Гражданский кодекс часть 1

председательствующего	Андреевой Е.А.,
с участием истца	ФИО1,
представителя истца	Лапа С.Д.,
действующего в порядке ст. 53 ГПК РФ,
представителя ответчика	ФИО2,
действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года
при секретаре	ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Модуль-Инвест» о взыскании неустойки и пени,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Модуль-Инвест» о взыскании неустойки и пени. В обоснование исковых требований указал, что между ООО «Модуль-Инвест» и ЗАО «ПКК Анит» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор участия в долевом строительстве № объекта капитального строительства «Реконструкция квартала № в центральной части г. Краснодара Литер 1: 25-этажный многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями», расположенного по адресу: <адрес> Договор надлежащим образом зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ за номером №. В соответствии с п. 1.3 договора объектом долевого строительства являются 17 квартир, проектной (плановой) общей с учетом балконов и лоджий площадью 1240,6 кв.м, жилой площадью 636,13 кв.м, в том числе квартира №, этаж 24, жилых комнат 2, проектная (плановая) общая с учетом балконов и лоджий площадь 70, 29 кв.м, жилая площадь 35,57 кв.м и квартира №, этаж 24, жилых комнат 1, проектная (плановая) общая с учетом балконов и лоджий площадь 48,36 кв.м, жилая площадь 18,02 кв.м, входящие в состав объекта. Согласно п. 2.2 договора, уплата цены договора производится участником долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ. При этом в силу п. 3.4.2 и п. 7.1 договора уступка права участником долевого строительства прав требования по нему допускается после уплаты им цены договора. ЗАО «ПКК Анит» надлежащим образом исполнив свое обязательство по оплате стоимости квартир, ДД.ММ.ГГГГ уступило ему свои права требования к застройщику по договору в отношении квартир, путем заключения с ним договоров уступки права требования №У и №У, которые также были зарегистрированы в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ за номерами № и № соответственно. С ДД.ММ.ГГГГ все права и обязанности ЗАО «ПКК Анит» по договору в отношении квартир перешли к нему, как новому участнику долевого строительства. Пунктом 5.1 договора установлен срок получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, после получения которого в течение 90 дней производится передача квартир участнику долевого строительства, то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительным соглашением к договору от ДД.ММ.ГГГГ стороны изменили срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию на ДД.ММ.ГГГГ, тем самым определив дату передачи квартир участнику долевого строительства с учетом условий п. 5.1 договора – ДД.ММ.ГГГГ. Однако застройщик не исполнил обязательство по передаче участнику долевой собственности квартир в установленный договором срок и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартиры не переданы истцу. В соответствии с п. 3.1.3 договора застройщик обязан добросовестно исполнять принятые на себя обязательства и нести ответственность за нарушение законодательства о долевом строительстве и условий договора. В соответствии с п. 8.6 договора, в случае нарушения застройщиком предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере, установленном законодательством РФ. Принимая во внимание общую стоимость квартир в размере 4 093 425 рублей, в том числе стоимость квартиры № и квартиры № в размере 2 425 005 рублей и 1 668 420 рублей соответственно, а также учетную ставку ЦБ РФ на ДД.ММ.ГГГГ в размере 10,5 % и количество дней просрочки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, неустойка за нарушение срока передачи квартир участнику долевого строительства составит 2 292 318 рублей. Истцом ответчику была направлена претензия, ответ на которую не получен. Просит взыскать с ООО «Модуль-Инвест» неустойку в размере 2 292 318 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Истец ФИО1 и его представитель Лапа С.Д. в судебном заседании поддержали исковые требования и просили их удовлетворить в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении. Представитель истца Лапа С.Д. пояснила, что в соответствии с имеющимися в материалах дела договором простого товарищества о совместной деятельности и дополнительным соглашением к нему, ЗАО «ПКК Анит» в счет оплаты цены по договору долевого участия внесло земельный участок, на котором ведется строительство объекта и обязалось передать его в собственности ООО «Модуль-Инвест» по окончании строительства.

