Гражданский кодекс часть 1

Троицкий районный суд г.Москвы в составе председательствующего судьи Роговой Л.М. при секретаре Гладких А.В, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Егоровой ## к Департаменту городского имущества г.Москвы и Комитету по управлению имуществом Наро-Фоминского района Московской области о признании договора аренды земельного участка действительным,

установил:

Егорова В.Ф. (с учетом внесенных изменений – л.д.43-44) обратилась в суд с иском к ДГИ г.Москвы и Комитету по управлению имуществом Наро-Фоминского района Московской области о признании договора аренды земельного участка действительным, указав, что на основании Постановления № 122 от 14 марта 2005 года главы администрации Ново-Федоровского сельского округа Наро-Фоминского района Московской области и Договора аренды от 14 марта 2005 года с Комитетом по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского района Московской области (далее – КУИ Наро-Фоминского района), ей передан на праве аренды земельный участок, площадью 1200 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. В связи с включением земель поселения Новофедоровское (в том числе и д.Юрьево) в границы г.Москвы, обратилась к ответчику с заявлением о переоформлении арендных отношений. Однако, получила отказ в связи с отсутствием кадастровых сведений о земельном участке, являющемся предметом сделки. Подготовив межевое дело, она обратилась в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Москве с заявлением о внесении в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) сведений о земельном участке, как об объекте права. Однако, получила отказ со ссылкой на то, что истребуемый участок не проходил ранее кадастровый учет, а сам договор аренды, будучи заключен на срок более года, не зарегистрирован в Росреестре. Ввиду того, что вышеприведенные обстоятельства препятствуют ей в оформлении правоподтверждающих документов указанный земельный участок, просила суд: признать действительным договор №2269 от 14 марта 2005 года аренды земельного участка из земель поселений для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, поселение Новофедоровское, д.Юрьево, ул.Моховая, уч.3, заключенный между нею (истицей) и Комитетом по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области.

Выступая в судебном заседании, истица Егорова В.Ф. поддержала основание и предмет иска. Подтвердив изложенные в нем обстоятельства, пояснила, что в 1970-х годах ее родителям совхоз выделил спорный земельный участок. После кончины отца, она намеревалась переоформить данный участок на себя, однако выяснилось, что документы о выделении земельного участка не сохранились. Ввиду изложенного, она обратилась к главе Ново-Федоровского сельского округа по вопросу приобретения данного участка. На основании заявления глава администрации издал Постановление № 122 от 14 марта 2005 года о предоставлении ей данного участка в аренду, а КУИ Наро-Фоминского района заключил с ней соответствующий Договор аренды от 14 марта 2005 года. С 2005 года она оплачивала, а КУИ Наро-Фоминского района принимал арендные платежи. Однако, при переходе земель Новофедоровского поселения в состав г.Москвы, выяснилось, что муниципалитет не только не провел кадастровый учет предоставленного ей на праве арены земельного участка, но и не зарегистрировал в Росреестре сам договор аренды, ввиду чего ДГИ г.Москвы расценивает Договор аренды от 14 марта 2005 года как не заключенный и отказывает в переоформлении договорных отношений.

Будучи надлежаще уведомлен о времени и месте слушания дела, представитель ответчика – ДГИ г.Москвы в судебное заседание не явился, не ходатайствовал об отложении дела слушанием.

Будучи надлежаще уведомлен о времени и месте слушания дела, представитель ответчика – КУИ Наро-Фоминского района в судебное заседание не явилась. Выступая ранее, представитель ответчика – Седова У.В. не возражала против удовлетворения иска, указав, что провоустанавливающие документы истицы оформлены так, как в 2005 году на территории Наро-Фоминского района Московской области оформлялись все договоры аренды земельных участков. Истица оплачивала арендные платежи, КУИ их принимало, как исполнение обязательств по договору. Не смотря на то, что ни кадастровый учет земельного участка, ни регистрация договора в Управлении Росреестра не проводились, муниципальный район рассматривал договор с Егоровой В.Ф, как действующий.

Будучи надлежаще уведомлены о времени и месте слушания дела, представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – администрации Наро-Фоминского района Московской области, администрации Новофедоровского поселения Московской области и Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явились.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что Комитет по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского района (Арендодатель) и Егорова В.Ф. (Арендатор) подписали договор № 2269 от 14 марта 2005 года, по условиям которого: Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 1200 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, Ново-Федоровский сельский округ, д.Юрьево, под личное подсобное хозяйство, из состава земель поселений (п.1.1 Договора); Договор заключен сроком на 1 год (п.1.2).

Указанный Договор не проходил государственную регистрацию.

Данные обстоятельства не оспариваются участником процесса, помимо их пояснений, подтверждаются текстом договора (л.д.9-10); решением филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Москве (л.д.12). Доказательств иного не представлено.

Как следует из положений ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды земельного участка в соответствии с п.2 ст.26 ЗК РФ подлежит государственной регистрации, если заключен на срок один год и более.

Поскольку как указано выше, Договор № 2269 от 14 марта 2005 года аренды не прошел государственную регистрацию, он не является заключенным, т.е. действующим на дань вынесения решения.

При этом ссылка как стороны истца, так и представителя ответчика – Комитета по управлению имуществом Наро-Фоминского района Московской области – Седовой У.В. (в обоснование своей правовой позиции) на разъяснения, данные в п.14 Постановления №73 от 17 ноября 2011 года Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» суд находит не состоятельным, ввиду следующего.

Суть разъяснений, данных в указанном Постановлении, а также нашедших в дальнейшем закрепление в нормах ГК РФ и разъяснениях, данных абз.2 п.3 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сводится к следующему: сделки (заключение которых законодательство ставит в зависимость от государственной регистрации в ЕГРП) не прошедшие данную регистрацию, заключенными не считаются. Подписание этих сделок правового значения для третьих лиц не имеет. Однако, стороны по данным сделкам, согласовавшие условия договора, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве (т.е. обязаны исполнить друг перед другом все обязательства, оговоренные в сделке).

Таким образом, КУИ администрации Наро-Фоминского района Московской области обязано было предоставить Егоровой В.Ф. право владеть на протяжении 1 года (как и оговорено в договоре) частью земной поверхности, границы которой обозначались на местности забором; Егорова В.Ф. обязана была внести указанную в договоре арендную плату.

Судом установлено, что все обязательства стороны по сделке относительно друг друга исполнили.

Таким образом, исходя из условий договора, обязательства между Егоровой В.Ф. и КУИ администрации Наро-Фоминского района Московской области прекратились в 2006 году (по истечении оговоренного в договоре года); а ограничение прав и возникновение обязанностей у третьих лиц, в связи с подписанием вышеуказанного договора, не возникало.

Поскольку по незаключенному договору у Егоровой В.Ф. не возникло предусмотренное ст.621 ГК РФ преимущественное право перед третьими лицами как на бессрочную пролонгацию аренды, так и на заключение договора аренды государственного имущества на иной срок, оснований для удовлетворения иска о признании договора действующим (т.е. для придания решением суда юридической силы ранее не имевшим юридической силы арендным отношениям) у суда нет.

Данные права могут быть приобретены истицей лишь в общем порядке в случае победы ее на аукционе или признания аукциона несостоявшимся, при условии что она будет единственным участником указанного аукциона (ст.39.6 ЗК РФ).

Более того, как следует из положений п.1 ст.432 ГК РФ, договор не является заключенным, в случае отсутствия предмета договора.

Действующее земельное законодательство разделяет все земельные участки (как объекты недвижимости, а равно и как объекты права) на 2 категории:

1. Ранее учтенные земельные участки (ч.1 ст.45 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» - далее Закон о кадастре)

2. Вновь сформированные земельные участки (т.е. земельные участки, формирование которых Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» связывает с внесением в ГКН кадастровой записи об этом участке).

Согласно ч.1 ст.45 Закона о кадастре, государственный кадастровый учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе технический учет, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом (далее - ранее учтенные объекты недвижимости). При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (объекты недвижимости с условными номерами), также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Таким образом, для установления юридически значимого факта, что земельный участок существует как объект недвижимости и объект права, судом должно быть установлено одно из следующих обстоятельств:

· сведения об истребуемом участке внесены в ГКН;

· сведения об участке отсутствуют в ГКН, но данный участок прошел государственный кадастровый учет, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 25 августа 1992 № 622 (действовавшим до 10 ноября 2000 года), Федеральным законом от 02 января 2000 года № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (действовавшего с 10 ноября 2000 года по 30 июля 2007 года);

· сведения о данном участке отсутствуют в ГКН, участок не учтен, но право на него зарегистрировано в ЕГРП с присвоением участку условного номера.

Иных норм права (позволяющих определить земельный участок, как существующий объект права) действующее в настоящее время, а также ранее действовавшее законодательство не предусматривает.

Вопреки требованиям ст.56 ГПК РФ, истицей не представлено доказательств того, что истребуемый земельный участок проходил государственный кадастровый учет до 2007 года, равно, как не представлено доказательств того, что права на данный участок зарегистрированы в ЕГРП.

Таким образом, не доказан тот факт, что истребуемый земельный участок относится к категории «ранее учтенных объектов недвижимости».

Не оспаривается истицей, т.е. не подлежит в силу ч.2 ст.68 ГПК РФ, доказыванию тот факт, что истребуемый участок не поставлен на кадастровый учет в соответствии с Законом о кадастре.

Ввиду изложенного, суд приходит к выводу, что данный участок, как объект недвижимости, не сформирован.

Поскольку установлено, что истребуемый истицей земельный участок не формировался (т.е. не существует ни как объект недвижимости, ни как объект права), суд приходит к выводу, что предмет договора аренды, о признании действительным которого заявлен иск, не существует.

Данное обстоятельство также не дает суду оснований для признании договора аренды земельного участка действительным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении исковых требований Егоровой ## к Департаменту городского имущества г.Москвы и Комитету по управлению имуществом Наро-Фоминского района Московской области о признании договора аренды земельного участка действительным – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Троицкий районный суд г.Москвы в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий