Гражданский кодекс часть 1

Истец обратился в суд с названным иском, мотивируя его тем, что ДД.ММ.ГГГГ между открытым акционерным обществом «ТрансКредитБанк» (филиал в г.Омске) и ФИО1, ФИО2 был заключен кредитный договор № в соответствии с которым Банком истцу предоставлен кредит в размере 10 000 000,00 под 14% годовых на срок до ДД.ММ.ГГГГ под залог имеющегося жилья - жилого дома, расположенного по адресу: , состоящего из 6 жилых комнат, обшей площадью 412, 3 кв.м., жилой площадью 135,10 кв.м., и земельного участка площадью 857 кв.м.

Исполнение обязательств заемщика обеспечено ипотекой жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: , возникающей по договору об ипотеке (залоге) жилого дома и земельного участка.

Истец полагает, что предмет ипотеки сторонами договора определен не был, поскольку он имел на момент заключения договора другие характеристики: общая площадь дома составляла 657,2 кв.м., в том числе жилая площадь составляла 206,4 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ в доме по произошёл пожар, в результате которого жилому дому причинен ущерб. Для устранения последствий пожара выполнялись ремонтно-восстановительные работы, в ходе которых были изменены параметры дома. Работы, выполняемые согласно договору и смете были завершены осенью 2006 года. Изменение характеристик объекта не было зарегистрировано. В залог был принят дом, который в момент заключения договора не отвечал тем характеристикам, которые поименованы в договоре, следовательно, предмет залога не был индивидуально определен.

Истец просит признать незаключенной сделку договора залога от ДД.ММ.ГГГГ и закладную как форму обеспечения кредитного договора.

Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Истец, третье лицо на стороне истца ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель ответчика ФИО4 с иском не согласилась, представила отзыв, в котором указала, что на момент заключения договора ипотеки характеристики предмета ипотеки соответствовали данным технической инвентаризации и отчёту, представленному ФИО1, сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Существенное условие договора о предмете сторонами было согласовано, договор был подписан и зарегистрирован. В силу ст.433 ГК РФ с момента его государственной регистрации он считается заключенным. Полагает, что истец не представил доказательств того, что на момент заключения договора площадь жилого дома составляла 657,2 кв.м., а не 412,3 кв.м. Кроме того, представитель ответчика заявила о пропуске истцом срока исковой давности.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что что ДД.ММ.ГГГГ между открытым акционерным обществом «ТрансКредитБанк» и ФИО1, ФИО2 был заключен кредитный договор №, в соответствии с которым Банком заемщикам был предоставлен кредит в размере 10 000 000,00 под 14% годовых на срок до ДД.ММ.ГГГГ под залог имеющегося жилья - жилого дома, расположенного по адресу: , состоящего из 6 жилых комнат, обшей площадью 412, 3 кв.м., жилой площадью 135,10 кв.м., и земельного участка площадью 857 кв.м. В соответствии с п. 3.1. кредитного договора погашение основного долга и уплата процентов должна производится ответчиком ежемесячно, аннуитетными платежами в размере 22 603,00 рублей с 5 по 25 число каждого месяца, начиная с месяца следующим за месяцем предоставления кредита. Проценты за пользование начисляются кредитором на остаток задолженности по основному долгу со дня, следующего за днем предоставления кредита, и до дня возврата кредита включительно (п.4.2. кредитного договора). Уплата процентов начисленных за процентный период (календарный месяц), производится ответчиком одновременно с погашением основного долга в порядке, указанном в п. 3.1. договора (п.4.3. кредитного договора). Условиями договора предусмотрена ответственность ответчика в случае просрочки уплаты основного долга и (или) процентов за пользование кредитом. Истец вправе взыскать помимо убытков штрафную неустойку в размере 0,3% от суммы просроченных обязательств за каждый день просрочки. По истечении 10 календарных дней со дня образования просроченной задолженности минимальный размер ежедневно начисленной неустойки устанавливается в размере 100 рублей (п. 8.1. кредитного договора).

Согласно статье 13 Федерального закона «Об ипотеке» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; залога на имущество, обремененное ипотекой. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки.

