Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца муниципального образования г. Орел в лице администрации г. Орла – ФИО1, действующей на основании доверенности от (дата обезличена)(номер обезличен)

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, действующего на основании доверенности от (дата обезличена),

представителя третьего лица ОАО «Орелжилэксплуатация» – ФИО3, действующего на основании доверенности от (дата обезличена),

при секретаре судебного заседания Бухтияровой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Заводского районного суда г. Орла гражданское дело

по иску Муниципального образования «Город Орел» в лице администрации г. Орла к ФИО2, ФИО4 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома,

У С Т А Н О В И Л:

Муниципальное образование «Город Орел» в лице администрации г. Орла обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО4 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленного протоколом от (дата обезличена). В обоснование требований указано, что администрацией города Орла (дата обезличена) было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (номер обезличен) по ул. (адрес обезличен). Администрацией г. Орла было опубликовано в официальном печатном издании "Орловская городская газета" (номер обезличен) (97) от (дата обезличена) и размещено на официальном сайте администрации города Орла www.orel-adm.ru извещение о проведении конкурса (номер обезличен) по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (номер обезличен) по ул. 5 (адрес обезличен). Информация о выборе собственниками способа управления домом и реализации данного решения до организации проведения конкурса в администрацию г. Орла не поступала. В период с (дата обезличена) по (дата обезличена) администрацией (адрес обезличен) проведен конкурс (номер обезличен) по отбору управляющей компании для управления многоквартирным домом по указанному адресу.

С заявкой одного из претендентов на участие в конкурсе ОАО «Орелжилэксплуатация» в конкурсную комиссию поступил протокол общего собрания собственников многоквартирного дома (номер обезличен) по ул. (адрес обезличен) от (дата обезличена) о выборе способа управления, выборе управляющей организации ОАО «Орелжилэксплуатация», об утверждении условий договора управления, о сроке действия договора и по другим вопросам повестки дня, подписанный ответчиками, указанными в качестве председателя и секретаря собрания. О наличии данного протокола администрации г. Орла стало известно (дата обезличена) при вскрытии конвертов с заявками претендентов на участие в конкурсе, что отражено в протоколе вскрытия конвертов.

Указанное решение собственников администрация считает недействительным, так как (дата обезличена) Муниципальным образованием город Орел зарегистрировано право собственности на квартиры № (номер обезличен) в доме (номер обезличен) по ул. (адрес обезличен).

Площадь квартир указанного дома согласно разрешению на ввод в
эксплуатацию дома составляет 8819,6 кв. м. Площадь помещений, находящихся в муниципальной собственности, на (дата обезличена) составляла 4191,4 кв.м. Доля муниципальной собственности на (дата обезличена) составляла 47,5 %. В настоящее время в муниципальной собственности также находятся квартиры указанного дома.

В нарушение п. 4 ст. 45 ЖК РФ Муниципальное образование «Город Орел» в лице администрации города Орла о проведении общего собрания собственников многоквартирного дома (номер обезличен) по ул. (адрес обезличен) не уведомлялось, участия в общем собрании не принимало, договор управления не подписывало.

В нарушение п. 5 ст. 45 ЖК РФ в администрацию города Орла не поступали сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; о форме проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); дате, месте, времени проведения данного собрания, о месте или адресе, куда должны передаваться такие решения; повестке дня данного собрания; о порядке ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и месте или адресе, где с ними можно ознакомиться. При этом, данные о кворуме (68,1%), указанные в протоколе от (дата обезличена), не соответствуют действительности, поскольку 47,5% – доля Муниципального образования город Орел.

Нарушение процедуры проведения общего собрания заключается и в том, что на дату составления протокола общего собрания правообладатели помещений были участниками долевого строительства, а не собственниками квартир. Право собственности у дольщиков не возникло, поскольку не прошло государственную регистрацию. В протоколе общего собрания отсутствуют данные об инициаторе собрания, о лицах, осуществлявших подсчет голосов, месте хранения решений собственников. Собственники не извещались об итогах голосования. По результатам конкурса, победителем конкурса признано ООО «ДЕСА-Плюс», с которым подписан договор управления многоквартирным домом (номер обезличен) по ул. (адрес обезличен) в г. Орле. Договор управления по результатам конкурса предусматривает не только перечень обязательных, но и дополнительных работ и услуг, выполняемых управляющей компанией.

Согласно п. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. На основании вышеизложенного просили суд признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (номер обезличен) по ул. (адрес обезличен), оформленное протоколом от (дата обезличена).

В судебном заседании представитель истца ФИО1 заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, суду пояснила, что никакой информации о том, что будет проводиться собрание собственников помещений многоквартирного дома, не было, письменных извещений о проведении собрания также в администрацию г. Орла не поступало. Общее собрание собственников фактически не проводилось. Администрация на момент проведения собрания ((дата обезличена)) являлась собственником 84 квартир из 180 квартир в жилом доме, на указанную дату ни за кем из дольщиков право собственности зарегистрировано не было.

Ответчик ФИО4, надлежаще извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил, заявлений с просьбой о рассмотрении дела в своё отсутствие не представил.

Ответчик ФИО2, надлежаще извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание также не явился, обеспечил для участия в деле явку своего представителя ФИО3, который возражал против удовлетворения заявленных исковых требований и просил суд отказать в удовлетворении иска МО «Город Орел» в лице администрации г. Орла, в связи с пропуском срока давности на обращение в суд в порядке ч. 6 ст. 46 ЖК РФ. Обосновывая свою позицию, указал, что в силу ч. 4 ст. 46 ЖК РФ заявление об обжаловании решения общего собрания может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Срок обжалования решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (номер обезличен) по ул. (адрес обезличен) от (дата обезличена) исчисляется с (дата обезличена) Однако, исковое заявление МО «Город Орел» в лице администрации г. Орла направлено в суд только (дата обезличена), то есть по истечении установленного законом срока обжалования решения общего собрания собственников многоквартирного дома.

Ответчик ФИО2 в ранее состоявшихся судебных заседаниях по делу, выражая свою позицию относительно заявленных исковых требований, фактически иск признал, указывая, что общее собрание собственников многоквартирного дома (номер обезличен) по ул. (адрес обезличен)(дата обезличена) как таковое не проводилось. При вручении ключей от квартир их правообладателям было озвучено, что управление жилым домом будет осуществляться ОАО «Орелжилэксплуатация». У него уточнили, не возражает ли он против того, что в составленном протоколе общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (номер обезличен) по ул. (адрес обезличен) по выбору управляющей компании он будет указан в качестве председателя собрания. Против чего он не возражал. Аналогично, не возражал против указания в протоколе общего собрания в качестве секретаря собрания ФИО4 Сами они с ФИО4 собрание не инициировали. Они были записаны в протокол собрания, указанный протокол подписали, после чего сразу же были вручены договоры управления с ОАО «Орелжилэксплуатация».

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, ОАО «Орелжилэксплуатация» по доверенности ФИО3 указал, что считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Представитель третьего лица ОАО «ДЕСА-Плюс» – директор ООО «ДЕСА-Плюс» ФИО5 указал, что исковые требования считает обоснованными, просил иск удовлетворить в полном объеме. В судебном заседании пояснил, что управлять новостройкой может только управляющая компания, которая выбирается путем открытого конкурса, организованного органом местного самоуправления. Привлеченная застройщиком организация может управлять новостройкой лишь до того момента, пока не пройдет конкурс, на котором будет определен победитель. В конкретном случае имело место заключение договора управления дольщиков с афилированной с застройщиком ОАО «Орелстрой» управляющей компанией – ОАО «Орелжилэксплуатация». Собрание дольщиков не является общим собранием собственников помещений многоквартирного дома. Дольщики не имеют права выбирать способ управления. При этом, право собственности дольщиков на создаваемый объект недвижимости возникает не ранее чем с момента государственной регистрации права собственности в территориальном управлении Федеральной регистрационной службы.

Суд, выслушав представителей истца и ответчика, третьих лиц, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Одновременно частью 3 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Порядок проведения общего собрания собственников жилья регулируется положениями статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (часть 1 статьи 46 ЖК РФ). При этом каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (часть 3 статьи 48 ЖК РФ).

В ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации императивно установлена обязанность инициатора общего собрания персонально уведомить о проведении собрания всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Если решением общего собрания собственников помещений не будет установлен иной способ уведомления, то оно осуществляется путем направления каждому собственнику заказного письма, содержащего информацию, указанную в ч. 5 ст. 45 Кодекса. Указанное сообщение может быть также вручено каждому собственнику лично под расписку или размещено в помещении данного дома, известном и доступном всем собственникам, которое должно быть определено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Содержание сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определяется по правилам ч. 5 ст. 45 Кодекса.

В силу статьи 47 Жилищного кодекса РФ в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

На основании части 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения, и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Разрешая спор, суд установил, что муниципальное образование «Город Орел» является собственником 84 квартир в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: (адрес обезличен): (номер обезличен), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выданными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (дата обезличена) (л.д. 20-103), а также выпиской из Единого реестра муниципального имущества (адрес обезличен), утвержденного решением Орловского городского Совета народных депутатов (номер обезличен) от (дата обезличена) (Т. 1 л.д. 16-18).

Площадь квартир указанного дома согласно разрешению на ввод в
эксплуатацию дома составляет 8819,6 кв. м. (л.д. 6-7). Площадь помещений, находящихся в муниципальной собственности на (дата обезличена) составляла 4191,4 кв.м. Доля муниципальной собственности на (дата обезличена), на дату составления протокола общего собрания, составляла 47,5 %. В настоящее время в муниципальной собственности также находятся вышеуказанные квартиры указанного дома.

Как установлено судом, на (дата обезличена) (дата составления протокола общего собрания) право собственности на помещения в многоквартирном доме (номер обезличен) по ул. 5(адрес обезличен) г. Орла было зарегистрировано в установленном порядке только Муниципальным образованием «Город Орел», что следует из представленных свидетельств о государственной регистрации права. (Т. 1 л.д. 20-103).

Право собственности другими правообладателями помещений в указанном многоквартирном доме на день проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (номер обезличен) по ул. 5(адрес обезличен), а именно на (дата обезличена), зарегистрировано не было.

Соответственно, исходя из конкретных установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельств, следует, что право собственности на помещения в указанном многоквартирном доме у дольщиков на (дата обезличена), кроме МО «Город Орел», не возникло, поскольку не прошло государственную регистрацию, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от (дата обезличена)(номер обезличен). (Т. 1 л.д. 186-250, Т. 2 л.д. 1-38).

Ответчик ФИО2 в судебном заседании также подтвердил, что на момент составления протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (дата обезличена) он являлся дольщиком, а не собственником квартиры.

Из представленного суду протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: (адрес обезличен) от (дата обезличена) усматривается, что председателем собрания был избран собственник ФИО2, секретарем собрания – собственник ФИО4, в то время, как последние таковыми на тот момент не являлись. (Т. 1 л.д. 8-10).

Судом также установлено, что в протоколе общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (номер обезличен) по ул. (адрес обезличен) от (дата обезличена) не указано по инициативе кого было созвано общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, что не соответствует п. 1 ч. 5 ст. 45 ЖК РФ.

Согласно данному протоколу площадь помещений, собственники которых приняли участие в собрании, составляет 6588,5 кв.м. (68,1%), соответственно, указано в протоколе на наличие кворума (л.д. 8-11).

Однако, указанные в протоколе общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от (дата обезличена) сведения об общей площади помещений, собственники которых приняли участие в собрании, не соответствует действительности, поскольку на момент проведения собрания право собственности на помещения в указанном многоквартирном доме было зарегистрировано только за МО «Город Орёл», при этом, площадь помещений, находящихся в муниципальной собственности на (дата обезличена) составляла 4191,4, соответственно, доля муниципальной собственности на (дата обезличена) (дата составления протокола общего собрания) составляла 47,5 %.

Как установлено судом, фактически количество собственников помещений в многоквартирном доме при оформлении протокола не устанавливалось, при этом выбор управляющей компании многоквартирным домом, расположенным по адресу: г(адрес обезличен), на основании протокола от (дата обезличена) года был невозможен, поскольку не были соблюдены требования жилищного законодательства РФ о необходимости наличия кворума при выборе способа управления домом. Право собственности на (дата обезличена) было оформлено лишь на 47,5% от общей площади помещений многоквартирного дома, что принадлежало истцу – МО «Город Орёл», оспаривающему принятое решение и не участвующему в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. Тем самым, кворума, необходимого для проведения общего собрания собственников по выбору управляющей организации, собрано быть не могло.

Кроме того, в нарушение требований частей 3 и 4 статьи 46 ЖК РФ решения, которые были приняты на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, и итоги голосования не были надлежащим образом доведены до сведения всех собственников помещений в данном доме.

Таким образом, обстоятельства, установленные в ходе рассмотрения деда, свидетельствуют о грубом нарушении процедуры проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (номер обезличен) по ул. (адрес обезличен)(дата обезличена)

Проведение собрания с грубыми нарушениями жилищного законодательства свидетельствует о его недействительности и нарушении прав собственников на непосредственное участие в управлении многоквартирным домом.

