Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи соответствующим договору участия в долевом строительстве,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2

- о признании предварительного договора купли-продажи нежилого (чердачного) помещения над квартирой № (ныне №), находящегося по <адрес>, заключенный 24.01.2014 соответствующим договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящегося по <адрес>;

- о признании предварительного договора купли-продажи нежилого (чердачного) помещения над квартирой № (ныне №), находящегося по <адрес>, заключенный 17.07.2014 соответствующим договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящегося по <адрес>;

- с указанием в решении суда, что оно будет являться основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи нежилого (чердачного) помещения от 24.01.2014 и от 17.07.2014 в качестве договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на указанном земельном участке.

В обоснование требований указано, что 24.01.2014 между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого (чердачного) помещения над квартирой №, в многоквартирном жилом доме по <адрес>.

Решением Кировского районного суда г. Перми от 05.12.2017 за истцом признано право собственности на объект незавершенного строительства - квартиру №, общей площадью 62, 7 кв.м., (в том числе жилая 28,5 кв.м., вспомогательная 34, 2 кв.м.) в осях Е-Д и 4-6 в соответствии с альбомом шифр 009-2012-АР от 2012 года проекта «3-этажный многоквартирный жилой дом по <адрес>. В данном решении судом сделан вывод о том, что заключенный между ФИО2 и ФИО1 предварительный договор купли-продажи нежилого (чердачного) помещения фактически содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; договор заключен в письменной форме; в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; указание на сроки передачи застройщиком объекта (в данном случае - нежилого (чердачного) помещения) участнику долевого строительства; установлены цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Из содержания договора от 24.01.2014 стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о долевом участии в строительстве, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему. В настоящий момент истцу фактически передано нежилое (чердачное) помещение, расположенное над квартирой № во втором подъезде многоквартирного жилого дома, находящегося по <адрес>, что соответствует данным технического паспорта от 22.08.2017.

17.07.2014 между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи нежилого (чердачного) помещения в многоквартирном жилом доме по <адрес>. По данным технического паспорта от 22.08.2017 истцу фактически передано нежилое (чердачное) помещение, расположенное над квартирой № в 1 подъезде многоквартирного жилого дома, находящегося по <адрес>. Договором предусмотрено, что право собственности на нежилое (чердачное) помещение возникает у покупателя с момента государственной регистрации основного договора купли-продажи нежилое (чердачное) помещение и перехода права собственности на нежилое (чердачное) помещение. Истец свои обязательства по предварительному договору исполнила, в то время как ответчик от выполнения возложенных на него обязательств по передаче объекта, государственной регистрации права на него и заключения основного договора уклоняется. На данный момент строительство жилого дома не завершено, дом в эксплуатацию не сдан, неоднократно переносились сроки завершения строительства, ответчик на контакт не выходит. Предварительный договор купли-продажи нежилого (чердачного) помещения от 17.07.2014 также фактически содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Как следует из содержания договора, стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о долевом участии в строительстве, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему.

Истец ФИО1, ее представитель, в судебном заседании на иске настаивали, подтвердив изложенные выше обстоятельства. Пояснили, что с учетом мансарды (чердачных помещений) строящийся жилой дом имеет четыре этажа. В указанных помещениях произведен ремонт. Переданные помещения отвечают характеристике жилого помещения.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Определением суда в протокольной форме к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми, ФИО3, ФИО4

Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми, ФИО3, ФИО4 о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, представителей не направили.

От третьего лица Департамента градостроительства и архитектуры администрации города Перми поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия их представителя. Из ранее представленных возражений следует, что 31.08.2020 ответчиком в департамент было подано заявление о продлении срока действия разрешения на строительство объекта капитального строительства. 04.09.2020 департаментом отказано во внесении изменений в части продления срока действия разрешения на строительство, ввиду того что, заявление о внесении изменения подано менее чем за десять рабочих дней до истечения срока действия разрешения на строительство. Срок действия разрешения на строительство от 07.09.2017 № до 14.12.2018. Заявление о продлении срока действия разрешения на строительство поступило в департамент 31.08.2020. Отказ департамента о внесении изменений в разрешение на строительство, выраженный в письме от 04.09.2019 № в судебном порядке не обжаловался, незаконным не признан. Иных заявлений от ответчика либо других лиц в департамент не поступало. Разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию департаментом также не выдавалось, с соответствующим заявлением кто-либо не обращался.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац 2 пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 4 этой же статьи договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Часть 3 данной статьи предусмотрено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Статьей 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлены особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительства и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства: государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) (часть 1).