Представитель ответчика ООО «Модуль-Инвст» ФИО2 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, представил письменный отзыв на иск, в котором указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Модуль-Инвест» и ЗАО «ПКК Анит» был заключен договор участия в долевом строительстве №. Согласно п.п. 1.1 договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить объект капитального строительства «Реконструкция квартала № в центральной части г. Краснодара Литер 1» (Литер 1: 25-этажный многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями), расположенный по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить в предусмотренный договором срок обусловленную цену и принять в установленном порядке объект долевого строительства, при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Объектами долевого строительства согласно договору является в том числе квартиры №, этаж 24, жилых комнат 2, проектная (плановая) с учетом балконов и лоджий площадь 70,29 кв.м, жилая площадь 35,57 кв.м и квартира №, этаж 24, жилых комнат 1, проектная (плановая) общая с учетом балконов и лоджий площадь 48,36 кв.м, жилая площадь 10,02 кв.м. пунктом 5.1 предусмотрен предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию 30 марта 2013 года. Срок передачи объекта участнику долевого строительства в течение 90 дней после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Согласно п. 2.1 договора – размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта определяется в размере за квартиру № – 2 425 005 рублей, за квартиру № – 1 688 420 рублей. ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ПКК Анит» и ФИО1 были заключены договора уступки права требования, в соответствии с которыми ЗАО «ПКК Анит» передало ФИО1 право требования по договорам участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ на спорные квартиры. Дополнительным соглашением к договору № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого дома и к договорам уступки права требования №У и №У от ДД.ММ.ГГГГ, заключенными ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Модуль-Инвест» и ФИО1 сторонами внесены изменения в п. 5.1 договора и установлен ориентировочный срок получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию 31 марта 2014 года. После получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик обязан передать объект (квартиру № и №) не позднее предусмотренного договором срока, то есть 29.06.2014 года. Считает расчет неустойки, представленный истцом, неверным, поскольку истцом неверно рассчитаны дни просрочки. Указал, что просрочка за исполнение обязательств по договору №У составляет 648 284,67 рублей. Просрочка за исполнение обязательств по договору №У составляет 446 024,28 рублей. Следовательно, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства в сумме 2 188 617,9 рублей. Полагает, что подлежащая уплате неустойка явно не соразмерна последствиям нарушенного обязательства. Соблюдение срока сдачи объекта в эксплуатацию объекта зависит не только от застройщика, но и от органов, обеспечивающих ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО г. Краснодар и ЗАО «Первый кондитерский комбинат «Анит» было подписано соглашение № о сотрудничестве при реализации проектов комплексной застройки реконструкции центральной части г. Краснодара. Крайжилкоммунпроектом в 2008 году были разработаны: проект застройки квартала №, проект сноса недвижимого имущества на территории ЗАО «ПКК Анит». Ответчиком ООО «Модуль-Инвест» были заказаны и оплачены технические заключения о состоянии жилых домов, расположенных в зоне объекта: Реконструкция квартала № в центральной части г. Краснодара. Литер 1», расположенного по адресу: <адрес> и переданы на межведомственную комиссию ДД.ММ.ГГГГ для признания их аварийными. ДД.ММ.ГГГГ департамент архитектуры и градостроительства администрации МО г. Краснодар выдал ООО «Модуль-Инвест» разрешение на строительство №. Проект по строительству объекта Литер 1 был разработан и прошел первоначальную экспертизу, выполненную ГАУ КК «Краснодаркрайгосэкспертиза» № от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, учитывая близость расположения частных домов, ООО «Модуль-Инвест» была инициирована повторная экспертиза от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, ООО «Модуль-Инвест» неоднократно обращалось в ОАО «Автономная теплоэнергетическая компания» для создания технической возможности подключения объекта к сетям теплоснабжения. При этом в ходе строительства шесть раз выдавались технические условия, в которых были указаны различные источники теплоснабжения и заключались договоры о создании технической возможности подключения объекта к сетям теплоснабжения. Застройщиком ООО «Модуль-Инвест» было начато перечисление денежных средств в счет исполнения обязательств по договору о создании технической возможности подключения объекта к сетям теплоснабжения. ДД.ММ.ГГГГ ОАО «АТЭК» выдало технические условия и проект договора о подключении к сетям теплоснабжения № от ДД.ММ.ГГГГ. На участке строительства расположен башенный кран. Для проведения земляных работ по строительству подземной парковки требуется перемещение башенного крана от Литера 1 к Литеру 2. Однако место перебазировки крана является муниципальным земельным участком. ООО «Модуль-Инвест» в течение трех лет (2013 – 2016 г.г.) пытается решить данный вопрос с администрацией города. Однако на сегодняшний день никаких результатов нет. В условиях финансового кризиса выросла стоимость строительных материалов, производства работ. Учитывая, что ООО «Модуль-Инвест» прикладывает все возможные усилия закончить строительство, полагает, что неустойка, заявленная истцом, явно не соразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем, просит суд уменьшить размер неустойки до 100 000 рублей. Просит суд учесть, что все дольщики находятся в равных условиях, выплата неустоек производится за счет средств других дольщиков и может повлечь за собой невозможность окончания всех необходимых работ для получения разрешения на ввод в эксплуатацию, в том числе и указанного многоквартирного дома, что непосредственно затрагивает законные права и интересы иных участников долевого строительства, поскольку ООО «Модуль-Инвест» не сможет выполнять долговые обязательства перед другими дольщиками. Просит суд снизить размер штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя до 50 000 рублей. Кроме того, в отзыве на исковое заявление, поступившем в адрес суда ДД.ММ.ГГГГ, ответчик указал, что в соответствии с п. 2.2 договора, уплата цены договора за квартиру № 2 425 005 рублей и за квартиру № – 1 688 420 рублей, участником долевого строительства производится не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Свои обязательства по договору участник долевого строительства не выполнил, при этом передав право требования по договору уступки истцу. У застройщика отсутствует информации о внесении участником долевого строительства наличных денежных средств в кассу застройщика, либо внесения безналичных денежных средств на расчетный счет застройщика по договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ за квартиры № и №. Считает, что право на неустойку у истца может возникнуть только в случае, если уступка права требования заключена с соблюдением требований ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 года, а договор уступки права требования, заключенный с нарушением указанных норм, является ничтожным. Указал, что участником долевого строительства при заключении договора уступки от ДД.ММ.ГГГГ были нарушены нормы, предусмотренные п. 1 ст. 391, п.2 ст. 382 ГК РФ, а также положения договора долевого участия: согласие кредитора на перевод долга получено не было, что влечет за собой отсутствие у истца права требования по договору долевого участия, в том числе права требования неустойки и права требования признания собственности на объект. В прилагаемых к иску документах отсутствуют первичные документы, подтверждающие передачу денежных средств застройщику. Подтверждением оплаты является первичный бухгалтерский документ: квитанция к приходно-кассовому ордеру и чек кассового аппарата – для наличных расчетов и банковское платежное поручение – для безналичных расчетов. Любой иной документ (акт сверки, оборотно-сальдовая ведомость) является вторичным бухгалтерским документом и не являются самостоятельным доказательством передачи денежных средств. На момент обращения в суд, указанный дом в эксплуатацию не введен, квартира исходя из степени готовности всего дома (80%) фактически участнику долевого строительства не передана, не имеет индивидуально-определенных характеристик и не учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости. Разрешение на строительство объекта № от ДД.ММ.ГГГГ действительно до 23.02.2018 года. Считает, что у истца отсутствуют законные основания для предъявления искового заявления о нарушении права, поскольку нарушение права отсутствует. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 пояснил, что земельный участок, на котором ведется строительство объекта, принадлежит на праве собственности ЗАО «ПКК Анит» и передан ООО «Модуль-Инвест» в аренду на срок до 21.04.2019 года. ЗАО «ПКК Анит» не выполнил условия договора участия в долевом строительстве по оплате его цены, следовательно, не имело право уступать право требования ФИО1

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив его фактические обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что требования истца подлежат частичному удовлетворению.

В силу ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Модуль-Инвест» и ЗАО «ПКК Анит» заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого ООО «Модуль-Инвест» обязался в течение 90 дней после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию - 30.03.2013 года) своими силами и с привлечением других лиц построить объект капитального строительства «Реконструкция квартала № в центральной части г. Краснодара Литер 1» (Литер 1: 25-этажный многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями), расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке, площадью 6611 кв.м, с кадастровым номером № и передать ЗАО «ПКК Анит» объект долевого строительства, которым является 17 квартир, проектной (плановой) общей с учетом балконов и лоджий площадью 1240,6 кв.м, жилой площадью 636,13 кв.м, в том числе квартира №, этаж 24, жилых комнат 2, проектная (плановая) общая с учетом балконов и лоджий, площадь 70,29 кв.м, жилая площадь 35,57 кв.м и квартира №, этаж 24, жилых комнат 1, проектная (плановая) общая с учетом балконов и лоджий, площадь 48,36 кв.м, жилая площадь 18,02 кв.м. ЗАО «ПКК Анит» в свою очередь обязался уплатить в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ цену договора в размере 42 800 700 рублей и принять в установленном порядке объект долевого строительства, при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию (Л.д. 5).

В соответствии с договором простого товарищества о совместной деятельности № от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ПКК Анит», ООО «Модуль-Инвест» и ООО «Производственно-строительная компания «Модуль» обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для строительства объекта капитального строительства «Реконструкция квартала № в центральной части г. Краснодара (в том числе Литер 1: 25-этажный многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями)», расположенный по адресу: <адрес> (Л.д. 198).

При этом, в соответствии с п.п. 1.2.1 договора простого товарищества, вкладом ЗАО «ПКК Анит» в совместную деятельность является предоставление земельного участка с кадастровым номером №, категории земель: земли населенных пунктов, площадью 6611 кв.м, расположенному по адресу: <адрес>, находящемся в собственности у «Анит», под строительство объекта, а также предоставление участникам совместной деятельности своего имени для оформления проектно-сметной документации на объект, определения и получения технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и согласование их в инспектирующих службах, получении государственной экспертизы и разрешения на строительство объекта в установленном порядке.

Договором установлено, что ориентировочная стоимость вклада «Анит» эквивалентна стоимости 3 000 кв.м продаваемых площадей.

В п.п. 1.2.3 договора указано, что вкладом ООО «Модуль-Инвест» является финансирование строительства с привлечением инвестиций физических и юридических лиц, строительство объекта, организация ТСЖ в строящемся объекте. Ориентировочная стоимость вклада «Модуль-Инвест» эквивалентна стоимости 8 467 кв.м продаваемых площадей.

В заключении государственной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной ГАУ КК «Краснодаркрайгосэкспертиза» установлено, что реконструированный квартал №, на территории которого запроектирован жилой дом литер 1 со встроенными помещениями, расположен в Центральном внутригородском округе г. Краснодара. Участок строительства жилого дома имеет кадастровый № и расположен на земельном участке, площадью 6611 кв.м, на территории бывшей кондитерской фабрики «Анит» (Л.д. 135). При этом указано, что площадь участка в границах благоустройства составляет 4 515,2 кв.м (Л.д. 121).

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ПКК Анит», ООО «Модуль-Инвест» и ООО «Стройподрядчик-Юг» (до переименования – ООО «ПСК «Модуль») заключено дополнительное соглашение к договору простого товарищества о совместной деятельности № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что ЗАО «ПКК Анит» фактически передало под строительство объекта часть земельного участка, площадью 6611 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, чем частично исполнило условия договора простого товарищества, при этом ориентировочная стоимость вклада «Анит» увеличена до 3 263,1 кв.м (Л.д. 202).

В соответствии с п. 4 дополнительного соглашения предусмотрено, что поскольку передача оговоренной договором товарищества площади помещений является оплатой стоимости вклада ЗАО «ПКК Анит» в совместное строительство объекта, провести зачет стоимости долевого участия ЗАО «ПКК Анит» по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и договору участия в долевом строительстве №в/п от ДД.ММ.ГГГГ на общую площадь 1 763,1 кв.м.

В подтверждение доводов об отсутствии оплаты ЗАО «ПКК Анит» цены договора участия в долевом строительстве за квартиры № в размере 2 425 005 рублей и № в размере 1 688 420 рублей, ответчиком представлены акты сверки взаимных расчетов между ООО «Модуль-Инвест» и ЗАО «ПКК Анит» за период с января 2011 года по октябрь 2016 года, согласно которым у ЗАО «ПКК Анит» имеется задолженность по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ за квартиры № и № в указанном размере (Л.д. 68, 69).

