Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца ФИО1, ответчика финансового управляющего ФИО2 – ФИО3, представителя 3-го лица АО «АЛЬФА-БАНК» ФИО4, представителя 3-го лица ФИО2 – ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО9 к финансовому управляющему ФИО2 – ФИО3, 3-и лица ООО «Гарда Ком», ФИО2, АО «ВЭЛЛСТОН», о понуждении к заключению договора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО9 обратилась в суд с вышеназванным иском, указав, с учетом уточнения иска, что решением Арбитражного суда Калининградской области от 05 июля 2017 года по делу № А21-2657/2017 ФИО2 (далее - должник) признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утверждена ФИО3 В соответствии с протоколом от 27 апреля 2019 года о результатах проведения открытых торгов по лоту № 1 она (истец), предложившая цену за имущество в составе лота № 1 (имущество должника) в размере <данные изъяты> руб., признана их победителем и имеет право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества должника, расположенного по адресу: <адрес>, а именно: земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв. м; земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв. м; земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв. м; трехэтажного жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер №; двухэтажного жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер №; одноэтажного нежилого здания общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер №. Организатором торгов являлось ООО «Гарда Ком» (ИНН <***>). После проведения торгов и определения их победителя финансовый управляющий должника ФИО3 15 мая 2019 года направила в адрес победителя торгов предложение о заключении договора купли-продажи. Она получила указанное выше предложение и договор купли-продажи 20 мая 2019 года. При ознакомлении с договором было выявлено несколько технических ошибок: отсутствуют паспортные данные покупателя, неверно указано наименование суда и наименование реестра недвижимости, ошибочно указан номер пункта договора, указывающий на стоимость имущества, из размера которого определяется неустойка, а также указаны условия договора, которые, по ее мнению, ограничивают ее права в части порядка определения срока для соблюдения претензионного порядка. В связи с этим она оформила протокол разногласий, который 25 мая 2019 года почтой был направлен финансовому управляющему. 07 июня 2019 года она повторно отправила в адрес ФИО3 протокол разногласий к договору купли-продажи имущества должника. Несмотря на это, финансовый управляющий 20 июня 2019 года разместила в Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве сообщение № 3879008 о направлении в адрес организатора торгов ООО «Гарда Ком» требования о проведении торгов путем публичного предложения, ссылаясь на то, что по состоянию на 20 июня 2019 года ей не поступил от ФИО9 подписанный договор купли-продажи имущества должника. Впоследствии ей стало известно, что письмо с протоколом разногласий, отправленное 07 июня 2019 года, было получено финансовым управляющим только 24 июня 2019 года, однако к этому моменту уже было размещено сообщение с требованием о проведении торгов в форме публичного предложения. По ее мнению финансовый управляющий намеренно не получает корреспонденцию, искусственно затягивая процесс, действуя, возможно в интересах самого должника, позволяя ему в течение всего времени судебных разбирательств беспрепятственно пользоваться имуществом, на которое наложено взыскание. Кроме того, в определении от 26 июня 2019 года по делу № А21-2657-13/2017 суд согласился с доводами истца и организатора торгов о том, что поведение финансового управляющего имеет признаки злоупотребления правом и направлено на создание всевозможных препятствий различного рода скорейшему завершению дела о банкротстве ФИО2 Считает, что поведение финансового управляющего в данной ситуации также направлено на необоснованное затягивание процесса реализации имущества должника. В пользу такого предположения говорит тот факт, что торги завершились на предложении в сумме <данные изъяты> руб., хотя в свое время ФИО3 настаивала на том, что цена имущества определена неверно и следует установить его цену в размере <данные изъяты> руб. Таким образом, ею предложенная цена почти вдвое превышает стоимость, предложенную финансовым управляющим. Однако, не смотря на явное преимущество ее предложения, финансовый управляющий делает все возможное, чтобы отсрочить заключение договора с победителем торгов. Ранее она обращалась с аналогичным заявлением в Арбитражный суд Калининградской области, но определением от 18 июля 2019 года по делу А21-2657/2017 заявление возвращено, как поданное с нарушением правил о подведомственности. При проведении судебного заседания 14 ноября 2019 года выявлено отсутствие данных об адресе объектов, подлежащих передаче победителю торгов в редакции договора, представленной ею, что в случае удовлетворения исковых требований может повлиять на проведение государственной регистрации перехода прав. Кроме этого, ею 01 октября 2019 года была оформлена доверенность на имя ФИО1 с наделением его полномочиями, необходимыми для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества ФИО2 и проведения государственной регистрации перехода прав на объекты, являющиеся предметом договора, в связи с чем в преамбулу договора внесены данные представителя и реквизиты доверенности. С учетом того, что вопрос о заключении договора купли-продажи рассматривается в судебном порядке, она снимает свои требования по изменению п. 6.1 договора (в редакции, изложенной в протоколе разногласий от 23 мая 2019 года). Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ФИО9 просит обязать финансового управляющего ФИО2 - ФИО3 заключить с ней договор купли-продажи имущества должника в редакции, прилагаемой к настоящему заявлению.

Определением суда от 04 сентября 2019 года к участию в деле в качестве 3-х лиц привлечены АО «АЛЬФА-БАНК» и АО «ВЭЛЛСТОН».

Истец ФИО9 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности <данные изъяты> ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Поддержал письменные объяснения . Указал, что протокол разногласий ФИО9 направила финансовому управляющему простой почтой 25 мая 2019 года. Данный конверт был найден неизвестным ФИО9 мужчиной, который вернул конверт ФИО9, предварительно связавшись с ней по телефону на конверте при помощи приложения «Вайбер». Указанный конверт был вскрыт в судебном заседании и приобщен к материалам дела.

Ответчик финансовый управляющий ФИО3 в судебном заседании с иском не согласилась. Поддержала письменные возражения , в которых указала, что в установленный законом срок о банкротстве ФИО9 договор не подписала. Письмо в виде протокола разногласий ФИО9 направлено в ее адрес только 07 июня 2019 года с нарушением пятидневного срока. Проект договора купли-продажи, размещенный организатором торгов на электронной площадке, отличается от проекта договора купли-продажи, направленного организатором торгов в адрес финансового управляющего с целью последующего направления его в адрес ФИО9 В адрес ФИО9 финансовым управляющим направлен договор купли-продажи, полученный от организатора торгов. Предложение о заключении договора и проект договора направлялись ФИО9 02, 11 и 15 мая 2019 года. Только письмо, отправленное 15 мая 2019 года, получено ФИО9 При этом она считает, что ФИО9 совместно с организатором торгов и кредитором АО «АЛЬФА-БАНК» пытается обязать заключить договор купли-продажи с нарушением закона о банкротстве. 11 февраля 2019 года банк направил в ее адрес уведомление об оставлении имущества за собой. Указанное уведомление банк не отзывал. При оставлении имущества за собой банк удовлетворил был свои требования на сумму <данные изъяты> руб., то есть в большем объеме, чем по результатам торгов. Она от получения почты не уклонялась. В ходе рассмотрения дела суду в качестве доказательства ФИО9 представлен почтовый конверт. Доказательством того, что данный конверт является подложным, свидетельствуют нижеуказанные обстоятельства: конверт не содержит отметки почтового отделения об отправке, нет отметки почтового отделения по месту проживания финансового управляющего, нет отметки сортировочного отделения и нет почтового идентификатора (номера). Это доказательство подлежит исключению из дела. Из письма ФИО9 следовало, что протокол разногласий в ее адрес был направлен письмом 25 мая 2019 года. В этом же письме ФИО9 указывает, что после того как указанное письмо якобы было возвращено, она обратилась за консультацией к юристам, т.е. обращение к юристам состоялось после 25 мая 2019 года. В то же время в судебном заседании юрист ФИО9 пояснил, что по факту обращения Сорокиной он для нее изготавливал протокол разногласий. Таким образом, письмо с протоколом не могло быть отправлено, поскольку юрист изготовил данный протокол разногласий после 25 мая 2019 года.

Представитель 3-го лица АО «АЛЬФА-БАНК» по доверенности <данные изъяты> ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить. Указал, что уведомление об оставлении имущества за собой было отозвано банком, в связи с чем и состоялись торги. В настоящее время в Арбитражном суде Калининградской области рассматривается жалоба банка на действия (бездействие) финансового управляющего, выразившиеся в уклонении от заключения договора купли-продажи по результатам торгов, а также жалоба на действия (бездействие) ФИО3 в Управлении Росреестра по Калининградской области. Поддержал, изложенное в указанных жалобах , а также отзыв на исковое заявление <данные изъяты> в котором указано, что при проведении торгов по продаже имущества гражданина, находящегося в процедуре банкротства, заключение договора по итогам торгов с победителем торгов является обязательным для финансового управляющего гражданина-банкрота. Однако финансовый управляющий уклоняется от заключения договора купли-продажи заложенного имущества с победителем торгов, тем самым затягивает процедуру банкротства и нарушает законные интересы банка на получение денежных средств от продажи залогового имущества. Определением Арбитражного суда Калининградской области от 17 ноября 2017 года требования банка включены в реестр требований кредиторов должника в размере <данные изъяты> руб., как обеспеченные залогом имущества должника. В рамках дела о банкротстве должника состоялись торги по продаже залогового имущества посредством публичного предложения. Организатором торгов выступило ООО «Гарда Ком». Победителем торгов признана ФИО9 с ценой предложения <данные изъяты> руб. 15 мая 2019 года финансовый управляющий должника ФИО3 направила в адрес победителя торгов предложение заключить договор купли продажи, которое получено победителем торгов 20 мая 2019 года. 25 мая 2019 года победителем торгов в адрес финансового управляющего направлен протокол разногласий по заключению указанного договора. 07 июня 2019 года победитель торгов повторно направил в адрес финансового управляющего протокол разногласий к договору купли-продажи, который получен только 24 июня 2019 года. Вместе с тем, в период нахождения письма с протоколом разногласий в отделении почтовой связи финансовый управляющий 20 июня 2019 года размещает в ЕФРСБ сообщение (№) о направлении в адрес организатора торгов требования о проведении повторных торгов путем публичного предложения, указывая на то, что по состоянию на 20 июня 2019 года в ее адрес не поступил от ФИО9 подписанный договор купли-продажи. Победитель торгов не отказывался и не уклонялся от заключения договора. Наоборот, победитель торгов выразил явную заинтересованность в заключении договора и в течении 5 дней после получения предложения о заключении договора направил в адрес финансового управляющего протокол разногласий в связи с тем, что в договоре выявлены недочеты (отсутствуют паспортные данные покупателя, неверно указано наименование суда и наименование реестра недвижимости, ошибочно указан номер пункта договора, указывающий на стоимость имущества, из размера которого определяется неустойка). Направление протокола разногласий в адрес финансового управляющего не является отказом или уклонением от заключения договора. Банк считает, что финансовый управляющий намеренно допустила грубые ошибки в договоре купли-продажи, а также не получает корреспонденцию в целях искусственного затягивания как процедуры реализации имущества должника, так и процедуры банкротства в интересах должника. При этом позиция банка подтверждается выводами, сделанными судом, рассматривающим дело о банкротстве ФИО2 Так, при рассмотрении обособленного спора в рамках дела о банкротстве должника по заявлению финансового управляющего о признании торгов недействительными суд согласился с доводами ФИО9 о том, что подача финансовым управляющим данного заявления преследует цель не обеспечить исполнение норм Закона о банкротстве, а является инструментом затягивания искусственно созданного ею спора и, как следствие, отсрочку заключения договора купли-продажи с ФИО9, как с победителем торгов, а также максимальное затягивание срока передачи ФИО9 имущества должника, что максимально соответствует интересам должника (абз. 6 стр. 6 Определения Арбитражного суда Калининградской области от 26.06.2019 по делу № А21-2657-13/2017). Кроме того, при рассмотрении обособленных споров в рамках дела о банкротстве судом установлено, что для фиктивного оспаривания торгов в целях затягивания реализации залогового имущества финансовым управляющим для этих целей привлечено заинтересованное лицо ФИО10, что следует из определения Арбитражного суда Калининградской области от 26 июня 2019 года по делу № А21-2657-13/2017. Банк обращает внимание на то обстоятельство, что при рассмотрении обособленных споров, обращаясь с разногласиями в рамках настоящего дела, финансовый управляющий настаивал на том, что начальная цена залогового имущества должна составлять <данные изъяты> руб. При этом в итоге победителем торгов предложена цена вдвое больше предложной финансовым управляющим (<данные изъяты> руб.). При таких обстоятельствах финансовый управляющий, действуя разумно и добросовестно в интересах кредиторов, должен был принять все меры для заключения договора с победителем торгов. Действия финансового управляющего по уклонению от заключения договора купли-продажи нарушают права залогового кредитора – банка, поскольку по настоящее время банк не имеет возможности получить денежные средства от продажи заложенного имущества. Финансовым управляющим не соблюдены сроки направления победителю торгов предложения заключить договор купли-продажи по итогам торгов. Бездействие финансового управляющего по заключению договора купли-продажи с победителем торгов по более высокой цене может повлечь за собой причинение убытков. Так, проведение повторных торгов по продаже залогового имущества приведет к дополнительным расходам на проведение торгов, которые в силу п. 5 ст. 138 Закона о банкротстве будут покрываться за счет средств, поступивших от реализации предмета залога, до расходования этих средств в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. Кроме того, проведение повторных публичных торгов с большой степенью вероятности может привести к продаже залогового имущества по цене, которая ниже цены, предложенной победителем торгов (<данные изъяты> руб.). В рамках дела о банкротстве № А21-2657/2017 постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июня 2019 признаны ненадлежащими действия финансового управляющего ФИО3 по несвоевременному размещению сведений о начальной цене продажи предмета залога и по несвоевременному расторжению договора аренды имущества между должником ФИО2 и ФИО11

3-е лицо ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращалась.

Представитель 3-го лица ФИО2 по доверенности <данные изъяты> ФИО8 в судебном заседании в удовлетворении иска просила отказать. Поддержала письменные возражения , в которых указано, что финансовый управляющий 15 мая 2019 года направил истцу заказное письмо с предложением заключить договор по результатам торгов с приложением проекта указанного договора. 20 мая 2019 года данное письмо было истцом получено. В срок до 25 мая 2019 года включительно данный договор должен был быть подписан истцом. Однако договор подписан не был. 20 июня 2019 года финансовый управляющий размещает сообщение о направлении в адрес организатора торгов требования о проведении торгов путем публичного предложения, что полностью соответствует требованиям законодательства. Таким образом, истцом нарушен пятидневный срок, что является основанием для отказа в подписании финансовым управляющим договора. Кроме того, истец указывает на наличие технических ошибок в проекте договора купли-продажи. По неизвестной причине истец посчитал нужным ознакомиться с проектом договора уже после внесения задатка, непосредственно перед подписанием. Между тем, согласно ст. 110 Закона о банкротстве заключение договора купли-продажи имущества должника на условиях, отличающихся от условий проекта договора, опубликованного на электронной площадке, не допускается. Одностороннее внесение изменений в договор купли-продажи и требованием о его заключении на своих условиях фактически является уклонением от подписания договора.

Представители 3-х лиц ООО «Гарда Ком», АО «ВЭЛЛСТОН» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, с ходатайствами об отложении дела не обращались.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В ходе судебного разбирательства установлено, что решением Арбитражного суда Калининградской области от 05 июля 2017 года по делу № А21-2657/2017 ФИО2 признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утверждена ФИО3

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 17 ноября 2017 года требования АО «АЛЬФА-БАНК» включены в реестр требований кредиторов должника в размере <данные изъяты> руб., как обеспеченные залогом следующего имущества должника: жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер №; нежилое здание общей площадью <данные изъяты> кв. м по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер №; жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер №; земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер №; земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер №; земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер №

Из имеющихся в материалах дела документов, в частности извещения о проведении торгов № 0005085 от 18 марта 2019 года, следует, что в рамках дела о банкротстве должника ФИО2 состоялись торги по продаже указанного залогового имущества посредством публичного предложения с начальной ценой <данные изъяты> руб. Организатором торгов выступило ООО «Гарда Ком"

Из протокола об определении участников торгов от 27 апреля 2019 года по лоту № 1 (публичное предложение № 5085), в который вошло указанное выше недвижимое имущество ФИО2, видно, что единственным заявителем, допущенным к участию в торгах, является ФИО9 Для участия в торгах ФИО9 перечислен задаток в размере <данные изъяты> руб.

Согласно протоколу от 27 апреля 2019 года о результатах проведения открытых торгов по лоту № 1 (залоговое имущество) победителем торгов признана ФИО9 (<адрес>) с ценой предложения <данные изъяты> руб.

В силу п. 3 ст. 213.26 (особенности реализации имущества гражданина) Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее Закон о банкротстве) продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом.

В соответствии с п. 16 ст. 110 Закона о банкротстве в течение двух рабочих дней с даты подписания протокола о результатах проведения торгов организатор торгов направляет победителю торгов и внешнему управляющему копии этого протокола. В течение пяти дней с даты подписания этого протокола внешний управляющий направляет победителю торгов предложение заключить договор купли-продажи предприятия с приложением проекта данного договора в соответствии с представленным победителем торгов предложением о цене предприятия.

В случае отказа или уклонения победителя торгов от подписания данного договора в течение пяти дней с даты получения указанного предложения внешнего управляющего внесенный задаток ему не возвращается и внешний управляющий вправе предложить заключить договор купли-продажи предприятия участнику торгов, которым предложена наиболее высокая цена предприятия по сравнению с ценой предприятия, предложенной другими участниками торгов, за исключением победителя торгов.

Из письменного отзыва ФИО3 видно, что 29 апреля 2019 года организатор торгов на ее электронную почту направил протокол о результатах проведения открытых торгов от 27 апреля 2019 года и 30 апреля 2019 года – договор купли-продажи.

Как указала в письменном отзыве ФИО3, 02, 11 и 15 мая 2019 года она направляла ФИО9 предложение о заключении договора купли-продажи, проект договора, размещенный на сайте ЕФРСБ, проект договора, полученный от ООО «Гарда Ком».

Установлено, что проект договора купли-продажи недвижимого имущества, размещенный на сайте ЕФРСБ, имеет незаполненные пункты: сторона покупателя, предмет договора, цена, переход прав и обязанностей. Проект договор, направленный организатором торгов финансовому управляющему, был заполнен полностью.

Из квитанции от 02 мая 2019 года, представленной ответчиком, видно, что в адресе ФИО9 допущена ошибка, вместе площади Калинина указана улица. В квитанции об отправке письма ФИО9 11 мая 2019 года допущена ошибка в номере квартиры указана квартира № вместо №

02 мая 2019 года письмо с предложением о заключении договора, направленное через ИП ФИО16, вернулось 03 мая 2019 года отправителю с отметкой о том, что по адресу нет получателя.

ФИО9 получены документы, направляемые ФИО3, только 20 мая 2019 года.

25 мая 2019 года ФИО9 в адрес финансового управляющего ФИО3 простой почтой направлен протокол разногласий <данные изъяты> по заключению указанного договора.

Довод ответчика о том, что конверт , представленный ФИО9, является подложным, поскольку не содержит отметки почтового отделения об отправке, отметки почтового отделения по месту проживания финансового управляющего, сортировочного отделения, почтового идентификатора, не может быть принят во внимание.

Так, согласно п. 24 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 № 234, для подтверждения оплаты услуг почтовой связи по пересылке простой и заказной письменной корреспонденции, оказываемых организациями федеральной почтовой связи, применяются государственные знаки почтовой оплаты. В качестве государственных знаков почтовой оплаты используются почтовые марки, наклеиваемые на письменную корреспонденцию или наносимые типографским способом на почтовые конверты и почтовые карточки.

В силу п. 28 Правил оказания услуг почтовой связи почтовые отправления принимаются в объектах почтовой связи. Простая письменная корреспонденция, оплата услуг по пересылке которой подтверждена почтовыми марками, может опускаться в почтовые ящики.

На конверте, который представлен ФИО9, наклеены почтовые марки, на которых имеются четкие оттиски календарного штемпеля предприятия связи с датой 25 мая 2019 года, что свидетельствует о принятии почтового отправления и гашении календарным штемпелем марок на конверте.

Как указывал представитель истца, данный конверт был найден неизвестным ФИО9 мужчиной, который вернул конверт ФИО9, предварительно связавшись с ней по телефону на конверте при помощи приложения «Вайбер». Указанный конверт был вскрыт в судебном заседании и приобщен к материалам дела.

Доказательств того, что указанный конверт не был опущен в почтовый ящик, суду не представлено. Последующая судьба данного почтового отправления не зависела от ФИО9 При этом, по мнению суда, обстоятельства возврата конверта истцу не свидетельствуют о его подложности, также как и объяснения представителя истца, на которые ссылается ответчик.

По смыслу п. 16 ст. 110 Закона о банкротстве, у победителя торгов имеется пять дней с даты получения предложения о заключении договора на подписание присланного ему финансовым управляющим договора.

Как установлено выше, предложение о заключении договора и сам договор купли-продажи недвижимости фактически получены ФИО9 20 мая 2019 года, в связи с чем именно с этой даты начинает течь пятидневный срок, установленный п. 16 ст. 110 Закона о банкротстве.

Суд соглашается с доводом ответчика о том, что заключение договора купли-продажи имущества должника на условиях, отличающихся от условий проекта договора, опубликованного на электронной площадке, не допускается.

В то же время согласно подп. 3 п. 8 ст. 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенной значение для определения цены на торгах.

В направленном ответчиком ФИО9 договоре купли-продажи недвижимости имелись технические ошибки: отсутствовали паспортные данные покупателя, неверно указано наименование суда, дата принятия решения о признании банкротом, а также наименование реестра недвижимости, ошибочно указан номер пункта договора, указывающий на стоимость имущества, из размера которого определяется неустойка. Кроме того, по мнению ФИО9, условия договора о порядке определения срока для соблюдения претензионного порядка, ограничивали ее права. Все эти недостатки были указаны истцом в протоколе разногласий.

Все недостатки договора, отраженные ФИО9 в протоколе разногласий, не затрагивают существенный условий договора и носят характер технических ошибок, за исключением изменения условия порядка определения срока для соблюдения претензионного порядка.

Таким образом, ФИО9, имея право на изменение условий договора, не затрагивая его существенных условий, в установленный законом пятидневный срок направила финансовому управляющему ФИО3 протокол разногласий.

Кроме того, 07 июня 2019 ФИО9 повторно направила заказной почтой в адрес финансового управляющего ФИО3 протокол разногласий к договору купли-продажи, который получен последней 24 июня 2019 года.

20 июня 2019 года ФИО3 разместила в ЕФРСБ сообщение (№ 3879008) о направлении в адрес организатора торгов требования о проведении повторных торгов путем публичного предложения, указывая на то, что по состоянию на 20 июня 2019 года в ее адрес не поступил от ФИО9 подписанный договор купли-продажи.

Как следует из объяснений ФИО3, повторные торги не проводились.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами (п. 3 ст. 445 ГК РФ).

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Таким образом, из приведенных выше положений следует, что когда сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор и в этом случае такой договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления его в законную силу.

В случае же, когда стороне, направившей проект договора, представлен протокол разногласий к проекту договора, то эта сторона обязана в течение установленного законом срока известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При их отклонении сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Ответчиком ФИО3 проект договора, предложенный ФИО9, не подписан. Как следует из материалов дела, в каждом судебном заседании ФИО3 предлагалось подписать договор купли-продажи, от чего финансовый управляющий отказывалась под различными предлогами.

Довод ответчика о том, что проект договора купли-продажи, размещенный организатором торгов на электронной площадке, отличается от проекта договора купли-продажи, направленного организатором торгов в адрес финансового управляющего с целью последующего направления его в адрес ФИО9, своего подтверждения не нашел. Проект договора купли-продажи, размещенный на электронной площадке , соответствует заполненному договору купли-продажи недвижимого имущества , а также протоколу о результатах проведения открытых торгов по лоту №1.

Указание ответчика на то, что банк 11 февраля 2019 года направил в ее адрес уведомление об оставлении имущества за собой, при этом данное уведомление банк не отзывал, противоречит объяснениям представителя АО «АЛЬФА-БАНК», указавшего, что такое уведомление было отозвано банком, в связи с чем имущество и продавалось на торгах.

Кроме того, суд учитывает, что определениями Арбитражного суда Калининградской области от 26 июня 2019 года по делу № А21-2657-13/2017 отказано в удовлетворении заявлений финансового управляющего ФИО3 и ФИО10 о признании торгов, назначенных на 23 января 2019 года, недействительными. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2019 года определение Арбитражного суда Калининградской области от 26 июня 2019 года оставлено без изменения, апелляционные жалобы ФИО3 и ФИО10 – без удовлетворения. Указанными судебными актами установлено, что подача финансовым управляющим такого заявления преследует цель не обеспечить исполнение норм Закона о банкротстве, а является инструментом затягивания искусственно созданного ею спора и, как следствие, отсрочку заключения договора купли-продажи с ФИО9, как с победителем торгов, а также максимальное затягивание срока передачи ФИО9 имущества должника.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, оснований полагать, что ФИО9 отказалась или уклонилась от подписания договора купли-продажи недвижимого имущества, у суда не имеется. Все последующие действия ФИО9 после направления ФИО3 протокола разногласий 25 мая 2019 года свидетельствуют о ее намерении заключить договор.