Согласно части 2 данной статьи для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы перечисленные в ней документы.

В пункте 131 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 94, установлено, что запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вносится в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, при рассмотрении споров, связанных с приобретением квартир гражданами суды должны исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений между сторонами.

В пункте 6 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017 указано на то, что необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

В пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, указано на то, что при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. Действие указанного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с 01 апреля 2005 года сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, …и т.д.) в случаях, если судом будет установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Из материалов дела следует, что ответчику ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирные жилые дома этажностью не выше 4 этажей, общая площадь 2216+/-14 кв.м., расположенный по <адрес>. Право собственности зарегистрировано 28 декабря 2012 года.

28 июня 2013 года департаментом градостроительства и архитектуры администрации города Перми ФИО2 выдано разрешение № на строительство многоквартирного жилого дома по <адрес> в соответствии с утвержденной проектной документацией, серия проекта: индивидуальный, шифр 009-2012.

24 января 2014 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого (чердачного) помещения, из условий которого следует, что продавец обязуется перед покупателем построить трехэтажный жилой дом и передать в собственность нежилое помещение, находящееся в данном доме, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора: нежилое (чердачное) помещение, расположенной над квартирой №, общей площадью приблизительно 31,45 кв.м.. 2 подъезд, расположенное по <адрес>. Характеристики нежилого (чердачного) помещения указаны в Приложении № к настоящему договору (пункт 1.2). Общая площадь нежилого (чердачного) помещения является ориентировочной и подлежит уточнению по данным технического паспорта, составляемого органом инвентаризации (пункт 1.3).

Пунктом 1.5 указанного договора предусмотрено, что право собственности на нежилое (чердачное) помещение возникает у покупателя с момента государственной регистрации основного договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру.

В соответствии с пунктом 2.1 договора указанное нежилое (чердачное) помещение продавец продает покупателю за согласованную сторонами цену в размере ....... рублей, которую покупатель выплачивает продавцу при заключении настоящего предварительного договора.

Согласно условиям договора, продавец обязан построить жилой дом по <адрес> в срок до 30 апреля 2014 года (пункт 4.1.1); заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения с покупателем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в срок до 30 июля 2014 года (пункт 4.1.2); передать покупателю в собственность нежилое (чердачное) помещение, являющееся предметом договора и указанное в пункте 1.2 договора по передаточному акту (пункт 4.1.3); продавец вправе изменить сроки, указанные в пунктах 4.1.1 и 4.1.2 договора, но не более чем на 3 месяца (пункт 4.2.1). Покупатель обязан оплатить нежилое (чердачное) помещение в соответствии с условиями, установленными в разделе 2 договора (пункт 4.3.1); принять нежилое (чердачное) помещение на условиях, предусмотренных договором, подписать передаточный акт (пункт 4.3.2).

Обязательство по выплате денежных средств по договору в счет оплаты нежилого помещения истцом выполнены, что подтверждено актом передачи денег от 24 января 2014 года на сумму 503200 рублей.

22 августа 2017 года составлен технический паспорт на квартиру № в незавершенном строительством доме № по <адрес>, согласно которому квартира расположена на 3-4 этажах, общая площадь квартиры составляет 62,7 кв.м, в том числе, жилая 28,5 кв.м., вспомогательная 34,2 кв.м., площадь балкона 0,6 кв.м., помещение имеет внутреннюю отделку, оснащено системами канализации, водоснабжения, электроснабжения. Общая площадь квартиры состоит из следующих помещений: комната – 9,4 кв.м., кухня – 14,4 кв.м., санузел – 3,7 кв.м, коридор – 3,5 кв.м, комната – 9,3 кв.м., комната – 9,8 кв.м, коридор – 10,3 кв.м, санузел – 2,3 кв.м.

При этом, площадь помещений расположенных на 3 этаже, составляет 31,0 кв.м., в том числе, комната – 9,4 кв.м., кухня – 14,4 кв.м., санузел – 3,7 кв.м, коридор – 3,5 кв.м, площадь помещений расположенных на 4 этаже составляет 31,7 кв.м., в том числе, комната – 9,3 кв.м., комната – 9,8 кв.м, коридор – 10,3 кв.м, санузел – 2,3 кв.м. Согласно отметке в техническом паспорте, помещение двухэтажное, второй этаж расположен в мансардном этаже здания.