Ипотека по договору была зарегистрирована, а закладная выдана банку УФРС по Омской области ДД.ММ.ГГГГ.

Банк обязательства по кредитному договору исполнил в полном объёме. В связи с нарушением ответчиками взятых на себя обязательств по кредитному договору, банк обратился в суд с иском о взыскании кредитной задолженности и об обращении взыскания на заложенное имущество.

Решением Кировского районного суда города Омска от ДД.ММ.ГГГГ требования истца были удовлетворены, в его пользу с ответчиков было взыскано 11 205 617, 83 рублей кредитной задолженности, в том числе задолженность по основному долгу в сумме 9 538 178,02 руб., задолженность по процентам, рассчитанным по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1 617 439,81 руб., неустойка в сумме 50 000 руб.; обращено взыскание на предмет залога: жилой дом, расположенный по адресу: и земельный участок площадью 857 кв.м., определен способ реализации с публичных торгов, определена начальная продажная цена жилого дома в размере 14 886 676,96 рублей, земельного участка- 1 638 139 рублей.

Гашение задолженности по решению суда не производилось, заложенное имущество, на которое было обращено взыскание решением суда, с торгов реализовано не было.

Из службы судебных приставов по КАО г.Омска от ДД.ММ.ГГГГ в банк поступило предложение имущества взыскателю о принятии не реализованного имущества на баланс банка.

В связи с наличием вновь образовавшейся задолженности по процентам банк обратился в Октябрьский районы суд г. Омска с иском о взыскании задолженности по процентам, начисленным после вынесения решения Кировским районным судом г. Омска, поскольку задолженность не погашена, имущество (жилой дом и земельный участок) с торгов не реализовано.

Задолженность ФИО1 и ФИО2 перед банком по процентам, составившая за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 1 651 001,66 рублей, решением Октябрьского районного суда г. Омска была взыскана. Решение вступило в законную силу.

В обоснование заявленных требований истец указывает на несогласованность между сторонами договора ипотеки его предмета.

Анализ условий названного договора показывает следующее.

В соответствии с Договором об ипотеке (залоге) жилого дома и земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в залог Банку передано имущество: Жилой дом, расположенный по адресу: , состоящий из 6 жилых комнат, общей площадью 412,3 кв.м., жилой площадью 135,10 кв.м. и земельный участок, расположенный по адресу: площадью 857,00 кв.м., земли населенных пунктов, кадастровый номер №, принадлежащие на праве собственности истцу на основании соответствующих договоров купли-продажи, и в соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права, выданными Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области. На дату заключения договора стороны договора оценили предмет залога в 17 000 000,00 рублей, в том числе жилой дом - 13 200 000 рублей, земельный участок – 3 800 000 рублей.

Договор ипотеки прошёл государственную регистрацию в установленном законом порядке.

С доводом истца об отсутствии между его сторонами соглашения о предмете согласиться нельзя, поскольку он противоречит обстоятельствам дела.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч.1 ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Аналогичные положения содержаться в п.1 ст.9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» согласно которым в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Согласно ч.2 названной статьи предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировавшего это право залогодателя.

В силу ст. 10 названного закона договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (ч.1). Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (ч.2).

Приведенные требования закона при заключении договора сторонами были соблюдены, что следует из текста договора.

При заключении договора об ипотеке обе стороны исходили из того, что в залог передан жилой дом, расположенный на земельном участке, принадлежащем ФИО1, расположенному по адресу: , площадью 857,00 кв.м., кадастровый номер №.

В судебном заседании представитель истца не оспаривал, что на названном земельном участке находится один жилой дом. Доказательств нахождения по указанному адресу другого объекта недвижимого имущества суду не представлено. Описание Предмета ипотеки соответствовало данным технической документации и являлось достаточным для его идентификации, как того требует закон. Также описание предмета ипотеки точно соответствовало описанию объекта права, которое содержалось как в правоподтверждающем документе (Свидетельстве о регистрации права).

Свидетельством, в силу ст.14 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество.

