Гражданский кодекс часть 1

Черноярский районный суд Астраханской области в составе : председательствующего судьи Рясковой Н. А., при секретаре Козловой Е. М., с участием истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Астраханской области, администрации МО « Черноярский район», администрации МО « Черноярский сельсовет» об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Астраханской области об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества : жилого дома площадью 50 кв.м., кадастровый № и кошары площадью 359,4 кв.м. кадастровый №, расположенных на территории <адрес>.
Требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи от 3 февраля 2010 г. истец приобрел в колхозе «Красное Знамя» за 35 000 рублей жилой дом и кошару, расположенные по адресу : <адрес> В настоящее время колхоз «Красное Знамя» прекратил свое существование. При обращении в Управление Росреестра по Астраханской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости им был получен отказ по основаниям того, что отсутствуют документы о ранее зарегистрированном праве продавца и продавец как юридическое лицо прекратил свое существование. Поскольку сделка исполнена сторонами по договору, но продавец ранее уклонялся от регистрации сделки, что препятствовало истцу оформить приобретенное здание в собственность, а в настоящее время на данное имущество никто не претендует, истец полагает, что имеются основания для регистрации перехода права собственности по указанному договору на основании решения суда. Просит суд вынести решение об осуществлении такой регистрации.
В судебном заседании истец ФИО1 иск поддержал в полном объеме по основаниям указанным в иске и дополнительно пояснил, что он и его супруга всю свою трудовую деятельность проработали в колхозе «Красное Знамя», в связи с чем проживали на территории <адрес> принадлежащей колхозу, там зарегистрированы и проживают до настоящего времени. В 2010 г. он приобрел у колхоза жилой дом, в котором проживает, и расположенную рядом кошару за 35 000 рублей, что подтверждается квитанциями к приходным ордерам на суммы 25 000 рублей и 10 000 рублей. Председатель колхоза пояснял, что колхоз не может зарегистрировать свое право собственности на указанные объекты по причине отсутствия денежных средств. В 2011 г. он обращался в суд с иском о признании за ним право собственности на приобретенные по договору купли-продажи жилой дом и кошару, решением суда ему было в удовлетворении иска отказано, так как он не представил письменный договор купли-продажи. На тот момент договор находился у председателя колхоза. Сейчас он его нашел и представляет суду. Считает, что колхоз был правомочным продавцом, поскольку имеется решение Арбитражного суда Астраханской области об установлении факта владения колхозом «Красное Знамя» на праве собственности данными объектами <адрес>.

Представители ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области и Администрации МО « Черноярский район» в судебное заседание не явились. В заявлении в суд просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель МО « Черноярский сельсовет» ФИО2 возражений относительно исковых требований ФИО1 не имела, просила вынести решение на усмотрение суда.
Заслушав стороны, изучив представленные в дело доказательства, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015 государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: ….п. 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно ст. 27 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015 в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015 осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;

Согласно ст. 4 ФЗ "О государственной регистрации прав недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ, действующему на момент заключения договора купли-продажи, являющегося предметом данного спора, права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона, подлежали обязательной государственной регистрации.

Согласно ст. 2 Федерального закона РФ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 2 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрации перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества была возможна лишь при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости), в соответствии со ст. 549 ГК РФ продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ч. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 61 и 62 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности при ликвидации продавца – юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Руководствуясь приведенными нормами закона, суд считает, что заявленные требования могут быть удовлетворены только, если отсутствие продавца в месте осуществления регистрации является единственным препятствием для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Однако, как следует из уведомления о приостановлении государственной регистрации и отказа в осуществлении государственной регистрации, ФИО1 было отказано в регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи по двум основаниям : не представлено заявление о переходе права собственности от собственника объекта – колхоза «Красное Знамя» и не представлены правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности колхоза на недвижимое имущество, необходимые для государственной регистрации ранее возникших прав.

Из представленного истцом договора купли-продажи от 3 февраля 2010 г. установлено, что колхоз «Красное Знамя « в лице председателя колхоза ФИО3 продал, а покупатель ФИО1 купил дом и кошару, находящиеся по адресу : <адрес> за 35 000 рублей.

В части доказательств передачи названной денежной суммы за приобретаемое здания истец представил квитанции к приходно-кассовым ордерам на сумму 25 000 рублей от 8 февраля 2010 г. и на сумму 10 000 рубля от 31 декабря 2009 г. в которых не указано в уплату по какому договору внесены указанные денежные средства и за какое приобретаемое имущество., что ставит под сомнение исполнение сторонами условий договора.

Согласно ч. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В соответствии с ч. 2 ст. 552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Частью 3 ст. 552 ГК РФ установлено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Согласно части 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, указанных в настоящей статье.
Как следует из договора купли-продажи, здания переданы продавцу в собственность без земельного участка. Согласие на продажу здания со стороны собственника земельного участка отсутствует. Доказательств тому, что использование здания покупателем не противоречит интересам собственника земельного участка и условиям пользования таким участком, не имеется.

Судом установлено из ответа Управления Росреестра по Астраханской области, что сведения о земельном участке по указанному адресу как об объекте недвижимости отсутствуют.

Согласно сведениям Комитета имущественных отношений Черноярского района спорные объекты находятся на землях сельскохозяйственного назначения.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Представленный договор купли-продажи не содержит технических характеристик проданных зданий (площадь, этажность и т.п.) и не позволяет определенно установить объекты, приобретенные ФИО1

Суд отмечает, что из представленного договора купли-продажи не усматривается, что продавец является собственником продаваемого имущества.

Право собственности на данные объекты в Едином государственном реестре недвижимости и сделок с ним за продавцом не зарегистрировано, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Ссылка истца на решение Арбитражного суда Астраханской области от 10 апреля 2007 г. об установлении факта владения и пользования колхозом «Красное Знамя» как собственным имуществом, расположенным в с.Вязовка Черноярского района Астраханской области, где в том числе значатся и объекты, расположенные на <адрес> как на основание считать колхоз собственником проданного имущества, несостоятельна по следующим причинам.

Как установлено судом в судебном разбирательстве, указанное выше решение Арбитражного суда Астраханской области от 10 апреля 2007 г. отменено постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа (арбитражного суда кассационной инстанции) от 17 сентября 2013 г. с направлением дела в Арбитражный суд Астраханской области на новое рассмотрение. Определением Арбитражного суда Астраханской области от 13 ноября 2013 г. заявление колхоза «Красное Знамя» оставлено без рассмотрения.

Поскольку государственная регистрация перехода прав на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделка с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРН, суд считает, что при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества покупатель - истец должен был убедиться в том, что продавец имеет право на его отчуждение, так как передача объекта недвижимости предполагает передачу всех документов на него.
В условиях, когда в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированном праве собственности продавца на отчуждаемые здания, оснований полагать, что договор купли-продажи соответствует требованиям закона, у суда не имеется. При отсутствии государственной регистрации прав на спорные здание в ЕГРН за продавцом, невозможно удовлетворение требований о государственной регистрации в ЕГРН перехода права собственности на покупателя.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Исковое заявление ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Астраханской области, администрации МО « Черноярский район», администрации МО « Черноярский сельсовет» об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи жилого дома и кошары, расположенных по адресу: с<адрес>, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд через Черноярский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение вынесено в совещательной комнате и изготовлено на компьютере.

Мотивированное решение изготовлено 12 октября 2018 г.

Судья Н.А. Ряскова