17 июля 2014 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого (чердачного) помещения, из условий которого следует, что продавец обязуется перед покупателем построить трехэтажный жилой дом и передать в собственность нежилое (чердачное) помещение, находящееся в данном доме, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора: нежилое (чердачное) помещение, расположенной над квартирой №, общей площадью приблизительно 38,94 кв.м., 1 подъезд, расположенное по <адрес>. Характеристики нежилого (чердачного) помещения указаны в Приложении № к настоящему договору (пункт 1.2). Общая площадь нежилого (чердачного) помещения является ориентировочной и подлежит уточнению по данным технического паспорта, составляемого органом инвентаризации (пункт 1.3).

В соответствии с пунктом 2.1 договора указанное нежилое (чердачное) помещение продавец продает покупателю за согласованную сторонами цену в размере 623 040 рублей, которую покупатель выплачивает продавцу при заключении настоящего предварительного договора 300000 рублей и в срок до 15.08.2014 – 323040 рублей.

Согласно условиям договора, продавец обязан построить жилой дом по <адрес> в срок до 30 сентября 2014 года (пункт 4.1.1); заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения с покупателем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в срок до 30 декабря 2014 года (пункт 4.1.2); передать покупателю в собственность нежилое (чердачное) помещение, являющееся предметом договора и указанное в пункте 1.2 договора по передаточному акту (пункт 4.1.3); продавец вправе изменить сроки, указанные в пунктах 4.1.1 и 4.1.2 договора, но не более чем на 3 месяца (пункт 4.2.1). Покупатель обязан оплатить нежилое (чердачное) помещение в соответствии с условиями, установленными в разделе 2 договора (пункт 4.3.1); принять нежилое (чердачное) помещение на условиях, предусмотренных договором, подписать передаточный акт (пункт 4.3.2).

Обязательство по выплате денежных средств по договору в счет оплаты нежилого (чердачного) помещения истцом выполнены, что подтверждено актами передачи денег.

Судом также установлено, что собственниками квартиры №, над которой расположено нежилое (чердачное) помещение ФИО1, являются ФИО4 и ФИО3 Решением Кировского районного суда города Перми от 04.09.2017 за Р-выми признано право собственности на объект незавершенного строительства – однокомнатную квартиру №, общей площадью 35,8 кв.м в осях Е-Ж и 3/1-5/1 в соответствии с альбомом Шифр 009-2012-АР от 2012 года проекта «3-этажный многоквартирный жилой дом по <адрес>

При этом, ФИО1 также представлен технический паспорт на квартиру № в незавершенном строительством доме № по <адрес>, из которого следует, что квартира расположена на 4 этаже, общая площадь квартиры составляет 37,8 кв.м, в том числе, жилая 24,2 кв.м., вспомогательная 13,6 кв.м., помещение имеет внутреннюю отделку, оснащено системами канализации, водоснабжения, электроснабжения. Общая площадь квартиры состоит из следующих помещений: кухня-гостиная – 24,2 кв.м., санузел – 3,6 кв.м, коридор – 3,9 кв.м, кладовая – 6,1 кв.м.

Указывая на то, что срок завершения строительства и передачи спорных объектов истек, строительство не окончено, обязательства ответчика не выполнены, при этом предварительные договора купли-продажи от 24.01.2014 и от 17.07.2014 фактически содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; договор заключен в письменной форме; в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; указание на сроки передачи застройщиком объекта (в данном случае – нежилого (чердачного) помещения) участнику долевого строительства; установлены цена договора, сроки и порядок ее уплаты, истец ФИО1 обратилась в суд с рассматриваемым иском.

Согласно актуальным сведениям Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2216+/-14 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство многоквартирного жилого дома, этажностью не выше 4 этажа, находящийся по <адрес> принадлежит на праве собственности ФИО2

Объект незавершенного строительства, расположенный по <адрес>, поставлен на кадастровый учет 02 августа 2013 года со следующими характеристики: площадь застройки- 879,8 кв.м., степень готовности 19%, кадастровый №, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 18 ноября 2020.

В соответствии с Положением о департаменте градостроительства и архитектуры администрации города Перми, утвержденного решением Пермской городской Думы от 27.09.2011 № (далее - департамент), департамент осуществляет функции органа местного самоуправления города Перми в сфере регулирования градостроительной деятельности на территории города Перми.

