поводу качества объекта долевого строительства, в связи с чем у ответчика имелась возможность разрешить данный вопрос и передать квартиру истцу в установленный договором срок, однако это сделано не было.

Доводы представителя ответчика о том, что никаких заявлений от истца в ООО «Зелёный сад - Есенинский» не поступало, суд находит надуманными и не отражающими действительные события, поскольку представленные истцом доказательства подачи и направления по почте соответствующих заявлений ответчиком не опровергнуты.

Частью второй статьи 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества» предусмотрена ответственность за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в виде неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, которую уплачивает застройщик участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом, с учетом того, что ставка рефинансирования ЦБ РФ по состоянию на день исполнения обязательства (30 сентября 2011 года) составляла 8,25 %, неустойка за период с 01.06.2011 года по 20.09.2011 года составит руб.54 коп. ( руб. (цена договора) х 8,25 % : 300 х 2 (размер неустойки в день) х 121 день просрочки).

Доказательств того, что ООО «Зелёный сад - Есенинский» приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства, равно как и доказательств, подтверждающих отсутствие вины в ненадлежащем исполнении договорных обязательств ответчиком не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что просрочка в передаче квартиры истцу была допущена по вине ответчика, в связи с чем иск ФИО1 в части взыскания в ее пользу неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Рассматривая вопрос о размере неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, суд полагает необходимым применить норму ст.333 ГК РФ, закрепляющую право суда уменьшить неустойку в случае, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Из объяснений истца в судебном заседании установлено, что доступ в квартиру г.Рязани у неё имелся и до передачи объекта долевого строительства по акту приёма-передачи, что давало ей возможность планировать проведение ремонтно-отделочных работ по доведению помещения до полной готовности за свой счет в силу п.3.4 договора, приобретать необходимые стройматериалы.

С учетом указанных обстоятельства, цены договора, периода просрочки исполнения ответчиком договорных обязательств суд полагает, что размер требуемой истцом неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, а потому подлежит уменьшению до 5 000 рублей.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина, от уплаты которой истец освобождена в силу закона, в размере 400 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛА:

Иск ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Зелёный сад - Есенинский» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 5 000 рублей

Взыскать с ООО «Зелёный сад - Есенинский» госпошлину в доход местного бюджета в размере 400 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Советский районный суд г.Рязани в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья - подпись

Решение вступило в законную силу 28.03.12 г.