Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Богдановой М. А. действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО2 к ООО «СтройИнжиниринг» о признании недействительным в части договора,

УСТАНОВИЛ:

Богданова М.А. действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней Богдановой М.А. обратилась в суд с иском к ООО «СтройИнжиниринг» о признании недействительным в части договора.

В обоснование иска указывая, что 28.12.2020 между Богдановой М.А., несовершеннолетней Богдановой М.А. и ООО «СтройИнжиниринг» заключен договор участия в долевом строительстве № (далее по тексту – договор).

Согласно п.4.6. договора стороны определились, что дополнительные расчеты, предусмотренные п.п. 4.3, 4.4., 4.5., производятся исходя из:

- стоимости одного квадратного метра «фактической площади» квартиры, из расчета 53 000 рублей за 1 кв.м.;

- стоимости одного квадратного метра «фактической площади» балкона и (или) лоджии, из расчета 53 000 рублей за 1 кв.м., умноженной на коэффициент 0,3 и (или) 0,5 соответственно.

В соответствии с п.4.1 договора его цена это размер денежных средств, подлежащих уплате «Участником долевого строительства» для строительства «Объекта долевого строительства», который определен на момент заключения договора и составляет 2 877 900 рублей.

При этом стороны договорились, что окончательная стоимость (цена) объекта долевого строительства» будет определена и оплачена в соответствии с п.4.4.-4.6. договора.

После сдачи жилого дома в эксплуатацию и получения застройщиком документов из органов технической инвентаризации общая площадь квартиры без учета холодных помещений составила 51,5 кв.м., а общая площадь холодных помещений (балкон/лоджия) составила 3,0 кв.м.

Согласно п.4.4. договора в случае если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) фактическая площадь квартиры или фактическая площадь балкона и лоджии квартиры уменьшится более чем на 1 кв.м., чем в приложении №2 передаваемых участнику долевого строительства по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, участник долевого строительства вправе требовать соразмерного уменьшения общей цены договора, исходя из стоимости за один квадратный метр в соответствии с п.4.6. договора, умноженной на площадь уменьшения, возникшую свыше 1 кв.м.

Таким образом, при расчете цена объекта долевого строительства застройщиком ошибочно не была определена в соответствии с п.4.6. договора, то есть не был применен расчет к фактической площади балкона квартиры с понижающим коэффициентом для балконов 0,3 указанный в п.4.6. договора долевого участия.

В результате чего, ООО «СтройИнжиниринг» неосновательно обогатилось на сумму в размере 111 300 рублей.

В досудебном порядке указанные денежные средства взыскать с ООО «СтройИнжиниринг» не представилось возможным, в связи с чем, Богданова М.А. действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней Богдановой М.А. обратилась в суд с данным иском, в котором просит признать п.4.1. договора участия в долевом строительстве №, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю за № от 25.01.2021, недействительным в части определенной суммы в размере 2 877 900 рублей и внести изменения установив общую сумму 2 766 600 рублей, как размер денежных средств, с учетом понижающего коэффициента для балкона 0,3 подлежащих уплате участником долевого строительства по договору участия в долевом строительстве №, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю за № от 25.01.2021. Взыскать неосновательное обогащение с ООО «СтройИнжиниринг» в пользу истцов пропорционально долям участия по договору участия в долевом строительстве № зарегистрированного в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю за № от 25.01.2021, а именно в пользу Богдановой М.А. 49 466 рублей, несовершеннолетней Богдановой М.А. 61 834 рублей.

В судебном заседании истец Богданова М.А. действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней Богдановой М.А. требования иска поддержала, настаивала на их удовлетворении.

Представитель истца Богдановой М.А. по доверенности Уваров С.А. в судебном заседании просил требования иска удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности Скоробогатов С.С. в судебном заседании требования иска не признал просил отказать в их удовлетворении.

Выслушав мнения сторон, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В судебном заседании установлено, что 28.12.2020 между Богдановой М.А., несовершеннолетней Богдановой М.А. и ООО «СтройИнжиниринг» заключен договор участия в долевом строительстве №.

Согласно ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изложенное согласуется с положениями ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ, где определено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Стороны свободны в том, какой размер цены установить в договоре, так как по общему правилу самостоятельно определяют его условия. Исполнение договора должно оплачиваться по цене, которую стороны согласовали (п.4 ст.421 ГК РФ, п.1 ст.424 ГК РФ).

