Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «СК-АСТРУМ», АО СЗ «Ремстройсервис» о признании заключенным дополнительного соглашения к договору об участии в долевом строительстве,

У С Т А Н О В И Л:

Истица обратилась в суд с иском к ООО «СК-АСТРУМ» о признании заключенным дополнительного соглашения к договору об участии в долевом строительстве, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ года между истцом и ООО СК «Аструм» был заключен договор об участии в долевом строительстве №, многоквартирного дома: Жилое здание <адрес>. 01.07.2019 года между истицей и ответчиком было подписано дополнительное соглашение к договору об участии в долевом строительстве №35/II-19 от 30 мая 2018 года. Истица указывает, что по независящим от нее обстоятельствам, указанное дополнительное соглашение не было зарегистрировано в Росреестре Липецкой области, а поэтому в судебном порядке просила признать заключенным между ФИО1 и ООО «СК-АСТРУМ» дополнительного соглашения от 01.07.2019 года к договору об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ года и осуществить его государственную регистрацию.

Впоследствии истцом были уточнены исковые требования, в соответствии с которыми истец предъявила иск также и к АО СЗ «Ремстройсервис» и просила признать заключенным между ФИО1 и ООО «СК-АСТРУМ» дополнительное соглашение от 01 июля 2019 года к договору об участии в долевом строительстве №35/II-19 от 30 мая 2018 года и возложить на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Управления Росреестра по Липецкой области обязанность произвести регистрацию дополнительного соглашения от 01 июля 2019 года к договору об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ года.

В судебном заседании представитель истицы уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, ссылаясь на требования, изложенные в исковом заявлении.

Также пояснил, что со стороны истицы отсутствует злоупотребление правом, поскольку после того как между истицей и ООО «СК-АСТРУМ» было подписано дополнительное соглашение, то первоначально представитель общества не являлся на государственную регистрацию, поскольку в отношении ООО «СК-АСТРУМ» велись оперативно-розыскные мероприятия, все документы были изъяты правоохранительными органами. При этом истица 03.09.2019 года обратилась в Росреестр по Липецкой области о государственной регистрации указанного дополнительного соглашения, 05.09.2019 года истица дала нотариальное согласие на передачу прав и обязанностей застройщика, однако 18.09.2019 года истица была уведомлена об оставлении ее заявления без рассмотрения, поскольку отсутствовал документ об уплате государственной пошлины. В последующем, поскольку произошла смена застройщика, истица лишилась возможности в установленном законом порядке зарегистрировать дополнительное соглашение.

Представитель ответчика АО СЗ «РЕМСТРОЙСЕРВИС» в судебное заседание не явился, ранее в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении иска в полном объеме, ссылаясь на то, что истица давала согласие на заключение договора о передаче права и обязанностей застройщика, заключенного 06.09.2019 года между ООО «СК-Аструм» и АО СЗ «РЕМСТРОЙСЕРВИС», а поскольку произошла смена застройщика, то спорное соглашение не может породить никаких обязанностей со стороны АО СЗ «Ремстройсервис».

Представители ответчика ООО «СК-АСТРУМ», третьего лица Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Управление Росреестра по Липецкой области в судебное заседание не явились, о дате слушания были извещены надлежащим образом.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с. п. 1 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СК-АСТРУМ» и ФИО1 был заключен договор об участии в долевом строительстве №, по условиям которого ООО «СК-АСТРУМ» приняло на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом: <адрес>, основные характеристики которого указаны в приложение №1, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать в собственность ФИО1 объект долевого строительства: <адрес>, согласно плана приложения №2, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора, а ФИО1 приняла на себя обязательство уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома (п. 1.1 договора).

Согласно п. 3.1 договора, цена настоящего договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат застройщика на строительство (создание) квартиры и денежных средств на оплату услуг застройщика. Размер денежных средств, подлежащих уплате участником для строительства (создания) квартиры, составляет сумму <данные изъяты> рублей, из них: <данные изъяты> рублей – денежные средства на возмещение затрат на строительство (создание) квартиры, <данные изъяты> рублей – денежные средства на оплату услуг застройщика.

