Гражданский кодекс часть 1

Октябрьский городской суд Республики Башкортостан в составе председательствующей судьи Большаковой С.Ю., при секретаре Александровой К.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №03RS0014-01-2020-000657-91 (№ 2-223/2021) по исковому заявлению администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г.Октябрьскому (Управления земельно-имущественных отношений и жилищной политики администрации ГО г. Октябрьский Республики Башкортостан) к ФИО2 о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору купли-продажи объекта нежилого фонда,

у с т а н о в и л:

Администрация городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г.Октябрьскому обратилась в суд с иском к ФИО2 о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору купли-продажи объекта нежилого фонда. Просит понудить ответчика в недельный срок заключить с городским округом г.ФИО1 в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г.Октябрьскому дополнительное соглашение от 23.10.2019г. к договору купли-продажи объекта нежилого фонда № от 05.08.2019г. в следующей редакции:

«1. Пункт 2.2. Договора изложить в следующей редакции:

2.2. Рыночная стоимость Объекта по состоянию на 14.06.2019г. составляет 1053000 (один миллион пятьдесят три тысячи) рублей без учета НДС согласно отчету № от 14.06.2019г. «Об оценке рыночной стоимости нежилых помещений», НДС составляет 210600 рублей.

2. Раздел 3 Договора изложить в следующей редакции:

3.1. Цена продажи Объекта составляет 1263600 (один миллион двести шестьдесят три тысячи шестьсот) рублей, в том числе НДС 210600 (двести десять тысяч шестьсот) рублей).»

Истец обосновывает исковые требования тем, что на основании договора купли-продажи объекта нежилого фонда № от 05.08.2019г. ответчику был передан объект муниципального нежилого фонда – помещения с кадастровым номером № площадью 31,1 кв.м и с кадастровым номером № площадью 9,8 кв.м, на первом этаже трехэтажного кирпичного жилого здания по адресу <адрес>. Согласно п.2.2 Договора рыночная стоимость объекта составила 1503000 рублей, согласно отчету № от 14.06.2019г., сумма НДС оценщиком ООО «Аваль» в отчете не была определена. Нотариальная деятельность не является предпринимательством. Положения пп.12 п.2 ст.146 Налогового кодекса РФ при реализации имущества казны нотариусам, занимающимся частной практикой, не применяются. Указанные операции подлежат налогообложению НДС на основании пп.1 п.1 ст.146 Налогового кодекса РФ. Согласно п.1 ст.168 Налогового кодекса РФ, при реализации указанного имущества налогоплательщик дополнительно к цене реализованных товаров обязан предъявить покупателю этих товаров соответствующую сумму НДС. На основании этого истцом был составлен проект дополнительного соглашения к договору, проекты дополнительного соглашения были направлены ответчику в трех экземплярах для подписания письмом от 28.10.2019г.

Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании поддержала исковые требования. Указала, что решением Совета ГО г. Октябрьский от 29.12.2020 г. правами юридического лица наделено Управление земельно-имущественных отношений и жилищной политики администрации ГО г. Октябрьский Республики Башкортостан.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, пояснил, что сделка исполнена. Какие –либо дополнительные условия в момент ее совершения не оговаривались. Оснований для внесения дополнительной суммы за приобретенный объект недвижимости нет.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ в судебное заседание не явились. Извещены надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п.1 ст.143 Налогового кодекса РФ, «1. Налогоплательщиками налога на добавленную стоимость (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются: организации; индивидуальные предприниматели; лица, признаваемые налогоплательщиками налога на добавленную стоимость (далее в настоящей главе - налог) в связи с перемещением товаров через таможенную границу Таможенного союза, определяемые в соответствии с таможенным законодательством Таможенного союза и законодательством Российской Федерации о таможенном деле.»

Статьей 146 Налогового кодекса РФ установлено:

«1. Объектом налогообложения признаются следующие операции:

1) реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав….

2. В целях настоящей главы не признаются объектом налогообложения:

12) операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации;

(пп. 12 введен Федеральным законом от 28.12.2010 N 395-ФЗ; в ред. Федерального закона от 27.11.2018 N 424-ФЗ)…»

Статьей 149 Налогового кодекса РФ предусмотрены операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения).

Согласно п.3 ст.161 Налогового кодекса РФ, «3. … При реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога. При этом налоговая база определяется отдельно при совершении каждой операции по реализации (передаче) указанного имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.»

Пунктом 1 ст.168 Налогового кодекса РФ установлено:

«1. При реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик (налоговый агент, указанный в пунктах 4, 5 и 5.1 статьи 161 настоящего Кодекса) дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога.

В случае получения налогоплательщиком (налоговыми агентами, указанными в пунктах 4, 5 и 5.1 статьи 161 настоящего Кодекса) сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав, реализуемых на территории Российской Федерации, налогоплательщик (налоговые агенты, указанные в пунктах 4, 5 и 5.1 статьи 161 настоящего Кодекса) обязан предъявить покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав сумму налога, исчисленную в порядке, установленном пунктом 4 статьи 164настоящего Кодекса.