В договоре участия в долевом строительстве стороны могут предусмотреть твердую сумму денежных средств, а также с учетом положений ч.1 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ цена может быть определена как произведение стоимости единицы общей площади жилого помещения (площади нежилого помещения) и соответствующей общей площади (площади) объекта долевого строительства.

В оспариваемом договоре предусмотрена твердая сумма денежных средств, подлежащих уплате участниками долевого строительства.

В соответствии с ч.2 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно п.4.3. договора окончательный взаиморасчет сторон, по договору определяется исходя из уточненной фактической площади передаваемой квартиры и уточненной фактической площади балкона и лоджии.

При этом п.4.4. договора предусматривает, что в случае если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) фактическая площадь квартиры или фактическая площадь балкона и лоджии квартиры уменьшится до 1 кв.м. включительно, чем в приложении №2 передаваемых участнику долевого строительства по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, участник долевого строительства не вправе требовать соразмерного уменьшения общей цены договора.

В случае если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) фактическая площадь квартиры или фактическая площадь балкона и лоджии квартиры уменьшится более чем на 1 кв.м., чем в приложении №2 передаваемых участнику долевого строительства по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, участник долевого строительства вправе требовать соразмерного уменьшения общей цены договора, исходя из стоимости за один квадратный метр в соответствии с п.4.6. договора, умноженной на площадь уменьшения, возникшую только свыше 1 кв.м.

В соответствии с п.4.5. договора в случае если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) фактическая площадь квартиры или фактическая площадь балкона и лоджии квартиры увеличится до 1 кв.м. включительно, чем в приложении №2 передаваемых участнику долевого строительства по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, застройщик не вправе требовать соразмерного увеличения общей цены договора.

В случае если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) фактическая площадь квартиры или фактическая площадь балкона и лоджии квартиры увеличится более чем на 1 кв.м., чем в приложении №2 передаваемых участнику долевого строительства по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, застройщик вправе требовать от участника долевого строительства соразмерного увеличения общей цены договора, исходя из стоимости за один квадратный метр в соответствии с п.4.6. договора, умноженной на площадь увеличения, но возникшую только свыше 1 кв.м.

- стоимости одного квадратного метра «фактической площади» квартиры, из расчета 53 000 рублей за 1 кв.м.;

Пунктом 4.10. договора предусмотрено, что цена договора может быть изменена после его заключения, в случаях и на условиях, определенных в соответствующем подписанном сторонами дополнительном соглашении к договору, которое будет являться его неотъемлемой частью, подлежащим государственной регистрации в органе, уполномоченном осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, вопреки доводам истцов не предусмотрено изменение цены договора в связи с применением какого-либо понижающего коэффициента.

Согласно п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п.3 ст.555 ГК РФ).

Приказ Минстроя России от 25.11.2016 №854-пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" в разбираемом случае применению не подлежит, поскольку цена сторонами договора определена исходя из твердой стоимости объекта долевого строительства, о несогласии с которой истцами заявлено уже после того, как объект был построен и введен в эксплуатацию.

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1 ст.450 ГК РФ).

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Приведенные в обоснование своих доводов истцами обстоятельства, не могут расцениваться как нарушающие их права, поскольку не предполагают ограничения права участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве при наличии предусмотренных законом оснований.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В разбираемой ситуации суд оснований для признания оспариваемого договора недействительной сделкой не усматривает.

Истцы добровольно заключили договор участия в долевом строительстве № на приведенных в нем условиях, в том числе о стоимости квартиры, а также о порядке определения окончательной площади приобретаемого объекта.

При этом, суд считает необходимым отметить, что для возникновения обязательств вследствие неосновательного обогащения необходимо наличие совокупности следующих обстоятельств: обогащение приобретателя, указанное обогащение должно произойти за счет потерпевшего, указанное обогащение должно произойти без наличия оснований, установленных законом, иными правовыми актами или сделкой.

Возникновение обязательств вследствие неосновательного обогащения обусловлено всей совокупностью названных юридических фактов.

В рассматриваемом случае, указанная совокупность судом не установлена и материалами дела не подтверждена, исходя из чего требования иска о взыскании с ответчика неосновательного обогащения удовлетворению не подлежат.

Согласно ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Богдановой М. А. действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО2 к ООО «СтройИнжиниринг» о признании недействительным в части договора - отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке через Первомайский районный суд г. Краснодара в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: