Гражданский кодекс часть 1

с участием: представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2 и представителя ответчика администрации Минераловодского муниципального района по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Минеральные Воды гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Минераловодского муниципального района о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка кадастровый номер .............., общей площадью 801 кв.м., расположенного по адресу: ..............

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском к администрации Минераловодского муниципального района, в обоснование которого указал, что между ним, ФИО1, и администрацией муниципального образования Левокумский сельсовет, .............. года был заключен договор аренды земельного участка № 30.

Указанный договор был заключен на основании постановления администрации Левокумского сельсовета Минераловодского района от .............. года № .............. «О предоставлении в аренду земельного участка под индивидуальное жилищное строительство по адресу: .............. и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, номер регистрации округа 26-21, государственная регистрация произведена .............. года, регистрационный номер ...............

Земельный участок назначением - земли населенных пунктов, кадастровый номер .............., расположенный по адресу: .............., общей площадью 801 кв.м., был передан ему в аренду Администрацией Левокумского сельсовета Минераловодского района Ставропольского края по передаточному акту от .............. года для строительства жилого дома.

Пунктом 2.1 раздела 2 Договора аренды № 30 от .............. года «арендодателем» был установлен срок аренды земельного участка кадастровый номер .............., общей площадью 801 кв.м., расположенного по адресу: .............. с 18 августа 2010 года по 18 августа 2013 года.

.............. года дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка № 30 от .............. года в соответствии с п.п. 3.5, 3.6. указанного договора были изменены сроки оплаты и размер платы за земельный участок. Дополнительное соглашение было зарегистрировано им в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, номер регистрации округа 26-21, государственная регистрация произведена .............. года, регистрационный номер ...............

Условия договора аренды земельного участка № 30 от .............. года и Дополнительного соглашения от .............. года к нему, им безукоризненно исполняются, арендную плату за земельный участок он вносит своевременно и в полном объеме, что подтверждается актом сверки расчетов и платежными документами. Чек-ордер от 23 декабря 2010 года на сумму .............. рублей, чек-ордер от 31 мая 2011 года на сумму .............. рублей, чек-ордер от 15 марта 2012 года на сумму .............. рублей, чек-ордер от 5 февраля 2013 года на сумму .............. рубля. Земельный участок используется по назначению - строительство жилого дома.

В соответствии с договором № 143 от 5 апреля 2013 года «Об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям ОАО «Межрегиональной распределительной сетевой компанией Северного Кавказа» и на основании Технических условий от 5 апреля 2013 года было произведено технологическое присоединение электроснабжения к летней кухне на земельном участке, расположенном по адресу: ...............

На основании разрешения на строительство от .............. года № Ru .............., а также согласно схемы планировочной организации земельного участка в соответствии с Решением межведомственной комиссии от .............. года, Протокол № 19, пункт 1, на земельном участке, расположенном по адресу: .............., с разрешенным видом использования - под индивидуальное жилищное строительство, им было произведено строительство летней кухни размером 7,00 х 4,00 м., что подтверждается техническим паспортом от 1 октября 2013 года.

Условия договора, им в полном объеме исполняются добросовестно.

В соответствии с требованиями п.4.3.2., указанного договора аренды, арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключать договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора.

В связи с чем, 6 мая 2013 года он обратился с заявлением к Главе администрации Минераловодского муниципального района о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером .............., общей площадью 801 кв.м., расположенного по адресу: .............. для завершения строительства нового жилого дома.

10 июня 2013 года за исходящим номером 12-1869 администрацией Минераловодского муниципального района Ставропольского края ему было разъяснено, что в соответствии со ст.30-30.2 Земельного Кодекса РФ договор аренды земельного участка может быть заключен только по результатам проведения торгов, а также в соответствии с законодательством РФ. По истечении срока договора аренды земельного участка, его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Между тем считает, что в случае заключения договора аренды согласно ст.30-30.2 ЗК РФ по результатам торгов существует возможность лишения его возможности осуществить право собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом, если торги выиграет другое лицо.

