Гражданский кодекс часть 1

Звениговский районный суд Республики Марий Эл в составе: председательствующего судьи Михайлова О.В., при секретаре Яковлевой А.Ю., с участием: представителя истца - помощника прокурора <адрес> Республики Марий Эл Белавиной М.Е., представителя истца Соловьева Н.С. – Соловьевой Н.А., представителя ответчика Звениговской городской администрации Звениговского муниципального района Республики Марий Эл - Принцевой А.В., представителей третьего лица – Администрации Звениговского муниципального района Республики Марий Зайнуллиной Л.А. и Григорьева Д.Г.

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению

<адрес> Республики Марий Эл в интересах Соловьева Н. С. к Звениговской городской администрации Звениговского муниципального района Республики Марий Эл о признании пункта договора недействительным, признания обременения в виде ипотеки отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

<адрес> РМЭ, в интересах Соловьева Н.С. (далее - истцы), на основании заявления последнего, обратился в суд к Звениговской городской администрации Звениговского муниципального района РМЭ (далее – Администрация, ответчик) с исковым заявлением, указанным выше, в котором просил признать п. 12 Договора передачи жилого помещения в собственность в порядке возмещения (компенсации) за сносимое жилое помещение от <дата> недействительным, обременение в виде ипотеки в пользу Звениговской городской администрации Звениговского муниципального района РМЭ на жилое помещение – <адрес>, расположенное по адресу: РМЭ, <адрес>, отсутствующим.

В судебном заседании представитель истца – помощник прокурора Белавина М.Е., исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, суду пояснила, что Соловьев Н.С. обратился в прокуратуру <адрес> РМЭ с заявлением о незаконности условий Договора передачи жилого помещения в собственность, заключенного <дата> между ним и Администрацией, в части доплаты за приобретенное жилое помещение, а именно, положений п. 12, согласно которым Соловьев Н.С. доплачивает Администрации сумму в размере 285553 руб. 18 копеек. Поскольку жилой дом, в котором находилось принадлежащее Соловьеву Н.С. на праве собственности жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу, был включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, Соловьевым Н.С. был избран способ обеспечения своих прав путем предоставления иного жилого помещения в собственность взамен аварийного, требования Администрации о доплате незаконны, поскольку не отвечают требованиям действующего законодательства, которые не предполагают необходимости возмещения стоимости жилого помещения (доплаты), так как разделом 4 адресной программы переселения определено, что финансирование мероприятий программы осуществляется за счет средств Фонда, республиканского бюджета и бюджетов городских округов и муниципальных районов, следовательно, реализация данной программы осуществляется не за счет граждан, поэтому указанный договор в части п. 12 является оспоримой сделкой и должен быть признан недействительной, поскольку нарушает права и охраняемые законом интересы Соловьева Н.С. и повлек для него благоприятные последствия. Признание недействительным положений указанного договора об обязательствах Соловьева Н.С. произвести доплату исключают обеспечение обязательств в виде ипотеки в пользу Администрации. Полно и мотивировано позиция истца изложена в исковом заявлении, которое просит принять за основу.

Представитель истца Соловьева Н.С. – Соловьева Н.А., действующая на основании Доверенности, в судебном заседании исковые требования прокурора поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить, суду пояснила, что является супругой Соловьева Н.С., проживает совместно с ним, по программе переселения дали согласие на новое жилье (новостройка), по медицинским показаниям супругу необходим балкон или лоджия, лишние «квадраты» не просили, настаивали на <адрес>, переселяться в старый дом отказались, с них в Администрации постоянно вымогали деньги, заставили мужа подписать незаконный договор пожертвования, по нему денег не заплатили, затем супруг подписал договор от <дата>, были очень довольны тем, что переезжают в новый дом, на доплату сначала не обратили внимания, затем очень этим возмутились, поскольку ничего доплачивать не должны, президент всем четко сказал, что переселенцам из ветхого аварийного жилья предоставляются квартиры с добавлением метража, за которые платить не надо, факт подписи и заключения Соловьевым Н.В. вышеуказанных договоров не оспорила и подтверждает, из занимаемой ныне квартиры переезжать не желает, платить по договору категорически отказывается.