При таких обстоятельствах, исходя из того, что у финансового управляющего имеется обязанность заключить договор купли-продажи недвижимого имущества с победителем торгов, то есть ФИО9, которая от его заключения не отказывалась и не уклонялась, при этом ФИО3 в свою очередь уклоняется от заключения договора, с учетом заявленных разногласий, требование истца о понуждении к заключению такого договора подлежит удовлетворению на условиях, изложенных в резолютивной части решения.

При этом суд считает необходимым в договоре указать адрес недвижимого имущества так, как он указан в протоколе о результатах проведения открытых торгов по лоту № 1 (публичное предложение № 5085).

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда, в связи с чем отсутствует необходимость в его подписании сторонами и, соответственно, отсутствует необходимость указания в договоре на совершение сделки покупателем в лице его представителя.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО9 удовлетворить.

Обязать финансового управляющего ФИО2 – ФИО3 заключить с ФИО9 договор купли-продажи недвижимого имущества на следующих условиях:

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

«____»__________2019 года <адрес>

ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>; адрес: <адрес>, <данные изъяты>, <данные изъяты>), именуемая в дальнейшем «Продавец», в лице финансового управляющего ФИО3 (<данные изъяты>, <данные изъяты>, адрес: <данные изъяты>), члена «Некоммерческого партнерства «Межрегиональная саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих» (<данные изъяты>, <данные изъяты>, адрес: <адрес>), утвержденного Решением Арбитражного суда Калининградской области по делу № А21-2657/2017 от 05.07.2017, с одной стороны и

ФИО5 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, <данные изъяты>, <данные изъяты>), паспорт <данные изъяты> выдан отделением <данные изъяты>ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирована по адресу: <адрес>, именуемая в дальнейшем «Покупатель», далее совместно именуемые - «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ФИО7 ДОГОВОРА

1.1. В порядке, предусмотренном статьями 549-558 ГК РФ, ст. 110 ст. 138, Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ, Протоколом о результатах проведения открытых торгов от 27 апреля 2019 г. № 5085, Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель обязуется принять и оплатить в установленный настоящим договором срок недвижимое имущество, входящее в состав Лота № 1 (далее - «Имущество») по адресу: <адрес>

- земельный участок, кадастровый №, общая площадь <данные изъяты> кв. м;

- жилой дом, 3 этажа, кадастровый №, общая площадь <данные изъяты> кв. м;

- жилой дом, 2 этажа, кадастровый №, общая площадь <данные изъяты> кв. м;

- нежилое здание, 1 этаж, кадастровый №, общая площадь <данные изъяты> кв. м.

Имущество, указанное в п. 1.1. настоящего Договора, находится в залоге у АО «Альфа-Банк» (<данные изъяты>), а средства, вырученные от продажи указанного имущества, будут направлены на погашение требований указанного лица в рамках дела о банкротстве № А21-2657/2017 от 05.07.2017, находящегося в производстве Арбитражного суда Калининградской области, в порядке, предусмотренном ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" № 127-ФЗ.

В силу положений п. 5 ст. 18.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" № 127-ФЗ продажа имущества, являющегося предметом настоящего Договора, влечет за собой прекращение права залога.

2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Общая стоимость имущества, передаваемого по настоящему Договору, составляет <данные изъяты><данные изъяты>. НДС не облагается в соответствии с положениями подп. 15 п. 2 ст. 146 Налогового Кодекса Российской Федерации.

2.2. Покупателем ранее перечислен задаток в размере <данные изъяты>, который засчитывается в счет оплаты за имущество, передаваемое по настоящему Договору.

2.3. Итого с учетом положений п. 2.1 и задатка, указанного в п. 2.2 настоящего Договора, Покупателем подлежит перечислению на расчетный счет Продавца сумма в размере <данные изъяты>, НДС не облагается в соответствии с положениями подп. 15 п. 2 ст. 146 Налогового Кодекса Российской Федерации. Оплата указанной суммы производится путем внесения денежных средств на расчетный счет Продавца, указанный в настоящем Договоре, в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня заключения настоящего Договора.

Обязательство Покупателя по оплате передаваемого по настоящему Договору имущества считается исполненным с момента поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца.

Цена имущества является фиксированной и не подлежит изменению.

3. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

3.1. Продавец обязуется передать Покупателю Имущество, указанное в пункте 1.1. настоящего Договора, по акту приема-передачи (Приложение №1 к данному договору), подписываемому сторонами и оформляемому в соответствии с законодательством Российской Федерации, не позднее семи календарных дней с момента поступления денежных средств в размере и сроки, указанные в пп. 2.1. и 2.3 настоящего Договора.

3.2. Переход права собственности по настоящему Договору подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

3.3. Государственная пошлина за государственную регистрацию перехода права собственности на имущество, указанное в п. 1.1. настоящего Договора, уплачивается Покупателем.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения настоящего Договора Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

В случае нарушения Покупателем сроков оплаты, предусмотренных п. 2.3. настоящего Договора, Продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий Договор путем направления соответствующего письменного уведомления в адрес Покупателя. При этом Договор будет считаться расторгнутым через 5 (пять) рабочих дней с момента получения Покупателем такого уведомления.

В случае, если за неисполнение обязательств по настоящему договору ответственен Покупатель, то задаток, внесенный им ранее, остается у Продавца, в том числе и в случае не поступления денежных средств на расчетный счет Продавца в размере и в сроки, указанные в п. 2.3. настоящего Договора.

4.4. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

4.5. За нарушение <данные изъяты> и срока передачи Объектов недвижимости и по осуществлению действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю, Покупатель вправе потребовать оплату неустойки в размере 0,1 (одна десятая) % от стоимости Объектов недвижимости, указанной в п. 2.1. Договора, за каждый день просрочки до передачи Объектов недвижимости Покупателю и до осуществления действий по государственной регистрации перехода права собственности. Выплата неустойки по Договору осуществляется только на основании письменного требования. Уплата неустойки не освобождает Сторону, нарушившую Договор, от исполнения своих обязательств в натуре.

5. ИЗМЕНЕНИЕ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА

5.1. Изменение условий Договора осуществляется по соглашению Сторон, оформляется в письменной форме, подписывается Сторонами или их уполномоченными представителями и подлежит государственной регистрации.

6. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

6.1. Договор может быть расторгнут Покупателем в одностороннем порядке в случае неисполнения Продавцом обязательств по Договору. Договор считается расторгнутым с момента получения Продавцом уведомления о расторжении Договора. В таком случае Продавец обязан вернуть Покупателю уплаченную покупателем стоимость Объектов недвижимости, сумму задатка в двойном размере в срок не позднее 14 (Четырнадцати) рабочих дней, а также возместить убытки, связанные с неисполнением обязательств по Договору.

Настоящий Договор будет регулироваться и толковаться в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Все споры, разногласия или требования, возникающие из настоящего Договора или в связи с ним, подлежат урегулированию Сторонами путем переговоров. При отсутствии согласия спор между Сторонами подлежит рассмотрению в Арбитражном суде Калининградской области.

Если законом установлен обязательный претензионный порядок урегулирования спора, то спор может быть передан на рассмотрение Арбитражного суда Калининградской области, после соблюдения претензионного порядка. Претензионный порядок считается соблюденным по истечении 7 (семи) календарных дней со дня направления претензии (требования) стороной-отправителем, независимо от того, получена претензия (требование) другой стороной.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Покупатель согласен принять Имущество:

- земельный участок, кадастровый №, общая площадь <данные изъяты> кв. м;

- жилой дом, 3 этажа, кадастровый №, общая площадь <данные изъяты> кв. м;

- жилой дом, 2 этажа, кадастровый №, общая площадь <данные изъяты> кв. м;

- нежилое здание, 1 этаж, кадастровый №, общая площадь <данные изъяты> кв. м.

Настоящий Договор вступает в силу с момента его заключения и действует до момента полного исполнения Сторонами принятых на себя обязательств.

Все приложения и дополнения к Договору, подписанные Сторонами, являются его неотъемлемой частью.

7.4. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один экземпляр предоставляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество для приобщения в дело правоустанавливающих документов, по одному экземпляру для Покупателя и Продавца.

8. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН:

ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>; адрес: <адрес>, <данные изъяты>, <данные изъяты>), <данные изъяты>, в банке ПАО «Промсвязьбанк», <данные изъяты>, <данные изъяты>.

ФИО5,ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>; адрес: <адрес>, <данные изъяты>, <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Московский районный суд г. Калининграда в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 25 ноября 2019 года.

Судья