Без заключения договора аренды на земельный участок, он лишен возможности права владеть, пользоваться и распоряжаться объектом незавершенного строительства.

В соответствии с положениями п. 6.1. Дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 30 от .............. года, в случае, если по окончании срока действия договора ни одна из сторон не изъявит желание расторгнуть договор аренды, договор считается продленным на неопределенный срок.

Таким образом, ни администрация Минераловодского муниципального района Ставропольского края, ни он не подтвердили свое желание расторгнуть договор аренды № 30 от ...............

В связи с чем, просит возложить на администрацию Минераловодского муниципального района обязанность заключить с ним договор аренды земельного участка кадастровый номер .............., общей площадью 801 кв.м., расположенного по адресу: ..............

В своих письменных возражениях на иск представитель ответчика администрации Минераловодского муниципального района указал, что нормами п. 1.1 ст. 30 ЗК РФ установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, должны выделяться для строительства путем проведения торгов (конкурса или аукциона).

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 17Л 1.2011г. №7 3 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» указано, что в случаях, предусмотренных законом (например, п.п. 1 и 3 ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», ст.ст. 30 - 30.2 ЗК РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В силу требований действующего законодательства (п. 1 ст. 34 ЗК РФ), органы государственной власти и местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков, что направлено на обеспечение справедливого баланса между интересами всех лиц, желающих приобрести в собственность или аренду земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В связи с тем, что ФИО1, не является субъектом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, установленного ст. 621 ГК РФ, то договор аренды от 18.08.2010 года земельного участка, находящегося по адресу: .............. заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ЦК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Просит в удовлетворении требований ФИО1 отказать в полном объеме.

Истец ФИО1, извещенный судом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Его интересы в судебном заседании по доверенности представляет ФИО2

В соответствии со статьей 48 ГПК РФ граждане вправе вести свои дела в суде лично или через своего представителя.

В связи с чем, а также с учетом мнения других лиц, участвующих в деле, не возражавших о рассмотрении дела в отсутствие не явившегося лица, суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие истца ФИО1

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 заявленные истцом требования поддержала в полном объеме, дала суду пояснения аналогичные доводам, изложенным в заявлении.

Просит суд возложить на администрацию Минераловодского муниципального района обязанность заключить со ФИО1 договор аренды земельного участка кадастровый номер .............., общей площадью 801 кв.м., расположенного по адресу: ..............

Представитель ответчика администрации Минераловодского муниципального района по доверенности ФИО3 возражала против удовлетворения требований ФИО1 по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск.

Просит суд в удовлетворении требований ФИО1 отказать в полном объеме

Суд, выслушав доводы представителей сторон и изучив материалы дела, оценивая представленные доказательства по делу в их совокупности, пришел к выводу о том, что требования ФИО1 удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Так согласно статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами. В соответствии с этим, на ряду с другими основаниями, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В судебном заседании установлено, что между Администрацией Левокумского сельсовета Минераловодского района Ставропольского края» в лице главы Левокумского сельсовета П.А.В. арендодатель, с одной стороны, и ФИО1, арендатор, с другой стороны, на основании постановления администрации Левокумского сельсовета Минераловодского района от .............. года № .............., был заключен договор аренды земельного участка № 30, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок, площадью 801 квадратных метров, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером .............., находящийся по адресу: ..............

В свою очередь, ФИО1 принял в аренду указанный земельный участок, и обязался оплачивать арендную плату за участок.

Срок аренды установлен с 18 августа 2010 года по 18 августа 2013 года /л.д. 7-9/.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 1 октября 2013 года, земельный участок, из земель населенных пунктов, общей площадью 801 квадратных метров, расположенный по адресу: .............., имеет кадастровый номер ............... Разрешенное использование – индивидуальное жилищное строительство /л.д. 11 /.