Из представленных департаментом документов следует, что 24.06.2013 ответчиком было подано в департамент заявление № о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства.

28.06.2013 департамент выдал ответчику разрешение на строительство объект капитального строительства № «3-х этажный многоквартирный жилой дом» общей площадью 3539,17 кв.м., расположенного по <адрес>, краткие проектные характеристики: строительный объем 13297,90 куб.м., объем подземной части: 2456,08 куб.м, общая площадь: 3539,17 кв.м, площадь застройки 877,17 кв.м., площадь земельного участка 2216,00 кв.м., количество зданий - 1, количество этажей - 3, количество квартир: 36, общая площадь квартир: 1858,35 кв.м, сроком до 28.01.2014.

24.12.2013 ответчиком было подано в департамент заявление № о продлении срока действия разрешения на строительство объекта капитального строительства.

22.01.2014 департаментом был продлен срок действия разрешения на строительство № до 28.08.2014.

27.08.2014 ответчиком было подано в департамент заявление № о продлении срока действия разрешения на строительство объекта капитального строительства.

24.09.2014 департаментом взамен разрешения на строительство от 28.06.2013 № было выдано разрешение на строительство № в связи с продлением срока до 24.04.2015.

21.04.2015 ответчиком было подано в департамент заявление № о продлении срока действия разрешения на строительство объекта капитального строительства №

20.05.2015 ответчиком было подано в департамент заявление № об оставлении без рассмотрения заявления о продлении срока действия разрешения на строительство объекта капитального строительства.

25.01.2016 ответчиком было подано в департамент заявление № о продлении срока действия разрешения на строительство объекта капитального строительства.

02.02.2016 департаментом в адрес ответчика было направлено письмо № об отказе в выдаче разрешения на строительство, в связи с тем, что на земельный участок наложен арест.

26.09.2016 ответчиком было подано в департамент заявление № о продлении срока действия разрешения на строительство объекта капитального строительства.

18.10.2016 департаментом был продлен срок действия разрешения на строительство № до 18.05.2017.

24.08.2017 ответчиком было подано в департамент заявление № о продлении срока действия разрешения на строительство объекта капитального строительства.

07.09.2017 департаментом было выдано разрешение на строительство № сроком до 07.04.2018.

17.04.2018 ответчиком было подано в департамент заявление № о продлении срока действия разрешения на строительство объекта капитального строительства.

14.05.2018 департаментом был продлен срок действия разрешения на строительство № до 14.12.2018.

19.03.2019 ответчиком было подано в департамент заявление № о продлении срока действия разрешения на строительство объекта капитального строительства.

27.03.2019 департаментом в адрес ответчика было направлено письмо № об отказе во внесении изменений в части продления срока действия разрешения на строительство, ввиду того что, согласно п.8 4.21.15 ст.51 ГрК РФ в редакции ФЗ № 342-ФЗ, вступившего в силу 04.08.2018, подача заявления о внесении изменений в разрешение на строительство (в том числе внесении изменений в разрешение на строительство в связи с продлением срока действия разрешения на строительство) менее чем за десять рабочих дней до истечения срока действия разрешения на строительство, является основанием для отказа. Срок действия разрешения на строительство от 07.09.2017 № до 14.12.2018. Заявление о продлении срока действия разрешения на строительство поступило в департамент 19.03.2019.

31.08.2020 ответчиком было подано в департамент заявление № о продлении срока действия разрешения на строительство объекта капитального строительства.

04.09.2020 департаментом в адрес ответчика было направлено письмо № И-059-22-01-34/01-234 об отказе во внесении изменений в части продления срока действия разрешения на строительство, ввиду того что, заявление о внесении изменений подано менее чем за десять рабочих дней до истечения срока действия разрешения на строительство. Срок действия разрешения на строительство от 07.09.2017 № RU90303000-132/2013/2 до 14.12.2018. Заявление о продлении срока действия разрешения на строительство поступило в департамент 31.08.2020.

Из предоставленной департаментов на запрос суда информации от 06.11.2020 следует, что в проектной документации по указанному объекту информация о передаче нежилых (чердачных, цокольных) помещений в собственность физических лиц отсутствует. Порядок внесения изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства предусмотрен частью 21.14 51 ГрК РФ.

Действительно, фактически сложившиеся отношения между сторонами, содержание спорных предварительных договоров купли-продажи от 24.01.2014 и от 17.07.2014, по существу являются отношениями соответствующими договору участия в долевом строительстве. Представленные договоры содержат все существенные условия для договоров данного вида, предусмотренные законодательством.