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Согласно ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Статьей 71 ГПК РФ предусмотрено, что письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи либо иным позволяющим установить достоверность документа способом.

К письменным доказательствам относятся приговоры и решения суда, иные судебные постановления, протоколы совершения процессуальных действий, протоколы судебных заседаний, приложения к протоколам совершения процессуальных действий (схемы, карты, планы, чертежи). Письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию.

К представленным ответчиком актам взаимных расчетов суд относится критически, так как на них отсутствуют подпись представителя ЗАО «ПКК Анит» и печать предприятия. Иных доказательств ненадлежащего исполнения ЗАО «ПКК Анит» обязательств по оплате за квартиры № и № как участника долевого строительства по договору от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком не представлено.

При вынесении решения суд принимает во внимание, что в соответствии с дополнительным соглашением к договору простого товарищества о совместной деятельности № от ДД.ММ.ГГГГ, стороны произвели зачет стоимости долевого участия ЗАО «ПКК Анит» по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и договору участия в долевом строительстве №в/п от ДД.ММ.ГГГГ на общую площадь 1 763,1 кв.м., при том как проектная (плановая) общая площадь с учетом балконов и лоджий семнадцати квартир, являющихся объектом долевого строительства по договору от ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 240,6 кв.м, а общая площадь спорных квартир составляет 48,36 кв.м и 70,29 кв.м.

Согласно ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст.11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В п.п. 3.2.8 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что участник долевого строительства обязуется согласовать с застройщиком уступку права требования объекта третьему лицу до его государственной регистрации.

Уступка дольщиком прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового дольщика в порядке, установленном ГК РФ и после письменного согласия с застройщиком. Уступка прав требования подлежит государственной регистрации (п.п. 7.1, 7.2 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ПКК Анит» уступило право требования по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру № и квартиру №, передаваемые после ввода жилого дома в эксплуатацию, в соответствии и на условиях, указанных в договоре участия в долевом строительстве, а также права, обеспечивающие исполнение обязательств по указанному договору ФИО1 за плату в размере 3 233 340 рублей, за право требования на квартиру № и 2 224 560 рублей, за право требования на квартиру № (Л.д. 12, 14). Договоры уступки права требования №У и №У от ДД.ММ.ГГГГДД.ММ.ГГГГ прошли государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю за номерами № и № соответственно, следовательно, как юридические акты признаны правомерными.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Модуль-Инвест» и ФИО1, как участником долевого строительства, заключено дополнительное соглашение к договору № о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> к договору уступки права требования №У от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.16), а также дополнительное соглашение к договору № о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> к договору уступки права требования №У от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17), по условиям которых ориентировочный срок получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию продлен до 31 марта 2014 года.

Установлено, что срок передачи объекта участнику долевого строительства должен быть осуществлен в течение 90 дней после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то есть 29 июня 2014 года.

Таким образом, суд считает доводы ответчика об отсутствии согласия ООО «Модуль-Инвест» на уступку права требования от ЗАО «ПКК Анит» к ФИО1 несостоятельными, так как договор уступки права требования был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, требования о признании его недействительным ответчиком не заявлялись. После государственной регистрации договор уступки права приобрел законную силу. С этого момента прежний участник долевого строительства - ЗАО «ПКК Анит» утратил все права на квартиры № и №, вместо него в договор включен новый инвестор – истец по делу, именно перед ним ООО «Модуль-Инвест» должен выполнить свои обязательства.

Заключив ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 дополнительные соглашения к договору № о долевом участии в строительстве жилого дома, ООО «Модуль-Инвест» подтвердил, что уступка права произошла, и свои обязательства по передаче квартиры он теперь должен выполнять уже в отношении нового лица. Ответчик включил истца в число дольщиков, признав договор уступки права требования, заключенный между ЗАО «Анит» и ФИО1 состоявшимся.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Часть 3 ст. 6 указанного закона предусматривает, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

Факт просрочки исполнения обязательств по передаче объекта долевого участия подтверждается материалами дела и не оспаривается стороной ответчика. Судом установлено, что на дату подачи искового заявления квартиры истцу не переданы.