Оплата участником денежных средств в размере 846 974 рубля производится в течении 3 рабочих дней после государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Липецкой области, путем внесения денежных средств в кассу, путем перечисления на расчетный счет застройщика или передачи застройщику иного предоставления (в том числе имущественных прав, выполненных работ, оказанных услуг), определенного сторонами, не противоречащего действующему законодательству РФ (п. 3.3 договора).

Сумма в размере <данные изъяты> рублей будет переведена Территориальным органом Пенсионного фонда РФ на расчетный счет застройщика в сроки, установленные действующим законодательством, за счет средств федерального бюджета, на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал на имя ФИО1 (п. 3.4 договора).

Согласно п. 10.5 договора, условия договора могут быть изменены или дополнены сторонами в период его действия по взаимному согласию и при наличии объективных причин.

Все изменения и дополнения оформляются дополнительными соглашениями в письменной форме, которые подлежит государственной регистрации и являются неотъемлемой частью договора. По всем вопросам, не нашедшего своего решения в тексте договора, но прямо или косвенно вытекающим из отношений по нему, затрагивающих имущественные интересы и деловую репутацию стороны руководствуются действующим законодательством РФ (п. 10.9, 10.10 договора).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СК-Аструм» и ФИО1 было заключено дополнительное соглашение к договору № об участии в долевом строительстве от 30 мая 2018 года, согласно которому «п. 1.3 договора был изложен в следующей редакции: срок сдачи жилого дома – 30 сентября 2019 года. По соглашению сторон возможна корректировка срока сдачи жилого дома в эксплуатацию».

П. 5.2 договора изложен в следующей редакции: «застройщик, после ввода жилого дома в эксплуатацию, передает участнику по акту приема-передачи квартиры указанные в пункте 1.1 настоящего договора до 31 декабря 2019 года. В случае выявления участником недостатков, которые делают квартиры непригодными для использования, составляется акт с указанием выявленных недостатков и срок их устранения застройщиком. После устранения недостатков застройщик в течении 5-ти рабочих дней передает участнику квартиры».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СК-Аструм» и ФИО1 было подписано дополнительное соглашение к договору № об участии в долевом строительстве от 30 мая 2018 года, согласно которому п. 3.1 договора был изложен в следующей редакции: «цена настоящего договора определена как сумма денежных средству на возмещение затрат на строительство (создание) квартиры и денежных средств на оплату услуг застройщика. Размер денежных средств, подлежащих уплате участником для строительства (создания) квартиры составляет сумму <данные изъяты> рублей, из них: <данные изъяты> рублей – денежные средства на возмещение затрат на строительство (создание) квартиры, <данные изъяты> рублей – денежные средства на оплату услуг застройщика. Разница между денежными средствами, полученными от участника, и фактическими затратами застройщика на строительство жилого дома остается в распоряжении застройщика»

П. 3.3 договора изложен в следующей редакции: «оплата участником денежных средств в размере 846 974 рублей производится в течении 3 рабочих дней после государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Липецкой области, путем внесения денежных средств в кассу, путем перечисления на расчетный счет застройщика или передачи застройщику иного предоставления (в том числе имущественных прав, выполненных работ, оказанных услуг), определенного сторонами, не противоречащего действующему законодательству РФ.

Сумма в размере 256 026 рублей вносится в кассу или оплачивается безналичным способом в течении 10 дней с момента ввода жилого дома в эксплуатацию».

Пункт 3.4 был исключен из договора.

Данное дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию, что подтверждается документально и никем не было оспорено.

В настоящее время истица просит возложить на Росреестр по Липецкой области обязанность произвести государственную регистрацию спорного дополнительного соглашения, поскольку в связи со сменой застройщика лишена возможности зарегистрировать данное соглашение в установленном законом порядке.

Проверяя обстоятельства, связанные с отсутствием государственной регистрации дополнительного соглашения судом установлено, что данное соглашение, действительно, было подписано между его участниками, что не оспаривалось представителем ООО «СК-АСТРУМ».

При этом, согласно объяснениям представителя истицы и представителя ООО «СК-АСТРУМ» первоначально данное дополнительное соглашение не было подано на государственную регистрацию, поскольку у ООО «СК-АСТРУМ» отсутствовала такая возможность, в связи с выемкой всех документов в рамках проводимых оперативно-розыскных мероприятий правоохранительными органами.