Представитель ответчика Принцева А.В., действующая на основании Доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, просила в иске отказать, суду пояснила, что согласно республиканской программе переселения, признанный аварийным и подлежащим сносу и расселению, дом, расположенный по адресу: <адрес>, (в настоящее время снесен) собственником квартиры в котором являлся Соловьев Н.С., вошел в данную программу, подлежал расселению до <дата>. Согласно условиям программы переселения Соловьев Н.С. выбрал способ переселения - предоставление собственникам жилых помещений взамен изымаемого, в соответствии с ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), согласно которым порядок и сроки уплаты гражданам части стоимости предоставляемого им жилого помещения в случае, если его стоимость превышает размер возмещения за изымаемое жилое помещение, определяется соглашением, заключенным между органом местного самоуправления и гражданином. <дата> между Администрацией и Соловьевым Н.С. был заключен договор передачи жилого помещения в собственность в порядке возмещения за сносимое жилое помещение, указанный договор фактически являлся соглашением, к которому пришли Администрация и Соловьев Н.С., в п. 12 договора была прописана сумма в размере 285553 рублей 18 коп., которую должен уплатить Соловьев Н.С., поскольку стоимость изымаемой и предоставляемой квартир разные, новая дороже. Договор Добровольного пожертвования от <дата>, заключенный между Администрацией и Соловьевым Н.С., содержащий указания на ту же <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, и ту же сумму 285553 рублей 18 коп., подлежащую внесению Соловьевым Н.С. безвозмездно, не исполнен, деньги по нему не внесены, прекратил свое действие и юридических последствий не образовал. Соловьеву Н.С. предлагалось в ходе устной беседы в Администрации жилое помещение, идентичное по площади, письменно это не оформляется, все обсуждается в ходе беседы на начальном этапе, то есть, что им нужно - новое жилье, хотя это не обязательно «первичка», неаварийное, возможно, в домах, введенных в эксплуатацию не раньше <дата> года, домах с повышенной энергоэффективностью, предлагаемый вариант был не единственным, обсуждался вопрос о предоставлении жилья меньшей площади без доплаты, но они от иных вариантов отказались.

Представители третьего лица Зайнуллина Л.А. и Григорьев Д.Г, действующие на основании Доверенностей, в судебном заседании вышеуказанный, оспариваемый в части, договор нашли законным, исковые требования удовлетворению не подлежащими, суд пояснили, что согласно программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда, утвержденной Постановлением Правительства РМЭ, раздел 4, указано, что в случае приобретения жилых помещений для переселения граждан из аварийного жилищного фонда по цене, превышающей цену приобретения жилых помещений, рассчитанную с учетом предельной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения финансирование расходов на оплату стоимости такого превышения осуществляется за счет средств бюджетов муниципальных образований, установлена предельная стоимость квадратного метра приобретаемого жилья по каждому этапу отдельно, таким образом, в случае, если бы муниципальным образованием было бы приобретено жилое помещение для переселения с превышением указанной цены за 1 кв.м, в этом расходы на превышение стоимости нес бы бюджет. Соловьеву Н.С. предоставлена в рамках переселения <адрес> по адресу: <адрес>, общая площадь данного жилого помещения <.....> кв.м., квартира приобретена в рамках муниципального контракта от <дата>, согласно которого, кроме квартиры, приобретенной для Соловьева Н.С., было приобретено еще несколько квартир, всего 6 жилых помещений, их общая площадь составляет <.....> кв.м. общая стоимость контракта - 11450368,60 рублей, стоимость 1 кв.м. приобретаемых жилых помещений в рамках указанного контракта составляет 31379,47 рублей, что не превышает предельную стоимость – 32557 руб. за 1 кв.м., таким образом, обязанность муниципального образования доплачивать за квартиру Соловьева Н.С. не возникла. Переселение граждан из аварийного жилья осуществляется в рамках региональной программы о переселении граждан из аварийного жилого фонда, в части собственников, коим является Соловьев Н.С. есть только два способа: выплата денежных средств в соответствии со ст. 32 ЖК РФ и предоставление собственникам взамен изымаемого другого жилого помещения в соответствии с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ. Порядок и сроки уплаты гражданам части стоимости предоставляемого им жилого помещения в случае, если его стоимость превышает размер возмещения за изымаемое жилое помещение, определяется соглашением, заключенным между органом местного самоуправления и гражданином, разницу в квадратах и, соответственно, стоимости должен возместить собственник, поскольку ст. 32 ЖК РФ, в случае предоставления другого жилого помещения собственникам жилых помещений, находящихся в аварийном жилом доме, в случае, если стоимость приобретенного и предоставляемого жилого помещения превышает стоимость ранее занимаемого аварийного жилого помещения, возникающую разницу оплачивает собственник. Стоимость 1 кв.м. в прежней квартире Соловьева Н.С. составляет 11000 руб., в новой – 31000 руб., разницу по закону оплачивает собственник, главную роль играет цена, Соловьеву Н.С. надлежит оплатить только увеличение стоимости новой квартиры применительно увеличению площади: стоимость квадратного метра 31379,47 руб., разница в площадях квартир - 9,1 кв.м. в пользу новой, умножение дает показатель 285553,18 руб., если же брать за основу ст. 32 ЖК РФ, то размер доплаты будет превышать ту сумму, которая предъявлена к доплате Соловьевым Н.С. соглашением о предоставлении жилого помещения, составит более 1000000 рублей, Администрация пошла навстречу гражданину.

В судебном заседании установлено, сторонами признается и не оспаривается следующее:

Соловьев Н.С. являлся собственником <адрес>, площадью <.....> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, указанный дом Постановлением Администрации МО «Городское поселение Звенигово» № от <дата> был признан аварийным, подлежащим сносу, включен в Перечень аварийных домов, подлежащих сносу в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", переселение из указанного дома, на основании п. 156 Приложения № к республиканской адресной программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда», утвержденной Постановлением Правительства Республики Марий Эл от <дата>№, определено до <дата> (л/д 36-38). Рыночная стоимость указанной квартиры составляет 660000 руб., 1 кв.м. – 10169 руб. 49коп. (л/д 61)

Соловьевым Н.С. избран способ защиты своих прав при переселении из аварийного жилого фонда - предоставление взамен изымаемого другого жилого помещения;

Соловьеву Н.С., в собственность, предоставлена в рамках переселения <адрес> по адресу: <адрес>, площадью <.....> кв.м., стоимость 1 кв.м. – 31379 руб. 47 коп., общая стоимость 2322080 руб. 78 коп., основание - Договор передачи жилого помещения в собственность в порядке возмещения (компенсации) за сносимое жилое помещение от <дата> (л/д 8-11).

Согласно Договора передачи жилого помещения в собственность в порядке возмещения (компенсации) за сносимое жилое помещение от <дата>, заключенного между Городским поселением Звенигово Звениговского муниципального района Республики Марий Эл в лице Звениговской городской администрации Звениговского муниципального района Республики Марий Эл (Сторона 1, ответчик по делу) и Соловьевым Н.С. (Сторона 2, истец по делу), в рамках предоставления финансовой поддержки на переселение граждан из аварийного жилого фонда, в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", Постановлением Правительства Республики Марий Эл от 29.03.2019 года № 85, ч. 8 ст. 32 ЖК РФ, Сторона 1 передает Стороне 2 в собственность <адрес> по адресу: <адрес>, в порядке возмещения (компенсации) за сносимый жилой дом – жилое помещение <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>; согласно п. 12 указанного Договора, Сторона 2 доплачивает Стороне 1 сумму в размере 285553 рублей 18 копеек; расчет между сторонами: рассрочка платежа на 12 месяцев, ежемесячный платеж в размере 23796 рублей 10 копеек (л/д 5-6); в отношении указанное объекта недвижимости установлено обременение – ипотека в силу закона, в пользу МО «Городское поселение Звенигово», срок действия с <дата> в течении 12 месяцев (л/д 9).

Указанный договор в целом не оспорен, требования о признании указанного договора недействительной сделкой, в порядке ст. ст. 177-179 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), не заявлены и не поддержаны.

Согласно Договора добровольного пожертвования от <дата>, Соловьев Н.С. (жертвователь) обязуется безвозмездно перечислить Звениговской городской администрации Звениговского муниципального района Республики Марий Эл (одаряемый) для организации программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» пожертвование в размере 285553 рубля 18 копеек, одаряемый обязан использовать полученное исключительно на оплату дополнительных квадратных метров за <адрес> по адресу: <адрес>, срок действия договора до <дата> (л/д 7).

Заслушав стороны и участвующих в деле лиц, оценив в совокупности данные суду пояснения и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, согласно которой в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Как установлено судом, Постановлением Правительства Республики Марий Эл от <дата>№ утверждена Республиканская адресная программа "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда", на основании п. 156 Приложения № к республиканской адресной программе, жилой дом, расположенной по адресу: <адрес> (собственником <адрес> котором являлся истец Соловьев Н.С.), Постановлением Администрации МО «Городское поселение Звенигово» № от <дата> признанный аварийным, подлежащим сносу, включен в адресную программу "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на <дата> годы" с планируемым сроком отселения до <дата>.