Решением межведомственной комиссии Администрации Левокумского сельсовета Минераловодского района Ставропольского района от .............. года разрешено строительство жилого дома на земельном участке по адресу: ..............

.............. года начальником Управления архитектуры и градостроительства Минераловодского муниципального района К.Т.С. было выдано ФИО1 разрешение на строительство № Ru .............. объекта капитального строительства - жилого дома, общей площадью 87,92 кв.м., на земельном участке, площадью 0,8 га, кадастровый номер земельного участка .............., расположенного по адресу: .............. Срок действия настоящего разрешения 10 лет /л.д. 15/.

В судебном заседании также установлено, что на данном земельном участке ФИО1 было начато строительство объекта недвижимости - жилого дома и вспомогательных строений.

Из представленного технического паспорта - объекта незавершенного строительства - жилой дом следует, что объект индивидуального жилищного строительства, литер «А» расположенный по адресу: .............., имеет инвентарный номер .............., степень готовности составляет 47% /л.д. 18-21/.

Впоследствии, .............. года Минераловодским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю было зарегистрировано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 30 от .............. года.

Как следует из п. 6.1 дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 30 от .............. года, в случае если по окончании срока действия договора ни одна из сторон не изъявит желание расторгнуть договор аренды, договор считается продленным на неопределенный срок. Продление договора аренды оформляется дополнительным соглашением /л.д. 10/.

В судебном заседании также установлено, что 19 мая 2013 года ФИО1 обратился к главе администрации Минераловодского муниципального района с заявлением о продлении договора аренды земельного участка № 30 от .............. года с кадастровым номером .............. расположенного по адресу: .............., на три года /л.д. 16/.

Своим письмом от 10 июня 2013 года № 12-1869 заместитель главы администрации Минераловодского муниципального района уведомил ФИО1 о том, что в соответствии со статьями 30-30.2 ЗК РФ договор аренды земельного участка, являющегося государственной собственностью, может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В соответствии с законодательством Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством /л.д. 17/.

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, содержатся в статье 30.1 Земельного кодекса РФ.

Согласно положениям статьи 30.1 Земельного кодекса РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или аренду (пункт 1); продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1. статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса (пункт 2); предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка, с соблюдением установленного порядка (пункт 3).

Однако ни одно из указанных в статье 30.1 ЗК РФ исключений не относится к настоящему спору.

В соответствии со статьей 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Истцом не представлено суду доказательств наличия права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке.

Помимо изложенных положений Федеральным законом от 6 декабря 2011 года № 401-ФЗ статья 17.1 Закона о защите конкуренции была дополнена частью 9, посвященной порядку реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

В силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ, если иное не установлено другим законодательством РФ; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В связи с тем, что приведенные положения части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции вступили в силу в январе 2012 года, то они распространяются только на договоры аренды, срок действия которых истек после вступления Федерального закона от 6 декабря 2011 года № 401-ФЗ в силу. В отношении всех иных договоров действует общее правило части 1 статьи 17.1 Закона о необходимости соблюдения особого порядка заключения договора даже арендатором, реализующим преимущественное право на заключение договора на новый срок. Как следствие, договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора (п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды»).

Статья 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ от 26 июля 2006 года «О защите конкуренции» предусматривает порядок заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, и не распространяет свое действие на ранее заключенные договоры, предусматривающие последующую их пролонгацию.

Таким образом, довод истца о том, что в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды считается продленным, поскольку ни одна из сторон не изъявила желание расторгнуть договор аренды земельного участка, основан на неверном толковании норм права, в связи с чем у суда не имеется оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 8, 421, 601, 621 ГК РФ, ст. 22, 30.1, 36, 46 ЗК РФ, ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований ФИО1 к администрации Минераловодского муниципального района о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка кадастровый номер .............., общей площадью 801 кв.м., расположенного по адресу: ..............– отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Минераловодский городской суд. Мотивированное решение суда составлено 8 февраля 2014 года.

Судья

Копия верна:

Судья Минераловодского городского суда Залугин С.В.