Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей», действующей в интересах ФИО4, ФИО5, действующего в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО2, ФИО12 к ООО <данные изъяты> о взыскании неосновательного обогащения, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Пермская региональная общественная организация «Пермский региональный центр защиты прав потребителей», действующая в интересах ФИО4, ФИО5, действующего в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО2, ФИО3ёмовны обратилась с исковым заявлением к ООО <данные изъяты> о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в пользу ФИО4, ФИО5 в размере 81 347, 54 руб., ФИО1 в размере 40 673, 44 руб., ФИО2 в размере 40 673, 44 руб., ФИО3ёмовны в размере 40 673, 44 руб., о взыскании компенсации морального вреда в пользу ФИО4, ФИО5 в размере 5 000 руб., ФИО1 в размере 5 000 руб., ФИО2 в размере 5 000 руб., ФИО3ёмовны в размере 5 000 руб., о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Экопарк" сумму штрафа по Закону о защите прав потребителей.

Требования мотивированы тем, что ответчик является застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Между Потребителями, участниками долевого строительства, и ответчиком заключен договор на участие в долевом строительстве жилого дома, предметом которого является часть жилое помещение. По условиям договора площадь объекта долевого строительства определяется через общую приведенную площадь, что ущемляет права истцов. В площади жилого помещения (квартиры) площади балконов, лоджий террас и веранд) не учитывается. Застройщиком предоставлена недостоверная информация относительно параметров площади объекта долевого строительства, что привело к увеличению цены договора долевого участия. Общественная организация рассчитала с учетом общей приведенной площади квартиры 60,45 кв. м., и площади квартиры по данным ЕРГН 58,3 кв.м., стоимости квартиры по договору 5 717 975 руб. и ценой за 1 кв.м. 94 590, 16 руб., что размер неосновательного обогащения составил 203 368, 68 руб. (58,3 кв.м. * 94590, 16 руб.= 5 514 606, 32 руб.),(5 717 975 руб. -5 514 606, 32 руб.=203 368, 68 руб.). и данную сумму рассчитал пропорционально долям истцов.

Истцы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, своего представителя для участия в судебное заседание не направили.

Общественная организация извещена о дате и времени судебного заседания надлежащим образом.

Представитель общественной организации ФИО9 в судебном заседании просит требования удовлетворить.

Ответчик ООО <данные изъяты> извещен о дате и времени судебного заседания надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО7 ранее в письменных пояснениях на исковое заявление просит отказать в удовлетворений требований на основании того, что доводы истца о том, что лоджия не относиться к объекту долевого строительства, а является общим имуществом многоквартирного дома является ошибочным. В договоре долевого участия отражена в полном объеме информация об объекте долевого строительства. Для регулирования правоотношений в сфере участия в долевом строительстве нормы закона Федерального закона №214-ФЗ являются специальными и имеют приоритет. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти. Спорная лоджия расположена так, что исключительно владелец спорной квартиры имеет возможность пользования лоджией.

Третье лицо ООО "<данные изъяты> представителя в судебное заседание не направило, извещено надлежащим образом.

Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке, оснований для отложения дела суд не усматривает.

Суд, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 04.08.2023) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 08.04.2022г. между ООО <данные изъяты>Застройщик и ФИО5, ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО2, ФИО14 -Участники долевого строительства заключен договор № № участия в долевом строительстве.

Согласно данному договору Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, позиция 1 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства (л.д 8-11).

Приложением № к Договору является план квартиры, в котором, как и в самом договоре, указано на следующие технические характеристики квартиры: общая проектная площадь – 58, 4 кв.м; жилая площадь квартиры-22,2 кв.м; количество комнат: 2; площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, балконов в квартире: жилая комната 11,99 кв.м, жилая комната 10,21кв.м, кухня 20,67кв.м, санузел совмещенный 4, 34 кв.м, прихожая 11,19 кв.м, лоджия 4,10 кв.м.

Согласно п. 2.4 договора при подписании настоящего договора площадь квартиры определена исходя из проектной документации. Изменение площади, на основе которой определена цена договора, возможно в связи с внесением изменений в проектную документацию.