ООО «Модуль-Инвест» за два месяца до истечения указанного в договоре срока передачи квартир дольщику - 29 июня 2014 года, не направил истцу предложение об изменении условий договора в части срока передачи застройщиком объекта долевого участия.

Пунктом 8.6 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что в случае нарушения застройщиком срока передачи участнику долевой собственности объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере, установленном законодательством РФ.

Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «Модуль-Инвест» истцом была направлена претензия с требованием в течение 30 дней с момента получения претензии перечислить на расчетный счет за неисполнение обязательств по договору долевого участия неустойку в размере 1 524 186,80 рублей, однако требования ФИО1 оставлены без внимания.

Истец просит взыскать с ответчика неустойку в размере 2 292 318 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за 800 дней просрочки, из расчета учетной ставки ЦБ РФ в размере 10,5 %, исходя из цены квартир, указанной в договоре участия в долевом строительстве.

Между тем, период неустойки следует рассчитывать с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, поскольку срок исполнения обязательства истек 29.06.2014 года. Кроме того, в соответствии с информацией Банка России от 25.04.2014 года ставка рефинансирования и ключевая ставка банковского процента за период с ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ составляла 7,5 %.

Возражая против удовлетворения исковых требований, представитель ответчика просил снизить размер взыскиваемой неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.

На основании ст. 330 ГК РФ неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Из смысла указанной нормы следует, что неустойка является способом обеспечения гражданско-правовых обязательств, представляющим форму гражданско-правовой ответственности за их нарушение. Ее назначение состоит в освобождении кредитора от необходимости доказывать размер подлежащих возмещению убытков, позволяя тем самым компенсировать интерес, нарушенный неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно ч.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» указано, что применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

В соответствии с ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Учитывая, что неустойка является способом обеспечения обязательств застройщика и не должна служить средством обогащения дольщика, но при этом направлена на восстановление его прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, принимая во внимание степень вины ответчика в просрочке исполнения обязательства, исходя из размера причиненного ущерба и размера начисленной неустойки, с целью установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба, суд приходит к выводу, что данные обстоятельства свидетельствуют о несоразмерности указанной истцом суммы неустойки последствиям нарушения обязательства.

Кроме того суд учитывает, что взыскание неустойки в полном объеме может привести к ущемлению прав застройщика в пользу одного из дольщиков, что затронет интересы и других дольщиков, а также может повлечь невозможность окончания работ для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с чем, полагает возможным уменьшить размер неустойки до 100 000 рублей и взыскать указанную сумму с ответчика в пользу истца.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 9 ст. 13 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Из смысла указанной правовой нормы следует, что законодателем прямо установлено, что штрафные санкции могут применяться только в случае отказа в удовлетворении требований в добровольном порядке. Как следует из материалов дела, истец обращался в адрес ответчика с письменной претензией, однако в досудебном порядке урегулировать возникший между сторонами спор не удалось. С учетом изложенного суд приходит к выводу, что заявленные требования в части взыскания штрафа подлежат удовлетворению.

Суд, установив нарушение ответчиком законных прав истца и неисполнение своих обязательств в полном объеме, принимая во внимание, что с ООО «Модуль-Инвест» в пользу ФИО1 взыскана сумма в размере 100 000 рублей, считает требования истца о взыскании штрафа законными и обоснованными, в связи с чем, подлежащими удовлетворению.

С учётом изложенного, с ответчика подлежит взысканию штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50 000 рублей.

На основании ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст. 88 ГПК РФ).

Таким образом, рассчитанная по правилам ст. 333.19 НК РФ государственная пошлина в размере 4 200 рублей подлежит взысканию с ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Модуль-Инвест» о взыскании неустойки и пени - удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Модуль-Инвест» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение требований Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в размере 100 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50 000 рублей, а всего подлежит взысканию 150 000 рублей.

В остальной части исковых требований ФИО1 – отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Модуль-Инвест» государственную пошлину в размере 4 200 рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Северский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда составлено 11.11.2016 года.

Председательствующий Е.А. Андреева