Впервые спорное соглашение было подано на государственную регистрацию 03.09.2019 года, которая не состоялась в связи с тем, что в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствовала информация об оплате государственной пошлины за государственную регистрацию, о чем истица была письменно уведомлена уведомлением от 10.09.2019 года.

При этом судом установлено, что государственная пошлина за государственную регистрацию спорного соглашения в действительности была оплачена от имени представителя истицы, ее супругом, с указанием о том, что госпошлина оплачена именно за истицу, что подтверждается соответствующей квитанцией, однако, данное обстоятельство было оставлено Росреестром по Липецкой области без должного внимания и государственная регистрация по факту не была произведена.

Действия Росреестра по Липецкой области не были обжалованы истицей в установленном законом порядке.

18.09.2019 истицей во второй раз были сданы документы на государственную регистрацию спорного соглашения, но поскольку соглашение было подписано с первоначальным застройщиком, а 06.09.2019 произошла смена застройщика, то в связи с указанными обстоятельствами государственная регистрация дополнительного соглашения не состоялась.

Судом установлено, что 05.09.2019 ФИО1 дала нотариальное согласие на отчуждение объекта незавершенного строительства – Жилого здания №, <адрес> и переход права собственности на указанный объект от ООО «СК-Аструм» к АО СЗ «РЕМСТРОЙСЕРВИС» путем заключения ООО «СК-Аструм» любой не противоречащей действующему законодательству РФ сделки в пользу АО СЗ «РЕМСТРОЙСЕРВИС», на переход от ООО «СК-Аструм» к АО СЗ «РЕМСТРОЙСЕРВИС» прав и обязанностей застройщика указанного жилого дома по договору № об участии в долевом строительстве от 30 мая 2018.

06.09.2019 между ООО «СК-Аструм» и АО СЗ «РЕМСТРОЙСЕРВИС» был заключен договор о передаче прав и обязанностей застройщика, согласно которому ООО «СК-Аструм» передало, а АО СЗ «РЕМСТРОЙСЕРВИС» приняло права и обязанности застройщика, возникшие у ООО «СК-Аструм» в связи с осуществлением строительства жилого здания №, г. Липецк, микрорайон «Елецкий», расположенного по строительному адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка №, в том числе по договору, заключенному со ФИО1, договор № об участии в долевом строительстве от 30 мая 2018 года, <адрес>, площадь <данные изъяты> кв.м.

Согласно п. 4.2.5 договора стороны договорились, что обязательства по договорам участия в долевом строительстве, зарегистрированным после 06.09.2019 года не переходят к новому застройщику.

Стороны пришли к соглашению, что к новому застройщику не переходит ответственность за нарушение сроков по передаче объектов долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, возникшая до момента заключения настоящего договора (п. 5.4 договора).

Согласно п. 3 ст. 4, п. 3 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» договор долевого участия считается заключенным с момента его государственной регистрации. Изменения установленного договора срока передачи застройщиком объекта долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 5 названного закона по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Частью 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ установлено, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договоров или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 164 Гражданского кодекса РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Обосновывая свои требования, представитель истицы ссылался на то, что со стороны истицы отсутствовало какое-либо злоупотреблением своим правом. То обстоятельство, что истица лишь 03.09.2019 года впервые подала заявление о государственной регистрации дополнительного соглашения, было вызвано объективными причинами и само по себе не может расцениваться как злоупотребление правом с ее стороны. При этом согласно объяснениям сторон представитель истицы ставил в известность представителя АО СЗ «РЕМСТРОЙСЕРВИС» о наличии данного соглашения еще до подписания договора между двумя застройщиками. При этом в настоящее время истица лишена возможности зарегистрировать спорное соглашение.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что, действительно, в настоящее время у истицы отсутствует возможность зарегистрировать спорное соглашение, поскольку произошла смена застройщика, однако, суд полагает возможным удовлетворить исковые требования и возложить на Росреестр по Липецкой области обязанность произвести государственную регистрацию указанного дополнительного соглашения, поскольку в настоящее время истица лишена такой возможности.

При этом суд исходит из того, что отсутствуют основания полагать, что истица каким-либо образом действовала недобросовестно, либо злоупотребила своим правом.

То обстоятельство, что стороны сделки с даты подписания дополнительного соглашения, с 01.07.2019 и до 03.09.2019, т.е. на протяжении двух месяцев, не реализовали свое право на государственную регистрацию данного соглашения, не может безусловно свидетельствовать о том, что истица в данном случае каким-либо образом действовала недобросовестно, либо злоупотребила своим правом. Доводы представителя истицы, связанные с длительным не обращением истицы в Росреестр в судебном заседании подтвердил представитель ООО «СК-Аструм».

Доводы представителя АО СЗ «РЕМСТРОЙСЕРВИС» о том, что искровые требования не подлежат удовлетворению, поскольку 06.09.2019 был подписан договор, по условиям которого стороны договорились о том, что обязательства по договорам участия в долевом строительстве, зарегистрированным после 06.09.2019 не переходят к АО СЗ «РЕМСТРОЙСЕРВИС», суд в данном случае не признает, поскольку истица стороной данного договора не выступает и не могла выступать, соответственно, об указанном условии договора ей могло быть ничего не известно.

Кроме того, действия истицы, направленные на государственную регистрацию дополнительного соглашения, фактически производились практически одновременно с действиями ООО «СК-Аструм» и АО СЗ «Ремстройсервис» по заключению договора от 06.09.2019 года, т.е. стороны действовали каждый в своем интересе и могли не знать о юридически значимых событиях, которые впоследствии могли породить наличие, либо отсутствие какого-либо права, либо обязанности, что в данном случае и произошло.

Учитывая объяснения представителя истицы, суд приходит к выводу о том, что и объяснения представителя истицы и сами действия истицы являются последовательными, какого-либо противоречия, в том числе и с объяснениями представителя ООО «СК-Аструм» не содержат, а поэтому у суда отсутствуют основания каким-либо образом сомневаться в том, что стороны сделки, в действительности, пришли к соглашению об изменении существенного условия договора долевого участия в строительстве-об изменении цены квартиры, тем более, что сам по себе указанный договор содержит оговорку о том, что стороны вправе изменить условия данного договора.

Наличие в договоре, заключенном между ООО «СК-Аструм» и АО СЗ «Ремстройсервис» условия, содержащегося в п. 4.2.5. в данном случае не может быт безусловным основанием для отказа истице в удовлетворении ее требований, поскольку фактически государственная регистрация в первом случае не произошла не по ее вине, а исключительно в связи с оценкой принятых документов сотрудниками Росреестра, равно как и во втором случае государственная регистрация не произошла по обстоятельствам никак не зависящим от истицы, поскольку произошла смена застройщика, а коль скоро, судом установлены наличие данных обстоятельств, то в ином внесудебном порядке, истица лишена возможности реализовать свое право, а поэтому суд приходит к выводу о необходимости возложения на Росреестр по Липецкой области обязанности произвести государственную регистрацию.

Кроме того, суд приходит к выводу о том, что само по себе наличие условия, в заключенном между ООО «СК-Аструм» и АО СЗ «Ремстройсервис» договоре, содержащегося в п. 4.2.5. в первую очередь касается поведения ООО «СК-Аструм» и имеет отношения к действиям данного общества, которое могло бы каким-либо образом действовать недобросовестно уже после заключения договора от 06.09.2019 и данное условие направлено, прежде всего, на защиту интересов АО СЗ «Ремстройсервис» по событиям, которые могли возникнуть из действий ООО «СК-Аструм» после 06.09.2019, тогда как спорное соглашение было достигнуто между истицей и ООО «СК-Аструм» еще задолго до заключения договора между ООО «СК-Аструм» и АО СЗ «Ремстройсервис», однако, по не зависящим от истицы обстоятельствам не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «СК-АСТРУМ», АО СЗ «Ремстройсервис» о признании заключенным дополнительного соглашения к договору об участии в долевом строительстве удовлетворить.

Возложить на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Управления Росреестра по Липецкой области обязанность произвести регистрацию дополнительного соглашения от 01 июля 2019 года к договору об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ООО «СК-Аструм» и ФИО1.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Советский районный суд г. Липецка в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В. Устинова

Мотивированное решение изготовлено 16 июля 2020 года.