Согласно п. 2.5 договора, изменение площади по результатам проведения технической инвентаризации и выдачи технического паспорта на дом после ввода дома в эксплуатацию возможно, это отражается в Акте приема- передачи, но не влияет на цену Договора.

Согласно п. 2.6 договора, участник долевого строительства уведомлен, что площадь балкона/лоджии, учитываемая при определении цены договора, согласно ст. 15 ЖК РФ не включается в общую площадь квартиры при проведении технической инвентаризации и регистрации права собственности на квартиру.

Согласно п. 2.7 договора, участник долевого строительства подтверждает, что ознакомлен в полном объеме с проектной документацией в отношении жилого дома, указанного в п. 2.1. настоящего договора, проектной декларацией, размещенной в установленном порядке Застройщиком, до Участника долевого строительства доведена в полном объеме информация об объекте долевого строительства, месте размещения общего имущества жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами по договору подписан акт приема-передачи квартиры (л.д. 7).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о возникновении права общая долевая 2/5 в совместной собственности ФИО5, ФИО4, ФИО1 общая долевая собственность 1/5 доли, ФИО2 общая долевая собственность 1/5 доли,, ФИО3ёмовны общая долевая собственность 1/5 доли, в отношении жилой квартиры, расположенной по адресу: г Пермь, <адрес> общей жилой площадью 58, 3 кв. м. (л.д. 21-23).

ДД.ММ.ГГГГФИО5 и ФИО4 обратились в общественную организацию.

ДД.ММ.ГГГГ истцами в адрес ответчика направлено требование о возврате излишне уплаченных денежных средств в сумме 203 3698, 84 руб. в связи с тем, что разница между общей площадью по ДДУ 58, 40 кв.м. и из ЕГРН 58,3 кв.м., а общая приведенная площадь составляет 60,45 кв.м.

04.10.2023г. ООО <данные изъяты> получил претензию и 13.10.2023г. произвел выплату истцам в размере 14 189, 0 руб., что подтверждается платежным поручением № от 13.10.2023.

В соответствии с абзацем 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу положений ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Так, согласно п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

Действительно, договором участия в долевом строительстве заключенным между сторонами предусмотрено строительство объекта долевого строительства – двух комнатной квартиры, имеющей проектные параметры: общая проектная площадь – 58, 4 кв.м; жилая площадь квартиры 22,2 кв.м; лоджия 4,10 кв.м. Цена договора предусмотрена в размере 5 717 975 руб., из расчета 94 590, 16 рублей за 1 кв.м. общей приведенной площади квартиры, с применением понижающего коэффициента, определенного в соответствии с приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ № 854/пр от 25.11.2016 года (для лоджий - 0,5, для балконов - 0,3).

Однако, указание на проектные площади объекта долевого участия в строительстве в договоре, включающие в себя площадь квартиры как таковой и площадь лоджии, является существенным условием данного вида договора в соответствии с пп. 1 п. 4 ст. 4, пп. 3 п. 5 ст. 25.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, и, применение к названному объекту долевого строительства наименования «Квартира», не свидетельствует о согласовании сторонами условий об отсутствии оплаты за возведение объекта недвижимости без учета лоджии, иной подход к толкованию названного договора, противоречил бы п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, где под объектом долевого строительства понимается не только жилое помещение, но также и общее имущество в многоквартирном доме, а именно лоджия (ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").

Таким образом, определяя цену в договоре, как сумму денежных затрат на строительство объекта, застройщик обоснованно включил в нее стоимость затрат на строительство лоджии с применением понижающего коэффициента.

При указанных обстоятельствах, помещения балконов, лоджий, веранд, террас хотя и не включаются в площадь жилых помещений, в силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ указанные помещения признаются неотъемлемыми частями объектов долевого строительства и их площадь включается по условиям заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве в фактическую площадь квартир и должна быть оплачена в составе цены договора.

Учитывая, что условиями договора согласовано, что окончательная площадь объекта включает площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента, а также положения ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ, предусматривающей, что общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, суд приходит к выводу, что их площадь включается по условиям заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве в фактическую площадь квартир, и должна быть оплачена в составе цены договора участником долевого строительства, исходя из стоимости одного квадратного метра.

Кроме того, суд отмечает, что Конституционным Судом Российской Федерации подтвержден статус нормативного правового акта - приказа Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр, как неотъемлемой части правового регулирования отношений, связанных с долевым строительством многоквартирных домов, предусматривающих в соответствии с прямым указанием закона (часть 1 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ) особенности учета площади вспомогательных помещений при определении размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Доводы представителя общественной организации являются несостоятельными в силу неправильного толкования норм права.

Кроме того анализируя приложение № к договору № № в котором отображен план этажа многоквартирного дома и квартиры, суд приходит к выводу, что лоджия, которая относиться к <адрес> по адресу: <адрес>, имеет один вход и выход в указанную квартиру. Вопреки доводам представителя общественной организации иные собственники многоквартирного дома не могут попасть на балкон указанной квартиры, как только пройти через квартиру, принадлежащую на праве собственности истцам.

Общественная организация рассчитала с учетом общей приведенной площади квартиры 60,45 кв. м., и площади квартиры по данным ЕРГН 58,3 кв.м., стоимости квартиры по договору 5 717 975 руб. и ценой за 1 кв.м. 94 590, 16 руб., что размер неосновательного обогащения составил 203 368, 68 руб. (58,3 кв.м. * 94590, 16 руб.= 5 514 606, 32 руб.),(5 717 975 руб. -5 514 606, 32 руб.=203 368, 68 руб.). и данную сумму рассчитал пропорционально долям истцов.

Материалами дела подтверждено, что по договору № БРIА-112 участия в долевом строительстве от 08.04.2022г. общая проектная площадь стравляет 58,4 кв.м. (без учета площади балкона), по Акту приема-передачи квартиры общая площадь квартиры составила 58,3 без лоджии в 4 кв.м.

Квартира передана истцам и зарегистрирована на праве собственности площадью 58,3 кв.м.

При этом ответчик произвел расчет, исходя из разницы площади квартиры переданной потребителям 58,4-58,3 в сумме 14 189 руб. из расчета ((58,04+2,05)-(58,3+2))* 94 590, 16 руб.

Платежным поручением № подтверждено, что ответчик произвел оплату в размере 14 189 руб. по требованию от 01.10.2023 по договору участия в долевом строительстве № БРIА-112.

На основании изложенного с учетом того, что условиями договора № № участия в долевом строительстве от 08.04.2022г. предусмотрено строительство квартиры с лоджией, все условия договора стороны оговорили, цена договора в силу положений Федерального закона N 214-ФЗ определена с учетом лоджии примыкающего к квартире и с учетом понижающего коэффициента, участники долевого строительства уведомлены, что площадь лоджии, учитываемая при определении цены договора, согласно ст. 15 ЖК РФ не включается в общую площадь квартиры при проведении технической инвентаризации и регистрации права собственности на квартиру, лоджия в квартире истцов является неотъемлемой ее частью, оснований для взыскания с ответчика денежных средств в размере 203 368, 68 рублей не имеется.

Требования истцов о взыскании компенсации морального вреда, штрафа основаны истцами на требовании о выплате разницы в цене при включении в стоимость договора стоимость лоджии с понижающим коэффициентом. Поскольку в данной части требования истцов признаны необоснованными оснований для взыскания с ответчика компенсации морального вреда и штрафа не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Требования Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей», действующей в интересах ФИО4, ФИО5, действующего в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО2, ФИО3ёмовны к ООО <данные изъяты> о взыскании неосновательного обогащения с Общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты> в пользу ФИО4, ФИО5 в размере 81 347, 54 руб., ФИО1 в размере 40 673, 44 руб., ФИО2 в размере 40 673, 44 руб., ФИО3ёмовны в размере 40 673, 44 руб., о компенсации морального вреда в пользу ФИО4, ФИО5 в размере 5 000 руб., ФИО1 в размере 5 000 руб., ФИО2 в размере 5 000 руб., ФИО15 размере 5 000 руб., о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Экопарк" сумму штрафа по Закону о защите прав потребителей, оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд города Перми в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья. Подпись

Копия верна

Судья: О.А. Артемова

Мотивированное решение в полном объеме изготовлено 05.03.2024 года