Положения настоящего пункта не применяются при реализации товаров, указанных в абзаце первом пункта 8 статьи 161 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 1 пункта 1 статьи 164 настоящего Кодекса, а также при реализации указанных товаров физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями.»

В силу ст.1 Основ законодательства РФ о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993г. №4462-1), «Нотариальная деятельность не является предпринимательством и не преследует цели извлечения прибыли.»

В силу п.п. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения по НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. Исходя из ст. 24 НК РФ налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации. Налоговые агенты обязаны в том числе:

- правильно и своевременно исчислять, удерживать из денежных средств, выплачиваемых налогоплательщикам, и перечислять налоги в бюджетную систему Российской Федерации на соответствующие счета Федерального казначейства;

- представлять в налоговый орган по месту своего учета документы, необходимые для осуществления контроля за правильностью исчисления, удержания и перечисления налогов.

Налоговые агенты перечисляют удержанные налоги в порядке, предусмотренном Налоговым кодексом Российской Федерации для уплаты налога налогоплательщиком. За неисполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на него обязанностей налоговый агент несет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога.

При этом налоговая база определяется отдельно при совершении каждой операции по реализации (передаче) указанного имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

В соответствии с п. 1 ст. 168 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму НДС. Соответственно, бремя уплаты налога на добавленную стоимость дополнительно к цене товара (работы, услуги) по облагаемой НДС операции всегда несет покупатель.

С учетом изложенного, необходимо обратить внимание на следующее. Реализация на территории Российской Федерации муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего муниципального образования, вне зависимости от того, кто является покупателем этого имущества (индивидуальный предприниматель или физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем), – облагаемая НДС операция.

Соответственно любое лицо, являющееся покупателем муниципального имущества, несет бремя уплаты НДС. Различным является только порядок уплаты НДС. В том случае, если покупателем муниципального имущества является индивидуальный предприниматель – на него законом возложены обязанности налогового агента по уплате НДС по данной операции. Индивидуальный предприниматель, являющийся покупателем муниципального имущества, обязан перечислить стоимость имущества без НДС продавцу, а НДС в качестве налогового агента (за продавца) в федеральный бюджет.

Учитывая вышеизложенные нормы Налогового кодекса Российской Федерации, при приобретении муниципального имущества, цена которого сформирована по итогам аукциона и отражена в договоре без учета НДС, налоговая база по данному налогу должна быть определена налоговым агентом как указанная в договоре стоимость имущества без НДС, увеличенная на 18%, и к такой базе применяется расчетная ставка 18/118 процентов. Правомерность этого порядка подтверждается арбитражной практикой, в частности, Определением Верховного Суда Российской Федерации от 24.11.2014 № 307-ЭС14-162, А26-5213/2013.

В том случае, если покупатель - физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, обязанность по перечислению суммы НДС в федеральный бюджет возлагается на самого продавца такого имущества (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 16055/11). Соответственно, покупатель – физическое лицо должен перечислить всю стоимость имущества с учетом НДС продавцу, а продавец, в свою очередь, должен перечислить соответствующую сумму налога в федеральный бюджет. Таким образом, в соответствии с действующим законодательством все покупатели муниципального имущества, в части несения бремени уплаты НДС, находятся в равных условиях.

Установлено в судебном заседании, подтверждается материалами дела, что между продавцом (КУС МЗИО РБ по г.Октябрьскому, представляющий интересы собственника имущества – городского округа г.ФИО1) и покупателем (нотариус ФИО2) заключен договор купли-продажи объекта нежилого фонда № от 05.08.2019г.

Согласно указанному договору купли-продажи № от 05.08.2019г., ответчику был продан объект муниципального нежилого фонда – помещения с кадастровым номером № площадью 31,1 кв.м и с кадастровым номером № площадью 9,8 кв.м, на первом этаже трехэтажного кирпичного жилого здания по адресу <адрес>.

Согласно п.2.2 указанного договора № от 05.08.2019г., рыночная стоимость объекта по состоянию на 14.06.2019г. составляет 1053000 рублей, согласно отчету № от 14.06.2019г. «Об оценке рыночной стоимости нежилых помещений»,.

Согласно п.3.1 указанного договора № от 05.08.2019г., цена продажи объекта составляет 1053000 рублей.

В договоре купли-продажи № от 05.08.2019г. не упомянут НДС (налог на добавленную стоимость) ни в одном пункте договора. При указании рыночной стоимости объекта и цены продажи объекта никаким образом не упомянут НДС, не указано «с учетом НДС», равно как и не указано «без учета НДС».

Объект считается переданным с 07.04.2009г. согласно акту приема-передачи к договору аренды № от 20.07.2009г., что указано в п.5.1 договора купли-продажи № от 05.08.2019г.

В указанном договоре № от 05.08.2019г. покупатель указан как «нотариус ФИО2», в пункте 2.5 договора имеется ссылка на выполнение условий, установленных статьей 11.1 Основ законодательства РФ о нотариате, в п.9.2 договора указано, что покупатель обязан использовать объект в целях осуществления нотариальной деятельности либо размещения нотариальной палаты в течение пяти лет с момента его приватизации.