Однако, объект долевого строительства должен соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу положений ч.1, ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно ч. 21.14 ст.51 ГрК РФ в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения уведомления, указанного в части 21.10 настоящей статьи, или со дня получения заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство (в том числе в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство) уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом" или Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос" принимают решение о внесении изменений в разрешение на строительство или об отказе во внесении изменений в такое разрешение с указанием причин отказа. В случае поступления заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство, кроме заявления о внесении изменений в разрешение на строительство исключительно в связи с продлением срока действия такого разрешения, для принятия решения о внесении изменений в разрешение на строительство необходимы документы, предусмотренные частью 7 настоящей статьи. Представление указанных документов осуществляется по правилам, установленным частями 7.1 и 7.2 настоящей статьи. Уведомление, документы, предусмотренные пунктами 1 - 4 части 21.10 настоящей статьи, заявление о внесении изменений в разрешение на строительство (в том числе в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство), а также документы, предусмотренные частью 7 настоящей статьи, в случаях, если их представление необходимо в соответствии с настоящей частью, могут быть направлены в форме электронных документов. Решение о внесении изменений в разрешение на строительство или об отказе во внесении изменений в разрешение на строительство направляется в форме электронного документа, подписанного электронной подписью, в случае, если это указано в заявлении о внесении изменений в разрешение на строительство.

Между тем, в судебном заседании установлено, что департамент градостроительства и архитектуры, выдавая ФИО2 разрешение № от 28.06.2013 на строительство объекта капитального строительства по <адрес>, в соответствии с проектной документацией, установил его характеристики: - 3-х этажный многоквартирный жилой дом, общей площадью 3539,17 кв.м., строительный объем 13297,90 куб.м., объем подземной части: 2456,08 куб.м, общая площадь: 3539,17 кв.м, площадь застройки 877,17 кв.м., площадь земельного участка 2216,00 кв.м., количество зданий - 1, количество этажей - 3, количество квартир: 36, общая площадь квартир: 1858,35 кв.м.

Из представленных истцом документов следует, что фактически нежилые (чердачные) помещения расположены на 4-м этаже многоквартирного жилого дома по <адрес>. Технические паспорта на указанные объекты недвижимости составлены как на жилые помещения (квартиры). Таким образом, произошло изменение характеристики многоквартирного жилого дома с увеличением общей площади жилых помещений, что не соответствует проектной документации и разрешению на строительство № от 28.06.2013.

Из анализа приведенных выше норм следует, что при заключении договора отвечающего всем существенным условиям договора участия в строительстве застройщик обязан вести строительство в соответствии с проектной документацией на основании которой выдано разрешение на строительство.

Рассматривая вопрос о способе восстановления нарушенного права ФИО1, посредством признания предварительных договоров купли-продажи нежилых (чердачных) помещений соответствующими договору участия в долевом строительстве, суд считает, что нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ являются специальными.

В ходе рассмотрения дела установлено, что имеются препятствия для регистрации договоров, поскольку строительство жилого дома, в частности мансардного (чердачного) помещения как жилого помещения с передачей в собственность граждан, проектной документацией не предусмотрено. Как указано выше, ответчиком в нарушение части 21.14 ст.51 ГрК РФ не внесены изменения в разрешение на строительство объекта капитального строительства.

Кроме того, из материалов дела следует, что ФИО1 добровольно было принято решение о заключении предварительных договоров купли-продажи мансардных (чердачных помещений) при отсутствии проектной документации, при этом подписала договоры без каких-либо оговорок, тогда как не была лишена возможности отказаться от заключения данных договоров.

Согласно пункту 1 статьи 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, несмотря на нарушение ответчиком ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, а также с учетом вышеприведенной позиции Верховного Суда Российской Федерации, исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

По мнению суда, в случае неисполнения ответчиком обязанности в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, то истец, считающийся себя участником долевого строительства, вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности по иным основаниям.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

ФИО1 в удовлетворении иска к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи от 17.07.2014 нежилого (чердачного) помещения над квартирой № находящегося по <адрес> соответствующим договору участия в долевом строительстве, о признании предварительного договора купли-продажи от 24.01.2014 нежилого (чердачного) помещения над квартирой № находящегося по <адрес>, соответствующим договору участия в долевом строительстве, отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кировский районный суд города Перми в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья И.В.Поносова