Доказательства, представленные истцом: справка о пожаре (л.д. 35), договор на выполнение ремонтных работ (л.д.36-37), локальный сметный расчёт (л.д.38-42), акт о приёмки выполненных работ (л.д.43-50), фотоматериал не подтверждают довод истца о том, что на момент подписания договора об ипотеке жилой дом имел площадь 657,2 кв.м.

При рассмотрении дела Кировским районным судом г. Омска представитель ФИО1 ФИО3 пояснял, что полученные кредитные средства были использованы в соответствии целевым назначением их получения, а именно на ремонт дома, сильно пострадавшего во время пожара. Предмет ипотеки был реконструирован– произведены неотделимые улучшения, что существенно увеличило стоимость дома.

О том, что пристройки являются неотделимыми улучшениями, указано в заключении эксперта, оценка которому была дана Кировским районным судом при постановке решения о взыскании с Х-вых кредитной задолженности и об обращении взыскания на заложенное имущество.

Довод истца о том, что в настоящее время жилой дом имеет иную площадь подтверждается техническим паспортом, составленным по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что общая площадь дома составляет 657,2 кв.м. Дата постройки основного строения (Литера А) - 2004 год, пристроек – 2008 год, что опровергает довод истца об их возведении на дату подписания договора об ипотеке (ДД.ММ.ГГГГ).

За регистрацией изменений площади объекта недвижимого имущества ФИО1 не обращался.

Как указано в Информационном письме Президиума ВАС от 26 января 2005 года № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», изменение предмета ипотеки в период действия Договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу пп.3 п.1 ст.352 ГК РФ влечёт прекращение залога. Ни Гражданский кодекс РФ, ни Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки его оценки и регистрации этих изменений.

Учитывая изложенное и, принимая во внимание, что в договоре все существенные условия, предусмотренные законом для данного вида договоров, сторонами согласованы и соблюдены, суд приходит к выводу о том, что договор ипотеки является заключенным. Доводы ФИО1 о том, что предмет ипотеки должен был составлять жилой дом площадью 657,2 кв.м. является несостоятельным, так как передать в залог можно только то имущество, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке (п.1 ст.5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В связи с изложенным, требование о признании договора ипотеки не заключенным, а также закладной не подлежит удовлетворению.

Как указано в кассационном определении судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, требование о признании сделки залога незаключенной не было предметом судебного разбирательства. Вместе с тем, разрешая спор о наличии оснований для обращения на предмет залога, Кировским районным судом установлены юридически значимые обстоятельства заключения договора ипотеки и его соответствия закону.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, составляющего в соответствии с требованиями ст.196 ГК РФ три года.

Начало течения данного срока определено датой подписания сторонами данного договора: ДД.ММ.ГГГГ. С иском о признании договора незаключенным истец обратился в Октябрьский районный суд г. Омска ДД.ММ.ГГГГ, то есть по прошествии трёх лет и с пропуском срока. Возражая относительно пропуска срока, истец указывает, что до истечения трёхлетнего срока он обращался в Кировский районный суд г. Омска, однако исковое заявление было возвращено за неподсудностью.

Согласно ст.203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в совместном постановлении № 15/18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности» разъяснили, что в соответствии со статьей 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается, в частности, предъявлением иска в установленном порядке, то есть с соблюдением правил о подведомственности и подсудности дела, о форме и содержании искового заявления, об оплате его государственной пошлиной, а также других предусмотренных процессуальным законом требований, нарушение которых влечет отказ в принятии искового заявления или его возврат истцу.

Поскольку истцом не представлено доказательств предъявления иска в установленном порядке и соответственно прерывания срока исковой давности, на основании ч.2 ст.199 ГК РФ, и руководствуясь разъяснениями, данными в п.26 названного постановления суд считает возможным отказать в удовлетворении исковых требований в том числе по мотивам пропуска срока исковой давности.

Руководствуясь ст. ст. 194-197 ГПК РФ, суд,

решил:

В удовлетворении иска ФИО1 к «ТрансКредитБанк» (Открытое акционерное общество) о признании незаключенным договора об ипотеке (залоге) жилого дома и земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, закладной, как формы обеспечения кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Октябрьский районный суд города Омска в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Л.Г. Синьковская