Таким образом, собственник Соловьев Н.С. по своему выбору имеет право требовать либо выкупа жилого помещения, либо предоставления другого жилого помещения в собственность, в судебном заседании установлено и сторонами не оспаривается, что последний выбрал предоставление взамен изымаемого другого жилого помещения.

В силу положений п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 года. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" у Администрации имелась обязанность предоставить Соловьеву Н.С. в собственность другое благоустроенное жилое помещение.

Разделом 3 Республиканской адресной программы "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 - 2025 годы", утвержденной постановлением Правительства Республики Марий Эл от 29.03.2019 года N 85 предусмотрено предоставление собственникам жилых помещений взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения в соответствии с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ. Порядок и сроки уплаты гражданами части стоимости предоставляемого им жилого помещения в случае, если его стоимость превышает размер возмещения за изымаемое жилое помещение, определяются соглашением, заключенным между органом местного самоуправления и гражданином.

При этом в разделе 4 Республиканской программы указано, что финансирование мероприятий Программы осуществляется за счет средств Фонда, республиканского бюджета Республики Марий Эл и бюджетов городских округов и муниципальных районов. Планируемый объем финансирования Программы определен исходя из стоимости приобретения жилых помещений и (или) строительства многоквартирных домов в расчете на один квадратный метр общей площади жилого помещения и заявленных городскими округами (муниципальными районами) в Республике Марий Эл - исполнителями Программы площади аварийного жилищного фонда и площади приобретаемых жилых помещений, но не выше средней рыночной стоимости, определенной: по I этапу в размере 32 557 руб. на один квадратный метр общей площади жилья, утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19.12.2018 года N 822/пр "О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на I квартал 2019 года"; по II этапу в размере 33 057 рублей на один квадратный метр общей площади жилья, утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 1.04.2019 года N 197/пр "О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на II квартал 2019 года";

В случае приобретения городскими округами (муниципальными районами) жилых помещений для переселения граждан из аварийного жилищного фонда по цене, превышающей цену приобретения жилых помещений, рассчитанную с учетом предельной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения, финансирование расходов на оплату стоимости такого превышения осуществляется за счет средств бюджетов городских округов (муниципальных районов).

В судебном заседании установлено, что стоимость 1 кв.м. приобретенной для переселения Соловьева Н.С. квартиры составила 31379 рублей 47 коп., что не превышает вышеуказанного предельного размера стоимости.

Как установлено в судебном заседании, Соловьеву Н.С., в порядке переселения из аварийного жилья предоставлена квартира, значительно превосходящая в стоимости как применительно к 1 кв.м., так и в целом, ранее имевшуюся в собственности, предлагались иные варианты предоставления иного жилья, от которых истец отказался.

Согласно пп. 3 п. «и» ч. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", в случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.

Анализ положений Договора передачи жилого помещения в собственность в порядке возмещения (компенсации) за сносимое жилое помещение от <дата>, дает суду основания признать его соглашением сторон, применительно к нормам ст. 32 ЖК РФ, поскольку договор содержит указание на изымаемое и предоставляемое взамен собственнику жилое помещение, п. 12 определяет размер разницы в стоимости указанных жилых помещений и порядок выплаты собственником обозначенной разницы.

Давая оценку вышеуказанному в совокупности, суд признает Договор передачи жилого помещения в собственность в порядке возмещения (компенсации) за сносимое жилое помещение от <дата>, в целом, соответствующим нормам действующего законодательства, заключенным, состоявшимся и подлежащим исполнению, в связи с чем находит исковые требования в части признания п. 12 вышеуказанного договора удовлетворению не подлежащими.

Разрешая исковые требования в остальной части, суд приходит к следующему.

Ипотека в силу закона является способом обеспечения обязательств (Федеральный закон от 16.07.1998 года N 102-ФЗ (ред. от 30.04.2021) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Поскольку вышеуказанным договором установлено обязательство Соловьева Н.С. по уплате разницы в стоимости изымаемого и предоставляемого взамен собственнику жилого помещения, оснований для признания обременения в виде ипотеки отсутствующим, не усматривается.

На основании вышеизложенного суд находит законным и обоснованным в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

<адрес> Республики Марий Эл в удовлетворении иска в интересах Соловьева Н. С. к Звениговской городской администрации Звениговского муниципального района Республики Марий Эл о признании пункта договора недействительным, признания обременения в виде ипотеки отсутствующим, отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме, с подачей апелляционной жалобы через Звениговский районный суд РМЭ.

Председательствующий: судья О.В. Михайлов

Мотивированное решение составлено <дата>

Решение10.08.2021