В данном случае решения, принятые на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (дата обезличена), нарушают предоставленные права собственника помещений - МО «Город Орел» в лице администрации г. Орла на участие в управлении многоквартирным домом.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В ходе рассмотрения дела ответчиками не было представлено доказательств, с достоверностью свидетельствующих о соблюдении установленного законом порядка проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Судом установлено, что (дата обезличена) администрацией г. Орла проведен конкурс по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, расположенными на территории Заводского района муниципального образования «Город Орел».

По результатам конкурса, победителем конкурса признано ООО «ДЕСА-Плюс», с которым подписан договор управления многоквартирным домом (номер обезличен) по ул. (адрес обезличен). Договор управления по результатам конкурса предусматривает не только перечень обязательных, но и дополнительных работ и услуг, выполняемых управляющей компанией. (Т. 1 л.д. 159-167)

Согласно п. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований, довод представителя ответчика ФИО2 и третьего лица ОАО «Орелжилэксплуатация» – ФИО3 о том, что Муниципальным образованием «Город Орел» пропущен 6-ти месячный срок обжалования решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, суд находит несостоятельным, так как ответчиком не представлено доказательств, того, что истец обратился в суд в срок, выходящий за 6-ти месячный срок со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Как указывает представитель истца о том, что было проведено собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: (адрес обезличен), МО «Город Орел» стало известно в период с (дата обезличена) по (дата обезличена), когда администрацией города Орла проводился конкурс № ОК-15/04-12 по отбору управляющей компании для управления многоквартирным домом по указанному адресу.

С заявкой одного из претендентов на участие в конкурсе ОАО «Орелжилэксплуатация» в конкурсную комиссию поступил протокол общего собрания собственников многоквартирного дома (номер обезличен) по ул. 5 (адрес обезличен) от (дата обезличена) о выборе способа управления, выборе управляющей организации ОАО «Орелжилэксплуатация», об утверждении условий договора управления, о сроке действия договора и по другим вопросам повестки дня, подписанный ответчиками, указанными в качестве председателя и секретаря собрания. О наличии данного протокола администрации г. Орла стало известно (дата обезличена) при вскрытии конвертов с заявками претендентов на участие в конкурсе, что отражено в протоколе вскрытия конвертов. С исковым заявлением Муниципальное образование «город Орел» в лице администрации г. Орла обратилось в суд (дата обезличена)

Данные обстоятельства не опровергнуты представителем ответчика ФИО2 и третьего лица ОАО «Орелжилэксплуатация» – ФИО3 в судебном заседании.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих, что истец узнал о проведении вышеуказанного собрания и о принятых на нем решениях, оформленных протоколом общего собрания от (дата обезличена), то есть о нарушении своего права до (дата обезличена), то суд считает, что Муниципальным образованием «город Орел» в лице администрации г. Орла не пропущен шестимесячный срок на обращение в суд с требованиями об оспаривании решения общего собрания, предусмотренный ч. 6 ст. 46 ЖК РФ.

Таким образом, позиция ответчика о пропуске истцом по не уважительной причине срока исковой давности, влекущей отказ в иске, является несостоятельной.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об обоснованности заявленного истцом требования, поскольку процедура надлежащего уведомления собственников о проведении общего собрания не соблюдена, итоги голосования не были надлежащим образом доведены до сведения всех собственников помещений в данном доме, протокол общего собрания не соответствует требованиям, установленным ЖК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ госпошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.

Администрация муниципального образования «город Орел», в силу закона освобождена от уплаты государственной пошлины, соответственно, согласно ст. 103 ГПК РФ с ответчиков подлежит взысканию государственная пошлина в бюджет муниципального образования «Город Орел» в размере 200 рублей, по 100 рублей с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Муниципального образования «Город Орёл» в лице администрации г. Орла к ФИО2, ФИО4 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома – удовлетворить.

Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: (адрес обезличен), оформленное протоколом от (дата обезличена).

Взыскать с ФИО2, ФИО4 в доход бюджета муниципального образования «Город Орел» государственную пошлину в размере 200 рублей 00 коп. (Двести рублей 00 коп.), по 100 (сто рублей 00 коп.) рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд через Заводской районный суд г. Орла в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 19 декабря 2012 г.

Судья С.В. Сандуляк