Истец подготовил проект дополнительного соглашения 23.10.2019г. к договору купли-продажи № от 05.08.2019г.

В дополнительном соглашении указано следующее (помимо прочего):

«1. Пункт 2.2. Договора изложить в следующей редакции:

2.2. Рыночная стоимость Объекта по состоянию на 14.06.2019г. составляет 1053000 (один миллион пятьдесят три тысячи) рублей без учета НДС согласно отчету № от 14.06.2019г. «Об оценке рыночной стоимости нежилых помещений…», НДС составляет 210600 рублей.

2. Раздел 3 Договора изложить в следующей редакции:

Истец направил ответчику проект дополнительного соглашения от 23.10.2019г. письмом от 28.10.2019г., что подтверждается реестром заказных писем от 01.11.2019г. с отметкой Почты России.

Ответчик до настоящего времени дополнительное соглашение не подписал. При этом, представитель ответчика и в настоящем возражает против подписания дополнительного соглашения, поясняя, что сделка фактически исполнена. Дополнительное соглашение к ранее заключенному договору купли-продажи объекта недвижимости может быть заключено только сторонами обоюдно. Оснований для понуждения к заключению такого соглашения нет, поскольку оно нарушает интересы ФИО2 как стороны по сделке, совершившей ее на ранее оговоренных условиях.

Основанием для подготовки истцом указанного дополнительного соглашения послужило то обстоятельство, что в договоре купли-продажи № от 05.08.2019г. не упомянут НДС.

По договору цена продажи объекта (она же и рыночная цена) указана как 1053000 рублей.

По условиям дополнительного соглашения от 23.10.2019г. сумма 1053000 рублей указана как рыночная стоимость объекта без учета НДС. В дополнительном соглашении цена продажи Объекта составляет 1263600 рублей, в том числе НДС 210600 рублей.

По смыслу положений п.п. 1 и 4 ст. 168 НК РФ сумма НДС, предъявляемая покупателю при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав, должна быть учтена при определении окончательного размера указанной в договоре цены и выделена в расчетных и первичных учетных документах, счетах - фактурах отдельной строкой. При этом бремя обеспечения выполнения этих требований лежит на продавце.

Общепризнанной в правоприменительной практике является позиция о том, что в том случае, когда в договоре не отражено: определена ли цена договора с НДС или без учета НДС, при определении налоговой базы по данному налогу в отношении операций по реализации муниципального имущества покупатель как налоговый агент должен исходить из того, что подлежащий выплате продавцу доход уже включает в себя НДС.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно ст. 432 ГК РФ:

1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Согласно ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену договора.

Судом установлено, что за помещение по адресу <адрес>, приобретенное по договору купли-продажи от 05.08.2019 г., ФИО2 полностью рассчиталась.

Согласно выписки из ЕГРП от 22.05.2020 г. указанное помещение принадлежит ей на праве собственности, датой государственной регистрации указано 20.08.2019 г.

Представитель ответчика суду пояснил, что в настоящее время ФИО2 пользуется помещением, осуществляет нотариальную деятельность.

Руководствуясь указанными выше правовыми нормами, суд полагает, что соглашение, изменяющее условие договора купли-продажи о цене товара, заключенное после его полной оплаты, является ничтожным, поскольку противоречит ст. ст. 168 и 408 ГК РФ.

Уплата установленной сторонами в договоре цены является обязательством покупателя, которое по смыслу нормы ст. 485 ГК РФ после передачи товара не может быть односторонне изменено продавцом.

Оценивая изложенные выше обстоятельства в совокупности, принимая во внимание, что покупатель принял и оплатил объект недвижимости на условиях, указанных в договоре купли-продажи на момент его заключения, исполнил обязательства по договору в полном объеме, суд приходит к выводу, что исковые требования истца не обоснованны, не подлежат удовлетворению.

Оснований для понуждения ответчика к заключению дополнительного соглашения к договору купли-продажи объекта нежилого фонда нет.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г.Октябрьскому (Управления земельно-имущественных отношений и жилищной политики администрации ГО г. Октябрьский Республики Башкортостан) к ФИО2 о понуждении ФИО2 в недельный срок заключить с городским округом г.ФИО1 в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г.Октябрьскому дополнительного соглашения от 23.10.2019г. к договору купли-продажи объекта нежилого фонда № от 05.08.2019г. в следующей редакции:

«1. Пункт 2.2. Договора изложить в следующей редакции:

2.2. Рыночная стоимость Объекта по состоянию на 14.06.2019г. составляет 1053000 (один миллион пятьдесят три тысячи) рублей без учета НДС согласно отчету № от 14.06.2019г. «Об оценке рыночной стоимости нежилых помещений…», НДС составляет 210600 рублей.

2. Раздел 3 Договора изложить в следующей редакции:

3.1. Цена продажи Объекта составляет 1263600 (один миллион двести шестьдесят три тысячи шестьсот) рублей, в том числе НДС 210600 (двести десять тысяч шестьсот) рублей).» - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Октябрьский городской суд Республики Башкортостан.

Судья С.Ю. Большакова