Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО4 к ООО «Поляна», ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, расходов на коммунальные услуги, неустойки, по встречному иску ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о признании договора аренды расторгнутым,

установил:

ИП ФИО4 на основании договора аренды, заключенного 11.12.2013 года с ИП ВАВ передано нежилое помещение площадью (информация скрыта) расположенное по адресу: (адрес обезличен).

Часть указанного нежилого помещения площадью (информация скрыта). ИП ФИО4 передала в субаренду ООО «Поляна» на срок до 31.12.2016 года на основании договора субаренды от 20.12.2014 года. Исполнение договора субаренды обеспечено поручительством ФИО2 (директор ООО «Поляна»).

ИП ФИО4 обратилась в суд с иском, в котором, ссылаясь на нарушение субарендатором условий договора по своевременному и полному внесению арендных платежей и коммунальных услуг, просит взыскать с ответчиков солидарно задолженность по арендной плате в размере (информация скрыта). за период с декабря 2014 года по 16.09.2015 года, задолженность по возмещению расходов на оплату коммунальных услуг за период с декабря 2014 года по август 2015 года в размере (информация скрыта) неустойку за просрочу уплаты арендной платы в размере (информация скрыта)., неустойку за невнесение авансовых платежей в размере (информация скрыта)

ФИО2 предъявила встречный иск, в котором просит считать договор субаренды, заключенный с ИП ФИО4 расторгнутым с 15.05.2015 года. Требования мотивированы тем, что договор субаренды содержит условие, позволяющее субарендатору в одностороннем порядке расторгнуть сделку, уведомив об этом арендодателя за 45 дней до даты расторжения договора. 01.04.2015 года по электронной почте, 13.05.2015 года заказным письмом ИП ФИО4 было направлено уведомление о расторжении договора. Следовательно, договор считается расторгнутым с 15.05.2015 года.

Истец ИП ФИО4 и ответчик ФИО2, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Истец просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель ООО «Поляна» ФИО1 и представитель соответчика ФИО3 признали иск в части задолженности по арендным платежам на сумму (информация скрыта) и по коммунальным платежам на сумму (информация скрыта). В остальной части иск не признали. Встречный иск поддержали. Пояснили, что истец прекратил доступ ответчика в арендуемое помещение 30.04.2015 года, что по их мнению указывает на одностороннее расторжение договора. 01.04.2015 года по электронной почте, 13.05.2015 года заказным письмом ИП ФИО4 было направлено уведомление о расторжении договора. Поэтому полагают, что договор субаренды считается расторгнутым с 15.05.2015 года. Фактически потреблялись коммунальные услуги в виде электроснабжения и водоснабжения, учет которых производился приборами учета. Иные коммунальные услуги не оказывались. Их расчет истцом не обоснован.

Выслушав доводы представителей ответчиков, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст.611 ГК РФ). Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (п.1 ст.614 ГК РФ), пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ), поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п.2 ст.616 ГК РФ).

Факт заключения между сторонами спора договора субаренды и передачи субарендатору части нежилого помещения площадью (информация скрыта). подтверждается копией договора субаренды недвижимого имущества от 20.12.2014 года, подписанного ФИО4 и ФИО2 и актом приема-передачи помещения от 20.12.2014 года (л.д.20-26, 28).

27.01.2015 года договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Белгородской области, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре.

Из п.2.1 договора следует, что он заключен на срок до 31.12.2016 года.

Помещение передано субарендатору для осуществления общественного питания и связанных с ним технических и административных целей (п.1.3 договора).

Ежемесячная арендная плата установлена в следующих размерах: со дня подписания договора и по 20.03.2015 года (информация скрыта). в месяц; с 21.03.2015 года по 31.12.2015 года – (информация скрыта) в месяц; с 01.01.2016 года по день возврата помещения – (информация скрыта). в месяц. Арендная плата вносится не позднее 15 числа оплачиваемого месяца в безналичном порядке (п.п.4.1, 4.3 договора.

Пунктом 4.6 договора предусмотрено, что субарендатор обязан возмещать арендатору его расходы на оплату коммунальных услуг, потребленных субарендатором путем уплаты авансовых платежей и их последующего зачета в счет стоимости оплаты коммунальных услуг в порядке, установленном отдельным договором.

Переданное помещение снабжено электричеством, системами вентиляции, канализации, горячим и холодным водоснабжением, отоплением (п.1.4 договора). В акте приема-передачи отражено наличие в переданном помещении отопления, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электропроводки, линии связи, находящихся в хорошем состоянии (л.д.28). Каких-либо замечаний по качеству переданного помещения ответчиком в акте приема-передачи не отмечено. Поэтому доводы представителей ответчиков об отсутствии в арендованном помещении кроме электричества и воды иных коммуникаций суд признает надуманными.

Поскольку ответчику передано нежилое помещение по акту, суд приходит к выводу об исполнении арендодателем обязательства по договору.

Доказательств уплаты арендных платежей в порядке и размерах предусмотренных договором ответчики не представили.

Поэтому требования истца о взыскании задолженности по арендным платежам суд признает обоснованными. Согласно приведенному истцом расчету задолженность за период с декабря 2014 года по 16 сентября 2015 года составляет (информация скрыта). Расчет составлен математически верно, с зачетом платежей, которые производил субарендатор в указанном периоде. В судебном заседании представителем ответчика представлены квитанции к приходным кассовым ордерам, согласно которым за период с декабря 2015 года по февраль 2016 года ООО «Поляна» уплатило истцу по договору от 20.12.2014 года арендную плату в размере (информация скрыта)., поэтому задолженность субарендатора по арендным платежам составляет (информация скрыта)), которые подлежат взысканию в пользу истца.

Представленные квитанции к приходным кассовыми ордерам от 17.11.2015 года №1 на (информация скрыта). и от 26.11.2015 года №2 на (информация скрыта). суд не может принять в качестве допустимых доказательств, поскольку в нарушение ч.2 ст.71 ГПК РФ они представлены в форме незаверенных копий. На неоднократные предложения суда, представители ответчиков не представили оригиналы или надлежащим образом заверенные копии указанных письменных доказательств.

Встречный иск и доводы представителей ответчиков о прекращении договора аренды с 15.05.2015 года, отсутствии обязанности по оплате арендных платежей с мая 2015 года суд признает необоснованными в связи со следующим.

В силу ст.407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Условиями договора предусмотрена возможность досрочного расторжения договора, как по инициативе субарендатора, так и по инициативе арендатора с обязательным письменным предупреждением второй стороны за 45 дней до предполагаемой даты расторжения (пункты 6.2, 6.4). По инициативе арендатора договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в случае если субарендатор более двух раз подряд не вносит или вносит с нарушением срока арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором аренды и иным договором (п.6.3.3).

Пунктом 8.1 договора предусмотрен письменный порядок уведомления сторон договора в связи с его заключением, исполнением или прекращением путем направления заказного почтового отправления с уведомлением о вручении либо курьерской почтой, либо телеграммой с подтверждением о вручении, либо вручением под расписку представителю. Почтовое отправление считается полученным адресатом в день поступления в почтовое отделение, независимо от даты фактического получения отправления.

Доказательств вручения истцу уведомления о расторжении договора одним из предусмотренных договором способов ответчики суду не представили. Электронная переписка не относится к предусмотренному договором способу уведомления. Кроме того переписка велась не с ФИО4, а с третьим лицом. Доказательства того, что указанное лицо наделено полномочиями представителя ФИО4 в материалах дела нет.

Представленная ответчиками копия почтового уведомления о вручении ФИО4 26.05.2015 года заказного отправления также не подтверждает факта вручения уведомления о расторжении договора, поскольку не предоставлена опись вложения в указанное отправление и сам текст отправленного документа или письма.

Поэтому оснований для вывода о прекращении договора аренды с даты, указанной ФИО2 во встречном иске, не имеется.

Напротив, вручение истцом ответчику уведомления о расторжении договора аренды подтверждается текстом уведомления от 31.07.2015 года и описью вложения от 04.08.2015 года (л.д.30-31), представителями ответчиков не оспаривается.

По акту помещение возвращено субарендатором арендатору ФИО4 16.09.2015 года (л.д.32-33). В акте каких-либо замечаний ФИО2 не сделано.

С учетом установленных обстоятельств, условий договора субаренды и положений ст.622 ГК РФ ФИО4 вправе требовать внесении арендной платы по день возврата арендованного имущества. Доступ в помещение был ограничен арендатором в связи с нарушением субарендатором условий договора по внесению арендной платы, между тем это не прекращало обязательств субарендатора по внесению арендной платы, что предусмотрено п.7.11 договора субаренды.

На основании п.7.1 договора истец произвел начисление неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей, размер которой за период с 16.01.2015 года по 16.09.2015 года составил (информация скрыта) Расчет выполнен математически верно, ответчиком не опровергнут, поэтому берется судом за основу при определении размера неустойки.

На основании прямого указания в договоре субаренды, 20.12.2014 года между ИП ФИО4 и ООО «Поляна» заключен договор возмещения расходов по оплате коммунальных услуг, потребленных субарендатором. Пунктами 2, 2.1 договора предусмотрено, что возмещение расходов осуществляется путем уплаты субарендатором ежемесячных авансовых платежей в размере (информация скрыта) в сроки, установленные договором субаренды для уплаты арендных платежей. Указанные платежи засчитываются в счет возмещения расходов арендатора по оплате коммунальных услуг исходя из стоимости потребленных субарендатором коммунальных услуг, определенной на основании счетов, полученных от организаций, оказывающих соответствующие коммунальные услуги. Если помещение или его часть не оборудованы отдельными приборами учета, то объем потребленных субарендатором коммунальных услуг определяется пропорционально арендуемой площади помещения от площади помещения, в которое оно входит. Договором предусмотрена обязанность направления арендатором субарендатору актов о зачете авансовых платежей, в отношении которых субарендатор вправе делать свои возражения (п.2.3 договора), а также обязанность сторон проводить сверку взаиморасчетов по окончании каждого календарного квартала (п 2.4 договора).

Доказательств внесения авансовых платежей в порядке и размерах, предусмотренных договором, ответчиками не представлено. Сверка взаиморасчетов ими не проводилась. Представители ответчиков в судебном заседании не оспаривали обстоятельств того, что субарендатор не сделал ни одного авансового платежа.

В свою очередь истец представил доказательства того, что ежемесячно направлял субарендатору акты с указанием размера расходов на оплату коммунальных услуг, определенных на основании счетов, полученных от организаций, оказывающих соответствующие коммунальные услуги (л.д.61-128), которые возвращались отправителю за истечением срока хранения. Причины по которым субарендатор не получал корреспонденцию, представители ответчиков назвать затруднились.

Расчетом истца подтверждается, что подлежащие возмещению расходы на коммунальные услуги составили (информация скрыта). Контр расчет размера потребленных коммунальных услуг, показания приборов учета, ответчики не представили, как и акт сверки расчетов. Их несогласие с размером выставленных коммунальных услуг чем-либо не мотивировано. Поэтому суд берет за основу представленный истцом расчет образовавшейся задолженности за потребленные коммунальные услуги.

За нарушение обязательства по внесению авансовых платежей пунктом 3 договора предусмотрена неустойка в размере 0,5% от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца размер неустойки составляет (информация скрыта)., которые снижены истцом до (информация скрыта). (л.д.129).

В соответствии с пунктами 9.1-9.5 договора субаренды и договора о возмещении расходов, исполнение обязательств обеспечено поручительством ФИО2, которая обязалась солидарно с субарендатором отвечать по обязательствам последнего перед арендатором.

Поэтому задолженность по арендной плате, расходам на коммунальные платежи и неустойки подлежат взысканию с ООО «Поляна» и ФИО2 солидарно.

На основании ч.1 ст.98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере (информация скрыта)

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО4 удовлетворить в части.

Взыскать с ООО «Поляна», ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 солидарно задолженность по арендной плате по договору субаренды от 20.12.2014 года в размере (информация скрыта). за период с декабря 2014 года по 16.09.2015 года, задолженность по возмещению расходов на оплату коммунальных услуг за период с декабря 2014 года по август 2015 года в размере (информация скрыта) неустойку за просрочу уплаты арендной платы в размере (информация скрыта) неустойку за просрочку уплаты авансовых платежей в размере (информация скрыта)., судебные расходы в размере (информация скрыта)

В удовлетворении остальной части иска индивидуального предпринимателя ФИО4 и в удовлетворении встречного иска ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о признании договора аренды расторгнутым, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Белгородский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд.

Решение изготовлено в окончательной форме 15.03.2016 года.

Судья С.Н. Куприченко